天津飞天纺饰针棉有限公司、某某等所有权确认纠纷民事二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终6555号

上诉人（一审被告）:天津飞天纺饰针棉有限公司，住所地天津市河北区金家窑大街烧锅胡同5号。

法定代表人:邢建平，董事长。

委托诉讼代理人：于澍，天津天关律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段炼，天津天关律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：***,男,1962年12月8日出生，汉族,住天津市南开区。

委托诉讼代理人：刘洋，天津善川律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝鑫，天津善川律师事务所实习律师。

一审被告:孙勇,男,1961年1月26日出生,汉族,住天津市南开区。

一审第三人：天津市绿色菩提园林建设发展有限公司，住所地天津市红桥区明华里17-2-901号。

法定代表人：张志刚，经理。

上诉人天津飞天纺饰针棉有限公司（以下简称飞天纺饰公司）因与被上诉人***及一审被告孙勇、一审第三人天津市绿色菩提园林建设发展有限公司（以下简称绿色菩提公司）所有权确认纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

飞天纺饰公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审;2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定孙勇与***签订的《买卖协议》合法有效,属认定事实错误。（一）孙勇并非坐落天津市南开区房屋的产权人,案涉房屋产权人应为天津市织袜一厂（以下简称织袜一厂）,***签订《买卖协议》时就明确知晓；并且被上诉人在庭审中陈述曾查询过2015年孙勇与天津市南开区城市房屋拆迁中心签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》等材料,确认孙勇是产权人后才与孙勇签订的《买卖协议》,但是这份《天津市房屋拆迁补偿安置协议》明确孙勇为案涉房屋的承租人,并非产权人；***的当庭陈述与书证显示明显不符,可以证实***明知孙勇无权处分案涉房屋。（二）孙勇与***2007年11月16日签订的《买卖协议》并没有约定房屋价款、房款支付时间以及房屋交付、房屋产权过户等主要条款,有悖常理,被上诉人亦未提供购房款支付的相关证据,不能认定《买卖协议》系双方真实意思表示。（三）原审判决在认定孙勇与***之间合同效力之前,应当首先就织袜一厂与绿色菩提公司之间的若干个买卖协议、租赁合同甚至是托管协议的效力进行认定。尤其是在织袜一厂与绿色菩提公司之间先签订了租赁合同,再签订买卖协议时也应就之前租赁合同的履行情况和标的物交接情况等进行必要的约定。上诉人在被上诉人起诉前就核查了织袜一厂的全部留存资料,发现就变卖国有资产的相关内容没有任何向上级请示及批复的材料文件、职代会文件等程序性文件,而且证人刁某证实了在变卖或租赁之前,织袜一厂对汶水路一号房产未进行任何评估,如织袜一厂确系变卖房产则交易过程存在重大瑕疵,相关人员存在严重的违法、违纪交易行为。所以,织袜一厂与绿色菩提公司之间的交易行为本身就因为缺乏必要的要件存在无效的情形,绿色菩提公司或孙勇即便与***签订任何协议,也都属于无权处分行为,孙勇与***2007年11月16日签订的《买卖协议》都不应是合法有效的协议。二、原审判决认定***享有天津市南开区房屋的拆迁利益依据不足,属于认定事实错误。（一）绿色菩提公司与织袜一厂是否存在房屋买卖关系,还是房屋租赁关系,原审判决认定事实不清。织袜一厂与绿色菩提公司在2001年10月30日签订了《房屋租赁合同》,约定房屋租金127万。对于该份合同的真实性,被上诉人及孙勇均予以认可,但称这份合同未实际履行。***提交的《收据》显示的“房款”127万元与《房屋租赁合同》约定房屋租金一致,但是与被上诉人***提交的《协议书》约定买卖价款并不一致。另,《协议书》与《收据》显示的形成时间均为2001年12月7日,《协议书》显示“先收取定金20万元整”“此协议作为收取定金协议”的内容,与《收据》显示房款127万元内容相矛盾。且2015年天津市南开区城市房屋拆迁中心就案涉房屋228.9平方米签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》中,孙勇明确自己就是案涉房屋的承租人。因此,原审判决认定绿色菩提公司与织袜一厂之间是买卖关系,明显认定事实错误。（二）原审判决采信天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司于2021年3月12日出具的津瑞评［2021］字第2385号《房地产估价报告》对案涉房屋1865.88平米的评估价值仅为765910元,属于明显的认定事实错误。案涉津瑞评［2021］字第2385号《房地产估价报告》鉴定人员出庭解释,在案涉房屋2020年10月28日现场勘验中,案涉房屋具备正常使用功能,且在案鉴定材料中没有任何评估对象危房鉴定报告的情况下,应当确定评估对象在2020年10月28日可以正常使用。虽然评估报告中表述无法确定评估对象在2001年12月7日时点下的内外结构和状况,但是根据查勘日房屋的正常使用情况,且原告亦没有提供在2001年12月7日至2020年10月28日案涉房屋大修的证据材料,应当可以推定在2001年12月7日时点下评估对象亦具有正常使用的功能。