韶关国营林场联合贸易公司、韶关市国某某有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省韶关市浈江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0204民初1845号 原告（反诉被告）：韶关国营林场联合贸易公司，住所地：韶关市浈江区南郊二公里综合楼十楼。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韶关市国***有限公司，住所地：韶关市浈江区站南路国林大厦九楼。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东秦***事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦***事务所律师。 第三人：韶关市旅游发展投资集团有限公司，住所地：韶关市浈江区启明北路19号莱斯大酒店贵宾楼一层31号至33号商铺。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 原告（反诉被告）韶关国营林场联合贸易公司(以下简称原告林场贸易公司)与被告（反诉原告）韶关市国***有限公司(以下简称被告国***)，第三人韶关市旅游发展投资集团有限公司（以下简称第三人韶关旅投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院作出（2019）粤0204民初1473号民事判决后，原告林场贸易公司、被告国***均不服，依法提起上诉。2021年3月23日，韶关市中级人民法院作出（2020）粤02民终2127号民事裁定，撤销（2019）粤0204民初1473号民事判决，发回韶关市浈江区人民法院重审。2021年5月21日本院立案后，追加韶关旅投公司为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林场贸易公司的法定代表人***及委托代理人***，被告国***的法定代表人***及委托诉讼代理人***、郑淑娥，第三人韶关旅投公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林场贸易公司起诉时向本院提出诉讼请求：1、判决确认2001年8月9日被告作出的《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》无效。2、判决被告向原告支付从2016年5月至2019年5月的国林大厦租金1230250元，以及对应的滞纳金（滞纳金按照每月2%的标准计算，暂计至2019年6月10日滞纳金为：467495元）。3、判决被告负担本案的所有诉讼费用。事实与理由：1999年12月3日，甲方林场贸易公司(下称原告)与乙方韶关市雄韶贸易有限公司（被告的前身，以下统称被告）签订《国林大厦租赁经营合同》，约定原告将位于韶关市浈江区站南路的国林大厦出租给被告使用，租赁期限从1999年12月3日至2015年12月3日，租金每年2万元，第二个五年租金上涨3%，第三个五年上涨5%。1999年12月8日，原被告双方签订《国林大厦租赁补充合同》，约定每年租金增加36万元（即年租金合计为38万元）：第二个五年租金上涨3%，第三个五年（从2009年12月3日起）上涨5%。同时约定被告每月10号前支付当月租金，逾期交租原告向被告每月收取2%滞纳金，逾期二个月，原告有权终止合同，收回物业。2001年8月9日，被告向韶关市国营林场管理处和原告发出《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》，被告在该请示中提出其因创建三星级酒店需要投入资金对酒店进行升级改造，请求林场管理处和原告同意在首次租赁期满后延续租赁15年以上的租赁期或对其投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估补偿。原告虽然在该请示下方**，但只是同意被告创建三星级宾馆的需要对国林大厦进行装修装饰，双方对续租15年或对被告的投入进行补偿并没有达成合意，因此，被告在《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》请示在首次租赁期满后延续租赁15年以上的租赁期或对被告投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估补偿的内容是无效的。2015年12月2日，被告向原告发出《关于继续租赁国林大厦的报告》，请求同意其在租赁期限届满后续租20年。原告当日作出《关于国***续租问题的复函》，答复被告因为上级部门要求原租赁期限届满后要通过对外公开招租形式出租物业，因此造成2015年12月3日原租赁期限届满后尚未有新的结果，暂按原租赁合同延续执行，延续期至对外公开招租结果出来之后，原租赁合同正式终止。由于被告从2016年3月开始出现逾期支付租金的行为，原告多次发函催促被告支付租金，但被告仍逾期支付。从2016年5月开始，被告拒绝支付租金。2017年7月24日，韶关市国资委作出《关于将韶关国营林场联合贸易公司划归韶关市旅游发展投资集团有限公司管理的通知》，韶关市旅游发展投资集团有限公司自始成为原告的主管部门。原告认为，双方租赁合同于2015年12月3日租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，并且继续向原告缴纳了部分租金，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，现双方法律关系为不定期的房屋租赁合同关系，被告仍应当按原告合同约定的标准支付租金。现被告拒绝支付租金侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。 原告林场贸易公司于庭前提交了变更、增加诉讼请求申请，变更诉讼请求第2项为“（1）判决被告向原告支付从2016年5月3日至2018年3月2日所欠租金731500元及相应违约金（违约金按照每月2%的标准计算，暂计至2020年7月10日违约金为577885元）；（2）判决被告按照每月33250元标准向原告支付自2018年3月3日起至实际腾退位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋期间占有使用费及相应违约金（暂计至2020年7月2日占有使用费为931000元，违约金按照每月2%的标准计算，暂计至2020年7月10日违约金为269990元）”。增加诉讼请求“确认原被告自2018年3月1日解除位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋租赁合同关系”。和“判决被告立即腾退位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋，并将房屋装修及设备设施、低值易耗品更新后移交给原告”。故原告变更、增加后的诉讼请求为：1、判决确认2001年8月9日被告做出的《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》无效。2、确认原被告自2018年3月1日解除位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋租赁合同关系。3、判决被告向原告支付从2016年5月3日至2018年3月2日所欠租金731500元及相应违约金（违约金按照每月2%的标准计算，暂计至2020年7月10日违约金为577885元）。4、判决被告立即腾退位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋，并将房屋装修及设备设施、低值易耗品更新后移交给原告。5、判决被告按照每月33250元标准向原告支付自2018年3月3日起至被告实际腾退位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋之日止期间占有使用费及相应违约金（暂计至2020年7月2日占有使用费为931000元，违约金按照每月2%的标准计算，暂计至2020年7月10日违约金为269990元）。6、判令由被告负担本案全部诉讼费用。原告变更诉讼请求的事实和理由是2020年5月21日法院组织双方就鉴定材料庭审质证中，被告明确表示双方租赁合同已终止履行，但同时却拒绝将租赁物业腾退移交给原告。同时，原告的股东韶关市旅游发展投资集团有限公司曾向被告送达《关于国林大厦租赁等有关事宜的通知》，告知从2018年3月起正式解除国林大厦租赁关系，要求其在2018年2月28日将租赁物业腾退。 