福州亿力电力工程有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0102民初11512号

原告（并案被告）：福州亿力电力工程有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路**。

法定代表人：陈峰，执行董事。

委托诉讼代理人：李峰，福建吴浩沛律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：徐陆霖，福建吴浩沛律师事务所执业律师。

被告（并案原告）：***，男，1966年3月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。

委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：陈倩，福建国富律师事务所实习律师。

原告福州亿力电力工程有限公司（以下简称“亿力公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，于2019年11月5日立案受理了原告***与被告亿力公司房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2019）闽0102民初15468号]。2020年3月27日，本院以（2019）闽0102民初15468号民事裁定，将（2019）闽0102民初15468号案件并入本案审理。现依法适用普通程序合并公开开庭进行了审理。原告亿力公司的委托诉讼代理人李峰，被告***的委托诉讼代理人王宇亮、陈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

亿力公司向本院提出诉讼请求：1.确认自2017年10月28日起解除福州亿力物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与***之间的事实房屋租赁合同；2.判令***腾空、搬离座落于福州市鼓楼区并立即返还亿力公司；3.判令***向亿力公司支付自2017年10月30日起至实际返还之日止的按原租金3倍计算的违约租金（每月按18000元计收违约租金，从2017年10月30日起暂计至2019年7月31日金额为378000元）；4.判令***承担诉讼费用。

事实和理由：2014年11月13日，物业公司与***签订《房屋租赁合同》，约定物业公司向***出租坐落于福州市鼓楼区，每月租金6000元，租期从2015年1月30日起至2017年7月30日止，并约定如果***逾期归还，则每逾期1天应向物业公司支付原日租金3倍的滞纳金（违约金）。合同签订后，物业公司向***交付讼争房屋，而***亦向物业公司支付租金。在租赁期限届满后，***继续使用讼争房屋，也继续交房租。随后，物业公司要求***搬离租赁房屋，并于2017年9月28日正式向***发出《告知函》，要求***在2017年10月28日前将租赁房屋清退完毕交给物业公司，但***置之不理，没有返还，至今仍继续占有、使用讼争房屋。2018年7月13日，物业公司与亿力公司等其他几家公司签订《吸收合并协议》，根据该协议第十条，物业公司被亿力公司吸收合并。2018年12月12日，物业公司办理注销登记手续。根据《公司法》“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”规定，物业公司对***的债权由亿力公司承继。综上所述，为维护其权利，亿力公司提起诉讼，请求判如所请。

***辩称，一、有关本案租赁的事实。***与物业公司就井大路105号签订一份《房屋租赁合同》，租期是2014年到2017年7月30日。在租赁过程中出现应当由物业公司承担的违约责任：1.物业公司的另一部门反锁消防通道，致使***所开设经营的棋牌室多次被当地派出所责令停业，其中一次被鼓楼消防大队处罚3万元，造成***棋牌室每逢消防检查节点就得先自行停业规避检查；2.租赁场所楼上属于物业公司一方的电力变电设备老化产生巨大噪音，严重影响棋牌室的正常经营。上述问题严重影响了***的经营情况，***多次与物业公司交涉，物业公司总是以租期到了再给予延长租期作为补偿，物业公司还表示只要***愿意继续经营就可以延长租期。自2017年8月起，物业公司照常向***收取租金，***也按原合同交纳租金继续经营。直到2018年3月底，***突然收到物业公司要求***于10日内搬离场所的律师函。2018年4月12日，***立即向物业公司发出《要求延长租期以本人补偿经济损失的通知函》，并在该通知函中提出延长租期至2020年7月31日来弥补***的投资亏损，物业公司默示延长承租期至2020年7月31日止，并且物业公司也正常收取***缴交的租金。2019年6月，物业公司起诉***要求交还场所且索赔延期交还场所的三倍租金的违约金。2019年7月中旬，亿力公司又对***棋牌室进行断水造成无法继续经营，为此，***也向法院提起索赔诉求。2019年8月19日，亿力公司张贴公告要求***于本月25日前搬离否则断水断电，***以延长期尚未履行完毕且诉讼也在进行中据理力争要求等待法庭审理或给予合理的搬离期限，但亿力公司无视***合理请求，于2019年8月25日公然断水断电至今。

