黄岛区灵珠山街道柳东社区股份经济合作社、青岛某某资产管理有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0211民初2877号 原告：黄岛区灵珠山街道柳东社区股份经济合作社（原名称：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处柳东社区居民委员会），住所地：青岛市黄岛区灵珠山街道柳东社区。统一社会信用代码：55370211MEA1072452。 法定代表人：***，职务：社区主任。 委托诉讼代理人：安民，******事务所律师。 被告：青岛***资产管理有限公司，住所地：青岛市黄岛区长江中路299号甲户1栋1**1101室。统一社会信用代码：91370211396736494P。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司，住所地：青岛市黄岛区武当山路19号。统一社会信用代码：913702111638699667。 法定代表人：***，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：青岛星德置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区长江中路216号楼1**2107室。统一社会信用代码：91370211MA3QK8N03K。 法定代表人：***，职务：执行董事兼总经理。 被告：***，男，1988年5月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：***，男，1975年8月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：***，男，1960年5月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被告：北京大正融金资本管理有限公司，住所地：北京市朝阳区清河营东路2号院3号楼16层1625-内02。统一社会信用代码：911101053553143911。 法定代表人：***，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，系公司员工。 原告黄岛区灵珠山街道柳东社区股份经济合作社（以下简称柳东经合社）与青岛***资产管理有限公司（以下简称***公司）、青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司（以下简称天龙建筑公司）、青岛星德置业有限公司（以下简称星德公司）、***、***、***、北京大正融金资本管理有限公司（以下简称北京大正公司）房屋预售合同纠纷一案，本院于2022年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳东经合社的委托诉讼代理人安民、被告***公司的委托诉讼代理人***、被告天龙建筑公司的委托诉讼代理人***、被告北京大正公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告星德公司、***、***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳东经合社向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告青岛***资产管理有限公司向原告支付返租租金1347478.4元；2.请求依法判令被告青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司、青岛星德置业有限公司、***、***、***、北京大正融金资本管理有限公司在未出资范围内，对被告青岛***资产管理有限公司所负债务中不能清偿的部分承担补充责任；3.案件受理费全部由七名被告负担。事实与理由：一、案件基本情况。原告与被告青岛***资产管理有限公司于2016年11月10日签订《青岛***广场认购协议书》，约定原告向***公司认购黄岛区黄河中路167号“***广场”1层159号房屋（房屋总价：5652232元）、2层252户的房屋（房屋总价：7822552元），原告按约支付了全部购房款。2017年原告与被告***公司再次签订《补充协议书》一份，确认涉案房屋返租10年，每年返租额为合同约定房款的10%，两套房屋首年返租租金已抵扣购房款，159号房屋第二年、第三年（2018年3月1日至2020年2月29日）租金和252号房第二年（2019年9月29日至2020年9月28日）租金已由山东省青岛市黄岛区人民法院作出(2020)鲁0211民初3737号生效民事判决书予以确认。现159号房2020年3月1日至2021年2月28日即第四年度的返租租金565223.2元、252号房2020年9月29日至2021年9月28日即第三年的返租租金782255.2元，履行期限均届满，而被告***公司仍未支付。根据《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，请求贵院依法判决被告***公司支付原告已到期租金收益共计1347478.4元。 