中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司、陈某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省汕尾市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤15民终105号 上诉人（原审被告）：中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司，住所地广东省汕尾市区。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司公司律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，男，1957年7月30日出生，汉族，住广东省陆丰市。 委托诉讼代理人：***，广东美赢宝律师事务所律师。 上诉人中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司（以下简称中国某某汕尾分公司）因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省汕尾市城区人民法院作出的（2022）粤1502民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国某某汕尾分公司上诉请求：１.撤销一审判决，依法改判或发回重审；２.由陈某承担本案的案件受理费。事实与理由：1.中国某某汕尾分公司与陈某签订的《租赁合同》为无效合同，一审法院判决中国某某汕尾分公司支付租金缺乏事实和法律依据。陈某出租的案涉房屋未取得房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、一百五十三条、第一百五十五条以及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条的规定，违反效力性强制规定的合同，应当认定为无效，自始没有法律约束力。因此，在陈某未能提供房屋所有权证或建设工程规划许可证的情况下，中国某某汕尾分公司与陈某签订的《租赁合同》自始无效，一审法院判决中国某某汕尾分公司支付租金没有事实和法律依据。2.在合同无效的情况下，即使中国某某汕尾分公司被认定需支付房屋占有使用费，但因陈某怠于履行义务导致中国某某汕尾分公司租赁案涉房屋的目的无法实现，按照公平原则，相关占有使用费损失亦应由双方共同承担。陈某在将案涉房屋出租给中国某某汕尾分公司前便已知晓，中国某某汕尾分公司租赁的目的是为了建设无线电通信基站，陈某亦承诺如因陈某的原因或周围居民阻挠施工造成中国某某汕尾分公司无法设立移动通信基站的，由陈某负责解决。然而，在中国某某汕尾分公司仅安装了避雷针、电源箱并搭建了简易房后，当地居民以基站辐射为由强行阻挠施工，导致中国某某汕尾分公司后续无法安装信号发射器等设备，该工程项目被迫于2011年12月12日停工先行办理结算。后陈某承诺负责解决此事，中国某某汕尾分公司基于对陈某的信任，又继续承租了七年，期间未曾拖欠过陈某的租金。但陈某一直怠于履行义务，导致安装工人一到天面，周边居民就围过来以各种形式进行阻挠，基站始终无法完成建设，陈某交付的房屋无法满足中国某某汕尾分公司的租赁需求。中国某某汕尾分公司向陈某提出终止履行租赁合同并收回避雷针和电源箱等设施设备，但陈某并不同意，其亦未向中国某某汕尾分公司交付案涉房屋的钥匙，中国某某汕尾分公司无法强行腾空房屋。因陈某未能及时充分履行出租方应尽的义务及承诺，导致中国某某汕尾分公司租赁目的无法实现，陈某对此存在过错。3.一审法院判决中国某某汕尾分公司支付违约金缺乏事实和法律依据。如上所述，双方签订的租赁合同无效，相应的违约金条款也自始无效。退一步讲，即使合同被认定为合法有效，按照《租赁合同》第四条第Ａ款第3项约定，“若由于甲方原因或者周围居民阻挠施工造成乙方不能正常使用该房屋用途（设立移动通信基站），由甲方在三个月内负责解决”，陈某应按照合同约定及时处理解决居民阻挠施工的问题。然而，陈某却一再怠于履行。期间中国某某汕尾分公司亦及时支付了相应租金。中国某某汕尾分公司认为，陈某在居民阻挠建设基站的后续七年时间里以其行动证明其不履行或无能力履行合同约定义务，导致中国某某汕尾分公司无法正常使用案涉租赁房屋，属于根本违约，中国某某汕尾分公司有权停止支付租金，中国某某汕尾分公司不存在违约情形，无需向陈某支付违约金。