原告林场贸易公司为支持自己的本诉诉讼请求，在庭审中向本院提交以下证据：1、国林大厦租赁经营合同；2－3、国林大厦租赁补充合同两份；拟共同证明原被告1999年12月3日签订《国林大厦租赁经营合同》，约定原告将位于韶关市浈江区站南路的国林大厦出租给被告使用，租赁期限从1999年12月3日至2015年12月3日；同时约定了租金标准及违约责任等条款。4、关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示，拟证明被告2001年8月9日向原告请示创建三星级宾馆，原告同意创建。但并未明确同意在租赁期满后延续租赁15年以上的租赁期或对被告投入进行评估补偿。5、关于继续租赁国林大厦的报告，拟证明租赁期限届满被告提出续租。6、关于国***续租问题的复函，拟证明原告同意暂按原租赁合同延续执行。7、催租函8、催租函，拟证明被告从2016年3月开始出现逾期支付租金，原告进行催缴。9、关于将林场贸易公司划归韶关市旅游发展投资集团有限公司（以下简称“旅投公司”）管理的通知，拟证明2017年7月24日根据韶关市国资委文件的要求，旅投公司成为原告的主管部门。10、关于追缴国林大厦租金的通知，拟证明旅投公司向被告发出追缴租金的通知。11、追缴国林大厦的复函，拟证明被告答复旅投公司只愿意承担三分之一的未付租金。12、租赁合同，拟证明被告将国林大厦一楼商铺转租给***的真实租金为每月18000元，并非11200元；13、照片，拟证明被告至今仍将国林大厦一楼的四套商铺对外转租。 被告国***辩称，一、2001年8月9日“关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示”（以下简称“8.9请示”）系双方的真实意思表示，内容未违反任何法律法规强制性情形，合法有效。8.9请示的背景：1999年12月3日，答辩人与被答辩人签订《国林大厦租赁经营合同》，答辩人承租国林大厦1-9楼及11楼部分，租赁期限为16年，从1999年12月3日起至2015年12月3日。2001年，韶关市委市政府号召韶关创建全国旅游城市，在当时的历史背景下，创建全国旅游城市需投入资金要政府拔款，但政府财政资金紧张，就要各单位自筹资金。市林业局、市林场处为落实市委市政府的决策，要求把国***创建成三星级宾馆。要创建三星宾馆，自然需要投入大笔资金对宾馆进行升级改造，在原有约定的租期内难以收回投入。为此，答辩人于2001年8月9日特意向被答辩人及其上级主管单位韶关市国有林场管理处提交一份“关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示”，明确请求：如我公司参与创建三星级宾馆活动，贵单位给予我公司首次租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对我公司国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿。答辩人将上述请示报告提交后，被答辩人及其上级主管单位韶关市国有林场管理处经研究后，由韶关市国有林场管理处时任负责人**主任在该请示左下角处签署“同意”的意见，并由被答辩人加盖了公章。8.9请示，答辩人向被答辩人发出“如我公司参与创建三星级宾馆活动，贵单位给予我公司首次租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对我公司国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿”的要约，被答辩人作出“同意”的承诺，双方达成了合意。双方之间就国林大厦首次租赁期限届满后再次建立租期十五年以上的租赁关系或对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿的预约合同已成立且生效。被答辩人称其在8.9请示下方**，只是表示同意答辩人创建三星级宾馆的需要对国林大厦进行装修装饰，未对首次租赁期限届满后再次建立租期十五年以上的租赁关系或对答辩人的投入进行补偿没有达成合意，明显是歪曲事实的说法。答辩人向被答辩人递交的8.9请示中，明确载明如答辩人投入资产将国***创建成为三星级宾馆，答辩人要求在首次租赁期满后再次建立租期十五年以上的租赁关系或者对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿，答辩人的意思表示是相当明确，被答辩人在8.9请示下方**处亦明确签署了“同意”的意见，并没有作出不同意给予答辩人在首次租赁期满后再次建立租期十五年以上的租赁关系或对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿的意思表示，显然被答辩人是对8.9请示内容的全面同意，而非仅仅是同意答辩人对国林大厦进行装修。答辩人将国***创建成三星级宾馆，需要投入大笔资金，在原有租赁期限内是百分之百无法收回投入的。试想，如果没有获得被答辩人同意在首次租赁期满后再次建立租期十五年以上的租赁关系或对国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿，答辩人有可能明知租赁期内无法收回投入还投入大笔资金对国***进行升级改造吗？而且，在被答辩人整体划归韶关市旅游发展投资集团有限公司后，答辩人与韶关市旅游发展投资集团有限公司在2018年1月至2019年3月期间围绕落实8.9请示展开了一年多的协商。期间，被答辩人及韶关市旅游发展投资集团有限公司从未表示8.9请示无效，双方秉着尊重历史的原则，围绕落实8.9请示进行多番、长时间的沟通，并在2019年3月全面达成共识，形成了解决8.9请示的方案。2018年3月20日，韶关市旅游发展投资集团有限公司发给林场处的《关于国林大厦租赁事宜的函》中更是明确指出经咨询法律顾问，8.9请示合法有效。答辩人已投入大笔资金对国***进行升级改造，将国***创建成三星级宾馆，被答辩人理应按8.9请示的约定，在首次租赁期满后与答辩人再次建立租期十五年以上的租赁关系或对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿。现被答辩人在首次租赁期满后未能与答辩人再次建立租期十五年以上的租赁关系，理应对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿。被答辩人为逃避责任，刻意歪曲事实主张8.9请示无效，有失诚信。二、双方就国林大厦的租赁关系已于2015年12月3日终止，被答辩人诉请要求答辩人按《国林大厦租赁经营合同》的约定支付2016年5月份之后的租金，缺乏事实和法律依据。双方于1999年12月3日签订的《国林大厦租赁经营合同》，约定的租赁期限至2015年12月3日止。在租赁期满后，由于被答辩人违约未履行8.9请示中关于在首次租赁期满后与答辩人再次建立租期十五年以上的租赁关系的承诺，双方未就国林大厦再次建立租赁关系。故，双方就国林大厦的租赁关系已于2015年12月3日终止，《国林大厦租赁经营合同》因履行完毕而终止，该合同对双方失去法律约束力。在租赁期限届满前，答辩人于2015年12月1日向被答辩人递交《关于继续租赁国林大厦的报告》，明确提出因在首次租赁的十六年期间合计投入了一千多万元，要求与被答辩人签订租赁为二十年的租赁合同。次日，被答辩人函复答辩人，称根据市财政局、市国资委意见、市有关领导指示及合同法有关规定，国林大厦租赁期满经资产管理部门备案后，由市政府物业管理中心组织对外公开招租。由于对外公开招租相关事宜仍在运作过程中，造成2015年12月3日合同期满而未有新结果出来，故暂按原租赁合同延续执行，延续期至对外公开招租结果出来之后，原租赁合同正式终止。根据被答辩人的函复意见，被答辩人明确国林大厦在租赁期满后要通过对外公开招租的方式确定承租人，即被答辩人无法直接与答辩人再次建立租期十五年以上租赁关系。根据8.9请示的约定，既然被答辩人无法与答辩人再次建立租期十五年以上租赁关系，被答辩人就应当对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿。但被答辩人对于补偿事宜，只字不提。其次，被答辩人关于“2015年12月3日合同期满而未有新结果出来，故暂按原租赁合同延续执行，延续期至对外公开招租结果出来之后，原租赁合同正式终止”系被答辩人的单方意见表示，并未获答辩人同意，双方未达成在租赁期满后按原租赁合同延续执行至对外公开招租结果出来之时的合意。故，双方的租赁关系自2015年12月3日起就已终止，双方亦未就不定期租赁事宜达成合意。答辩人安排人员留守，目的是为了等待被答辩人就与答辩人再次建立租期十五年以上的租赁关系还是给予答辩人补偿给予明确的回复，对国林大厦现有资产（包括答辩人投入的资产）进行保管、维护，方便日后双方妥善解决问题。被答辩人在无法与答辩人再次建立租期十五年以上租赁关系的情况下，本应积极、主动地与答辩人联系，对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品的补偿问题进行协商，但被答辩人却刻意回避该问题，只字不提，答辩人只好等待。