二、被告天龙建筑公司、星德公司、***、***应当对被告***公司债务承担补充责任的事实依据及法律依据。2020年10月19日，山东省青岛市黄岛区人民法院作出(2020)鲁0211民初3737号民事判决书认定：（一）2018年3月1日至2020年2月29日，被告***公司应向原告支付1层159号房屋的返租租金为1130446元；2019年9月29日至2020年9月28日，被告应向原告支付2层252号房屋的返租租金为782265.2元。以上两项共计1912711.6元。（二）被告青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司、青岛星德置业有限公司、***、***在未出资本息范围对被告***公司所负债务中不能清偿的部分承担补充责任。原告与被告***公司签订购房协议及支付购房款的时间分别为2016年11月与2017年11月，期间，***公司注册资本认缴时间为2018年3月31日，2018年3月12日时任股东***、***、天龙建筑公司通过股东会决议的方式将认缴出资时间延至2023年3月31日，应认定三被告该时不再享有认缴出资期限利益，三被告出资应当加速到期。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二款：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，原告诉请被告天龙建筑公司、星德公司、***、***对***到期未履行债务承担补充责任有事实及法律依据。 三、被告***、北京大正公司应当对被告***公司债务承担补充责任的事实依据及法律依据。2020年5月13日，***公司时任股东未履行出资义务的情况下，将股权分别转让给被告***(持股90%)与天龙建筑公司(持股10%)。2021年9月18日，***公司时任股东未履行出资义务的情况下，又将股权转让给被告北京大正公司，股权转让后***持股1%、北京大正公司持股99%。直至原告起诉之日，***公司的注册资本认缴时间仍为2023年3月31日。被告***与北京大正公司办理股权转让时，原股东的认缴出资时间均为2023年3月31日，两被告应当知道原股东是在未履行或未完全履行出资义务的情况下转让股权，原告请求被告***与北京大正公司承担补充责任有事实依据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十八条第一款：“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持”和第十三条第二款：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”。本案被告***和北京大正公司受让股权时，***公司的认缴出资时间为2023年3月31日，故两被告应当知道***公司原股东未履行或者未完全履行出资义务即转让股权。原告要求被告***和北京大正公司作为受让人应当在未出资范围内对***公司债务不能清偿的部分承担补充责任有法律依据。被告天龙建筑公司、星德公司、***、***作为被告***公司的股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，变更股权逃避债务，且存在抽逃资本和出资不实的行为，应当对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告***公司、天龙建筑公司、北京大正公司辩称，青岛***广场是一个综合体项目，需要各方面通力合作，需要有良好的投资环境。之前有区政府和办事处引进了很多企业要盘活，由于没有良好的投资环境，所以都失败了。项目没有返还，可以自主经营，客户为什么要一再起诉，可以解除合同，但是客户的最根本的目的是要钱，所以要共同解决。北京大正公司进驻是为了盘活企业，克服种种困难想解决企业困难，此事区政府成立了十四个职能部门专班，想尽各种办法来解困。现在有167个业主，如果想返还需2个亿，企业根本做不到。新股东进入调查，发现了合同存在不当之处。原合同签订内容返10％这一条款严重违反了《商品房销售管理办法》第十一条，同时违反了金融付息返利法规，不可能实现。所以我方要求原告以实际情况协商解决。我们公司现在在***广场建立了一套完整的领导班子，希望广大业主到接待处共同解困。2020年疫情发生至今，招商全部停滞无法正常运行。国家及地方政府相继出台了很多为企业解困的政策；减租、减税等相关政策。国家都下大力气为困难企业解困，请求法院也需要根据实际情况明断。***公司从2020年3月以来，农商行查封企业银行账号无法正常使用，房屋无法销售、招商，无法回款，更不用说返款。所以责任不在公司。同时有大量业主起诉查封，也是无法销售、招商、回款的原因，业主也应该与企业承担共同责任。希望各位业主，在当下，共同与企业、区委帮助我们，使企业有法生存，才能解决当下问题。如果企业受困不能经营，何谈有资金解决？所以恳请法官，以实际情况为企业解困，盘活项目为业主谋福利，在当前大环境不理想的情况下帮帮企业，请酌情考虑。 