某某与某某,重庆市黔江建工(集团)有限责任公司执行异议纠纷执行裁定书

重庆市黔江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）渝0114执异26号 案外人：***,女,1962年5月16日出生,汉族,住重庆市黔江区。 申请执行人：***，男，1976年11月30日出生，土家族，住重庆市黔江区。 被执行人：重庆市黔江建工（集团）有限责任公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段1099号，统一社会信用代码9150011471164067XW。 法定代表人：**，该公司总经理。 本院在执行***与重庆市黔江建工（集团）有限责任公司（以下简称黔江建工公司）买卖合同纠纷一案〔(2021)渝0114执恢1981号〕过程中，案外人***向本院提出书面异议，本院于2023年4月4日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***向本院提出请求:停止对位于重庆市黔江区城西办事处新华大道西段XXXX号X栋X号房屋的强制腾退。事实与理由：1.案外人***的租赁权先于抵押权成立，租赁关系不应受抵押权的影响。案外人在2001年与被执行人就黔江区新华大道西段XXXX号X栋X号房屋建立了租赁关系，租赁合同一直持续至2026年12月31日，且已实际占有并使用至今。双方最后一次签订租赁合同的时间虽为2020年8月，但书面续签仅为租赁关系的形式要件，不影响双方的租赁关系自2001年起一直持续至2026年12月31日，也不影响租赁关系的连续性。本案涉及的抵押权在案外人与被执行人的租赁关系存续期间形成，租赁权先于抵押权成立。2.黔江区人民法院发出的房屋拍卖公告及腾退公告中亦认可案外人租赁权存在。黔江区人民法院对案涉房屋进行拍卖时依法在网络平台进行公告，拍卖公告明确案涉房屋已经装修，现出租经营蓬江食品专卖店，公告还明确告知竞买人涉案房屋存在租赁权且案外人已经支付租赁期间的全部租赁费用，因此法院是认可案涉房屋存在租赁权的。3.本案符合买卖不破租赁的原则要求。案外人自2010年起便与黔江建工公司建立租赁合同关系。法院执行所依据的（2020）渝0114民初2297号民事判决书是在2020年9月8日作出，房屋租赁在前查封在后。本案中，案外人与被执行人签订的租赁合同合法有效，案涉房屋已经实际交付给案外人，并且案外人已实际占有，根据民法典第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，本案应当适用买卖不破租赁的法律规定，人民法院应裁定停止对案涉房屋的强制腾退。 案外人***为证明其主张向本院举示如下证据： 1.《房屋租赁合同》2份，拟证明案外人与被执行人在法院查封案涉房屋之前已经签订房屋租赁合同。 2.税务登记1份、营业执照1份，拟证明案外人自2001年起已承租案涉房屋对外经营副食品。 3.收据3张、村镇银行业务回单1份、转账凭证1份，拟证明案外人承租案涉房屋后已经依约支付了房租。 4.电费清单27页、水费清单5页，拟证明案外人承租案涉房屋后一直占有使用该房屋。 经审查查明，***与黔江建工公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日作出（2020）渝0114民初2297号民事判决书，判决：一、被告重庆市黔江建工（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告***材料款70000元及违约金21000元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。上述民事判决生效后，黔江建工公司未履行判决确定的义务，该案进入执行程序。执行过程中，本院于2021年11月18日作出（2021）渝0114执恢1981号执行裁定书，裁定查封被执行人黔江建工公司名下位于重庆市黔江区城西办事处新华大道西段XXXX号X栋X号房（以下简称X号房）等房屋。2023年2月，本院对X号房进行网络拍卖，在拍卖公告中，本院披露：“标的物现出租经营蓬江食品专卖店，租赁期限为2021年1月1日起至2026年3月31日，租期内租金签订租赁合同时一次性付清，租金详情见租赁合同”。后该房拍卖成交。2023年3月15日，本院发布腾退公告，要求该房的实际占有人于2023年3月30日前清理并搬离案涉房屋，到期仍不履行的，法院将依法强制执行。案外人***认为，其在法院查封该房之前已租赁该房，其在租赁期内不应搬离该房，遂向本院提出执行异议。 同时查明，2020年8月，黔江建工公司与***签订《房屋租赁合同》，约定黔江建工公司将其位于重庆市黔江区新华大道西段门牌号为XXX号的房屋共计53平方米出租给***经营使用，租赁期63个月，自2021年1月1日起至2026年3月31日止，租金229782元，签订合同时一次性支付。上述合同签订后，***于2020年8月6日向黔江建工公司指定的银行账户支付房租229782元。租赁该房后，***将该房作为商业门面对外出售副食品。 本院在执行调查中查明，***承租的上述房屋正是X号房。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据前述法律及司法解释规定，承租人在人民法院查封房屋之前与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋的，房屋所有权的变动不影响租赁合同的法律效力,承租人在租赁期内有权不向房屋买受人移交占有被执行房屋。本案中，案外人***在本院查封案涉房屋之前与被执行人黔江建工公司签订《房屋租赁合同》，双方签订该合同时主体适格,意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，该合同合法有效。案外人***承租该房后实际占有使用该房，其对该房享有的租赁权益依法应受到保护，案外人要求本院在房屋租赁期内停止强制腾退房屋，于法有据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 停止对案外人***承租的位于重庆市黔江区城西办事处新华大道西段XXXX号X栋X号房的强制腾退,停止期限为2021年1月1日至2026年3月31日。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长　陈　江 审判员　*** 审判员　*** 二〇二三年四月十八日 书记员　张　灿 -1-