某某、中国铁塔股份有限公司铁岭市分公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省铁岭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽12民终1051号 上诉人（原审原告）：***，男，1960年5月29日出生，汉族，住址铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：**，男，1985年8月30日出生，汉族，住址同上。（系***之子） 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司铁岭市分公司，住所地铁岭市银州区辽海街原铁岭市土地局办公楼1-1。 负责人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人告中国铁塔股份有限公司铁岭市分公司租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2023）辽1202民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 ***上诉称，1、请求撤销铁岭市银州区人民法院作出的（2023）辽1202民初241号民事判决；2、按照原审诉讼请求依法改判；3、判令本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定被上诉人的经营情况发生重大变化，继而达到合同解除条件，属于认定事实错误。首先，被上诉人仍然继续租赁案涉房屋所在小区其他房屋，并未取消该小区项目。按照上诉人与被上诉人签订《租赁合同》第10.3.3约定“因乙方的经营情况发生重大变化，不再需要租赁该场地从事经营活动的”，本合同解除。被上诉人提交的辽宁移动通信集团辽宁省有限公司铁岭分公司出具的基站业务订单（以下简称“订单”）要求取消案涉房屋所在小区基站建设，一审判决认为此种情况符合10.3.3约定的乙方的经营情况发生重大变化的情况，以此为由认定合同达到解除条件，属于事实认定错误。上诉人楼下的房屋（即案涉房屋所在单元7×**）仍由被上诉人承租，用于放置基站设备等。位于上诉人楼顶的设备塔和线缆也并未拆除，线缆仍在案涉房屋窗外悬挂，迄今没有拆除。被上诉人如果撤销该小区项目，又为何还继续租赁同小区其他房屋存放基站设备、楼顶的信号塔和线缆也没有拆除？故上诉人认为没有达到合同约定的解除条件，合同并未解除。其次，订单的内容不属于被上诉人的经营情况发生重大变化的情况。被上诉人作为行业大型企业，项目众多投资额大，与上诉人的每年的合同金额只有13000元。退一步讲，即使要取消案涉房屋所在小区项目，对于被上诉人来说也不是经营情况发生重大变化，与上诉人的合同金额不足以影响被上诉人的生产经营。原审判决偏听偏信被上诉人单方面口头陈述，继而做出严重错误的事实认定。二、原审判决错误认定合同解除日为2022年9月17日，属于事实认定错误，应予纠正。首先，合同并未解除，被上诉人迄今没有返还案涉房屋。被上诉人在收到案涉房屋后将门锁换掉，口头通知上诉人因为室内设备责重为保证安全，所以换锁。上诉人曾于2022年5月6月期间用原有钥匙开门结果失败，在庭审结束后又回到案涉房屋依然无法打开房门。按照合同约定以及法律规定，上诉人应当支付租金至返还房屋之日止。其次，**并非上诉人公司员工。上诉人为自然人，名下并无任何企业，所以并无员工。上诉人在2022年8月18日通过楼下超市用ＥＭＳ向被上诉入邮寄告知函要求其履行给付租金义务，**是该快递点工作人员负责邮寄快递，故告知函由**署名发出，但实际的邮寄人是上诉人。原审判决认为被上诉人于2022年9月17日邮寄出的解除通知收件人和签收人为**，视为已经送达上诉人，属于事实认定错误。根据合同相对性，合同的任何变更应向合同方相对方发出。**并非合同相对方，解除通知的收件人和签收人均是**，不是上诉人，故被上诉人的解除通知自始没有送达上诉人，双方签订租赁合同迄今没有解除。三、被上诉人解除合同属于违约行为，应承担违约责任。双方签订租赁合同租期10年，总标的额130000元，在仅履行四年就拒绝支付租金，对上诉人签约的目的、签约对象的选择、可得利益的预期都必然造成影响。上诉人为了履行合同，将案涉房屋腾空搬家，因合同期为10年上诉人才同意年租金为13000元，如果是短期合同按照当地水平不可能是这个标准。被上诉人作为合同的提供方，合同内容多处限制上诉人的权利，而对被上诉人的违约责任和行为不提，显然合同有些条款内容是无效且显失公平的。上诉人认为根据公平原则，被上诉人的违约行为也应依据合同中对于上诉人违约责任来承担同等的责任。