事实上，在补偿问题未解决且被答辩人回避该问题的情况下，双方也无法办理移交手续。在2015年12月3日之后，双方进入了长达四年多时间的协商过程。期间，答辩人多次向被答辩人及其上级主管部门韶关市旅游发展投资集团有限公司要求再次建立租期十五年以上租赁关系或对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿，但均未能最终落实。综上，鉴于双方于1999年12月3日所签订的《国林大厦租赁经营合同》自2015年12月3日起已终止，未形成新的租赁关系，也未对转为不定期租赁达成合意，答辩人诉请要求答辩人按《国林大厦租赁经营合同》的约定支付2016年5月份之后的租金缺乏事实和法律依据。三、答辩人不存在违约行为，被答辩人诉请要求答辩人支付滞纳金缺乏事实和法律依据，且滞纳金标准过高。根据8.9请示，被答辩人在首次租赁期满后要么与答辩人再次建立租期十五年以上的租赁关系，要么对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿。但在租赁期满后，被答辩人既不与答辩人建立租期十五年以上的租赁关系，又不进行补偿，造成国林大厦无法移交的局面完全是由于被答辩人的违约行为所造成的。鉴于双方的租赁关系自2015年12月3日起就已终止，答辩人不负有向被答辩人缴纳租金的义务，也就不存在逾期缴纳需承担违约责任的问题。而且，在被答辩人未履行对答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行补偿义务的情况下，答辩人对移交租赁房屋亦依法享有抗辩权。在未解决补偿问题前，如答辩人将租赁房屋移交，将会面临无法确定答辩人国***投入的固定资产、设施、设备和用品情况的局面，答辩人的合法权益将会遭受侵害。即便认为，在2015年12月3日之后，答辩人对国林大厦未移交给被答辩人存在一定的过错，答辩人也只是对被答辩人因此所遭受的损失承担一定的责任，而不是向被答辩人履行租金支付义务。虽然双方于1999年12月3日所签订的《国林大厦租赁经营合同》中对于答辩人逾期缴纳租金约定需按月息2%支付滞纳金，但这只是针对租赁期内逾期缴纳租金的行为，且该合同自2015年12月3日起即已终止，被答辩人依据已终止的合同要求答辩人支付违约金，缺乏事实和法律依据。况且，《国林大厦租赁经营合同》中约定的按月息2%支付滞纳金，该违约金标准也明显过高。综上所述，被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告国***为支持自己的答辩意见提交下列证据，1、《国林大厦租赁经营合同》、《补充合同》两份、收据，拟证明双方之前的租赁关系；原告应返还75000元的消防梯工程款及押金38000元。2、网站截图，拟证明1999年，市委、市政府做出了《关于加快发展旅游业，建设旅游城市的决定》。3、《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》，拟证明合同期间被告响应政府意见，需要升级改造国***为三星级宾馆及双方对租赁期满后的权利义务进行补充约定。4、牌匾照片，拟证明被告已按照约定将国***升级为三星级宾馆。5、《关于继续租赁国林大厦的报告》、《关于国***续租问题的复函》，拟证明原告否定了被告续租的请求，但未明确表态合同期满后如何对被告进行补偿。6、《催租函》二份、《关于尽快落实韶关市国***续租问题的函》、《关于韶关市国营林场联合贸易公司催租问题的复函》，拟证明被告与原告多次协商续租或补偿的问题均未果。7、《关于韶关国***旅业、中餐暂停营业的函》，拟证明被告从2017年9月1日起，对宾馆主营业务进行暂停，保留24小时人员值班，保证国林大厦的正常运作。8、韶国资产权[2017]122号通知，拟证明原告归第三人韶关旅投公司管理。9、《关于国林大厦租赁等有关事宜的通知》、《关于国林大厦租赁等有关事宜的通知复函》、《关于尽快解决国林大厦续租或补偿事宜的报告》、《关于追缴国林大厦租金的通知》、《追缴国林大厦租金的复函》、《关于追缴国林大厦租金的通知》、《关于追缴国林大厦租金的通知复函》，拟共同证明被告与韶关旅投公司多次协商续租或补偿的问题，期间韶关旅投公司口头表示可以进行补偿。10、《请示》、《文件呈批表》、《文件处理表》、《意见》等，拟共同证明韶关市政府已做出批示，要求将国林大厦移交并重新招租。本质上终止了双方的租赁关系。11、《关于国林大厦租赁事宜的函》，拟证明2018年3月20日，韶关市旅投集团向韶关市国有林场发函，认为2001年8月9日的《请示》合法有效。并提供两条合法途径与韶关市林场进行协商确定对被告的补偿问题。12、韶中一评字[2018]C131号《资产评估报告》，拟证明评估出来反诉原告的资产价值为2448935元。13、(1)关于解决国林大厦租赁问题的协议、房屋租赁合同、公开竞租方案及附件；（2）微信聊天截图，拟证明原告其实一直都认可应当为被告的损失进行补偿。2019年3月5日已经达成共识，并拟定一套材料报市国资委审批。14、租赁合同，拟证明被告2015年12月3日至2019年5月31日期间租金收入为351200元。15、《国***2015年12月至2017年8月盈亏数据》及损益表、《2016年度税审报告》、《国***2017年9月至2019年5月支付费用总表》及相关财务凭证，拟证明被告2015年12月3日至2019年5月31日期间的营业损失为人民币1949734元（已扣减租金收入351200元）。16、申请暂停营业报告，拟证明在2017年9月1日暂停营业。17、2017年7月工资表，拟证明在职员工35人，每月工资支出数50280元。18、2017年7月电费凭据，拟证明支付该月的电费，其他月份也同样需要支付。19、2017年12月工资表，拟证明留守的员工14人，每月工资支出数。20、2017年12月电费凭据，拟证明目的同证据18。21、2019年6月－2020年6月的支出凭据，拟证明为维护林场管理处及原告的利益，而支出的维护等费用。22、粤证价估函（2021）001号《复函》，拟证明经评估机构对被告国***投入的固定资产、设施、设备和用品等财产的评估遗漏了第30项资产，经评估机构补充评估，遗漏资产的价值为80157元。23、消防铁步梯制作、安装费用单据，拟证明制作安装国***消防铁步梯共计支出78286.04元。24、证明，拟证明国***在2017年9月1日暂停营业。25、报告，拟证明国***与韶关旅投公司多番、长时间就解决国林大厦重签租赁合同或补偿问题进行协商，并在2019年3月基于确定了解决方案，并拟定了有关文件。26、电子普通发票，拟证明为评估国***的资产及营业损失支付了评估费67000元。27、关于调整市属国有林场类别等问题的批复，28、关于对林场贸易公司资产接收问题的意见，29、关于启动林场贸易公司资产移交工作的函，三份证据拟证明因机构改革，林场贸易公司整体划归韶关旅投公司，林场贸易公司的人、财、物已由韶关旅投公司接收。30、资产移交确认书，拟证明租赁房屋及国***的固定资产、设施、设备和用品等财产已于2020年1月30日移交给原告林场贸易公司。庭后，补充提交一份林场贸易公司移交清单，拟证明政府有关批复意见，韶关旅投公司于2018年6月20日接收了林场贸易公司。 第三人韶关旅投公司述称：对原告林场贸易公司的诉讼请求及事实没有异议。 反诉原告国***在答辩阶段及诉讼过程亦同时向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付固定资产、设施、设备和用品等财产补偿款人民币3865329元及3865329元的资金占用损失（从2015年12月4日起至2019年8月19日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍计算）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2016年6月1日至2019年5月30日期间的非正常营业损失人民币1940698元；3、判令反诉被告补偿反诉原告2019年6月1日至2020年6月30日期间为保障国林大厦电梯正常使用、水电供应、保安保洁支出的费用人民币494938.89元；4、判令反诉被告向反诉原告返还消防步行铁楼梯（1-12楼）工程费用人民币75000元；5、判令反诉被告向反诉原告返还押金人民币38000元；6、判令反诉被告赔偿反诉原告支付的鉴定费用人民币67000元；7、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1999年12月3日，反诉原告（原韶关市雄韶贸易有限公司）与反诉被告签订《国林大厦租赁经营合同》，反诉被告将国林大厦1-9楼、11楼（除厨房、二间餐厅房屋以外）内外、上下所有的地方以及一切设施移交给反诉原告经营管理，租赁期限自1999年12月3日起至2015年12月3日止，反诉原告向反诉被告支付押金人民币38000元，双方就各自权利义务进行了明确约定。