中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、莱西市交通运输局等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁02民终11547号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司，住所地青岛市市北区山东路157号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莱西市交通运输局，住所地山东省莱西市黄岛路1号。 法定代表人：***，局长。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛通达公路工程有限公司，住所地山东省莱西市烟青一级路K115+500右侧。 法定代表人：***，总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，***生律师事务所律师。 上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司（以下简称中石化青岛分公司）因与被上诉人莱西市交通运输局（以下简称交通局）及被上诉人青岛通达公路工程有限公司（以下简称通达公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2022）鲁0285民初8143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中石化青岛分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法予以改判；2.驳回被上诉人返还加油站的诉讼请求，支持上诉人对罩棚、油罐等财产进行补偿的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定加油站已经具备返还条件，认定事实错误。上诉人与交通局于2020年9月3日签订《备忘录》，约定“因该加油站已经莱西市深改委会议决定，近期将拨给通达公司。经协商，自2020年6月26日合同到期开始，该加油站暂时延续原合同，租金按原合同执行，在划拨工作结束后5日内一次性交清期间的租赁费，并就加油站资产双方协商一致确认后，办理交接手续”。可见，当时加油站尚未划拨，而划拨工作结束应以加油站土地、房屋权属变更到新权利人之日为准。当前被上诉人并未提交权属变更证明，不能证明划拨工作已经结束，不能以被上诉人单方内部制作的《关于收回原莱西市交通局加油站的函》作为划拨工作结束的标准。因此，在划拨工作结束前，应按原合同标准履行，且双方并未就资产问题协商一致，当前不具备交付条件。二、一审判决驳回了上诉人的反诉请求，认为不需要对上诉人的罩棚、油罐等财产进行补偿，且判决中并未认定上诉人有权处置自有的罩棚、油罐等财产，这是对上诉人财产权益的损害。2000年7月28日，交通局前身莱西市交通局与上诉人前身青岛市石油总公司签订《加油站租赁合同》第七条约定，租赁期内，乙方有权对加油站的一切设备、设施进行更新、改造。更新设备设施的所有权归乙方，租赁期满后，由乙方自行处理。在租赁期间，上诉人对加油站的罩棚、油罐等资产进行了更新改造，上述投资使加油站价值显著增加。根据合同约定，罩棚、油罐等财产当前为上诉人财产。2020年9月3日签订《备忘录》中也约定：加油站资产双方协商一致确认后，办理交接手续。可见，被上诉人认可当前加油站中经过改造的罩棚、油罐、加油机等改造后的资产归上诉人所有。罩棚、油罐、加油机等为加油站经营必需的财产，并且拆除将使得资产价值大幅度折损甚至报废，因此对资产进行补偿并继续使用是最合理的处置方式，对双方均有益。但一审判决既不同意上诉人补偿的诉求，又不对认定上诉人对自有资产具有处置权，这是对上诉人合法财产的侵害。上诉人为国有企业，负有确保国有资产保值增值并避免国有资产损失的责任，加油站作为特殊行业，经营周期长，需要根据政府不同时期的要求，投入巨资进行改造，因此需要尽可能维护经营的可持续性，双方合同也约定了优先承租权，基于双方的合同效力及信赖利益，上诉人进行投资建设，投资巨大，为依法维护自身合法权益，保护国有资产不被非法侵害，请二审法院判如所请。 交通局与通达公司共同答辩称，一、上诉人应当立即停止经营、腾空并返还被上诉人加油站。1、2000年7月28日，交通局与上诉人签订《加油站租赁合同》，已于2020年6月26日到期终止。租赁合同到期后，交通局与上诉人于2020年9月3日签订《备忘录》，约定在涉案加油站划拨给通达公司后5日内，上诉人付清租赁费并返还加油站。双方之间系不定期租赁合同关系。在该《备忘录》中交通局与上诉人约定的是“划拨工作结束”，而非“土地、房屋权属变更”。