山西金国建筑工程有限公司与某某买卖合同纠纷二审民事判决书

山西省晋中市中级人民法院

民事判决书

（2017）晋07民终3303号

上诉人（原审原告）:山西金国建筑工程有限公司。

住所地：太谷县胡村镇胡村。

法定代表人：靳川宝，该公司经理。

委托诉讼代理人：**涌，重庆米克律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1962年8月13日生，汉族，大学文化，太谷县城镇居民，现住太谷县。

委托诉讼代理人：**，山西泰民律师事务所律师。

上诉人山西金国建筑工程有限公司（以下简称金国建筑公司）因与被上诉人***买卖合同纠纷一案，不服太谷县人民法院（2013）太商初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

金国建筑公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。双方就涉案的房屋存在两个买卖合同关系，一是2001年左右的房屋买卖行为；二是涉案房屋完工后，由于***强行占用而形成的事实买卖行为。第一个买卖行为是附条件的买卖合同，条件之一是买方为太谷玛钢厂员工，条件之二是交房前付清全部款项。在实际履行过程中，由于***怠于履行自己义务，使得合同目的不能实现，本公司以拒绝交房为表现形式行使了法定解除权。2013年初，***强行占用房屋，本公司提出按照市价缴纳房款，将非法占有转为合法占有，但***予以拒绝。综上，一审认定双方认可房屋买卖行为有效，该行为发生在2001年左右作为判决依据是错误的，应该以2013年涉案房屋所在地的市场价格作为买卖合同价款的标准。退一步讲，即使认定第一个买卖行为具有持续性，由于***不能及时足额交付房款，造成本公司损失，本公司要求按照现行价格支付房款实际是对己身可得利益损失的一种维护。二、一审对本公司的诉求定性错误。对于当事人而言，诉讼的目的在于分对错，对于法院而言判决的目的在于定纷止争，因此法院在事实判断的基础上做出价值判断即行为合法与否，一审对本公司要求按市场价格每平米3500元支付房款定性为欠妥意味着本公司的诉求还有合理的地方，一审认定与判决是矛盾的。三、一审法院适用法律错误。本案诉争的是“违约责任”，一审依据《中华人民共和国合同法》第62条作为本案的适用依据是错误的。四、本案具有特殊性。***为太谷玛钢有限公司的董事长，太谷玛钢有限公司出具的证据除了不具备三性之外，其与***之间存在利害关系也决定了该组证据不能单独认定。本案是普通民事诉讼，却审理了近5年。更为错误的是，***的代理人***系太谷玛钢有限责任公司的会计，其从身份上也不能以代理人身份参加诉讼。综上，一审判决在程序上、诉讼人主体资格认定上存在瑕疵，判决以结果而说理，忽略了对本公司有利证据的分析，于事实不符，对本公司不公，更对社会诚信造成严重的负面影响。

***辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由歪曲事实。首先，双方只存在一个买卖合同关系，该买卖合同发生在1998年左右，太谷玛钢厂为了解决本厂职工住房问题，让上诉人承建，购房款一部分是职工直接支付给上诉人，一部分是太谷玛钢厂收取职工购房款后再支付给上诉人，本案已查明本人直接支付给上诉人31812元，剩余房款本人分四次交纳了12万元，另外太谷玛钢厂对干部补贴3万元，本人又通过抵账方式支付了7万元，合计支付251812元，本人已全部缴纳房款，并不存在违约行为。其次，上诉人为了达到其诉求目的，毫无根据地将一个买卖合同分割成两个买卖合同。上诉人陈述不仅与事实不符，并且与其在另外一次诉讼和上诉的主张也不一致。在此案之前，上诉人向本人提起的诉讼标的物一致但诉请不一致的诉讼。该案中上诉人以本人强行占有房屋为由要求返还，法院依法驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人均未提到终止原合同。事实上，上诉人根本没有向本人提出解除购房协议，但在上诉状中却以拒绝交付房屋来认定双方已解除购房协议。第三、本人没有强行占用房屋，本人交纳全部房款后，对房屋进行了简单装修，为何上诉人没有阻拦。由于本人不再需要房屋，因此将房屋出售给了*家国，现房屋由*家国使用。二、上诉人要求按照3500元的单价支付房款必须有充分的理由及证据佐证，本人已列举支付完购房款的证据，一审判决不支持上诉人的请求并不矛盾。三、一审适用法律正确。双方对一审归纳的调查重点均没有异议，双方合同仅有口头约定，对房屋单价双方发生争议，而当时的市场价格每平米未达到3500元。一审依据合同法第六十二条规定驳回上诉人的请求适用法律完全正确。四、玛钢厂出具的证据和其他证据形成有效的证据链。本人提供的交费票据以及证人证言均非出自太谷玛钢厂，而太谷玛钢厂的行为与本案有关联性，本人用玛钢厂的账目作为本案的证据并无不当并且上诉人的法定代表人对太谷玛钢厂的许多账目是认可的，上诉人认为太谷玛钢厂出具的证据不具有证据的三性明显不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。