1999年12月8日，反诉原告（原韶关市雄韶贸易有限公司）与反诉被告签订《国林大厦租赁补充合同》，双方对租金等事宜进行了补充约定。2001年，根据消防部门的要求，本案租赁房屋即国林大厦需增加一条1-12楼的消防步行梯，经双方协商，由反诉原告负责办理制做消防铁梯的具体施工、原材料采购工作，消防铁梯及附属工程等总费用控制在人民币75000元以下，超出部分由反诉原告负担。租赁期满后或中途终止租赁合同时，由反诉被告按原造价回收并一次性付清款给反诉原告。为此，双方于2001年5月21日又再签订《国林大厦租赁补充合同》一份。租赁期间，韶关市委市政府号召韶关创建全国旅游城市，在当时的历史背景中，创建需投入资金要政府拔款，可政府财政资金紧张，于是要求各单位自筹资金解决。为执行市委、市政府的决策，市林业局、市林场处领导多次到场指导和动员，要求反诉原告把国林大厦创建成三星级宾馆。而创建三星级宾馆需投入较大资金对宾馆升级改造，2001年8月9日反诉原告向反诉被告及韶关市国营林场管理处呈报“关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示”，明确提出如反诉原告参与创建三星级宾馆活动，反诉被告应给反诉原告首次租赁期满后再次建立租期15年以上的租赁关系或对反诉原告国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿的意见，当日韶关市国营林场管理处的时任负责人**在反诉原告提交的上述请示中签署“同意”意见，并由反诉原告加盖了其公章。其后，反诉原告自筹资金投入了大量人力、物力、财产，通过二年多的努力对国***进行升级改造，在2004年被评定为三星级宾馆，在行业内有着较高的信誉和良好的口碑，为韶关市创建全国优秀旅游城市作出了**，给反诉被告及其上级主管部门增添了荣誉。但在《国林大厦租赁经营合同》约定的租赁期限即将到期前，反诉被告未是否与反诉原告再次建立租期15年以上的租赁关系还是对反诉原告国***投入的固定资产、设施、设备和用品给予补偿进行协商。2015年12月1日，反诉原告向反诉被告发出《关于继续租赁国林大厦的报告》，明确表示因在租赁的十六年期间合计投入一千多万元，希望可以继续租赁国林大厦二十年。2015年12月2日，反诉被告函复反诉原告，表示根据上级主管单位的指示和合同法的有关规定，国林大厦租赁期满经资产管理部门备案后，由市政府物业管理中心（市财政局下属）组织对外进行公开招租，由于对外公开招租相关事宜仍在运作过程中，造成2015年12月3日合同期满而未有新结果出来，故暂按原租赁合同延续执行。根据被答辩人的回复意见，在双方租赁期满后，国林大厦的租赁需通过对外公开招租的方式处理，即反诉被告无法直接与反诉原告再次建立租期十五年以上的租赁关系，则反诉被告应按8.9请示对反诉原告国***投入的固定资产、设施、设备和用品给予补偿，但反诉被告对于补偿事宜只字不提。事实上，在2015年11月根据韶关市国资委的意见，案涉房屋对外出租事宜须经资产管理部门备案后，按公开招标程序在市公共资产交易中心的场内进行竞租，反诉被告根本无法直接与反诉原告再次建立租期15年以上的租赁关系，反诉被告未将实际情况告知反诉原告，反诉原告一直在等待反诉被告明确是再次建立租赁关系还是给予补偿，据此双方拉开了漫长的协商过程。由于国***已经营多年，宾馆装修、有关设施、设备较旧，难以满足经营需求。而无法再次建立租期十五年以上的租赁关系，意味着反诉原告无法通过继续投入、转租、升级改造、转变经营方式等预期可以创造更大价值的方式实现扭转亏损的局面，国***的经营处于非正常状况，到了2016年5月份已实在无力缴纳租金了，反诉原告多次要求反诉被告就再次建立租期15年以上的租赁关系还是补偿给出明确答复，但反诉被告始终未予答复。2016年9月，国***已出现严重亏损，职工工资和社保等费用都难以发放，反诉原告再次向反诉被告发函，要求反诉被告按《国林大厦租赁经营合同》、补充合同及2001年8月9日“关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示”的意见尽快落实再次建立租期15年以上的租赁关系或者给予补偿，但反诉被告仍不予答复。在2017年7月，在反诉被告整体划归韶关市旅游发展集团有限公司后，2017年12月，反诉原告与韶关市旅游发展集团有限公司就续租还是补偿事宜进行了第一次接洽。2018年1月，双方再次商谈时，双方都抱着尊重历史，相互理解的原则，表示尽快处理好此事。但韶关市旅游发展集团有限公司在2018年2月8日（实际送达给反诉原告的时间为2018年2月24日），却向反诉原告发出函件，催缴租金，且要求在2018年3月起解除租赁关系。反诉原告收函后，于2018年2月27日函复韶关市旅游发展集团有限公司，再次要求尽快落实是再次建立租期十五年以上的租赁关系还是给予补偿。之后，韶关市旅游发展集团有限公司要求反诉原告统计国***的现有设施设备，反诉原告积极配合。之后，韶关市旅游发展集团有限公司委托评估机构对国***的现有设施设备进行了部分评估。经长时间、多番协商、交流，反诉原告与韶关市旅游发展集团有限公司就再次建立租期15年以上的租赁关系还是给予补偿达成共识形成了解决方案，并拟定了一系列的文件，但却不知何原因，所形成的解决方案又未能实施。反诉被告反而在2019年6月起诉反诉原告。根据双方所签订的《国林大厦租赁经营合同》、补充合同及2001年8月9日“关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示”的约定，既然反诉被告在首次租赁期满后无法与反诉原告就租赁房屋再次建立租期15年以上的租赁关系，反诉被告理应对反诉原告国***投入的固定资产、设施、设备和用品等财产给予补偿。经贵院委托，广东证诚价格评估有限公司评估，反诉原告国***投入的固定资产、设施、设备和用品等财产的价值为3865329元（包括原一审时出具评估报告确认的价值以及二审期间，评估机构就遗漏资产补充评估确认的价值）。因反诉被告刻意隐瞒其实际上已无法直接与反诉原告再次建立租期15年以上的租赁关系的事实，且涉案房屋租赁期后，反诉被告无法就再次建立租期15年以上的租赁关系还是给予补偿作出回复，国***的经营处于非常状况直至最后被迫停业（餐饮部于2017年8月1日正式停业、住宿客房于2017年9月1日正式停业、保健中心于2018年12月31日正式停业），在国***非正常经营期间，反诉原告遭受损失是客观存在的，反诉被告理应赔偿。经贵院委托，广东证诚价格评估有限公司评估，国***非正常经营的营业损失金额为1940698元。2001年，为解决国林大厦消防问题，反诉原告为制造、安装消防铁步梯共计支出78286.04元，根据《国林大厦租赁补充合同》（2001年5月21日）的约定，反诉被告应当返还75000元给反诉原告。国***停业后，为保护国林大厦内的财产安全，反诉原告安排人员值班，逐步分流员工。同时，为了保障反诉被告及其市林场管理处能够正常办公，反诉原告依旧在作出牺牲，对国林大厦进行管理及维护，确保电梯正常运行、水电供应正常、保安保洁持续，2019年6月1日至2020年6月30日期间反诉原告合计支出494938.89元，反诉被告理应补偿给反诉原告。由于反诉被告未按2001年8月9日“关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示”的约定履行与反诉原告再次建立租期15年以上租赁关系的义务，反诉原告承租案涉房屋时所缴纳的押金38000元，反诉被告理应返还。为评估反诉原告国***投入的固定资产、设施、设备和用品等财产的价值以及国***非正常经营的营业损失，反诉原告支付了评估费用67000元，该评估费用应由反诉被告赔偿给反诉原告。综上，依据民事诉讼法的相关规定，现特提起以上反诉，恳请法院判如所请。 反诉原告（被告）国***为支持其提出反诉请求，提交的证据与本诉的证据一致。 反诉被告（原告）林场贸易公司针对反诉原告（被告）国***的反诉辩称，1、本案反诉原告要求答辩人补偿固定资产、设施、设备、用品等价值，要求返还押金及消防步梯工程款，其依据在于反诉被告在2001年8月9日《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》中签署“同意”意见，且租赁合同不再履行的事实。但《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》是否有效有待法院审查认定。如认定有效，则反诉被告有权选择续租十五年或按照评估后的价值对反诉原告进行补偿。因此，反诉原告在反诉被告未做出合同是否解除的情况下，要求对资产进行补偿没有事实依据。2、反诉原告要求反诉被告对其2015年12月至2019年5月31日损失承担赔偿责任没有事实和法律依据。本案租赁合同在到期后，双方处于不定期租赁状态，反诉原告完全有权选择不定期租赁或终止租赁合同的权利。