根据《房屋完损等级评定标准》,评估对象正常使用的成新率均不应低于50%。但是该评估报告认为价值时点下的理论成新率仅有17%,该评估报告及鉴定人员的当庭解释也不能自圆其说。根据《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291-2015）5.8房地产转让估价5.8.4以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价,估价对象应符合法律、法规规定的转让条件,并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定,给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。案涉评估对象在2001年12月7日价格时点的评估价格中应当包括土地价值。而津瑞评［2021］字第2385号《房地产估价报告》不包含土地价值进行的评估估价,违反评估规范,存在重大遗漏,鉴定人员出庭时也没有作出合理解释。原审判决据此采信该《房地产估价报告》明显认定事实错误,而且会造成国有资产流失。从2005年签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》补偿款项显示拆迁对象中砖木结构楼房（面积228.9平方米,每平方米2880元）价格为659232元,案涉房屋价值总面积为1865.88平方米,以上述2880元／平方米计算案涉房屋的价格应为5373734.4元。即使按照津政法（2003）年70号文件,按照1000元／平方米计算,案涉房屋的价格也应为1865880元。通过以上两个方法计算的房屋拆迁补偿价格远远高于津瑞评［2021］字第2385号《房地产估价报告》评估的765910元,以及原审原告主张的案涉房屋交易价格127万元。原审法院向南开区住建委调查中,据工作人员介绍价格高是因为孙勇提交了一份买卖协议倒推的价格,但是未向法院提供相关协议,无法确定协议的内容,无法确定协议中标注的房屋价格。而本案中,孙勇主张案涉房屋交易价格是127万元,倒推每平方米的价格是680元,显然房屋的实际价值远远大于本案原告主张的交易价格127万元。拆迁工作应当是公正公开合法的,南开区住建委工作人员的证言应属实,根据《天津市城市房屋拆迁管理规定》第二十八条规定“拆迁非住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定;其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋,货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。”那么首先可以推定案涉房屋在2001年市场交易价格应为2880元,否则南开区住建委不可能损害国家利益,违法超出市场正常价格数倍的价格给予补偿。其次,根据《天津市房屋拆迁补偿安置协议》结合法院向住建委工作人员调查结果可以证实《评估报告》中评估的2005年拆迁房屋228.9平方米其价值就应为28384元,显然不具有客观性,与相同标的拆迁补偿价格659232元相差20多倍。因此,原审法院以此认定该份评估报告明显属于认定事实错误。（三）原审判决认为上诉人在天津市市区房屋产权证而伪造的《证明》是否真实与本案无关联,又认为“织袜一厂亦完成交付案涉房屋的义务,结合织袜一厂曾配合办理产权……”等内容是相互矛盾的认定。正是因为伪造的“天津纺织局”印章（真实名称应为“天津市纺织工业局”）的《证明》才使***持有了案涉房屋产权证,而使用伪造“天津纺织局”印章的《证明》办理产权证的行为只能是个别人员的违法犯罪行为,更不可能是织袜一厂配合办理的产权证。因此,原审判决对相关事实的认定存在明显错误。（四）原审判决认定房屋转让价格可以不包含土地价格,案涉房屋土地使用权仍为织袜一厂所有,划拨土地使用权在征收中不予补偿,进而认为织袜一厂和绿色菩提公司买卖案涉房屋的行为未损害国家利益,也属于认定事实错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”而根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定,“为公共利益需要,确需收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”案涉房屋如果在2001年转让,也应遵循房地一体化的原则,房屋所有权与土地使用权一并转让。原审判决认定2001年仅转让房屋,土地使用权仍为织袜一厂所有,违反法律规定,也与最高人民法院（2017）最高法行申1342号行政裁定书中明确的“收回的土地使用权以划拨方式供应的,参照评估的划拨土地使用权价格,核定土地使用者应有权益后予以补偿;”的裁判观点相违背,适用法律错误。三、原审判决没有准许上诉人重新鉴定的申请,违反法定程序。上诉人在对津瑞评［2021］字第2385号《房地产估价报告》进行质证后明确认为该评估报告不能作为认定案件事实的依据,在津政法（2003）年70号文件中对非住宅房屋的市场价格有明确指导依据的情况下,该评估报告在“评估价格、成新率、没有包含土地价值”等问题上均存在明显错误,故原审法院不应采信该《房地产估价报告》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款第（三）项的规定,鉴定意见明显依据不足的,当事人申请重新鉴定,人民法院应当准许。上诉人在对鉴定人员询问后就鉴定人员不能自圆其说的情况明确要求重新委托鉴定机构进行评估鉴定,但是原审法院没有重新委托鉴定机构进行鉴定,明显违反法定程序。