被告星德公司、***、***、***经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年10月23日，原告柳东经合社等十三个青岛市黄岛区灵珠山街道办事处辖区内社区居民委员会（合同乙方）与被告***公司（合同甲方）签订《房屋购买意向书》，约定乙方自愿预购甲方承建的***广场项目房屋一套，乙方同意由原告柳东经合社代表其他居委会于11月10日前支付到甲方指定的银行账户600000元作为向甲方交纳的购房意向金，甲方自收到之日起按照年利率10%的标准计算利益，利息收益归柳东社区；意向书签订后，甲方在取得《预售房屋许可证》并开盘后10日内，由乙方主管部门组织乙方10日内与甲方签署《商品房买卖合同》；甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，乙方所交纳的购房意向金及利息可直接转入乙方应交纳的购房款……乙方所购商品房为一层二层组合，一层价格约3万元，二层价格约2万元，具体价格以正式签订《商品房买卖合同》约定的价格为准。该意向书还约定了违约责任等其他内容。 2.2016年10月25日，原告柳东经合社（合同乙方）与被告***公司（合同甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买坐落于青岛市黄岛区××路××号《***广场》1层159户房产，该房屋建筑面积为187.16平方米，每平方米单价为27180元，房屋总价款为5087009元；甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，乙方于2016年10月25日前向甲方一次性支付总价款5087009元。合同还约定了双方的权利与义务以及违约责任等内容。后，原告柳东经合社向被告***公司付清了5087009元购房款，被告***公司开具了发票。 3.2016年11月10日，原告柳东经合社（合同乙方）又与被告***公司（合同甲方）签订《青岛***广场认购协议书》一份，约定乙方向甲方购买坐落于青岛市黄岛区××路××号《***广场》2层252户房产，该房屋建筑面积为387.26平方米，每平方米单价为20200元，成交总价为7822652元；乙方选择一次性付款，即在签订《青岛市商品房预售合同》时付清全部房款。该协议还约定了违约责任等内容，同时明确第一年收益10%从房款中扣除，扣除后房款总额为7040387元。 3.2017年，原告柳东经合社与被告***公司再次签订《补充协议书》一份，确认2015年10月23日，甲乙双方签订房屋购买意向书，约定乙方购买甲方的商品房为一层二层组合，即159户和252户，因乙方资金原因，252户商品房的购房款乙方未能支付，二层商品房买卖合同亦未能签订。现双方约定，一、乙方购买甲方开发建设的252户商品房于2017年11月20日前缴纳房款3800000元，剩余房款乙方于2018年政府移民扶持资金足额并直接拨付至甲方账户时视为乙方全部付清……二、乙方交清全部购房款后，甲乙双方签订商品房买卖合同并在黄岛区不动产登记中心进行合同的网签备案……三、返租10年，每年返租额为合同约定房款的10%，其中第一年返祖金额已从房款中扣除。159户房屋已全款付清，返租时间自2017年3月1日开始计算。252户房屋以乙方交清全款的次日开始计算租金……。 4.2018年9月12日，被告***公司出具《灵珠山社区购买房屋交款明细》一份，载明159号房产的总价为5652232元，扣第一年房租10%，签约总价为5087009元，该房屋价款已经全部付清；252号房产的总价为7822652元，扣第一年房租10%，签约总价为7040387元，该房产在2017年11月时交款3800000元，尚有3034560.86元没有交纳。2018年9月28日，原告柳东经合社向被告***公司支付该剩余3034560.86元购房款，被告***公司开具收款收据。至此，252号房屋购房款全部付清。后，被告***公司未能与原告柳东经合社签订有关252号房屋的商品房预售合同，亦未能办理网签备案手续。 5.2018年8月21日，原告柳东经合社等十三个居委会出具《关于柳东社区代签购房合同的情况说明》一份，主要内容为十三个社区共同商讨后决定以柳东经合社的名义签订252号房产的预售合同。 6.被告***公司于2014年7月23日注册成立，注册资本为1000万元，股东为青岛霄隆置业有限公司与济南新华氯化工有限公司，其中青岛霄隆置业有限公司出资750万元，济南新华氯化工有限公司出资250万元，出资方式均为认缴。 2016年4月18日，被告***公司通过股东会决议，确认将公司注册资本由1000万元增加到7500万元。增加两位股东即被告***与被告***，其中青岛霄隆置业有限公司认缴注册资本750万元，济南新华氯化工有限公司认缴注册资本1875万元，***认缴注册资本3675万元，***认缴注册资本1200万元，四股东的注册资本认缴时间均为2018年3月31日。2016年4月29日，上述股东变更事项实现变更登记。 2017年7月18日，被告天龙建筑公司替代青岛霄隆置业有限公司成为被告***公司新的股东，相关变更事项予以变更登记。