二、物业公司隐瞒出租房屋存在无产权、消防通道和噪音等重大缺陷，诱导***所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据《合同法》“无效合同自始无效”规定，且亿力公司也不是该《房屋租赁合同》的相对方，因此亿力公司向***主张原租金3倍计算违约租金没有合同和法律依据。1.物业公司在签订《房屋租赁合同》时提供虚假证明误导***。物业公司在签订《房屋租赁合同》时对***说产权正在办理中，今后***办理营业所需的证照由物业公司出具产权办理情况证明。2014年12月5日，国网福建省电力有限公司福州供电公司出具了“国网福州供电公司关于井大路××办公楼情况说明函”，***投资伍拾多万元装修后去报备消防时才知道这“说明函”内容作假。事实上，该租赁房屋的大楼整体消防验收没通过，根本不存在产权办理中的事实。由于物业公司隐瞒真相，根据2008年10月28日《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”规定，物业公司所出租房屋存在消防不合格，根据《合同法》“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方所签订的《房屋租赁合同》应当是无效合同，亿力公司也不是该《房屋租赁合同》的相对方，因此亿力公司向***主张“按原租金3倍计算违约租金”没有合同和法律依据，并且就物业公司和亿力公司应当承担的经济损失（含装修及经营损失），***已向人民法院提起诉讼（案号：2019闽01**民初15468号）。

三、物业公司在合同履行中存在明显过错。物业公司已经默许给予***补偿三年租期，双方均在继续实际履行租赁合同，已形成新的事实租赁关系，现亿力公司要求***搬离出租房屋，没有事实根据。1.甲方在租赁合同履行过程中具有严重违约的情形，具体如下：其一，根据双方在签订合同时口头约定，由***出资在消防通道靠物业公司一方的生产区旁修建一道隔离门，物业公司保证在合同期内保持消防通道门处于开启状态，***在装修期未开业前依约修建好隔离门。开始经营二、三个月后，消防通道门被关闭，开头经向时任物业公司一方的唐总经理反映交涉后，消防通道门才恢复正常，没过多久唐总调离后，消防通道又被关了，之后找谁都没人管，均以情况不了解为托词而没下文，此后由于消防通道关闭，鼓东派出所在例行检查中下了整改通知，之后鼓楼消防大队作出罚款叁万元的决定；其二，在***入驻经营三四个月后（2015年8月）起租赁场所（二楼）的楼上（三楼）（注：整个大楼均属于甲方）开始产生非常大的噪音，使很多本都在***棋牌室消费的客人离去，严重影响到***的生意。为此，在多次口头交涉未果的情况下，***于2015年10月28日书面向甲方报告，要求解决这事，当时签收人是物业公司的副总经理，过了一段时间，物业公司口头回复，由于机器老化无法修理，更换需要数万元，双方才在之后形成以延长租期方式补偿***的经济损失。2.2017年7月30日至2019年3月期间，***均按约向甲方交纳租金和水费，物业公司和亿力公司均正常收取并无任何异议反应。直到2018年3月底，***才收到物业公司委托律师出函要求搬离场所，面对物业公司突然中断补偿期的要求，***郑重地回函《要求延长租期以本人补偿经济损失的通知函》，并在该函中特别提醒不回复视为默认同意继续履行补偿期，之后***没收到物业公司任何回复，且其委托律师也没任何回应，物业公司也没拒收***继续交纳的租金。3.2019年2月底的一天，来了一个物业公司工作人员告诉***要按以前约定的时间交纳水费，物业公司已合并到亿力公司，今后汇款要汇入指定的新帐户，然后就给***一个新帐户，详见微信通话记录。***即按其要求交纳2018年3月至2019年3月年度水费，亿力公司还给***开具了收款收据。4.本案不是物业公司收不回案涉房屋，而是物业公司不想收回，也就是说当物业公司决定收回时，会强势利用其国企自身的优势收回，比如今年决定收回，先于7月份无任何告示就对***棋牌室进行断水造成无法经营，接着在8月份就在场所上贴个通知限***在一周内搬离完毕，否则断水断电，场所内一切物品以无主物品予以清除。并且言出必行，不理***要求给予正当合理搬离期限的请求，公然进行断水断电。由于前述原因，在原书面租赁合同到期后至今，物业公司和亿力公司仍按原合同标准继续如期向***收取房屋租金和物业费、代收水费和电费，特别是亿力公司在2019年2月其银行账号和户名发生变更还主动通知***，***也继续履行原合同约定的义务，显然物业公司和亿力公司的做法符合《民法总则》“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”规定，已同意延长***的租期，***也有足够理由相信物业公司默示改变收回场所的决定。