***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。

孙勇提交书面意见称，诉争房屋在2001年以127万元的价格出售给实际购买人孙勇；2004年首次拆迁，面积228.9平方米，孙勇以个人名义取得拆迁款；2007年孙勇将诉争房屋转让给***，***已分几次支付全部购房款，双方约定，转让之日后的债权债务及权益全部归***所有。

***向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告孙勇签订的《买卖协议》合法有效;2.判令诉争房屋及相关权利归原告所有（位于天津市南开区,面积1639.94㎡）；3.本案诉讼费用由三被告承担。

一审法院认定事实：织袜一厂系全民所有制企业，由天津针织集团公司领导。后天津市针织集团公司更名为天津天纺针织公司，2013年进行改制后更名为天津天纺针织有限公司。2014年，经天津市国资委批复同意，飞天纺饰公司吸收合并天津天纺针织有限公司，吸收合并后，飞天纺饰公司依法承继天津天纺针织有限公司的资产和人员等。2017年，织袜一厂注销工商登记。另外，天津市绿色菩提园林有限公司在2001年时法定代表人为孙勇，后该公司更名为天津市绿色菩提园林工程有限公司。

另查，天津市南开区房产原系织袜一厂的厂房。庭审中，***提交了一份《协议书》和一张《收据》，其中《协议书》载明甲方为织袜一厂，乙方为天津市绿色菩提园林有限公司，双方约定：“甲方有坐落于南开区闲置车间壹处。经甲、乙双方协商，将该处厂房转让给乙方，价格人民币壹佰叁拾万元，该处厂房占地1.773亩，建筑面积约1860余㎡，可以确认产权的面积400余㎡，无证占地206余平方米。双方协定初步原则，该处厂房确权变更等手续费用由乙方负责，甲方提供相应证明材料，具体协议双方在商订，甲方现收取乙方成交定金人民币贰拾万元正。”该《协议书》上加盖有“甲方法人代表”马志强人名章及“经办人”刁某签字，乙方为孙勇签字，协议签订时间为2001年12月7日。《收据》为织袜一厂出具，载明：2001年12月7日，今收到天津市绿色菩提园林有限公司交来房款人民币壹佰贰拾柒万元正，收款人“陈”。飞天纺饰公司不认可上述两份证据，称依据上述协议签订的时点，未发现织袜一厂留有相关会议记录、账目记载、审批请示等材料，且从上述协议内容来看，仅是约定了收取定金，而不是正式房屋买卖协议。就交款金额和时间，***称具体的交款时间和签订协议时间已经回忆不起来，但当时经孙勇及其朋友与织袜一厂相关领导协商后，将出售金额减至127万元。