另外，陈某于一审起诉状中主张违约金计算期间系自2018年4月1日计至2021年4月1日止，一审法院判决中国某某汕尾分公司支付违约金至实际履行完毕止，已经超出陈某的诉讼请求，应予以纠正。4.一审法院判决中国某某汕尾分公司支付案涉租赁房屋天花板、墙体、楼梯的修复费用和相关鉴定费缺乏事实和法律依据。一审法院认为中国某某汕尾分公司在使用租赁物的过程中未尽善良管理人之注意，致使租赁物毁损，应负赔偿责任，属于事实认定不清。首先，中国某某汕尾分公司仅租赁了案涉房屋的顶层及指定天面，中国某某汕尾分公司进入租赁区域需经过房屋部分公共区域，基于此，陈某从未将进入案涉房屋的钥匙交由中国某某汕尾分公司。如陈某没有为中国某某汕尾分公司开门，中国某某汕尾分公司无法进入该房屋。因此，案涉租赁房屋仍处于陈某的管控之下，不能排除陈某及其他案外人使用案涉房屋造成相关部位毁损的可能性。其次，由于基站安装受到周围居民阻挠，中国某某汕尾分公司在案涉房屋安装了电源箱、避雷针和搭建简易屋后，一直未使用过租赁房屋。且中国某某汕尾分公司自2011年便开始承租案涉房屋，距今已有十余年，房屋由于风吹雨淋发生的自然老化及墙皮脱落，实属房屋的正常磨损，并非系因中国某某汕尾分公司原因导致的损坏，不能归责于中国某某汕尾分公司未尽善良管理人义务，亦不应由中国某某汕尾分公司承担维修义务。另外，广州市某某事务所有限公司出具的鉴证评估报告里的修复范围包括房屋的女儿墙、天花板、墙体、楼梯扶手等，系由陈某单方确定，其中第5、8、9、14、15、16项明显属于中国某某汕尾分公司租赁范围以外的公共区域，中国某某汕尾分公司仅承租顶层及指定天面位置，故不应由中国某某汕尾分公司进行维修，现有证据无法证明该区域的损坏与中国某某汕尾分公司存在因果关系。综上，中国某某汕尾分公司恳请二审院撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。 陈某辩称，一审法院己经查清陈某与中国某某汕尾分公司于2011年3月17目签订《租赁合同》真实、合法有效，未违反相关的法律规定及国家强制性规定，且合同己经履行。陈某与中国某某汕尾分公司于2011年3月17日签订《租赁合同》，约定陈某将位于陆丰市**镇**号街**号**层楼**房**平方米）及指定天面出租给中国某某汕尾分公司建设移动通讯基站，并同意租用天面架设通信天线，走线架和避雷针，并敷设相应的传输线路、地网及三相交流电源等通信配套设施。租期自2011年4月1日起至2021年4月1日止,共10年。该房屋及天面每年租金为人民币20000元。租金支付方法为每年支付一次。双方签订《租赁合同》后，陈某交付约定的楼层给中国某某汕尾分公司使用，中国某某汕尾分公司亦在该楼层安装相关的设备及设施，中国某某汕尾分公司自2013年起支付租金至2017年止。由此证实，双方所签订的《租赁合同》已经实际履行。对此，一审法院己经查清上述事实，且依法认定双方所签订的《租赁合同》合法、真实、有效。2018年中国某某汕尾分公司以其所安装的设备未投入使用为由拒付租金，陈某多次与中国某某汕尾分公司沟通支付租金或将其安装的设备设施拆除，但均遭到各种理由的敷衍及塘塞，既而陈某才向法院起诉。现中国某某汕尾分公司主张双方签订《租赁合同》因未投入使用而无效，是不符合事实的。中国某某汕尾分公司租赁陈某的楼层后，已经进入施工及安装相关的设施等，对于中国某某汕尾分公司是否已经投入使用，这与陈某无关。因中国某某汕尾分公司承租楼层后，将该楼层放置不予以使用及管理，在租赁物被租赁期间，导致中国某某汕尾分公司施工的机房倒塌、墙体、天花板、灯具等老化脱落，中国某某汕尾分公司应承担赔偿的责任。同时因中国某某汕尾分公司没有对承租楼层管理到位，导致所承租楼层在雨天出现积水，该积水溢出将木制楼梯扶手浸泡腐蚀，对此，中国某某汕尾分公司应承担赔偿修复的费用。综上，请求二审法院依法驳回中国某某汕尾分公司的上诉请求。 陈某向一审法院起诉请求：1.判令中国某某汕尾分公司向陈某支付租金60000元（自2017年4月1日至2021年4月1日止）；2.判令中国某某汕尾分公司支付违约金153300元（起算时间自2017年4月1日至2021年4月1日止，以已支付金额为基数，按日千分之一计算。140000元×0.001元／天×1095天＝153300元）;3.判令中国某某汕尾分公司支付修复墙体、天花板及电线等费用30000元;4.