四、退一步说，即使不考虑物业公司所出租房屋存在消防不合格、无产权等问题，现在亿力公司要求***按原租金3倍计算违约租金的条款，也存在显失公平，应当予以撤销。1.***于2018年4月12日发函给物业公司明确要求延长租期三年，物业公司在收到***要求后没有表示拒绝，并仍按原合同标准继续向***收取房屋租金和物业费、代收水费和电费，显然是默示同意***的要求，延长租期至2020年7月31日，现物业公司要求支付违约金没有事实依据。2.物业公司至今仍然在收取***按原合同标准缴交的租金和物业费、代收水费和电费，也就是说物业公司并不存在任何经济损失，其主张按3倍租金也不符合违约金应与损失相当的基本原则，并且该违约金约定也明显偏高，显失公平依法予以撤销。综上所述，亿力公司所诉没有事实和法律根据，请求法院驳回其起诉，以维护***的合法权益。

***在（2019）闽0102民初15468号案件中向本院提出诉讼请求：1.判决亿力公司立即恢复对***所承租的福州市鼓楼区二楼房屋及一楼的保安室供水至2020年7月31日止，并判决从2019年7月免交租金至恢复供水之日止；2.判决亿力公司因租赁合同无效造成***经济损失10万元（含装修及经营损失）；3.判决亿力公司承担诉讼费用。

事实和理由：坐落于福州市鼓楼区电力有限公司福州供电公司（以下简称“国网福州公司”）所有。2014年11月13日，国网福州公司授权委托福州亿力物业管理有限公司（已于2018年12月12日注销，合并为福州亿力电力工程有限公司，以下称亿力公司）与***签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租***，***委托装修公司先后投入近50万元进行装修，用于经营棋牌室。在棋牌室开业几个月后，***陆续发现亿力公司所出租的房子存在以下重大缺陷：1.亿力公司无法提供按规定申报消防备案材料，也无法提供所出租房屋的整体消防验收合格报告，且消防通道已被亿力公司人为锁死，由于***向亿力公司所承租房屋是用于经营棋牌室，属于公众聚集的场所，因此根据《消防法》第十条规定，亿力公司所出租的房屋，必须经过公安消防机构验收的房屋，如未经验收或者验收不合格的，必将导致租赁合同无效；2.在2016年之后，也就是开业几个月后，亿力公司所出租房屋的三楼的变电设备因机器老化产生很大噪音，严重地影响了二楼的棋牌室正常经营，造成顾客无法承受噪音而不来消费，***也多次向亿力公司反映要求解决，但亿力公司以更换设备需要千万元为由至今没有采取有效解决办法，由于亿力公司的巨大变电设备噪音造成***经营损失巨大。在当地派出所和消防部门检查中发现亿力公司出租的房屋存在前述的消防验收不过关、消防通道缺失（亿力公司故意人为反锁通道门）等情形，当地派出所和消防部门多次通知***暂停营业进行整改，导致***经常停业造成巨大经济损失，其中鼓楼区消防大队通知***缴交罚款3万元；鉴于***只是个普通的个体经营者，而亿力公司均是国有企业，双方实力悬殊。为了挽回***已经投入装修等方面经济损失，***不得不千方百计规避检查继续营业（在每逢各阶段安全检查时节，***即主动停业）。加上楼上机器老化产生噪音，致使每月营业收入断崖式下降。原本在开业之初几个月的每月都能有二万多元收入，结果至此开始一直延续至今每月营业均在五六千元左右徘徊。***于2018年4月12日书面提出要求延长租期至2020年7月31日来弥补冲抵***的投资亏损，亿力公司默示同意给予延长***房屋承租期至2020年7月31日止。至今，***仍然在按约如期向亿力公司缴交的房屋租金和物业费、水费、电费。2019年2月，亿力公司通知以后由亿力公司向***收取房屋租金，***即从2019年3月起向亿力公司按约如期缴交房屋租金。现在由于亿力公司业务发生调整，亿力公司竟然于2019年7月1日对***所承租房屋实施断水，***多次反映，亿力公司均置之不理，至今仍未恢复供水，***不得不向12345求助。综上所述，亿力公司所出租房屋存在上述重大缺陷，严重影响了***正常经营，已经造成***严重经济损失，现亿力公司竟然对***所承租房屋实施断水，经多次协商，亿力公司有关人员总是以各种理由久拖不决，为此具状起诉，请求人民法院依法判决。