再查，孙勇和***于2007年11月16日签订《买卖协议》，约定：甲方孙勇现持有天津南开区原天津市织袜一厂房屋（此房屋面积为1636.94平方米）转让给乙方***；自转让之日前的一切债权、债务、拆迁等事宜，全部由甲方孙勇负责；自转让之日后，所遇到的债权、债务、拆迁等所有事宜全部由乙方***负责。2019年1月18日，孙勇（甲方）与***（乙方）又签订了《补充协议》，约定：2007年11月16日甲乙双方达成《买卖协议》，协议约定甲方将其所有的位于天津市南开区（原天津市织袜一厂）的房产转让给乙方。乙方已于2007年底将360万元房屋转让款支付完毕，现该房屋面临拆迁，据此，甲乙双方达成补充协议如下：一、甲方有义务就房产转让事宜向拆迁单位进行陈情；二、甲方应当配合乙方办理涉及房屋拆迁事宜的相关手续。庭审中，孙勇称其在2002年开始在案涉房屋中经营大众浴池，后将案涉房屋出售给***。***称，其于2007年接受案涉房屋，后继续经营大众浴池直至2020年底。关于案涉房屋转让款，孙勇和***均认可已经支付完毕，但未提供相关证据。

又查，2005年6月15日，因西营门外大街旧路改造片拆迁，天津市南开区城市房屋拆迁中心（甲方）与孙勇（乙方）签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定：乙方承租织袜一厂的房屋坐落于南开区，建筑类型非住宅房，建筑面积228.9平方米；甲方对乙方房屋实行货币补偿，补偿2880×228.9＝659232元；甲方对乙方因拆迁造成停产、停业损失给予补偿25000元，共计684232元。案涉房屋的房屋产权证中的“附则”记载：“因西营门外大街旧路改造拆除该单位建筑面积为228.90㎡楼房一座，见图标，特此注明，贰佰贰拾捌点玖平方米。”庭审中，孙勇认可委托朋友代领了上述补偿款。

为了证明上述织袜一厂向绿色菩提公司出售案涉房产并非真实，飞天纺饰公司向一审法院提供了以下证据：1.织袜一厂（出租方）与绿色菩提公司（承租方）于2001年10月30日签订的《房屋租赁合同》，主要约定：出租方出租案涉房屋，房屋租赁期限为20年自2001年11月1日至2021年11月1日止；承租方一次性向出租方缴纳租金127万元，缴款时间为2002年3月30日；在承租期间，如遇国家规划、拆迁，由承租人享受国家拆迁补偿金。织袜一厂和绿色菩提公司在该合同上加盖公章，孙勇签字。2.织袜一厂（甲方）与天津市南开区嘉陵道房管站（乙方）于2009年6月10日签订的《房屋托管协议书》，织袜一厂将案涉房屋委托天津市南开区嘉陵道房管站代为经营管理，双方对于案涉房屋维修养护责任、托管费用、托管期内主体责任及托管期限等内容进行了约定。3.织袜一厂（出卖方、甲方）与孙勇（购买方、乙方）于2001年12月8日签订的《房屋买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方坐落于天津市南开区（厂房）交易房屋总建筑面积为1865.88平方米；房屋交易价格为每平方米1700元，总额3172000元；甲方应于2001年12月30日将交易房屋交付乙方；乙方负责房产交易中所发生的房屋产权更名的全部税费，并负责办理具体手续，甲方负责提供相关证件，甲方所出售房屋产权证因历史原因现存于南开区房管局，乙方想办理该房屋产权证，并承担办证费用；买卖房屋在未办理房屋产权更名手续前如遇政府拆迁，乙方享受买卖房屋的拆迁补偿金。该合同中织袜一厂加盖公章，刁某签字确认。4.织袜一厂与孙勇于2004年6月14日签订的《补充协议》，约定：与孙勇所签协议，只做方便乙方拆迁所需，不做其他用途。该协议上织袜一厂加盖公章，刁某签字确认。对于上述证据的真实性，***和孙勇认可，但认为《房屋租赁合同》并未实际履行，《房屋托管协议书》系***办理的，目的是为了维修案涉房屋，而《房屋买卖合同》和《补充协议》仅是为了办理拆迁补偿使用。