判令中国某某汕尾分公司支付陈某代为支付赔偿金9000元;5.本案诉讼费由中国某某汕尾分公司承担。 一审法院认定事实：中国某某汕尾分公司、陈某于2011年3月17日签订《租赁合同》，双方约定陈某将位于陆丰东海镇258街40号—六层楼房501房（面积约20平方米）及指定天面出租给中国某某汕尾分公司用于建设移动通信基站，并同意在租用架设通信天线，走线架和避雷针，并敷设相应的传输线路、地网及三相交流电源等通信配套设施；租期自2011年4月1日起至2021年4月1日止；租金每年20000元，租金每年支付一次，首年租金在设备投入并正常运行一个月后支付，其余年度的支付时间为4月，收取租金之前陈某一方须提供合法、有效的发票，中国某某汕尾分公司收到发票后20个工作日内以现金或转账的方式支付租金；若中国某某汕尾分公司不按时如数向陈某交纳费用，每逾期一天，中国某某汕尾分公司应向陈某支付逾期交纳费用的千分之一的违约金。中国某某汕尾分公司向陈某支付了自合同签订之日起至2018年3月31日止的租金。 在一审诉讼过程中，陈某申请对案涉房屋的出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费用进行价格鉴定和评估。一审法院委托广州市某某事务所有限公司进行对案涉房屋的出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费用进行价格鉴定和评估，该公司于2023年5月25日出具穗安价（估）字﹝2023﹞Ｖ303《价格鉴证评估报告》，价格鉴证结论：案涉房屋的出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费用为24343.05元。鉴定费8000元，已由陈某交纳。 一审法院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。中国某某汕尾分公司、陈某签订的《租赁合同》主体适格，是签约各方当事人的真实意愿表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。中国某某汕尾分公司自2018年4月1日起至2021年4月1日止没有向陈某支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。中国某某汕尾分公司提出2019年4月1日前的租金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，陈某于2022年4月24日向一审法院提起诉讼，中国某某汕尾分公司提出抗辩称2017年4月1日至2019年3月31日的租金已超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。中国某某汕尾分公司应向陈某支付2019年4月1日至2021年4月1日止按年20000元计算的租金共40000元。关于陈某请求中国某某汕尾分公司支付自2017年4月1日至2021年4月1日止违约金的问题，根据《租赁合同》的约定，中国某某汕尾分公司需于租期内每年度的4月支付租金，逾期以应交纳租金的千分之一计算违约金，中国某某汕尾分公司提出违约金的计算标准畸高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，中国某某汕尾分公司逾期付款，给陈某造成的是利息损失，中国某某汕尾分公司请求按日利率千分之一的计算的违约金过分高于造成的损失，予以调整为以20000元为基数自2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，以20000元为基数自2019年8月20日起至2020年4月30日止、以40000元为基数自2020年5月1日起至履行完毕止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算的违约金。关于陈某请求中国某某汕尾分公司支付出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费用及鉴定费的问题，一审法院认为，承租人在使用租赁物的过程中应当尽到善良管理人的注意义务，承租人未尽善良管理人之注意，致租赁物毁损的，应负赔偿责任。