亿力公司辩称，一、其与***的房屋租赁合同已经解除，故不存在出租人向承租人返还租赁物的情形。此外，***并未向亿力公司办理移交手续，故该租赁场所还处于***实际控制之中，不存在返还租赁场所。二、***主张自2019年7月1日至恢复供水之日免除租金不能成立。1.根据合同法规定，租赁合同期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，在***尚未移交之前，***仍占有租赁场所，故不能免除占用费。2.根据双方签订《房屋租赁合同》第八条第3款约定，租赁期届满，***应如期交还房屋，若逾期交还，每逾期1天向亿力公司支付原日租金3倍的滞纳金。本案中，***未移交租赁场所，故应当按照3倍租金支付占用费。三、***主张租期至2020年7月31日无任何事实和法律依据。1.根据合同法规定，不定期租赁关系，出租人享有任意解除权，且本案中亿力公司亦发函解除双方租赁关系，故双方合同关系已经终止。2.***向亿力公司出具含有“延长租期”、“自动续期”等函件，在法律性质上均属于要约，亿力公司并未承诺，故并未就租期展期形成合意。同时在法律无规定的情形下，也不适用于默认承诺规则。四、***主张10万元赔偿无事实和法律依据。1.***主张2016年3月被鼓楼区消防大队罚款3万元，并未提交证据证明。2.***主张7万元损失没有任何依据。3.***所承租的场所月租金6000元，已经远远低于周边同地段同面积的租金，故***延期霸占租赁场所不仅没有损失，反而盈利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据：Ａ1.国网福建省电力有限公司福州供电公司《营业执照》、《建设工程规划许可证》、《授权委托书》，Ａ2.2014年11月13日双方签订的《房屋租赁合同》，Ａ3.2017年7月30日到期后***继续缴交租金凭证，Ａ5.2018年3月23日《律师函》及ＥＭＳ特快专递回单，Ａ6.吸收合并协议、准予注销登记通知书，Ｂ1.《房屋租赁合同》，Ｂ2.检查记录，Ｂ4.收款收据，Ｂ5.建行回单，Ｂ7.《关于井大路××办公楼情况说明的函》，Ｂ9.亿力公司后勤服务中心告知函张贴照片，Ｂ10.停电通知张贴照片，Ｂ11.亿力公司后勤服务中心通知张贴照片，Ｂ14.租赁场所现场照片三张，本院予以确认并在卷佐证。

对双方当事人有异议的证据：A4.2017年9月28日《告知函》，无相应证据佐证，不予确认；B3.要求延长租期以本人补偿经济损失的通知函、顺风速递回单是否投递无法确定，本院不予确认，B5.微信聊天记录可与建行回单等证据相互印证，予以确认，B6.投诉件、B8.噪音严重影响承租方的经营、B12.《签收单》、B13.微信聊天记录均不足以证明待证事实，不予确认。

根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：

建设单位为福建省福州电业局，坐落于福州市鼓楼区的办公楼系国网福州公司房产。2014年4月1日，国网福州公司授权物业公司对井大路105号湖东办公楼房产管理事宜，授权委托事项：井大路105号湖东办公楼房产租赁、场所日常经营等工作，委托期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。