但事实上，反诉原告继续履行到期租赁合同，其在反诉被告书面告知按照不定期租赁履行原合同的情况下，反诉原告仍未做出终止合同不再履行的意思表示。因此，由于不定期租赁合同履行产生的经营风险应当由反诉原告自担。3、反诉原告所提出的资产价值及损失均无事实依据，如需认定，应当由法院委托第三方评估、审计后确定。反诉原告自行计算的资产价值及损失不应作为本案认定事实的依据。 反诉被告（原告）林场贸易公司为支持其答辩意见，提交的证据亦与本诉的证据一致。 第三人韶关旅投公司对反诉原告（被告）国***的反诉辩称：一、林场贸易公司仍属全民所有制企业，未进行企业改制。反诉原告依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》相关规定要求第三人韶关旅投公司对林场贸易公司债务承担连带责任没有法律依据。二、林场贸易公司财产独立于第三人韶关旅投公司财产，两者不存在财产混同的情形。因此，反诉原告要求第三人韶关旅投公司对本案债务承担连带责任没有事实依据。三、林场贸易公司并未向反诉原告送达2001年8月9日《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》中签署“同意”意见的文件，双方并未就有权选择续租15年或按照评估后的价值对反诉原告进行补偿达成合意。因此，反诉原告依据2001年8月9日《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》要求林场贸易公司承担赔偿责任没有依据。综上，请求法院**事实后依法驳回反诉原告的诉讼请求。 本院依法组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1999年12月3日，原告林场贸易公司作为（出租方、甲方）与韶关市雄韶贸易有限公司（承租方、乙方）签订一份《国林大厦租赁经营合同》，约定将国林大厦1－9楼（除留一间客房给甲方作办公室外）、11楼（除厨房、二间餐厅房屋以外）租给乙方经营管理，达成以下主要协议：一、甲方责任与权利1、甲方将国林大厦1－9楼、11楼（除厨房、二间餐厅房屋以外）内外，上下所有的地方以及一切设施移交给乙方经营管理。……。3、减免在乙方租赁期内因不可抗力的外力所造成停业期间的应交款。……。5、将1－9层楼及11楼为旅业配套的全部设备、设施、用品造册登记（见附件）交付乙方使用。6、将原已出租的门店和房屋，合同期满后移交给乙方经营管理，但原合同期间由甲方代收租金，租金纯收入抵减乙方向甲方应缴交的款项……。二、乙方的责任与权利1、合同履行期间，乙方每年应交给甲方租金人民币贰万元整，采取月支付方式，即每月10号前缴纳当月租金人民币壹仟***拾柒元整。从第二个五年（2004年12月3日起），租金在人民币贰万元的基础上增3%；从第三个五年（2009年12月3日起），租金在人民币贰万元的基础上增5%。乙方若逾期缴交租金，甲方向乙方每月收取2%的滞纳金，逾期二个月，视乙方违约，甲方有权终止合同，收回经营权。2、乙方对***大厦享有冠名权、对其外墙1－9楼、11楼（除厨房、二间餐厅房屋以外）在租赁期内有各层楼面的经营使用、收益和租赁权（但对出租和转租须经甲方同意。）……。5、经营期间的电费、水费、维修费、税金等一切费用由乙方自负。实行自主经营，自负盈亏。在租赁期内发生的一切债权、债务及因经营管理不善发生的一切不安全责任，由乙方承担，与甲方无关。……。7、合同签订后乙方向甲方交押金人民币叁万捌仟元整。合同期满后，凡属固定资产除正常损耗外应完好交还给甲方；凡属台、凳、床及床上用品的低值易耗品，乙方应在经营中视用品的可用性、美观性予以更新，并于合同期满后无偿交给甲方；乙方装修的不动产也无偿移交给甲方。在将固定资产设备、设施验收及低值易耗品移交完毕后，押金在5日内如数退回给乙方。……。9、国林大厦建筑结构改变、装修、维修，要经甲方同意，并做出预算，竣工后将结算清单送甲方备案。三、租赁期16年，从1999年12月3日起至2015年12月3日止，租金从1999年12月3日起开始计收。租赁期内如遇特殊情况或甲方要出卖本楼须终止合同，必须提前一年书面通知对方，经双方协商，根据乙方装修及增加设施的成本折旧后就损失补偿达成协议，可以终止合同。四、乙方租赁期间，***各股东不得干扰乙方的经营活动。对干扰行为，甲方应负责处理妥善，否则造成乙方经营损失应做赔偿。……。五、十楼林场处办公室如在本合同期内迁移，统一交给乙方经营管理，有关双方的权利与义务受本协议约束，租金另行商议。六、本合同有未详尽事宜或在执行中碰到具体问题，可经双方协商或补充条款加以解决，补充条款与本合同具有同等法律效力。双方应共同遵守上述条款，如单方违约，必须赔偿对方的经济损失。合同期满，同等条件，乙方有继续租赁的优先权。甲方韶关国营林场联合贸易公司**，法人代表签名；乙方韶关市雄韶贸易有限公司**，法人代表签名；主管单位韶关市国营林场管理处**，法人代表签字。韶关市工商行政管理局于2002年11月15日在该合同盖上“合同鑑证专用章”。对合同中约定的第一条第5点中的用品造册登记中的附件双方均未向法院提交。 1999年12月3日，林场贸易公司出具内容为“今收到***承包国林大厦押金叁万捌仟元”并加盖该公司财务专用章的收据给被告。 还**1，韶关市雄韶贸易有限公司于2000年10月31日经韶关市工商行政管理局核准变更名称，变更后的企业名称为：韶关市国***有限公司。庭审中，原告林场贸易公司认可合同中的承租方韶关市雄韶贸易有限公司名称已变更为韶关市国***有限公司。 **2，原告林场贸易公司作为（出租方、甲方）与韶关市雄韶贸易有限公司（承租方、乙方）双方于一九九九年十二月八日签订《国林大厦租赁补充合同》。合同内容如下，经双方充分协商，一九九九年十二月三日甲方与乙方签订的租赁合同中未曾考虑到甲方以前向银行和其它单位借贷款应支付利息和欠款的问题，特补充以下协议：一、合同履行期间，乙方每年应交给甲方叁拾陆万元整，缴交方法采取月支付方式，即每月10号前缴纳当月应付款叁万元。从第二个五年（即2004年12月3日起），应付款在叁拾陆万元的基础上增3%；第三个五年（即2009年12月3日起），应付款在叁拾陆万元的基础上增5%。乙方若逾期缴交款项，甲方向乙方每月收取2%滞纳金，逾期二个月，视乙方违约，甲方有权终止合同，收回经营权……。二、甲方在合同履行期间如需与其在国林大厦工作的在职职工解除劳动合同时，对因解除合同依法应支付各项劳动规费由乙方给予垫付，但全部垫付金额的上限为叁拾肆万元。乙方为甲方垫付的资金，在乙方依约向甲方缴纳租金、利息时先行予以抵销，抵销完毕后（除押金外）乙方再行依约履行缴纳租金、利息款的义务。三、因租赁后乙方需装修，给予二个月（1999年12月1日至2000年1月31日）作为装修期（除现银行租用门店外），装修期每月减收乙方租金、利息款贰万玖仟贰佰元（29200.00元）。四、本补充合同条款与一九九九年十二月三日甲方与乙方签订的合同具有同等法律效力，其余事宜按原合同条款执行。双方应共同遵守上述条款，如单方违约，必须赔偿对方的经济损失。……。六、本合同一式三份，甲方及主营单位各执一份，乙方执一份。经三方法人代表签字**后生效。甲方韶关国营林场联合贸易公司**，法人代表签名；乙方韶关市雄韶贸易有限公司**，法人代表签名；主管单位韶关市国营林场管理处**，法人代表签字。 **3，2001年5月21日，针对国林大厦的消防步行梯，原告林场贸易公司作为（甲方）与被告国***（乙方、原名称韶关市雄韶贸易有限公司）签订了《国林大厦租赁补充合同》，约定：根据市消防局要求，国林大厦需要增加一条1－12楼的消防步行梯。甲乙双方根据市消防局的要求进行了协商，决定在大厦南通道后墙增加制作一条1－12楼的消防步行铁梯。……。三、此消防铁梯及附属工程总费用必须控制在人民币柒万伍仟元以下，超出部分由乙方负担……。六、该工程费用由乙方垫资不计利息，甲方也不另加收租金。租赁期满后或中途终止租赁合同时由甲方按原造价回收并一次性付清款给乙方。七、此消防楼梯的所有权属林场贸易公司所有，在乙方租赁期间归乙方使用和管理，乙方必须做好安全防范和管理工作，如发生安全事故，由乙方负责。诉讼期间，本院组织双方到现场勘验时该消防楼梯存在且仍在使用。本院经委托韶关市建韶工程造价咨询有限公司对该消防步梯进行司法鉴定，鉴定公司于2021年10月20日作出鉴定报告，结论为鉴定所涉项目总造价100931.96元。本案当事人对此鉴定报告均无异议，对此，原告林场贸易公司明确表示同意按约定对被告国***补偿75000元。 **4，被告国***于2001年8月9日书面作出《关于韶关市国***创建三星宾馆的请示》（以下简称请示）具体内容如下：韶关市国营林场管理处、韶关国营林场联合贸易公司：为响应市委市政府创建全国旅游城市的号召，根据市林业局、市林场处领导的指示，要求将***大厦创建成三星级国***。依据旅游主管部门评星的要求，我公司计划三年左右投入400多万元人民币对大厦进行全面的更新、改造和装修，力争三年内创建成三星级宾馆。