根据通达公司在一审提交的西政办发〔2020〕54号莱西市人民政府办公室文件、莱西市行政事业单位国有资产无偿调拨单已证实涉案加油站于2020年10月13日从交通局划拨给通达公司。2020年10月13日，加油站划拨工作已结束，交通局多次发函催告上诉人支付不定期租赁关系期间的加油站的租赁费，之后上诉人才于2020年4月6日按照备忘录的约定“一次性付清”不定期租赁关系期间的加油站租赁费9705元。根据原租赁合同约定的20年期的租赁费用为65万元，可计算出每日租赁费为89.04元，而不定期租赁关系期间为2020年6月27日至2020年10月13日，共计109天，这109天的租赁费为9705.36元，即上诉人向交通局支付的租赁费。上诉人的行为符合备忘录约定的“一次性交清期间的租赁费”然后办理交接手续的情形，也证实上诉人知情并认可涉案加油站已于2020年10月13日划拨给通达公司。根据交通局一审提交的证据七，上诉人盖章的《联系函》中载明的：“对该站超期的场地占有使用费……”之内容，可见上诉人已自认对涉案加油站“已超期使用”。以上几点足以证实双方的不定期租赁合同已于2020年10月13日解除，双方的不定期租赁关系已终止，根据《民法典》第七百三十三条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”的规定以及《加油站租赁合同》第十三条约定，上诉人应当立即停止经营、腾空并返还被上诉人加油站。二、上诉人的一审反诉请求无事实和法律依据，不应支持。根据2000年7月28日签订的《加油站租赁合同》第7条、13条约定，租赁合同中已约定上诉人在租赁期间内可以对加油站的设备设施进行更新改造，更新设备设施的所有权归上诉人，在租赁期满后由上诉人自行处理。本案租赁合同租赁期已于2020年6月26日到期，后上诉人与被上诉人双方之间的不定期租赁合同也已于2020年10月13日终止，根据原租赁合同的规定，上诉人应将租赁期间更新改造的设施设备拆除另用，且在租赁合同中从未约定租赁合同到期后，上诉人更新改造的设备需要被上诉人交通局买断，因而上诉人无权要求交通局购买其增设的设备，加重交通局的义务。故上诉人提起的反诉无事实和法律依据，应当驳回上诉人的反诉请求。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 交通局与通达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令中石化青岛分公司停止经营并返还原告莱西市交通运输局加油站（地址：莱西市××道××路××处，国有土地使用证号：西国用［2001］字第0××1号）；2.判令中石化青岛分公司支付交通局与通达公司自2020年10月14日起至实际返还之日止的占有使用费10000元（暂定10000元，最终以评估结果计算）；3.全部诉讼费用由中石化青岛分公司承担。 中石化青岛分公司向一审法院提出反诉请求：一、交通局与通达公司对中石化青岛分公司的罩棚、油罐进行补偿，暂定为10000元，最终以评估结果计算；二、诉讼费用由交通局与通达公司承担。 一审法院认定的事实如下： 2000年7月28日，交通局（甲方）与中石化青岛分公司（乙方）签订《加油站租赁合同》，约定：甲、乙双方依据国家有关政策及法律，在平等互利的基础上，经友好协商，就乙方租赁甲方加油站的有关事宜达成如下协议：一、加油站的基本情况1、名称：莱西市交通局加油站；2、地址：莱西市××道××路××处；3、占地面积：6733㎡；4、主要设施、设备：加油机3台；20m3油罐3个；二、租赁期限：租期为贰拾年。自2000年6月26日起至2020年6月26日止；租赁期满后双方应重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。三、租金及支付方式：租金为65万元。支付方式为：1、自合同签定之日三日内，双方应交接完毕，加油站所有资产应由双方清点、签字后交接，资产清单为本合同不可分割的组成部分。同时，乙方付租金的50%，即32.5万元。2、甲方办完税务、工商注销手续后，应协助乙方办理加油站的经营手续，待乙方办妥所有经营手续后，乙方付租金的50%，即32.5万元。四、甲方出租的加油站必须各种证、照、经营手续齐全，经甲乙双方共同检验，包括加油站的国有土地使用证、房屋所有权证、工商营业执照、税务登记证(国税、地税)、消防安全许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、危险品经营许可证、加油站平面图和加油站申请成立、施工建设时有关机关的批件以及建设过程中形成的图纸等资料。五、如果因甲方提供的证、照、经营手续等资料不齐全，因在租赁期间受到有关职能部门的处罚，甲方应承担有关职能部门的处罚，并加倍赔偿乙方的直接、间接经济损失。