2017年9月1日，被告***公司通过股东会决议，确认根据法院裁判文书，将青岛霄隆置业有限公司持有的该公司10%的股权（认缴注册资本750万元）转让给被告天龙建筑公司。同时修改公司章程，由被告天龙建筑公司替代青岛霄隆置业有限公司成为新的股东，认缴出资额、持股比例以及认缴时间均无变化。 2017年8月21日，被告***公司通过股东会决议，确认济南新华氯化工有限公司注册资金全部到位。 2018年3月12日，被告***公司通过股东会决议，同意认缴出资额于2023年3月31日前到位，并制定新的工作章程。该新的公司章程第六条确认济南新华氯化工有限公司出资于2017年8月到位，其他未到位认缴出资额于2023年3月31日前到位。 2019年5月15日，济南新华氯化工有限公司不再是被告***公司股东，其持有股权由被告***承继，即***认缴注册资本3675万元，***认缴注册资本3075万元，天龙建筑公司认缴注册资本750万元，注册资本认缴时间为2023年3月31日。上述变更事项予以变更登记。 2020年2月4日，被告***公司通过股东会决议，由被告星德公司与被告***、***组成新股东会，被告星德公司替代被告天龙建筑公司成为新的股东，认缴注册资本仍为750万元。2020年2月4日，被告星德公司与被告天龙建筑公司签订股权转让协议，被告星德公司为股权受让方，被告天龙建筑公司为出让方。2020年2月11日，上述变更事项予以变更登记。 2020年3月9日，被告***公司通过股东会决议，由被告星德公司与被告***组成新股东会，被告***将其股转让给星德公司，被告***不再是被告***公司股东，其持有股权由被告***承继，即星德公司认缴注册资本3825万元，***认缴注册资本3675万元，注册资本认缴时间为2023年3月31日。上述变更事项予以变更登记。 2020年5月6日，被告***公司通过股东会决议，被告星德公司将其持有的3075万元认缴注册资本股权转让给被告***。2020年5月7日，被告***公司通过股东会决议，被告星德公司将其持有的750万元认缴注册资本股权转让给被告天龙建筑公司。随后，被告星德公司不再是被告***公司股东，被告天龙建筑公司与被告***成为新的股东，其中天龙建筑公司认缴注册资本750万元，***认缴注册资本6750万元，注册资本认缴时间为2023年3月31日。上述变更事项予以变更登记。 2020年5月13日，被告***公司通过股东会决议，由***与被告天龙建筑公司组成新股东会，被告***不再是被告***公司股东，其持有股权转让给***，即天龙建筑公司认缴注册资本750万元，***认缴注册资本6750万元，注册资本认缴时间为2023年3月31日。上述变更事项予以变更登记。 2021年8月5日，被告***公司通过股东会决议，由***与天鹅通航军民融合航空保障救援（青岛）有限公司组成新股东会，被告天龙建筑公司不再是被告***公司股东，其持有股权转让给天鹅通航军民融合航空保障救援（青岛）有限公司，***持有的6750元股权中的6675元转让给天鹅通航军民融合航空保障救援（青岛）有限公司，即天鹅通航军民融合航空保障救援（青岛）有限公司认缴注册资本7425万元，***认缴注册资本75万元，注册资本认缴时间为2023年3月31日。上述变更事项予以变更登记。 2021年9月18日，被告***公司通过股东会决议，天鹅通航军民融合航空保障救援（青岛）有限公司不再是被告***公司股东，其持有股权转让给被告北京大正公司，即北京大正公司认缴注册资本7425万元，***认缴注册资本75万元，注册资本认缴时间为2023年3月31日。上述变更事项予以变更登记。至此，星德公司、***、***、天龙建筑公司、天鹅通航军民融合航空保障救援（青岛）有限公司作为被告***公司曾经的股东均从被告***公司退出。 7.2020年3月11日，柳东经合社将***公司、星德公司、***、***、天龙建筑公司诉至本院，本院立案案号（2020）鲁0211民初3737号，经审理，本院判决被告***公司原告柳东经合社支付1层159号自2018年3月1日至2020年2月29日返租租金、2层252号房产自2019年9月29日至2020年9月28日返祖租金共计1912711.6元。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告柳东经合社与被告***公司签订的关于购买青岛市黄岛区××路××号《***广场》1层159户与2层252户两套房产的《房屋购买意向书》及其《补充协议书》、《青岛市商品房预售合同》（1层159户）以及《青岛***广场认购协议书》（2层252户）均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽被告辩称上述合同违反《商品房销售管理办法》，但该办法为部门规章，该办法第十一条的规定并非效力强制性规定，故本院对于被告的抗辩不予采信。原告柳东经合社已按照上述合同及协议约定向被告***公司付清了两套房屋的全部购房价款，被告***公司亦应按照约定向原告柳东经合社返租。根据原告柳东经合社与被告***公司签订的《补充协议书》第三条之约定，被告***公司应每年按照合同约定房款的10%向原告柳东经合社支付两套房产的返租租金，现1层159号房产第四年、2层252号房产第三年的返租租金履行期已届满。