某某、金华市加美装饰工程有限公司等物权保护纠纷一审民事判决书

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浙江省金华市婺城区人民法院

民事判决书

（2021）浙0702民初5831号

原告：***，女，1994年7月13日出生，汉族，住衢州市衢江区。

委托诉讼代理人：庄立园，浙江金鸽律师事务所律师。

被告：金华市加美装饰工程有限公司，住所地金华市婺城区八一南街金发佳苑高层商住楼****营业房，统一社会信息代码：9133070174203906X3。

法定代表人：黄跃峰，总经理。

被告：曹成坚，男，1969年8月26日出生，汉族，住浙江省金华市金**。

两被告共同委托诉讼代理人：李荣茂，浙江八咏律师事务所律师。

被告：陈向阳，女，1971年6月30日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。

被告：金华市婺城区嗨放商务信息咨询服务部，，住所地金华市婺城区三江街道八一南街金发佳苑高层商住楼****统一社会信息代码：92330701MA2E89QT4M。

经营者：陈向阳，女，1971年6月30日出生，汉族，住金华市婺城区环城北路东方前城******，公民身份号码：XXX。

原告***为与被告金华市加美装饰工程有限公司（以下简称加美装饰公司）、曹成坚、陈向阳、金华市婺城区嗨放商务信息咨询服务部（以下简称嗨放服务部）物权保护纠纷一案，于2021年7月8日向本院起诉，本院当日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月18日开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人庄立园，被告加美装饰公司、曹成坚的共同委托诉讼代理人李荣茂，被告陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉请判令：1．四被告停止侵占并立刻搬离原告位于金发佳苑高层商住楼6幢203室的房屋并将房屋恢复原状或者赔偿相应的维修款项50000元；2．请求判决四被告支付侵占期间的租金损失按每月3000元从2016年12月7日起支付至实际履行搬离之日止暂计165000元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：为了子女读书，原告到加美装饰公司处购买了位于金发佳苑高层商住楼6幢203室的房屋，并办理房屋过户手续。因曹成坚和原告系亲戚关系，曹成坚也是加美装饰公司的实际经营者。后加美装饰公司、曹成坚到原告处租用房屋并承诺支付相应的租金，原告考虑到子女尚小，学区房也是空置，就将房屋租用给加美装饰公司、曹成坚。另查陈向阳、曹成坚系同居关系，两人一起生活在涉案的房屋内，后双方又在原告的房屋内创办了嗨放服务部，至今为止四被告一直直侵占、使用原告的房屋，期间未支付任何的租金。租用时原告也同被告约定至原告子女上学肯定要归还房屋，当时各被告表示同意。2020年底因原告子女需要上学，原告找到被告希望其能腾空房屋，被告当时也同意搬离，并承诺在2021年6月30日前肯定搬出。但是至今被告仍占用房屋无任何搬离的意愿。同时各被告在没有经过原告的同意下擅自变更203和202室的房屋结构，将202和203打通连成一片。原告认为四被告有义务将房屋恢复原状或者赔偿相的损失50000元。综上，原告认为其系涉案房屋合法的所有权人，理应享有占有、使用、受益等权利，四被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。

被告加美装饰公司、曹成坚共同答辩称：第一，原告与被告加美装饰公司并没有达成房屋买卖协议，被告加美装饰公司因为与另外两家公司合并时，为了防止资产流失才过户给***，过户费用也是由被告方承担，并且在2017年2月份开始，每个月加美装饰公司将归还房屋贷款项转给原告，因此，双方对购房并未达成一致。第二，房屋202、203室在2018年以前都是加美装饰公司所有，房屋之间均系相通的，不存在损害原告房屋的事实。第三，加美装饰公司与原告并未达成相关的房屋买卖协议，也并未对房款达成一致。故原告请求停止侵害的物权法律保护关系不成立，主体也不适格，更没有侵占期间相关的租金损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告陈向阳、嗨放服务部共同答辩称：一、涉案房屋位于金华市婺城区三江街道八一南街金发佳苑高层商住楼6幢203室，该房屋系原告与被告加美装饰公司、被告曹成坚之间的交易，与答辩人无关。二、答辩人并未居住或实际使用金华市婺城区三江街道八一南街金发佳苑高层商住楼6幢202室。一方面，答辩人经营者陈向阳实际居住地为金华市环城北路东方前城5幢1单元1106室，而非金发佳苑高层商住楼6幢202室。另一方面，答辩人嗨放服务部的实际经营办公地也并非金发佳苑高层商住楼6幢202室，该地址仅登记为“通讯联络”地址。事实上，该房屋系加美装饰公司在与其他两家装修公司共同合并成立浙江森派装饰工程有限公司时，为避免资产过多转移至新成立的浙江森派装饰工程有限公司，而转给答辩人经营者陈向阳的。故，答辩人未实际使用并支配金发佳苑高层商住楼6幢203室，故与该房屋相关的实际状况答辩人并不知晓，且与答辩人无关。综上，答辩人不应承担相关责任，请贵院查明事实，并依法驳回原告关于答辩人的诉讼请求。