如果合同已经履行不能，被上诉人应对违约行为承担违约责任。 中国铁塔股份有限公司铁岭市分公司辩称，一、上诉人所称答辩人租赁案涉小区内其他房屋事宜与本案无关联性。一审判决认定事实清楚，应予维持。答辩人因中国移动业务需求，租赁案涉房屋建设通信基站，答辩人已在《租赁合同》签订前明确告知上诉人上述事实、答辩人的业务模式，并与上诉人协商《租赁合同》条款内容。上诉人所称的其楼下房屋内基站系基于中国电信公司业务需求而建设，不同的运营商信号频率不同，信号覆盖任务亦不同，因此案涉小区是否还有其他基站与本案无任何关联性。二、上诉人所称答辩人换锁与事实不符，且未能提供任何证据予以证明。另答辩人收到上诉人函件的寄件人为**，答辩人有理由相信**系上诉人的代理人，故答辩人将《合同解除通知函》邮寄至**并无不当，应视为《合同解除通知函》已经送达上诉人，一审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人所称答辩人更换门锁的主张与事实严重不符，且上诉人亦未在一审阶段提供任何证据证明其主张，应当自行承担举证不能的不利后果。实际上，上诉人与答辩人均持有案涉房屋钥匙，答辩人搬离全部设备后，答辩人业务人员多次与上诉人电话沟通交接事宜，但上诉人均拒绝配合。另答辩人收到上诉人邮寄函件的寄件人为**，上诉人的行为足以使答辩人相信**具有代理权，并基于信赖将《合同解除通知函》邮寄至**，应当将《合同解除通知函》已送达至上诉人。若上诉人因此主张未收到《合同解除通知函》，系因上诉人邮寄材料时未留存准确信息所致，该风险应由上诉人自行承担。综上，答辩人系依据《租赁合同》的相关约定，与上诉人解除了合同关系，且已搬离了全部设备，并向上诉人送达了《合同解除通知函》，不存在违约行为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 ***向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告按合同约定支付拖欠的租金13000元（2022年4月2日到2023年4月1日）；3、判令被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述租金的利息，自2022年4月2日起至实际付清之日止；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告签署了《租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告在承租原告名下位于铁岭市银州区××街××，面积20平方米。租期十年，自2018年4月17日至2028年4月16日，租金标准为每年13000元。合同签订后，原告按约将租赁场地交付给被告使用，被告按约支付租金。但是从2022年4月起，被告怠于支付租金，原告多次向被告催讨未果。按照合同约定，被告应在每年的届满一年前15日支付下一年租金，被告的行为已构成违约，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，***提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 一审法院审理查明：2018年5月18日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）所有的坐落于银州区××街××（租用面积20平方米，施工临时用地约10平方米），用于基站建设、放置移动通信设备；场地租赁期限自2018年4月17日至2028年4月16日，共计十年；租金为每年13000元，按年结算；因乙方的经营情况发生重大变化，不再需要租赁该场地从事经营活动的，该合同解除，甲乙双方无需向对方支付违约金或赔偿损失，解除关系自甲方收到解除租赁关系的通知时立即生效，甲方应于7日内联系乙方办理相关移交手续。合同签订后，原告按照合同约定将案涉场地交付给被告，被告按照约定支付了自2018年4月17日至2022年4月16日的租金，自2022年4月17日起被告未再缴纳租金。2022年3月1日，中国移动通信集团辽宁省有限公司铁岭分公司出具了关于××基站业务订单取消的说明，载明：我公司结合现有网络信号覆盖情况，并经评估后认定，“地质九队基站”已无搬迁需求，可以取消建设。 另查明，原告于2022年8月18日以邮寄快递的形式向被告公司员工送达了告知函，要求被告支付本租赁年度租金13000元。被告于2022年9月17日以邮寄快递的形式向原告送达了合同解除通知函。 一审法院认为，原告与被告自愿签订《租赁合同》应为双方当事人真实的意思表示，合法有效。