2001年期间，马志强系织袜一厂负责人、厂长。《协议书》中载明的“经办人”刁某时任该厂副厂长。2020年8月5日，刁某作为***一方证人作证称：当时因织袜一厂设备落后，需要重新购置织袜设备，因此通过职代会和领导决定，决定出售案涉房屋（当时称为“二车间”）。后来与绿色菩提公司谈妥，出售价格为127万元，双方签订了书面合同。织袜一厂为了避免今后产生争议，故要求只能将案涉房屋出售给单位，但实际上案涉房屋是出售给了绿色菩提公司的法定代表人孙勇。双方还约定办理产权证的事宜由孙勇负责，织袜一厂负责出具相关手续予以配合。当时案涉房屋有部分房屋系违章建筑，但后来孙勇将全部房屋的产权证都办理了。办理房屋产权证时，其本人去纺织局请章，配合对方办理的产权登记手续。后将产权证交给了孙勇。案涉房屋与2001年年底或2002年年初交付给了孙勇，后来一次拆迁过程中，织袜一厂还和孙勇签订了一份《房屋买卖协议》，目的是为了配合孙勇领取拆迁款，但并未实际履行。在2021年5月20日的询问中，刁某又表示，出售案涉房屋时并未进行评估程序，当时织袜一厂和织袜六厂弱弱相连、整合资源，将“二车间”出售、变现后购入新的资产。对于2001年10月30日签订的《房屋租赁合同》，刁某称因当时孙勇特别希望购买案涉房屋，但资金未凑足，又担心案涉房屋出售给他人，故先行签订了一份《房屋租赁合同》。关于2001年12月7日签订《协议书》，刁某称，系其本人签字，当时《协议书》载明的出售价格是130万元，但因为孙勇实在资金不够，故织袜一厂向上级领导汇报后确认以127万元成交，房款系多次付清，且在付清后一次性开具了《收据》，其中的收款人为原织袜一厂会计陈宝霞。关于2001年12月8日签订的《房屋买卖合同》，刁某称该合同并非2001年签订，而是当时汶水道一号房屋要拆迁，孙勇为了获取更多的拆迁补偿款，故与织袜一厂倒签的合同。对于案涉房屋的出售对象，刁某称系出售给绿色菩提公司，是跟孙勇具体谈的，现已经记不清否当时明确跟孙勇确认过只是出售给绿色菩提公司了，但之前跟介绍人讲过只出售给单位。就该证人证言，虽然部分陈述存在前后不一致及陈述不全面的问题，但一审法院认为本案争议事实发生距今年代久远，相关书面证据已残缺不全，刁某作为经办人，实际参与了案涉房屋出售过程，且其陈述的内容能够解释和说明各方当事人在举证和陈述中的诸多不明、不合理之处，能够基本上还原事实经过，故其陈述具有较高的可信程度，且作为原织袜一厂职工，其与绿色菩提公司、孙勇或***均无利害关系，其证言一审法院予以采信。

