某某等与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京03民终1256号

上诉人（原审被告）：***，男，1961年11月28日出生，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1968年10月15日出生，住山东省无棣县。

委托诉讼代理人：孙玉清，男，1977年10月6日出生，北京市昌平区玖嘉怡快捷酒店职员，住山东省无棣县。

委托诉讼代理人：孙某1，男，1973年8月14日出生，北京市昌平区玖嘉怡快捷酒店职员，住山东省无棣县。

原审被告:北京神龙盛唐建筑集团有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州区金桥科技产业基地环科中路甲6号。

法定代表人:翟庆然，总经理。

上诉人***与被上诉人***、原审被告北京神龙盛唐建筑集团有限公司（以下简称神龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初16169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人闫兵、被上诉人***之委托诉讼代理人孙某1、孙玉清到庭参加诉讼。神龙公司经本院依法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项、第四项，将案件发回重审或依法提审；2.一审、二审诉讼费由***承担。事实和理由：一审判决对重要事实认定不清，程序失当。1.一审超出本案审理范围，超出诉讼请求裁判。本案一审双方争议对应的合同系2016年9月3日签署的，一审判决援引的系2011年7月26日签订的合同，该合同已经履行完毕。一审法院针对双方没有实际履行争议的前合同进行审查并做出实质裁判超出本案审理范围。***诉讼请求也不及于已履行完毕的租赁合同。一审判决结果第三项与***诉讼请求毫无关联。2.一审法院对履行完毕的合同主体及效力认定事实不清。***2011年10月至2016年9月期间与***签订两份内容基本一致的租赁合同。事实经过是***先与孙某签订合同，后变更为孙某1，后再次变更为***。一审审理中双方当事人认可就2011年10月至2016年9月期间存在两份协议，但实际执行哪一份存在争议。一审并未就此对事实及证据采信予以论述。导致***与***权利义务关系无法明确。3.租赁合同并非全部无效。***系转租而非房屋产权人，地上物并非***原始所建，而是从神龙公司租赁而来，该房屋并非违法建筑，双方合同履行期间内新建房屋未取得合同手续并不影响原始地上物出租合法效力。一审武断认定地上物违法导致租赁合同无效。按照一审认定，合同无效各方应按过错比例承担责任，但判决结果仅判决次承租人承担责任，神龙公司无需承担责任。判决结果出现矛盾，也与涉案地上物按照合法建筑被拆迁腾退矛盾。4.无论合同是否有效，***就2011年10月至2016年9月合同项下没有任何损失。本案产生争议时，***与***关于2011年7月26日所签订合同已经履行完毕。***合同目的已经实现，合同项下不存在任何损失。一审判决***与***分担该合同项下损失没有依据。5.一审法院分配过错责任欠缺事实基础。本案诉争合同期限内，***未允许***加盖或添附。对于已经履行完毕的合同，基于双方意思自治约定加盖房屋归属***所有。诉争合同无法继续履行系基于政府拆迁而非合同效力存在争议。一审判决***承担合同无效过错责任80%欠缺事实及法律依据，***承担责任过重。6.一审法院主持下产生的评估报告存在重大瑕疵，不应成为判决依据。***评估申请是在法庭辩论终结后，且未就启动评估程序征询***意见。评估过程中，***对***自称加盖或装修工程量提出异议，并释名部分地上物及附属物于出租前已经存在，但一审判决对于该明显争议事实未加调查，按照评估结论全部认定为***出资范围。评估报告中认定的房屋状态与事实不符。报告中纳入评估范围的热水器并不存在。关于屋顶的制作工艺与实际不符，评估报告中评估价格过高。与马驹桥镇政府拆迁程序中得出的评估结论存在巨大差距。另评估公司按照2017年8月31日作为基准日评估房屋施工投入，而涉案加盖房屋发生在2011年，施工行业成本在此期间大幅上涨。评估公司结论无法客观反映被上诉人自称的施工投入。

被上诉人***辩称，同意一审判决，不同意上诉人***的上诉请求。

被上诉人***向一审法院起诉请求：1.判令***赔偿房屋拆迁造成的损失150万元，赔偿经营损失87万元，退还租金95833元和电费12726元，其中电费由***按照总表代交；2.***承担诉讼费用、评估费。

一审法院认定事实：2011年7月26日，***与***签订《房屋租赁合同》，约定***将坐落于北京市通州区马驹桥镇神龙盛唐塑钢厂内房屋出租给***，租赁期限为五年，自2011年10月1日至2016年9月30日止，***同意***自行装修和增设附属的内容及标准双方另行商议。2016年9月3日，***与***签订《房屋租赁合同》，***将坐落于北京市通州区马驹桥镇北门口村委会西侧神龙旅馆101间房屋出租给***，***同意***自愿装修和增设附属的内容，但是***不得以任何形式向***索赔，租赁期限为3年，自2016年10月1日至2019年9月30日止，年租金为23万元。两份《房屋租赁合同》的第七条第二款均约定，“双方同意，在租赁期内如发生不可抗力自然灾害或国家及镇里征用，***按照***实际承租的时间收取租金，本合同自行解除；如遇国家法律法规及政策调整时，按国家政策规执行，如遇国家拆迁，各项补偿款归***所有，***不得以任何形式索赔，无条件按国家及有关规定执行”。涉案场地及房屋系***从神龙公司处租赁所得。合同签订后，***在涉案场地上修建30间房屋，在原有车间中隔断出71间房屋并对房屋进行了装饰装修，***租金支付至2017年9月30日。***使用涉案房屋经营公寓出租业务，但未办理营业执照。根据***提交的北京市马驹桥镇综合治理办公室、安全监督管理科、规划建设办公室、司法所于2017年7月20日在涉案场所张贴的通告显示，“涉案房屋存在无证无照、违法出租行为，自通告发布之日，租住人员、个人物品、财产立即搬离此建筑物，不自行搬离的，相关职能部门将依法予以清理，届时造成的一切损失由你单位（个人）自行承担，如果经相关部门认定属违法建设的将予以拆除”，***对此不予认可。现涉案房屋已于2017年9月2日被拆除。2017年8月22日，***向一审法院提出评估申请，要求对位于北京市通州区马驹桥镇北门口村神龙盛唐院内的自建房及原有房屋的装修现值进行评估。一审法院依法委托北京科正资产评估有限责任公司进行上述评估，北京科正资产评估有限责任公司于2017年10月24日出具评估报告，评估房屋建筑物与装修现值的评估值为968115.39元。