2014年11月13日，物业公司与***签订《房屋租赁合同》，约定物业公司向***出租坐落于福州市鼓楼区，由***自主经营，经营用途为办公写字楼、商业用途（餐饮、酒吧除外），每月租金6000元，经营期限从2015年1月30日起至2017年7月30日止，同时约定租赁期满合同履行完毕后，***应如期交还房屋，逾期归还的，则每逾期一天应向物业公司支付原日租金3倍的滞纳金（每月以30天计算）。

《房屋租赁合同》期满后，物业公司委托福建吴浩沛律师事务所于2018年3月23日向***发出《律师函》，载明“……《房屋租赁合同》的到期日为2017年7月30日，事实房屋租赁合同的解除日为2017年10月28日。……望你在接到本函后10日内，立即腾空、搬离座落于福州市鼓楼区并返还给亿力物业……”。

2018年7月13日，物业公司与亿力公司等其他几家公司签订《吸收合并协议》，根据该协议第十条，物业公司被亿力公司吸收合并。2018年12月12日，物业公司办理注销登记手续。

《房屋租赁合同》期满后，***按月租金6000元的标准向亿力公司支付房屋租金至2019年8月。

根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点问题为：一、亿力公司与***之间的房屋租赁合同是否自2017年10月28日起解除？二、***是否应向亿力公司支付自2017年10月30日起至实际返还之日止的按原租金3倍计算的违约租金？

围绕双方争议的焦点问题，本院分析认定如下：

1.关于亿力公司与***之间的房屋租赁合同是否自2017年10月28日起解除的问题

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，在租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，***于2017年7月31日租赁期满后继承使用租赁物，亿力公司虽然委托福建吴浩沛律师事务所于2018年3月23日向***发出《律师函》，但之后***继承使用租赁物，亿力公司向***提供其银行账号并收取租金、水电费等，可视为其对租赁关系未提出异议，故原租赁合同继承有效，并未终止或解除，亿力公司主张其与***之间的房屋租赁合同自2017年10月28日起解除，于法无据，不予支持。

2.关于***是否应向亿力公司支付自2017年10月30日起至实际返还之日止的按原租金3倍计算的违约租金的问题

本院认为，如前所述，原租赁合同继承有效，并未终止或解除，***继续使用租赁物有合同依据，并未违反约定，故亿力公司根据物业公司与***于2014年11月13日签订的《房屋租赁合同》，主张***应按原租金3倍计算的违约租金，依据不足。***主张其已经于2019年11月4日向亿力公司返还租赁物，但其提供的证据不足以证实其主张，***仍应向亿力公司支付其后的租金。鉴于在此期间发生新冠疫情，因疫情或者疫情防控措施有可能导致没有营业收入或者营业收入明显减少，若是继续按照上述标准支付占用费对***明显不公平，本院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，即免收2020年2月的租金、3－4月的租金减半收取，将2019年9月至2020年7月期间的租金确定为54000元。

综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。***向亿力公司租赁房屋，双方之间形成房屋租赁合同关系。在合同期满后，***继承使用租赁物，亿力公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。亿力公司承继了物业公司的权利义务，可行使出租人物业公司的权利，即有权随时解除合同，并要求承租人返还租赁房屋并支付欠付房屋租金。经查，***未履行返还租赁物及支付租金义务，故***应向亿力公司返还租赁物并支付租金。***主张恢复供水、赔偿损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：

一、***应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市鼓楼区返还福州亿力电力工程有限公司；

二、***应于本判决生效之日起十日内向福州亿力电力工程有限公司支付租金54000元（上述租金计算至2020年7月，之后的租金按6000元/月支付至租赁物实际返还之日止）；

三、驳回***的诉讼请求；

四、驳回福州亿力电力工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费6970元，由福州亿力电力工程有限公司负担2970元，由***负担4000元；（2019）闽0102民初15468号案件受理费2300元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审　判　长　　林义挺

人民陪审员　　刘燕北

人民陪审员　　原　浩

二〇二〇年七月十六日

书　记　员　　周　龙

附注：一、本案引用的主要法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。