六、甲方保证加油站的所有证、照、经营手续等资料都是真实可信的，如果在交接以后发现加油站的证、照、经营手续等资料有瑕疵，因而给乙方造成经济损失的，甲方应负赔偿责任。如果因此致使加油站无法经营的，甲方必须返还乙方全部租金并赔偿乙方的经济损失。七、租赁期内，乙方有权对加油站的一切设备、设施进行更新、改造，需办理有关手续时，甲方要提供所有证件并予以协助。更新设备、设施的所有权归乙方，租赁期满后，由乙方自行处理。八、甲方保证对出租加油站及其资产没有抵押、如第三人对加油站及其资产主张权利，甲方应加倍赔偿乙方的经济损失。九、租赁期内，甲方保证加油站的水、电供应，不得随意停水、停电，如因停水、停电影响乙方经营，甲方应负赔偿责任。十、租赁期间，甲方负责协调加油站与周边单位的关系，保障加油站的正常经营。十一、租赁期间，甲方负责交纳加油站土地、房屋的各种税、费。十二、租赁期间，乙方享有加油站所有资产的使用权，但不得转让或抵押。未经甲方许可，不得转租。十三、租赁期满后，乙方应将加油站的一切设备、设施交回甲方，逾期不交回，乙方应负赔偿责任。十四、租赁期间，因不可归责于乙方的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，按《合同法》第二百三十一条规定办理。十五、租赁期间，因不可归责于乙方的事由，致使加油站资产部分或者全部毁损、灭失的，按《合同法》的有关规定处理。十六、租赁期间，如遇统一规划、拆迁原因而导致乙方无法经营，甲方应将剩余年限的租金及利息时退还给乙方。如因甲方原因致使乙方无法经营，甲方除退还剩余租金及利息外，还应赔偿乙方的经济损失。十七、加油站交接前的债权、债务及所欠税款由甲方承担并负责处理，与乙方无关，如果因此而影响乙方经营，甲方应负赔偿责任；交接后的债权、债务及所欠税款由乙方承担并负责处理，与甲方无关。合同签订后，中石化青岛分公司按照合同约定按时缴纳了租金，并对加油站进行改造、经营。 合同到期后，交通局与中石化青岛分公司达成《备忘录》，内容如下：2020年9月3日上午，莱西市交通运输局与中石化青岛分公司就****油站经营事项进行了商谈，达成以下协议；因该加油站(现经营单位：中国石化销售股份有限公司山东青岛莱西第一一三加油站)已经莱西市深改委会议决定，近期将拨给青岛通达公路工程有限公司。经协商，自2020年6月26日合同到期日开始，该加油站暂时延续原合同，继续由中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司(青岛市石油总公司)经营，租金按照原合同执行，在划拨工作结束后5日内一次性交清期间的租赁费，并就加油站资产双方协商一致确认后，办理交接手续。 2020年9月9日，莱西市人民政府发布【西政办发[2020]54号】文件，载明：将市交通运输局所属的加油站、超限检测站……及县乡路涉路土地、房产等划转给通达公司。 2021年6月30日，交通局欲收回加油站交给通达公司，向中石化青岛分公司发出《关于收回莱西市交通运输局加油站的函》，内容为：……经研究，我局决定收回该加油站。请你公司停止该加油站经营活动，于2021年7月9日前办理相关移交手续，并按市场评估价格交纳2020年10月13日至2021年6月30日期间的相关使用费用。 2021年7月1日，中石化青岛分公司向交通局出具《复函》，内容为：贵局寄交的《关于收回莱西市交通运输局加油站的函》我单位已收悉。贵我双方依据2020年9月3日签订的《备忘录》所确立的不定期租赁关系合法有效。并且，根据原合同约定：“更新设备、设施的所有权归乙方，租赁期满后，由乙方自行处置”。我单位基于对加油站长期经营稳定性的预期，根据政府管理要求及经营需要，投入大量资金对加油站进行新建、改造，包括双罐双线改造、各种设备设施投入等。合同终止履行前，***对财产进行协商处置。且当前我单位为加油站经营证照的权利人，证照的变更需要在财产权属明确的基础上，通过双方协商合作方能实现。***在收到复函后，尽快组织双方就合同履行相关事宜进行协商。 因中石化青岛分公司迟迟不交付加油站，2021年9月30日，交通局再次发律师函给中石化青岛分公司，要求收回加油站。同时告知中石化青岛分公司，2020年10月12日，经莱西市深改委会议决定，加油站划拨给通达公司。 诉讼中，通达公司申请对位于加油站每天占有的使用费单价进行评估。一审法院委托山东金池价格评估有限公司进行评估，该公司出具价格鉴定意见书，结论为：加油站每天占有的使用费价格在价格鉴定基准日的鉴定价格为350.9元/天。通达公司花评估费6400元。 交通局及通达公司对该鉴定意见书不予认可，认为：鉴定意见书将加油站的整体予以分割，并忽视了承租加油站的前提条件，仅仅对加油站所在的国有土地的占有使用费进行鉴定，已经严重违背了通达公司申请鉴定的目的与意义。 因此交通局及通达公司撤回诉讼请求第二项，只请求法院判令中石化青岛分公司停止经营并返还交通局加油站（地址：莱西市××道××路××处，国有土地使用证号：西国用［2001］字第0××1号）。 