中国某某汕尾分公司在案涉租赁物上建设基站过程中导致墙体、天花板、电线的损坏，经广州市某某事务所有限公司鉴定，案涉房屋的出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费用为24343.05元，鉴定费8000元。上述两笔费用由中国某某汕尾分公司承担。关于陈某请求中国某某汕尾分公司支付其代为支付赔偿金9000元的问题，陈某称2013年“天兔”台风致被告通讯设备倒塌，相关碎片掉落砸坏邻居周围民房屋顶，陈某向中国某某汕尾分公司反映后，中国某某汕尾分公司同意陈某代其先垫付相关的维修费用。对此，中国某某汕尾分公司予以否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈某提供的证据不足以证明其主张的事实，故对陈某的该项主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司应于判决生效之日起十日内向陈某支付自2019年4月1日至2021年4月1日止的租金40000元；二、中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司应于判决生效之日起十日内向陈某支付违约金：以20000元为基数自2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，以20000元为基数自2019年8月20日起至2020年4月30日止、以40000元为基数自2020年5月1日起至履行完毕止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算；三、中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司应于判决生效之日起十日内向陈某支付陆丰东海镇258街40号的出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费用24343.05元、鉴定费8000元；四、驳回陈某的其他诉讼请求。一审案件受理费5084.5元，由陈某负担3392.17元，中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司负担1692.33元。 二审中，中国某某汕尾分公司向本院提交证据1《陆丰中医院基站机房装修及电气工程（报废）结算审核书》，拟证明因当地居民的阻拦导致中国某某汕尾分公司无法安装信号发射器等设备，该工程项目被迫停工结算，中国某某汕尾分公司无法实现租赁目的；证据2“鉴定现场录音音频（光盘）及文字转写”、证据3鉴定现场照片，拟证明房屋恢复原状鉴定范围包含上诉人租赁房屋以外的区域，不应由中国某某汕尾分公司负责维修，案涉租赁区域的墙皮脱落及发黑等情况属于房屋的自然老化及磨损，老化程度与其他非租赁区域的老化程度几乎一样，并非中国某某汕尾分公司原因所致，故无须支付修复费用。 陈某质证认为，1.证据1《陆丰中医院基站机房装修及电气工程（报废）结算审核书》的相关材料已经证实，双方签订《租赁合同》后，中国某某汕尾分公司安排施工队进入所租赁的楼层进行施工，由此证实，双方己经实际履行了合同。2.对证据2“鉴定现场录音音频（光盘）及文字转写”的三性提出异议：中国某某汕尾分公司没有提交鉴定现场录音音频（光盘）的来源及原始载体，该证据如何录制、是否偷录等都无从查证；文字转写部分仅是对鉴定现场整个过程的一小部分进写，在法院工作人员通过双方当事人到现场进行测量时，中国某某汕尾分公司有指派两名人员到场，但这两名工作人员并没有发表任何意见，及无从查证这两名工作人员是否是中国某某汕尾分公司的职工及是否有授权委托。3.对中国某某汕尾分公司提交的证据3“鉴定现场照片”的部分真实性、关联性、合法性提出异议：鉴定现场的楼层是本案涉案的标的，该楼层是出租给中国某某汕尾分公司，且中国某某汕尾分公司也对该楼层进行施工，对于中国某某汕尾分公司承租该楼层后，中国某某汕尾分公司如何进行使用这是中国某某汕尾分公司的事情，与陈某无关。 本院对中国某某汕尾分公司提交的证据1《陆丰中医院基站机房装修及电气工程（报废）结算审核书》，因该证据与其所主张的因当地居民阻拦设备安装而无法实现租赁目的之间缺乏关联性，故不予采信；对证据2、证据3，本院结合下文予以评述。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明： 案涉房屋于1963年4月10日取得陆财契字第00033号陆丰县人民委员会房屋契纸，并加盖“陆丰县人民委员会”大印。