公司考虑投入这么大笔资金，在首次租赁期内是难以收回投入的。我公司认为：创建三星级宾馆是响应市委市政府的号召，是大势所需，投入在国林大厦的资产是业主长久受益的。因此，我公司请求：如我公司参与创建三星级宾馆活动，贵单位给我公司首次租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对我公司国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿。特此请示，请给予批准为盼。国***在该请示的右下角（**），日期为2001年8月9日。当天，林场贸易公司在该请示的左下角签“同意”并**。该请示双方均未向法院提交原件，双方亦均未对其真实性提出异议。林场贸易公司认为其签署同意只是同意国***创建三星级宾馆，而非同意延续租赁十五年以上的租赁期或亦没有同意对国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿。 2015年12月1日，国***向市林场处及林场贸易公司提出《关于继续租赁国林大厦报告》申请，要求继续租赁国林大厦，提出双方签订的合同于2015年12月3日期满，要求同意其继续租赁二十年。同年次日，林场贸易公司回复，为合理解决合同期满后续问题，保障合同双方合法权益，于2015年9月起，按照管理权限，逐级请示，国林大厦租赁期满经资产管理部门备案后，由市政府物业管理中心对外公开招租。由于对外招租相关事宜仍在运作过程中，造成2015年12月3日合同期满而未有新结果出来，故按原租赁合同延续执行，延续期至对外公开招租结果出来之后，原租赁合同正式终止。国***对该回复未再发出函件，并按原租赁合同交纳租金至2016年2月。 **5，2016年6月23日，林场贸易公司向国***发出《催租函》，要求国***缴交2016年3月至2016年6月的租金134000元，国***在该函中承租方签收**并写上2016、6、23字样。 2016年9月22日，国***向市林场处及林场贸易公司以《关于尽快落实韶关市国***续租问题的函》提出书面要求，请求根据原签订的系列合同和有关批复意见，与其签订续租合同十五年以上或对投入宾馆的资产做出适当的补偿。林场贸易公司质证时确认该函已收到。但未做出回复。 2017年6月28日，林场贸易公司再次向国***发出《催租函》，该函内容：贵公司承租我单位国林大厦，按租赁合同应每月10日之前缴交当月租金，2017年6月30日之前，应将2017年6月份之前租金（含6月份）缴交至我单位账户。截止发函日贵公司2016年5月至2017年6月租金尚未缴交，应缴租金469000元，请尽快足额缴纳。国***在该函中林场贸易公司公章旁边**，该函中左下角有“此函已收悉！”字样，法定代表人***在承租方签收中签名并写上2017、6、28。 针对2017年6月28日催租函，国***未对所欠租金金额提出异议，其以书面《关于韶关国营林场联合贸易公司催租问题的复函》方式给林场贸易公司，再次提出请求林场贸易公司根据双方原签订的系列合同和有关批复意见，尽快解决与其签订续租合同十五年以上的租赁期或对其投入宾馆的资产进行评估做出适当的补偿。 **6，2017年7月24日，韶关市人民政府国有资产监督管理委员会下发韶国资产权[2017]122号“关于将韶关市国营林场联合贸易公司划归韶关市旅游发展投资集团有限公司管理的通知”的文件，决定将林场贸易公司划归韶关旅投公司管理，要求做好清产核资等资产接收工作。2018年6月20日，林场贸易公司将其财产移交给旅投公司，双方在韶关市林业局的监督下办理了移交清单。2018年7月2日，林场贸易公司变更登记为由韶关旅投公司持股比例100%。诉讼期间，国***申请追加韶关旅投公司作为第三人参加诉讼，并请求韶关旅投公司在本案中对林场贸易公司应向国***支付的款项承担连带清偿责任。 **7，2017年8月29日，国***致《关于韶关国***旅业、中餐暂停营业的函》给林场贸易公司，表示因双方原签订的租赁合同期满一年九个月，续租期限未确定，适当补偿未解决，每月严重亏损，无法按时发放员工工资，经过慎重考虑，决定宾馆旅业、中餐从2017年9月1日暂停对外营业。停业期间会安排人员值班。并又一次请求根据双方原签订的系列合同和有关批复意见，尽快解决与其签订续租合同十五年以上的租赁期或对其投入宾馆的资产进行评估作出适当的补偿。林场贸易公司在该函左下角空白处备注“已收函2017、8、30”加盖公章。 **8，2018年2月8日，旅投公司发出《关于国林大厦租赁等有关事宜的通知》给国***，该通知主要内容是：一、根据贵司与林场贸易公司签订的《国林大厦租赁经营合同》，贵司应在每月10号前缴交当月租金。贵司自2016年5月起至2018年元月，累计欠缴租金二十一个月，计人民币柒拾万零叁仟伍百元整。请在接到通知后七个工作日内交纳所拖欠租金，按照合同履行交租义务，逾期未交纳，我司依法保留追缴贵司未付租金及滞纳金的权利。二、贵司与林场贸易公司签订的《国林大厦租赁经营合同》于2015年12月3日到期。在2015年12月林场贸易公司致贵司的《关于国***续租问题的复函》要求，按原租赁合同延续执行至国林大厦对外公开招租。据了解，贵司从2016年5月起未缴交租金，经我司研究决定，林场贸易公司不再与贵司延续原租赁合同，从2018年3月起与贵司正式解除国林大厦租赁关系。请贵司积极配合，全面停止营业，于2018年2月28日前与林场贸易公司办理移交。逾期未移交，林场贸易公司有权依法收回相关物业。上述工作如贵司有任何意见，请以书面形式向我司或林场贸易公司。该通知同时抄送市林场处。 国***于2018年2月27日对旅投公司的通知复函，主要内容是，国林大厦租赁合同约定的租赁期满前，林场贸易公司未对2001年8月9日的请示中同意国林大厦“租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值作出适当的补偿。”的批复予以落实，林场贸易公司在2015年12月2日的回复是“……。由于对外招租相关事宜仍在运作过程中，造成2015年12月3日合同期满而未有新结果出来，故按原租赁合同延续执行，延续期至对外公开招租结果出来之后，原租赁合同正式终止。”这是林场贸易公司单方意见，有违2001年8月9日批复同意的意见，与我们的合理要求相差甚远。我司在等待其妥善处理合同期满后再续签合同或补偿等工作，在亏损严重的情况下还延续缴交了5个月的租金……请求根据我司原签订的系列合同和有关批复意见，尽快落实与我司签订续租合同十五年以上或对投入宾馆的资产进行评估做出适当的补偿的事项。旅投公司于同日在该复函上注明已签收并加盖公司章。 国***又在2018年3月19日向旅投公司书面提出《关于尽快解决国林大厦续租或补偿事宜的报告》，该报告说明国***对现有的设施设备用品进行了统计，并把统计资料于同日交给了旅投公司，要求根据其提供的国***现有的设施设备用品统计资料进行评估，依据原签订的系列合同和有关批复意见，尽快履行解决与我司签订续租合同十五年以上或对投入宾馆的资产做出适当的补偿的事宜。旅投公司于2018年3月20日在该报告左下角空白处上注明“已签收”并加盖公司章。 2018年5月16日，旅投公司发出《关于追缴国林大厦租金的通知》给国***，该通知的内容是：根据贵司与林场贸易公司签订的《国林大厦租赁经营合同》，贵司应在每月10号前缴交当月租金。贵司自2016年5月起至2018年4月，累计欠缴租金二十四个月。请贵司在接到通知后尽快按合同约定履行交租义务，逾期未交纳，我司依法保留追缴贵司未付租金及滞纳金的权利。针对该追缴国林大厦租金的通知，国***于同年5月22日复函表示，在贵司同意履行落实续租15年或按评估价适当补偿的情况下，我司尽最大能力承担三分之一的责任。并说明，其多次向业主单位提出减租、降租，甚至免租的请求，对鉴于机构变更、主管部门改革的情况，没有答复。并建议，一要尽快明确是继续租赁还是补偿，顺利解决问题；二要对已经发生的租金根据实际情况调整，考虑到其是为业主、贵司、政府的共同利益在维持，……采取我司、业主、贵司三方共同承担，每家承担三分之一，减轻各方负担。林场贸易公司于2018年5月22日在该复函左下角空白处上注明“已签收”并加盖公司章。 2019年4月4日，林场贸易公司发出《关于追缴国林大厦租金的通知》给国***，该通知的内容是：根据贵司与我双方签订的《国林大厦租赁经营合同》，贵司应在每月10日前缴交当月租金。贵司自2016年5月起至2019年3月，累计欠缴租金35个月。请贵司在接到通知后尽快按合同约定履行交租义务，逾期未交纳，我司依法保留追缴贵司未付租金及滞纳金的权利。国***收到该追缴租金通知后回复的主要内容是：一、租赁或补偿问题长期悬而未决导致无法正常经营，长期处在亏损的状态。