另外，为查明案件相关事实，2021年5月17日，承办人前往天津市南开区住房与建设委员会进行调查。据工作人员介绍案涉房屋在2005年拆迁时没有进行价格评估，而是应当根据津政发（2003）70号文件的规定，对非住宅房屋按照建筑面积1000元/平方米给予补偿，但因为孙勇提供了一份与织袜一厂的买卖协议，故根据买卖协议中的价格倒推确定的拆迁补偿价格。同时目前由于昌源里棚户区改造项目（非住宅），案涉房屋需要再次拆迁，***已于2020年12月21日将案涉房屋交还拆迁单位，现尚未就案涉房屋与任何单位签订过拆迁补偿协议。

庭审中，***提交了案涉房产的房屋产权证原件，并称该证系孙勇在出售房屋后交付给其的。孙勇对此表示认可，并称案涉房屋系其委托朋友办理的，后在出售案涉房屋后将该证交给***。至于没有过户的原因，孙勇称因为当时资金紧张，一部分资金用于厂房装修和处理遗留纠纷，故没有资金办理过户手续；***称系因为民间交易习惯，没有考虑产权过户登记的问题，认为实际占房屋即可。飞天纺饰公司认为案涉房屋产权证系非法取得，理由为在天津市市区不动产登记事务中心调取的案涉房屋档案中有一份2004年6月4日出具的《证明》，其载明：“南开区房管局产权科：原我下属单位人民织布厂于1974年更名为织袜七厂，于1978年更名为织袜六厂，又于1997年更名为织袜一厂。特此证明”。该《证明》上加盖有“天津市纺织局”公章。但该《证明》中陈述的更名事实并不存在，且1995年天津市纺织工业局改组为纺织工业总公司，未使用过“天津市纺织局”的名称和公章。一审法院认为，就该《证明》而言，其本身系为了办理案涉房屋的房屋产权证书，且最终登记的权利人为织袜一厂，并未违背当时的实际情况，故无论该《证明》是否为真实，均与本案无关联，飞天纺饰公司的相关意见一审法院不予采信。

在审理过程中，***申请就案涉房屋在2001年12月7日时点的市场价值进行评估。经一审法院随机摇号选取了天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司进行评估。该公司于2021年3月12日出具津瑞评[2021]字第2385号《房地产估价报告》，确定案涉房屋于价值时点的评估价格为765910元。同时在估价报告的“其他需要特殊说明的事项”中载明：“2.此次评估价值为房屋价值，不含土地价值。3.因本次评估的价值时点为2001年12月7日，在2020年10月28日现场查勘过程中无法收集到该房屋在价值时点下的相关信息和影像资料，也并不能确定本次价值时点下房屋的建造年代、折旧率，我司于2021年1月28日向天津市南开区人民法院递交了《情况说明》，建议在无法确定估价对象的折旧率的情况下，采用直线法计算估价对象的折旧率。在委托方提供的《天津市南开区人民法院质证笔录》和《关于汶水道一号房屋建造年代及折旧率的相关意见》中载明，原告、被告均认同天津市南开区人民法院向相关部门调取的房屋建筑年代证明以及采用直线法计算房屋的折旧率。故本次估价采用直线法计算房屋的折旧率、成新率。”对于上述估价报告，***和孙勇没有异议，飞天纺饰公司认为本次评估价格过低，且房屋成新率计算错误，同时房地产价格中没有包含土地价值，故鉴定结论明显依据不足，不应予以采信。对于飞天纺饰公司的异议，一审法院通知了鉴定人员出庭，就上述异议进行了合理解释。一审法院认为，本次评估案涉房屋的市场价值的时点在2001年12月7日，距今已有近20年，客观上无法搜集案涉房屋在当时的相关信息和资料，故在评估机构的建议和双方当事人的同意下，采取直线法计算折旧率、成新率，具有合理性。飞天纺饰公司的异议，一审法院不予认可，该估价报告依法予以采信。