本案在审理过程中，中石化青岛分公司提出反诉。并申请对加油站内的罩棚、双层油罐的价值进行鉴定。但交通局及通达公司不同意中石化青岛分公司的鉴定申请。故一审法院对中石化青岛分公司的鉴定申请未予准许。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案中，中石化青岛分公司租赁交通局的加油站，租赁期限届满后，***成备忘录，该加油站暂时延续原合同，继续中石化青岛分公司经营，租金按照原合同执行，在划拨工作结束后5日内一次性交清期间的租赁费，并就加油站资产双方协商一致确认后，办理交接手续。但划拨工作结束5日后，中石化青岛分公司仍然不交付加油站，违反合同约定，故交通局及通达公司要求中石化青岛分公司停止经营并返还原告加油站的请求，一审法院予以支持。交通局及通达公司对鉴定意见书不认可，故申请撤回要求中石化青岛分公司支付交通局及通达公司自2020年10月14日起至实际返还之日止的占有使用费的请求，是对自己权利进行的处分，一审法院予以准许。中石化青岛分公司提出反诉，要求交通局及通达公司对罩棚、油罐进行补偿，但《加油站租赁合同》第七条约定“租赁期内，乙方有权对加油站的一切设备、设施进行更新、改造，需办理有关手续时，甲方要提供所有证件并予以协助。更新设备、设施的所有权归乙方，租赁期满后，由乙方自行处理”，根据合同约定，罩棚、油罐在租赁期限届满后，所有权仍然归中石化青岛分公司，中石化青岛分公司可自行处理，中石化青岛分公司要求交通局及通达公司给予补偿，不符合合同约定，故其反诉请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百三十三条之规定，判决：一、中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司于判决生效后十日内返还莱西市交通运输局、青岛通达公路工程有限公司位于莱西市××道××路××（国有土地使用证号：西国用［2001］字第0××1号）；二、驳回中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司的反诉请求。案件受理费50元，反诉费25元，由中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司负担。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案的焦点问题是:中石化青岛分公司能否继续承租涉案加油站。 交通局与中石化青岛分公司于2000年7月28日签订的《加油站租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。上述合同到期后，交通局与中石化青岛分公司达成《备忘录》，确认合同到期日开始，该加油站暂时延续原合同，继续由中石化青岛分公司经营，租金按照原合同执行。从上述《备忘录》内容及双方后续实际履行行为看，双方未签订书面租赁合同，故双方形成不定期租赁关系。2021年6月30日，交通局欲收回加油站交给通达公司，向中石化青岛分公司发出《关于收回莱西市交通运输局加油站的函》，要求中石化青岛分公司停止涉案加油站经营活动，于2021年7月9日前办理相关移交手续，并按市场评估价格交纳2020年10月13日至2021年6月30日期间的相关使用费用。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”据此，交通局向中石化青岛分公司发函要求其移交涉案加油站的行为符合法律规定，一审法院判令中石化青岛分公司移交涉案加油站正确，本院予以维持。关于罩棚、油罐应否补偿问题。中石化青岛分公司主张，其在租赁涉案加油站期间更新了罩棚、油罐，交通局及通达公司应予以补偿。交通局与中石化青岛分公司签订的《加油站租赁合同》约定:“租赁期内，中石化青岛分公司有权对加油站的一切设备、设施进行更新、改造，需办理有关手续时，交通局要提供所有证件并予以协助。更新设备、设施的所有权归中石化青岛分公司，租赁期满后，由中石化青岛分公司自行处理。”现双方所签合同约定履行期限届满，交通局对其与中石化青岛分公司未继续签订租赁合同并无过错，且交通局在本案审理中不同意接收并继续使用罩棚、油罐，故中石化青岛分公司应依约自行处理，中石化青岛分公司要求交通局支付罩棚、油罐的补偿款，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人中石化青岛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　刘　琰 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年九月十六日 书记员　*** 书记员　***