该房屋契纸说明部分记载：“本契纸未经盖有县人民委员会大印及贴有成交草契（或有关产权证件）不得成为合法产权凭证”。 案涉《租赁合同》履行期间，未出租部分仍供陈某正常生活居住。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，二审的争议焦点是：１.案涉《租赁合同》是否有效；２.案涉房屋修复费、鉴定费如何承担。 关于案涉《租赁合同》是否有效的问题。本案中，中国某某汕尾分公司与陈某对双方于2011年3月17日签订案涉《租赁合同》的事实均无异议，该合同系双方的真实意识表示。中国某某汕尾分公司上诉认为陈某出租的房屋未取得房屋所有权，也未取得建设规划许可证，请求确认案涉《租赁合同》无效。经查，案涉房屋合法性已经原当地政府确认，并取得产权证明（即陆丰县人民委员会房屋契纸），综合考虑历史因素、当地交易习惯以及本案具体案情，不宜认定案涉房屋《租赁合同》违反法律、行政法规强制性规定，故案涉《租赁合同》应属有效，中国某某汕尾分公司请求确认案涉合同无效的上诉主张，本院不予支持。经查证，中国某某汕尾分公司已在案涉承租楼层搭建了相关设备，有实际使用的事实，并支付了自合同签订之日起至2018年3月31日止的租金（租赁期限：2011年4月1日至2021年4月1日），其未依约交纳2018年4月1日后的租金已构成违约，应承担违约责任。因2019年4月1日前的租金已超过诉讼时效，一审法院判决中国某某汕尾分公司向陈某支付2019年4月1日至2021年4月1日止租金40000元以及相应违约金并无不当，本院予以维持。 关于案涉房屋修复费、鉴定费如何承担的问题。因承租方中国某某汕尾分公司在租赁期间未尽到管理注意义务，导致案涉租赁场地发生不同程度的损毁，存在过错，应承担相应责任。但出租方陈某在案涉房屋生活居住，其未充分采取恰当措施防止物品损毁，自身对损失的扩大亦存在一定程度的过错。一审法院依法委托广州市某某事务所有限公司对案涉房屋出租楼面的天花板、墙体、楼梯修复费用进行鉴定，并依据穗安价（估）字〔2023〕Ｖ303号《价格鉴证评估报告》对于案涉房屋修复费24343.05元、鉴定费8000元的认定并无不当，但未依据当事人各自过错程度划分责任，本院予以纠正，酌定由中国某某汕尾分公司与陈某对上述两笔费用各承担50%，即由中国某某汕尾分公司负担16171.525元，陈某负担16171.525元。 综上所述，中国某某汕尾分公司的上诉请求部分成立，应予相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省汕尾市城区人民法院（2022）粤1502民初1418号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广东省汕尾市城区人民法院（2022）粤1502民初1418号民事判决第四项； 三、变更广东省汕尾市城区人民法院（2022）粤1502民初1418号民事判决第三项为：中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司应于本判决生效之日起十日内向陈某支付陆丰东海镇258街40号的出租楼面的天花板、墙体、楼梯恢复原状的修复费、鉴定费共计16171.525元； 四、驳回陈某的其他诉讼请求； 五、驳回中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费5084.5元，由中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司负担1329.60元，陈某负担3754.90元。 二审案件受理费1853.2元，由中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司负担1488.12元，陈某负担365.08元。中国某某通信集团广东有限公司汕尾分公司已向本院预交二审案件受理费5084.50元，本院予以退还3596.38元；陈 钳应向本院交纳二审案件受理费365.08元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年三月十五日 法官助理*** 书记员*** 附：相关裁判依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。