国林大厦原租赁期满后，我司已多次向贵司和贵司主管报告，请求“依据我司与业主原签订的系列合同和有关批复意见，尽快履行解决与我司签订续租合同十五年以上或对投入宾馆的资产做出适当补偿的事宜，使得国***尽快恢复正常运营，……，贵司因机构调整，变动等客观情况，未及时决断，我司也无所适从，使我司处于十分被动的局面，无法进行正常的经营。……三、原租赁期间投入的资金还有620多万元，也由于没有续租恐怕再也无法通过正常经营收回，即使评估补偿也不能得到足额的弥补，目前还本付息压力巨大。……对于追缴租金问题，因此前未明确双方租赁关系和租金问题事项，所以不存在欠租问题，即使有，也建议予以免除。要求尽快落实解决签订续租合同十五年以上租赁合同或按评估价值做出适当补偿的事宜并对空租期间的费用给于适当补偿。林场贸易公司于2019年4月8日在该复函左下角空白处上注明“已签悉”并加盖公司章。 国***提交了一份2018年3月20日旅投公司的内部文件即《关于国林大厦租赁事宜的函》，是旅投公司给市国有林场管理处，欲证明旅投公司为妥善处理国林大厦物业出租问题，曾拟与林场贸易公司协调。对该文件，林场贸易公司不予认可，认为是内部沟通部件，不对外发生效力。 国***还提交了2018年12月7日林场贸易公司拟公开招租补偿涉及国***投入的设备物品及建筑装饰工程资产评估报告（韶中一评字[2018]C131号），该报告显示委托方为林场贸易公司，资产投入方国***，委托方拟对国林大厦使用权进行公开招租，评估目的是对评估对象评估基准日的市场价值做出客观公允的反映，为委托方确定竟得人对原承租人投入资产进行补偿提供价值参考依据。委托评估的是国***投入的位于韶关市浈江区站南路国林大厦的设备物品及建筑装饰工程。分布在国林大厦一至九层及第十一层。设备物品为酒店用物品（详见资产评估明细表）评估对象是委托方确定的，评估范围由委托方及资产投入方共同确定，……评估结论:通过清查及评估计算,委托方委托评估的资产在评估基准日2018年11月13日的评估值为人民币贰佰肆拾肆万捌仟玖佰叁拾伍元整(2448935元),其中设备物品的市场价值为625680元,建筑装饰工程的市场价值为1823255元(详见资产评估明细表)。该评估结论的有效使用期限是2018年11月13日至2019年11月12日内有效。此评估报告未见评估机构**及评估人员签名。国***提出该韶中一评字[2018]C131号评估报告是证实其资产价值为2448935元。林场贸易公司对其三性均不予以认可，表示这个评估确实启动过，是因国***主动提出补偿要求，为了反映国***要求补偿的金额，委托了评估机构进行评估，但由于评估范围都是国***确定，其尚未核实，因此该评估报告的结论不能确认。 **9，国***提交其分别与案外人***、***、***签订的三份租赁合同，将国林大厦首层左侧第1间面积约160平方米、租金11200元；右侧第1间面积约36平方米，租金2700元；右侧第2间面积约46平方米，租金3300元出租给前述三人，每月租金总收入17200元。林场贸易公司对此认为首层商铺应是四间，且与案外人***签订的合同租金是18000元，国***提出国林大厦首层左右两侧商铺是***自行加建，加建部分与国林大厦无关。林场贸易公司对这几份合同质证后认为对国***仍然使用租赁物并获取收益，无论实际其转租的商铺多少、金额大小均不能推翻双方存在不定期租赁合同的事实。 **10，合同期间，双方均按《国林大厦租赁经营合同》、《国林大厦租赁补充合同》履行，2015年12月3日合同期满后，2015年12月4日至2016年4月，国***按照每月33250元缴至2016年4月的租金，从2016年5月开始没有支付租金，以至引起本案纠纷。 **11，本案诉讼过程中，2019年11月8日，国***向本院提出申请，要求对其从2016年1月1日至2019年5月31日非正常的营业损失进行评估鉴定，本院经依法摇珠选定由广东证诚价格评估有限公司进行评估鉴定，为此国***预付价格评估鉴定费32000元，广东证诚价格评估有限公司于2020年2月11日做出粤证价估字[2019]J572号“关于韶关市国***公司有限公司非正常经营的营业损失价值评估报告”，评估结论：韶关市国***有限公司2016年1月1日至2019年5月31日非正常经营的营业损失的现有价值金额为1940698元。国***公司据此反诉请求判决林场贸易公司补偿其2016年1月1日至实际支付赔偿之日止的非正常经营的损失，暂计至2019年5月31日1949734元。林场贸易公司对该份价值评估结论书质证后认为，对该结论书本身的真实性没有异议，对计算方法和依据的事实有异议，且国***的一楼门面仍在继续经营期间，证明国***公司仍在正常使用租赁物，非正常经营是由其导致的，所谓的非正常经营的损失与其无关。本案涉及的租赁合同已于2018年3月1日解除，此后国***无权继续使用租赁物业，继续经营应由其自行承担经营风险。 国***于2020年1月16日书面向法院提出申请，要求依照双方2001年8月9日订立的“请示”，将其投入的固定资产、设施、设备和用品等财产进行评估，按照合并后的司法评估结果补偿。评估的基准日为2019年5月31日。请求法院同意由广东证诚价格评估有限公司合并进行评估。其中“评估的基准日为2019年5月31日”此句话是由国***公司代理人手写加上特意注明。为节约司法成本，本院依法委托已摇珠选定由广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚评估公司）继续进行评估鉴定，并致函证诚评估公司本案变更委托对国***从2016年1月1日至2019年5月31日非正常经营的营业损失及其投入的固定资产、设施、设备和用品等财产进行评估鉴定（评估基准日为2019年5月31日）。国***预付价格评估鉴定费35000元，证诚评估公司于2020年6月28日做出粤证价估[2020]J034号“关于韶关市国***固定资产、设施、用品等财产价值评估报告”，评估结论，经评估:在评估基准日：2019年5月31日，韶关市国***固定资产、设施、用品等财产的现有价值金额总计为3785172元。国***据此反诉请求判决林场贸易公司按照评估结果补偿其投入的固定资产、设施、设备和用品价值，但具体价款要求以2017年9月1日为评估基准日的司法机评估鉴定结论为准。林场贸易公司对该份价值评估结论书质证后认为，真实性无异议，评估基准日有异议。是对国***投入的资产进行评估，国***应先将资产移交给我方进行。评估基准日应定于最后一次现场勘验评估的时间即为2020年6月1日。基于双方当事人分别对《评估报告》中的评估基准日提出意见，经向证诚评估公司去函调查，该评估公司答复双方当事人提出的基准日对其做出的粤证价估[2020]J034号的《评估报告》的评估结论影响不大。标的物的成新率是根据国家的相关规定并结合标的物的实际使用状况。对证诚评估公司的复函，林场贸易公司坚持应以2020年6月1日评估基准日，国***表示没有意见。诉讼期间，国***提出有漏评项目，证诚评估公司于2021年1月19日做出粤证价估函[2020]001号复函，经核对后，漏评金额80157元。对此，当事人均无异议。 **12，被告国***向原告林场贸易公司移交案涉租赁物及租赁物内相关财产后，双方于2020年9月30日签定一份《资产移交确认书》，内容载明：韶关市国***有限公司于2020年10月1日，移交位于韶关市浈江区站南路国林大厦的1楼临街商铺（除1楼最右侧18平方米一间外）、1-9楼、11楼的建筑物主体及建筑物内相关资产（详细清单附后）至韶关国营林场联合贸易公司。特此确认。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于1999年12月3日签订的《国林大厦租赁经营合同》、《国林大厦租赁补充合同》，系双方在平等协商所表达的自主意思，未违反法律强制性规定，具有法律效力，双方均应全面履行该合同确定的义务。 本案中，由于双方所提出的本诉和反诉请求比较多，解决双方争议，首先要对2001年8月9日被告做出的《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》经原告**同意后的效力问题做出法律分析和判断，这是必须要分辨清楚的问题。对此，本院认为，从被告2001年8月9日向原告发出《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》的内容来看，目的是将租赁标的改造为三星级宾馆，并且比较明显地提出了自己的请求“贵单位给我公司首次租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对我公司国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值做出适当的补偿。”这些请求是具体而清晰的，作为合同相对方的原告在该请示上签上“同意”并加盖了公章。原告没有作特别的注明只同意创建三星宾馆和不同意延长期限或者补偿的意见，只签注“同意”，一般正常的理解就是对请求的全部内容是同意的。现原告辩解其只是同意创建三星宾馆，并没有对延长租赁期限或者补偿做出同意，没有提供合法有效证据证实该主张。