最后，经一审法院询问，飞天纺饰公司未提交接受织袜一厂的资产清单，同时表示在吸收合并针织集团后，从未听说过案涉房产，亦未对案涉房产进行过管理。

一审法院认为，首先，孙勇和***就案涉房屋签订《买卖协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规定，应系合法有效。案涉房屋的权利人仍为织袜一厂，各方始终未办理过户登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，并不影响***和孙勇之间的房屋买卖协议有效的认定。同时是否已经支付了房屋对价款，属于合同履行的问题，不能依此来认定合同是否有效。故，***与孙勇之间就案涉房屋签订的《买卖协议》有效。

至于***能否享有案涉房屋拆迁补偿利益一节，应首先分析绿色菩提公司与织袜一厂于2001年12月7日签订的《协议书》是否有效。而这一问题的关键是出售案涉房屋的行为是否存在恶意串通损害国家利益的情形。对此，一审法院认为虽然织袜一厂和孙勇买卖案涉房屋过程中未按进行评估程序，但该要求并非效力性规定，不能仅以当时未进行价值评估而否定《协议书》效力。本案中，根据***的申请对案涉房屋在2001年12月7日的市场价值进行了评估，根据估价结果，当时的交易价格明显高于估价价格。飞天纺饰公司认为该估价报告中未包含土地价格，但案涉房屋所在的土地为划拨性质，根据相关规定，转让时须向国土部门补交土地使用权出让金，而补交的土地出让金并非等同于案涉房屋的部分转让价值，且现在案涉房屋处于拆迁过程中，土地使用权仍为织袜一厂所有，这也就意味着案涉房屋中土地使用权在征收的过程中是不予补偿的。因此通过上述分析可以看出，织袜一厂和绿色菩提公司买卖案涉房屋的行为未损害国家利益，且依据现有证据不能认定二者存在恶意串通，故双方签订的《协议书》应为有效。其次，绿色菩提公司已将完成了交付购房款的义务，而织袜一厂亦完成交付案涉房屋的义务，结合织袜一厂曾配合办理产权证以及协助孙勇领取拆迁款的行为，均可以说明织袜一厂认可出售案涉房屋并积极履行协议约定。且从飞天纺饰公司长期未对房屋进行管理，亦未以任何形式主张权利的情况也从侧面说明了案涉房屋已经出售的事实。再次，案涉《协议书》系织袜一厂与绿色菩提公司签订，根据孙勇陈述和绿色菩提公司的答辩意见，可以看出孙勇系借用绿色菩提公司的名义实施的购买行为，即使织袜一厂当时并不知情，但该借名行为本身亦不存在导致合同无效的情形。最后，案涉房屋目前仍登记在织袜一厂名下，根据法律规定，不能认定案涉房屋为***所有，但***可以依据约定要求孙勇配合办理过户手续，而孙勇亦可以根据其与绿色菩提公司的约定和《协议书》主张织袜一厂配合办理过户手续。案涉买卖行为发生于20年前，虽然两次交易过程中均存在众多瑕疵，但两次转让案涉房屋确均系各方当事人的真实意思表示，且以现行法律法规严苛当时的交易过程有失公允，故应当认定两次交易行为有效。***作为案涉房屋最后的实际占有、使用人，应认定其为案涉房屋的实际权利人。案涉房屋目前处于拆迁过程，故已无办理过户手续之条件和必要，故一审法院确认***享有案涉房屋的拆迁补偿利益。

一审法院判决：一、确认***和孙勇签订的《买卖协议》有效；二、***享有天津市南开区房屋（面积1639.94㎡）拆迁利益；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费46800元，由天津飞天纺饰针棉有限公司负担，并于判决生效之日起十五日内直接给付***。

二审中，当事人没有提交新的证据。一审法院查明的基本事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争房屋买卖是否真实存在；二、诉争房屋买卖协议的效力问题；三、诉争房屋的拆迁利益应如何分配。

关于争议焦点一，本案中虽然两份房屋买卖协议时间久远，手续并不完备，给付房款亦无相应记录，且本案中既存在买卖合同，又存在租赁合同，还存在房屋托管合同，但根据协议书、收据及经办人刁某的证言能够基本还原买卖过程，结合诉争房屋的实际占有使用情况、织袜一厂交付房屋及产权证情况及织袜一厂配合领取拆迁款的情况，能够认定诉争房屋买卖事实存在，出让诉争房屋系织袜一厂及孙勇的真实意思表示。