金国建筑公司向一审法院起诉请求：1、判令解除本公司与***的购房协议或判令***按现行市场价格支付房屋款900987.40元。2、诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实，法院认定如下：金国建筑公司系原山西省太谷玛钢建筑有限公司。太谷县玛钢厂为员工集体购房，购买原太谷玛钢建筑有限公司所开发的房屋，购房款可由购房者直接支付金国建筑公司，也可交到太谷县玛钢厂，由玛钢厂转付金国建筑公司。***购买金国建筑公司位于太谷县××小区××套，车库一个。该房的构造为地下室、一层、二层。双方认可房屋买卖行为有效，当时双方无书面购房合同。车库款项33744元***已支付金国建筑公司，购房款2001年1月9日***预交20000元，车库剩余款抵顶6256元，门扇冲减1500元，铝合金门窗冲减4056元。以上***共支付房款31812元。双方对以上事实无异议，法院予以确认。

双方有争议的事实为：1、房屋的单价为多少元每平米，如何计算。2、***购房款是否全部付清。针对第一个争议焦点，金国建筑公司主张房屋单价为每平米900元，建筑面积为292.65㎡。金国建筑公司对其主张提供***购房协议复印件、***购房协议原件，证明购房单价为每平方米900元。***主张所购房屋一层、二层按每平方米800元计算，地下室按每平方米400元计算，建筑面积为292.65㎡。***对其主张提供购房者籍太平的证明材料。针对第二个争议焦点，***主张除已支付的31812元外，分六次交到太谷县××钢厂22万元购房款。***对此提供交款收据、厂领导的批复证明。金国建筑公司则认为收款单位是太谷县玛钢厂，不是金国建筑公司，否认收到***22万元购房款。***为此提供太谷县玛钢厂转付金国建筑公司购房款的收据，证明太谷县玛钢厂已将购房户交到玛钢厂的房款转付金国建筑公司。收据的时间为1998年至2002年，付款总额为1134537.44元。金国建筑公司认可收到太谷县玛钢厂转付购房户的购房款953105元。

庭审中另查明，***于2009年9月1日将诉争房屋以人民币40万元的价格出售给*家国，现该房屋由*家国占用。现金国建筑公司的诉讼请求为要求判令***按现行市场价格每平方米3500元支付金国建筑公司房屋款900542.58元，放弃判令解除金国建筑公司与***购房协议的诉讼请求。

一审法院认为，金国建筑公司与***双方认可房屋买卖行为有效，该行为发生在2001年左右，当时***已直接支付金国建筑公司部分购房款，金国建筑公司认为***未付清购房款，要求***按现行市场价格每平米3500元支付房款欠妥，故法院对金国建筑公司要求***按现行市场价格支付购房款的诉讼请求不予支持。***应按照双方进行房屋买卖时当地的市场价格或双方约定的价格履行。因此金国建筑公司应重新收集证据，另行主张权利。

一审判决：驳回山西金国建筑工程有限公司要求***按现行市场价格支付购房款的诉讼请求。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为：金国建筑公司与***就购买太谷县永兴苑小区小二楼及车库达成口头买卖协议确系事实，金国建筑公司在一审期间认可双方买卖行为有效并收到***共计31812元的购房款。之后双方就房屋单价及剩余款项是否支付问题发生争议，金国建筑公司一直未向***交付房屋。直至金国建筑公司提起本案诉讼，双方仍未就房屋单价等问题重新达成一致意见，没有形成新的买卖协议，故金国建筑公司要求***按照2013年的价格每平米3500元支付剩余房款，无事实和法律依据，一审不予支持正确。至于双方协议履行情况以及***为证实其支付全部房款提供的相关证据的证明效力，鉴于金国建筑公司明确本案的诉讼请求仅为要求***按照2013年的价格支付剩余房款，故双方可另行解决。另对***作为***的委托诉讼代理人参加本案诉讼是否妥当一节，由于金国建筑公司在一审期间并未提出异议，现又主张***不能作为一审诉讼代理人参加诉讼，本院不予考虑。综上，金国建筑公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12810元，由上诉人山西金国建筑工程有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一七年十二月十一日

书记员翟文静