1层159号房产自2020年3月1日至2021年2月28日已产生的返租租金565223.2元（5652232元×10%×1年），2层252号房产自2020年9月29日起计算欠付返租租金，至2021年9月28日已产生的返租租金为782265.2元（7822652元×10%×1年），以上共计1347478.4元，被告***公司应予支付。 关于原告柳东经合社提出的被告天龙建筑公司、星德公司、***、***、北京大正公司、***对被告***公司的债务在未出资范围内承担补充责任的诉请。六被告系被告***公司的原股东及现股东，根据在案证据，原告柳东经合社实际系基于六被告作为被告***公司的股东在未履行或未全面履行出资义务的情形下对被告***公司的债务承担清偿责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二款，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充责任的，人民法院应予支持。本案，原告柳东经合社与被告***公司签订有关购买1层159号房产并付清全部购房款的时间分别为2015年10月、2016年10月以及2016年12月，该时被告***、被告***为被告***公司的股东，且注册资本的认缴出资时间均为2018年3月31日；而2层252号房产的协议签订时间以及支付3800000元购房款的时间分别为2016年11月与2017年11月。该时，被告***、被告***、被告天龙建筑公司为被告***公司的股东，且注册资本的认缴出资时间亦均为2018年3月31日。但是，在上述两套房产的预售合同以及预约合同已经签订，且一套房产已付清全款，另一套房产已支付二分之一以上款项的情况下，该时被告***公司的对价义务以及不履行义务时应负的债务均已基本明确具体，而被告***、***、天龙建筑公司却在认缴期限届满前，于2018年3月12日通过股东会决议的方式将认缴出资时间延期至2023年3月31日，应认定三被告该时作为被告***公司的股东不再享有该期限利益，三被告的出资应当加速到期。至于被告星德公司、北京大正公司、***的责任问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十八条第一款，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。本案，被告星德公司于2020年2月4日与被告天龙建筑公司签订股权转让协议，从被告天龙建筑公司处受让股权。该股权转让时，被告天龙建筑公司的认缴出资时间为2023年3月31日，故其应当知道天龙建筑公司系在未履行或者未全面履行出资义务的情况下转让股权，其作为受让人应承担责任。同理，***、北京大正公司亦应承担连带责任。但是，需要明确的是，被告***、***、***、天龙建筑公司、星德公司、北京大正公司作为被告***公司的股东，在未履行或者未全面履行出资义务时，应承担的是在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分的补充责任，而非连带责任。被告***、***、星德公司、***经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利，应承担对其不利的法律后果。 综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告青岛***资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄岛区灵珠山街道柳东社区股份经济合作社支付返租租金1347478.4元； 二、被告青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司、青岛星德置业有限公司、***、***、***、北京大正融金资本管理有限公司在未出资范围内对上述被告青岛***资产管理有限公司所负债务中不能清偿的部分承担补充责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25390元，由被告青岛***资产管理有限公司、青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司、青岛星德置业有限公司、***、***、***、北京大正融金资本管理有限公司负担。被告青岛***资产管理有限公司、青岛经济技术开发区天龙建筑安装工程有限公司、青岛星德置业有限公司、***、***、***、北京大正融金资本管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内登录山东法院电子诉讼服务平台（登录地址：www.sd12368.gov.cn），按照网站提示提交上诉状等材料，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审　判　长　　张　瑜 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十月十一日 书　记　员　　***