一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。依据本案查明的事实，***与***、神龙公司告均未提交涉案地上建筑物的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，***与***、神龙公司之间签订的两份《房屋租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。***自合同签订后至房屋拆除前实际使用租赁房屋，应按合同约定的租金标准支付房屋使用费，其交纳的房屋拆除后即9月2日至9月30日的房屋租金应由***予以返还。***明知涉案房屋不具备合法手续，仍然将房屋出租，且同意***新建、装饰装修房屋，应当对***的新建及装饰装修房屋损失承担主要过错责任；***明知涉案房屋不具备合法手续，仍放任风险的发生并与***签订租赁合同并新建、装修房屋，故对于其新建、装饰装修房屋损失亦应承担相应过错责任，法院依据双方的过错程度酌定***承担80%的赔偿责任。对于***应当赔偿***的具体数额，法院结合***的过错程度及评估报告予以核算。***为确定新建、装饰装修房屋的现值而支出的评估费，应当按照双方的过错程度进行分担。***将涉案房屋进行隔断、无照经营公寓出租，国家明令禁止经营群租房，对于***主张的经营损失，于法无据，法院不予支持。因***现未提供证据证明其交纳的电费中包含***使用的部分，因此对于***要求***退还其交纳电费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。因神龙公司并非合同当事人，***要求神龙公司承担赔偿责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。判决：一、***与***分别于2011年7月26日、2016年9月3日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、***退还***租金18273.97元，于判决生效之日起七日内执行清；三、***给付***房屋建筑物与装修现值损失774492.31元，于判决生效之日起七日内执行清；四、***给付***评估费24000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回***的其他诉讼请求。

本院二审期间，***提交7份房屋租赁合同复印件、1份转让合同复印件、北京神龙盛唐塑钢门窗有限公司营业执照和税务登记证复印件等作为新证据，用以证明涉案房屋合法性。***对新证据的真实性不予认可。神龙公司对上述证据真实性及证明目的予以认可。因租赁合同与转让合同仅为复印件，且涉案合同主体未到庭陈述，故本院对租赁合同复印件与转让合同复印件真实性不予认定。营业执照和税务登记证不能直接推论出涉案房屋不属于违建，故本院对北京神龙盛唐塑钢门窗有限公司营业执照和税务登记证复印件与本案的关联性不予认定。

对于一审审理查明的事实，上诉人***认为被上诉人***并未在原有车间中隔断出71间房屋。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，神龙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩的权利。对于涉及案情的合同效力问题法院可依职权作出认定，不以当事人提出诉讼请求为前提，且无效合同不因履行完毕而改变合同效力。因此，一审法院依法对2011年7月26日、2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》进行审查并作出合同效力的认定，于法有据，本院予以支持。上诉人***虽主张涉案合同并非全部无效，其依据是房屋原始产权人系镇政府，且拆迁时是按合法房屋进行的，但上诉人***在二审期间仍不能对涉案租赁物存在的原始产权人、系列合法转租手续、合法建设规划手续等事项提供充分证据予以证明。故本院对上诉人***的该项主张不予支持。另根据合同相对性原则，合同无效的法律后果应由签署合同的双方承担，神龙公司并非合同一方主体，上诉人***主张其系从神龙公司处转租取得涉案房屋租赁权利，故神龙公司亦应承担责任的主张缺乏法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。该现值损失并不涉及装修费用在合同已履行期限内的分摊，故上诉人***主张2011年所签租赁合同已履行完毕，故不存在损失的主张本院不予支持。上诉人***虽主张涉案评估报告存在瑕疵，但并未提供证据予以证明，本院对上诉人***该项诉讼请求不予支持。上诉人***主张一审判决分配过错责任欠缺事实基础，根据一审审理查明事实，上诉人***出租未取得建设工程规划审批手续的租赁物，违反了强制性法律规定，造成合同无效，且同意***新建、装饰装修房屋，因此应负主要责任；被上诉人***未尽合理、审慎的审查义务，应负次要责任。一审法院依据双方的过错程度酌定上诉人***承担80%的赔偿责任，并对评估费用按比例予以分担，符合本案事实认定基础，本院予以确认。

综上所述，上诉人***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11728元，由上诉人***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孙　京

代理审判员　　王天水

代理审判员　　史智军

二〇一八年二月六日

法官　助理　　云　凝

书　记　员　　王秋岩