本院经审理认定：原告***与案外人徐旸系夫妻关系，徐旸与曹成坚系表兄弟关系，徐旸母亲曹建新系曹成坚姑姑。曹成坚原为加美装饰公司股东兼法定代表人，2019年9月12日法定代表人变更为黄跃峰，并于同日将股份转让。2016年11月15日，***（乙方）与加美装饰公司（甲方）协商一致，由***代持加美装饰公司名下房产，双方签订《金华市房屋转让合同》一份，载明：甲方将坐落于八一南街金发佳苑高层商住楼6幢203室房屋，面积143.92平方米，以800000元价格出让给乙方，合同签订之日起一日内，乙方付清房款等内容。2016年12月7日，双方办理了不动产转移登记，将房屋登记于***名下。相关的税费均由加美装饰公司支付。2017年1月10日，原告与中国建设银行股份有限公司金华分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，以涉案房产抵押贷款800000元，合同中载明了房屋的评估价值为1072100元。2017年2月3日，原告通过银行账户转账800000元至加美装饰公司账户。2017年10月份左右，因原告小孩读书需购买学区房，遂与加美装饰公司法定代表人曹成坚协商将涉案房屋正式出售给原告。2017年10月30日，徐旸通过银行转账给曹成坚100000元，备注为房款。2017年11月29日，徐旸通过银行转账给曹成坚30000元，备注为房款。2018年1月24日，徐旸通过银行转账给曹成坚100000元，备注为房款。2018年2月6日，徐旸通过银行转账给曹成坚100000元，备注为房款。2018年2月10日，***通过刷POS机的方式支付房款300000元，当日被告加美装饰公司出具收款收据一份，摘由为“金发佳苑203房款”。2017年2月至10月期间，曹建新每月将贷款还款金额转给***，***再进行还款。

在原告购买金发佳苑高层商住楼6幢203室时，该房屋与202室系打通，连为一体。进入诉讼后，202室与203室已按原图纸进行分隔，现203室由加美装饰公司及曹成坚占用。根据网络相关数据显示，2017年10月份，涉案小区的类似房屋挂牌价格为10000元／平方米左右。陈向阳为嗨放服务部经营者，租赁金发佳苑高层商住楼6幢202室，房屋年租金为23000元左右。

以上事实有《金华市房屋转让合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行流水明细、收款收据、结婚证、照片等在卷予以佐证。

本院认为，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点有四：一是***与加美装饰公司是否已经达成房屋买卖合意；二是购买房屋价款是否已经付清；三是被告是否应当搬离及恢复房屋原状或者赔偿相应维修款项；四是被告是否应当承担占用期间的租金损失。焦点一，***原系代加美装饰公司持有涉案房屋，但从2017年10月开始，原告丈夫徐旸四次转账给当时被告加美装饰公司股东及法定代表人曹成坚的汇款330000元备注均为房款，且2018年2月10日加美公司在收到***POS机刷卡的300000元款项后所出具的收据摘由为“金发佳苑203房款”，加上涉案房屋的贷款也系由原告归还等事实，可认定原告与加美装饰公司达成了房屋买卖合意。焦点二，考虑到原告家庭与曹成坚系亲戚关系，而当时曹成坚系加美装饰公司股东及法定代表人，参考《个人住房（商业用房）借款合同》中载明的房屋评估价格以及2017年10月份左右网络平台的挂卖价格，1430000元的购房款价位尚属合理，现原告方已经支付购房款1430000元。如加美装饰公司认为房款尚未付清，或原告应当予以返还相关款项的，可另行主张权利。焦点三，所有权系绝对权，排他性权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。原告在购买房屋时是知晓房屋当时的状况的，而其并未提出异议或者签订有关协议，且房屋过道等已经恢复原状，故不存在恢复或赔偿维修款项的情况。涉案房屋登记在***名下，现被加美装饰公司及曹成坚占有使用的情况属实，原告要求两被告停止侵占并搬离的诉请于法有据，本院予以支持。被告陈向阳及嗨放服务部未占有使用203室房屋，故对原告要求陈向阳及嗨放服务部搬离的诉请应予以驳回。焦点四，原告在购买房屋时便清楚房屋当时的状况，其并无证据证明在起诉前曾要求被告方搬离。但被告方在收到本案相关诉讼材料后应当及时予以搬离，考虑到搬离需要一定时间，本院酌定占用期间的费用从起诉后1个月开始计算，即从2021年8月8日起计算。占用期间的损失标准参照陈向阳的租赁价格以及网络平台挂出的附近类似房屋的出租价格，本院酌定为2000元／月。综上，对原告诉请于法有据部分予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条、第二百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告金华市加美装饰工程有限公司、曹成坚于本判决生效之日起三日内停止占用并搬离登记在原告***名下的位于金华市婺城区金发佳苑高层商住楼6幢203室房屋；

二、被告金华市加美装饰工程有限公司、曹成坚于本判决生效之日起三日内支付原告***房屋占用费4000元（已计算至2021年10月8日，此后占用费仍以2000元／月为标准计算至实际搬离止）；

三、驳回原告***的诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2263元（减半收取，原告预交），由原告***负担1132元，由被告金华市加美装饰工程有限公司、曹成坚负担1131元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审判员刘敬礼

二〇二一年十月二十七日

书记员陈宏昊