双方应当遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告向被告交付了场地，被告承租案涉场地后按照合同约定缴纳了自2018年4月17日起至2022年4月16日止的房屋租金。合同约定因乙方的经营情况发生重大变化，不再需要租赁该场地从事经营活动的，该合同解除，甲乙双方无需向对方支付违约金或赔偿损失，解除关系自甲方收到解除租赁关系的通知时立即生效，甲方应于7日内联系乙方办理相关移交手续。庭审中，原告提出该条款为格式条款，应为无效条款的主张。本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的租赁合同是原、被告自愿签订的，合同文本虽为被告提供，但在订立合同时，原告作为出租方有权利就合同条款与被告进行协商，故该条款不符合格式条款的构成要件，应为有效的约定。根据被告提交的2022年3月1日，中国移动通信集团辽宁省有限公司铁岭分公司出具的关于××基站业务订单取消的说明，可以认定被告经营情况发生重大变化，不再需要继续租赁案涉场地的事实。依据原告与被告签订的《租赁合同》，解除关系应自原告收到解除租赁关系的通知时立即生效，故双方应自原告收到合同解除通知函之日起即2022年9月17日解除租赁关系。关于原告提出未收到合同解除通知函的意见，因原告庭审中认可收件人**为原告公司员工，且告知函的邮寄人亦是**，同时根据EMS物流信息显示2022年9月17日**本人签收，故应视为原告已收到该解除通知函。因此，原告与被告签订的《租赁合同》于2022年9月17日解除，被告仍应缴纳2022年4月17日至2022年9月17日的场地租赁费，即13000元/12个月X5个月=5416.67元。关于被告提出双方自2022年3月24日解除了案涉《租赁合同》的抗辩意见，本院不予采信。被告未按时缴纳租赁费，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：一、被告中国铁塔股份有限公司铁岭市分公司于本判决生效后10日内向原告***支付2022年4月17日至2022年9月17日的房屋租赁费5416.67元，并以5416.67元为基数，支付自2022年4月17日起至全部租赁***之日止按照2023年1月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)计算的利息；二、驳回原告***其他诉讼请求。案件受理费125元（原告预交），减半收取62.5元，由被告负担26.5元，于本判决生效之日起七日内向铁岭市银州区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，原告负担36元，应退还原告89元。 二审期间双方未提交新证据。 双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人***与被上诉人中国铁塔股份有限公司铁岭市分公司签订的租赁协议合法有效，双方应依约严格履行。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中租赁合同是双方自愿签订的，合同文本虽为被上诉人提供，但在订立合同时，上诉人作为出租方有权利就合同条款与被上诉人进行协商，故该条款不符合格式条款的构成要件，上诉人主张合同为格式条款的主张不能成立。双方在租赁合同约定，因乙方的经营情况发生重大变化，不再需要租赁该场地从事经营活动的，该合同解除，被上诉人提交中国移动通信集团辽宁省有限公司铁岭分公司出具的关于××基站业务订单取消的说明，可以认定被上诉人经营情况发生重大变化，不再需要继续租赁案涉场地的事实。解除条件成就时，租赁合同在上诉人收到被上诉人《合同解除通知函》时立即解除。关于《合同解除通知函》的送达问题，因上诉人以**的名义向被上诉人邮寄了告知函，被上诉人通过**转交***《合同解除通知函》，***代理人庭审中自认**将邮件转交给***，并就合同解除与被上诉人工作人员进行沟通，故应当认定《合同解除通知函》已向上诉人送达。关于合同解除的违约责任，根据双方《租赁合同》10.3.4条约定，合同因出现包括乙方的经营状况发生重大变化等情形而解除合同时，甲乙双方无需向对方支付违约金或赔偿损失，故上诉人要求被上诉人承担解除合同的违约责任主张不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由上诉人***承担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　周　彤 审 判 员　*** 二〇二三年六月十九日 法官助理　张　颖 书 记 员　***