同时，不作补偿，对于要投入较大资金建设改造为三星级宾馆的被告是不公平。因此，本院按正常理解该“请示”的文字表述内容，认定双方当时是有了一致意见而且是同意的意思表示。从该请示书面字义全面来理解：这一份请示中“首次租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对我公司国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值做出适当的补偿”，依法应该视为双方对1999年12月3日签订的《国林大厦租赁经营合同》租赁期限和是否要作补偿进行了修订。涉案合同租赁期限在合同到期后再延期十五年，租赁期限就超过了二十年，这租赁期限约定存在效力问题，因根据《合同法》第二百一十四条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本院确认上述2001年8月9日被告向原告发出《关于韶关市国***创建三星级宾馆的请示》的有效性后，合同期限并不能在原合同规定的租赁期限再加上十五年，若这样，这份租赁合同的租赁期限就为三十一年，超出了法律规定的期限，超出部分无效。因此，本院确定双方的租赁期限为法律规定的最长期限二十年，即至2019年12月3日止。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，自2019年12月4日之后，双方视为不定期租赁的法律关系，租金标准及交纳时间按原合同的约定。对于不定期租赁，出租方依法在合理期限通知承租人后可以随时解除合同，收回租赁物，因此，对本诉部分，原告请求解除合同、要求被告付清所欠的租金，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于原告请求被告按合同约定支付违约金。被告欠付租金，造成拖欠原告租金及租金的利息损失，合同约定拖欠租金应按月利率2%计算违约金，但考虑到原告实际造成的租金利息损失，以及双方对于续订租赁合同、补偿问题存在理解的差异，本院认为原告租金的利息损失按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清日止为宜，超过部分，本院不予支持。对于原告请求被告返还租赁物，由于国***向林场贸易公司移交了案涉租赁物及租赁物内相关财产后，双方于2020年9月30日已签定了书面的《资产移交确认书》，该事实已证实涉案租赁物及相关财产已移交给了原告，故原告的此请求已得到解决，本案不再作处理。 由于原、被告在请示中同意将合同期限延长，没有考虑到法律规定的最长期限，在缔结、更改合同期限问题上双方都有过错，而作为出租方的原告在“请示”上对于被告提出的租赁期限或补偿问题表示同意。因此，在未满足被告总共经营三十一年的情况下，原告收回租赁物，应当按请示中的承诺补偿被告。由于请示中约定是“首次租赁期满后延续租赁十五年以上的租赁期或对我公司国***投入的固定资产、设施、设备和用品进行评估，按评估的价值做出适当的补偿”，双方提出的“是按评估的价值适当的补偿”，本院考虑到在缔结、更改合同期限问题上双方都有过错，兼顾合同的公平，对反诉原告国***请求补偿，本院依法予以支持。补偿标准按诉讼期间证诚评估公司于2020年6月28日做出粤证价估[2020]J034号评估报告的评估结论确定：韶关市国***固定资产、设施、用品等财产的现有价值金额为3785172元；2021年1月19日做出粤证价估函[2020]001号复函，漏评金额为80157元，合计3865329元。对于反诉原告请求的该资金占用损失，因原、被告双方于2020年9月30日进行了资产移交，故反诉被告自2020年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清日止，对当事人更能体现公平原则，故本院依法予以支持。对于国***请求韶关旅投公司对林场贸易公司应向国***支付的款项承担连带清偿责任的请求，由于韶关市人民政府国有资产监督管理委员会发韶国资产权[2017]122号“关于将韶关市国营林场联合贸易公司划归韶关市旅游发展投资集团有限公司管理的通知”的文件后，林场贸易公司于2018年6月20日将其财产移交给旅投公司。2018年7月2日，林场贸易公司变更登记为由韶关旅投公司持股比例100%。根据公司法第五十七条“本法所称一人有限公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”、第六十三条“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”规定，第三人韶关旅投公司提供的证据不能证明林场贸易公司财产独立于其自己的财产，故依上述法律规定，国***的该请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 另，反诉原告要求反诉被告返还租赁押金38000元，双方合同约定在返还租赁物后，予以返还，故此请求本院依法予以支持。至于反诉原告请求反诉被告支付消防步行铁楼梯（1－12楼）的工程造价75000元，按双方约定租赁期满由反诉被告按原造价回收并一次性付清款给反诉原告，也即是要返还给反诉原告，合同约定建造费用不能超过75000元。本院经委托对该消防步梯进行司法鉴定，鉴定公司作出的鉴定报告，结论为总造价100931.96元。根据双方当事人约定，林场贸易公司应对国***补偿75000元。 对反诉原告国***要求反诉被告赔偿其2016年1月1日至实际支付赔偿之日止的非正常营业的损失。对此，本院认为，反诉原告国***一直都控制着本案的租赁物，多年未实际经营，如何看待此一行为的法律意义、后果，也是解决双方争议的关键。本院在上面从双方有关行为的法律效果中分析了合同的期限是至2019年12月3日，此后，反诉原告控制租赁物的行为视为合同期满后占用，为不确定期限的租赁。本院认为，2015年12月3日到期后，双方在合同上原确定的合同租赁期限到期后的一段时间，双方都基本表达了已方的意思，反诉被告林场贸易公司要求收回，反诉原告要求继续租赁或者给予补偿后撤出，但双方没有达成一致意见。但本院看不到反诉原告提交的证据中有反诉被告强行阻止、干涉其经营的证据，所以，本院认为租赁物多年没有发挥效用，确实存在较大损失，但反诉原告没有经营，也没有把租赁的房屋交回给反诉被告，主要是反诉原告自身的因素造成的，对此损失，由反诉原告自行承担为妥。因此，反诉原告请求反诉被告赔偿经营损失及因此支付的评估费用32000元，本院不予支持。 反诉原告国***亦提出无因管理的法律主张，在反诉被告已经要求反诉原告交回租赁物，虽然有其他原因抗辩，而没有交回并继续控制，但在租赁物房屋业主明确并要求收回而反诉原告不同意交回这样的情形下，并不具备无因管理的法律构成要件。反诉原告提出的无因管理没有事实和法律依据，此主张不予采纳，其要求反诉被告支付管理维护费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告韶关国营林场联合贸易公司与被告韶关市国***有限公司位于韶关市浈江区站南路国林大厦1-9楼、11楼（厨房、二间餐厅房屋除外）房屋租赁合同关系； 二、被告韶关市国***有限公司在本判决生效之日起一个月内付清原告韶关国营林场联合贸易公司自2016年5月3日起按每月33250元计至2020年9月30日止的房屋租金及违约金（违约金以每月实欠的租金数额按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清款项止）； 三、原告韶关国营林场联合贸易公司在本判决生效之日起一个月内支付补偿款人民币3865329元及利息（自2020年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清日止）给被告韶关市国***有限公司； 四、原告韶关国营林场联合贸易公司在本判决生效之日起一个月内支付押金38000元、鉴定费35000元，合计73000元，给被告韶关市国***有限公司； 五、第三人韶关市旅游发展投资集团有限公司对上述第三、第四项，原告韶关国营林场联合贸易公司对被告韶关市国***有限公司的债务承担连带责任； 六、驳回原告韶关国营林场联合贸易公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告韶关市国***有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26883元，由被告韶关市国***有限公司负担；反诉费25940.55元，由反诉原告韶关市国***有限公司负担7782.55元，由反诉被告韶关国营林场联合贸易公司负担18158元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　**发 二〇二一年十一月十七日 书记员　　刘　娟