关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定，企业根据生产经营的需要，对一般固定资产，可以自主决定出租、抵押或者有偿转让；对关键设备、成套设备或者重要建筑物可以出租，以政府主管部门批准也可以抵押、有偿转让。法律和行政法规另有规定的除外。企业处置固定资产，应当依照国家有关规定进行评估。本案中，诉争房屋所占用的土地为划拨土地，诉争房屋亦为国有资产，双方签订协议买卖诉争房屋,未按规定报有批准权的人民政府审批,违反了法律及行政法规的强制性规定，故本案中两份买卖协议均应认定为无效合同。

关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。诉争房屋面临拆迁，且已经交给拆迁部门，原物返还已无必要，故应将房屋价值返还上诉人,即诉争房屋价值补偿应归上诉人所有；除房屋价值之外的其他拆迁利益，包括停产停业损失、临时安置补助、周转费等系补偿给实际使用人，故应归***所有；同时，上诉人应将***支付的购房款360万元返还***。此外，考虑到诉争房屋由织袜一厂出售于绿色菩提公司时价款为127万元，由孙勇出售于***时价款为360万元，现房屋拆迁利益已远超当时售价，仅判决返还房屋及购房款造成双方利益显著失衡，故为平衡各方利益，依据公平原则及诚实信用原则，上诉人应支付***相应补偿。织袜一厂系国有企业，其应当知晓国有资产出卖的各项审批程序，但其并未履行相关审批手续，故对于合同无效存在过错；***作为买受人，应当在交易过程中审慎核查买卖标的的性质、产权等手续，特别是在知晓诉争房屋仍登记在织袜一厂的情形下，其仍未及时办理产权转移手续，对于合同无效也存在一定的过错。综合考虑织袜一厂及***对于合同无效存在的过错及***利用诉争房屋经营多年产生经营收益等情况，上诉人另应支付***资金占用期间的利息作为补偿。具体标准本院酌定2019年8月19日之前为银行同期贷款利率的四倍，2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍。孙勇及***均无法明确购房款的实际支付时间，考虑到《买卖协议》签订日期为2007年11月16日，《补充协议》中载明***于2007年底将360万元房屋转让款支付完毕，故本院酌定利息起算日为2007年12月1日。综上，上诉人应自2007年12月1日起至2019年8月19日止，以360万元为基数，以银行同期贷款利率的四倍为标准；自2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，以360万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准向***支付购房款利息。此外，因本案涉及两份合同，三个主体，且第二手主体即孙勇已经获得了部分收益，即其出卖价与买入价的差额及期间拆迁的部分收益，故对其所得部分本案不再涉及。

综上所述，上诉人飞天纺饰公司的上诉请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7395号民事判决；

二、天津市织袜一厂与天津市绿色菩提园林有限公司于2001年12月7日签订的《协议书》及孙勇与***于2007年11月16日签订的《买卖协议》无效；

三、***享有天津市南开区房屋（面积1639.94㎡）除房屋价值之外的拆迁利益；

四、本判决生效之日起十五日内，天津飞天纺饰针棉有限公司返还***购房款360万元并支付利息（自2007年12月1日起至2019年8月19日止，以360万元为基数，以银行同期贷款利率的四倍为标准计算；自2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，以360万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算）；

五、驳回***其他诉讼请求；

六、驳回天津飞天纺饰针棉有限公司其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费46800元，由天津飞天纺饰针棉有限公司负担23400元，由***负担23400元；二审案件受理费46800元，由天津飞天纺饰针棉有限公司负担23400元，由***负担23400元。

本判决为终审判决。

审 判 长　苏庆松

审 判 员　刘翠翠

审 判 员　刘东行

二〇二一年十二月九日

法官助理　蔡静宜

书 记 员　张志英

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……