福建人文装修建筑工程有限公司与黄进兴、武夷山市万联茶叶有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0102民初12186号

原告：福建人文装修建筑工程有限公司，住所地：福建省福州市台江区苍霞新城嘉盛苑。

法定代表人：高居仁。

委托诉讼代理人：黄胜红，北京大成（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜常瞳，北京大成（福州）律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1957年2月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。

委托诉讼代理人：宫晓婷，福建闽润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢木明，福建名仕律师事务所律师。

被告：武夷山市万联茶叶有限公司，住所地：福建省武夷山市度假区流香涧路。

法定代表人：陈婷婷，执行董事。

委托诉讼代理人：宫晓婷，福建闽润律师事务所律师。

被告：福建省万联众和实业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区安泰街道斗西路。

法定代表人：肖丽敏，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：宫晓婷，福建闽润律师事务所律师。

原告福建人文装修建筑工程有限公司（以下简称“人文公司”）与被告***、武夷山市万联茶叶有限公司（以下简称“万联茶叶公司”）、福建省万联众和实业有限公司（以下简称“万联众和公司”）返还原物纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告人文公司的委托诉讼代理人黄胜红、姜常瞳，被告***的委托诉讼代理人卢木明，被告***、万联茶叶公司、万联众和公司的共同委托诉讼代理人宫晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告人文公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告***、万联茶叶公司以及万联众和公司立即腾空、搬离福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室，并将房屋返还给原告人文公司；2．判令被告***、万联茶叶公司、万联众和公司立即将福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室恢复原状；3．判令被告***、万联茶叶公司、万联众和公司向原告人文公司支付自2017年11月16日起至实际搬离之日止的占有使用费及相应利息，利息按照月利率2%计算至俩被告付清所有款项止；占用费暂按25917元／月计算（75元／㎡×345.56㎡＝25917元／月），暂算至2019年6月25日约为506245元（实际占用费损失以法院委托评估结果为准）；4．本案诉讼费、公告费、评估费等由被告承担。

事实与理由：2017年11月2日，原告通过福州市晋安区人民法院司法拍卖平台竞得原属陈碧华名下的位于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室的房产。2017年11月15日，福州市晋安区人民法院作出（2017）闽0111执3号之三《执行裁定书》，裁定原属陈碧华名下位于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室的房产过户登记归原告所有。2018年1月10日，原告办理了佳盛广场Ｃ座10层09室的产权证，产权证号为：闽（2018）福州市不动产权第0003056号；2018年1月23日，原告办理了佳盛广场Ｃ座10层08室、10室、11室的产权证，产权证号分别为闽（2018）福州市不动产权第0006995号、第0006992号、第0006994号。上述产权证上均记载着取得方式因法律文书生效取得；上一道权利人陈碧华；法律文书生效时间2017年11月15日。原告取得本案房产所有权后，到现场查看发现该房产目前由被告万联茶业公司占有使用。原告要求被告万联茶业公司提供租赁依据，被告万联茶业公司拒不提供。原告向物业了解情况发现物业费系被告***缴纳。原告系讼争房产的所有权人，对讼争房产有占用、使用、收益、处分的权利。被告***、万联茶业公司无权占有使用讼争房产，原告有权要求被告***、万联茶业公司立即返还房屋、恢复原状、赔偿占有使用费及相应利息等。本案庭审过程中，***提供了一份《租赁合同》，表明其已将涉案房屋转租给被告万联实业公司使用。由于万联实业公司作为涉案房屋的实际承租人，可能需承担搬离涉案房屋、恢复原状等义务。因此，被告万联实业公司与本案正在进行的诉讼具有法律上的利害关系。根据有关法律规定，原告特申请追加被告万联实业公司为本案被告参加诉讼。据此，原告为维护自身的合法权益，特依据法律规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的所有诉讼请求。

被告***辩称，一、讼争房屋司法拍卖前，本被告已与讼争房屋原所有权人陈碧华形成合法租赁关系，且该事实已由执行法院予以认定并在拍卖公告中予以公示，故本被告有权占有讼争房屋直至租赁期届满，原告要求本被告腾空、搬离讼争房屋且将讼争房屋恢复原状并支付占用费于法无据。2015年7月7日，本被告就承租包括讼争房屋在内的佳盛广场大楼06-11单元与原所有权人陈碧华签订了《租赁合同》，合同约定，本被告承租讼争房屋作为办公使用，租期自2015年7月7日起至2020年7月6日止，五年租金为30万元，本被告有权无需征得陈碧华同意将房屋部分或全部转租给他人。本被告于合同签订当天按约一次性支付了全部租金，陈碧华收到30万元现金后也向本被告出具了《借条》确认收到款项。本被告还投入资金对案涉房屋进行装修。原告诉称的有关在空白纸张上签字，缺乏证据证明，而且从签名的位置来看，也明显和日常在空白纸张上签名的位置不相符。而且如果是原告在空白纸张上签字，本被告也没必要另外在合同其他部分进行手写填充有关租赁合同内容，完全可以一次性直接打印合同所有内容。讼争房屋拍卖执行机关福州市晋安区人民法院在对讼争房产进行拍卖处置过程中，对以上事实予以确认后，通过竞买公告进行了公示，并在《拍卖标的调查情况表》中对房屋承租人、租期、租金支付情况进行了详细披露，明确记载优先购买权人为“***”。原告作为讼争房屋的竞买人，对“带租拍”事实应为明知，且原告与本被告在本案诉讼前的沟通中，本被告明确告知租期届满即会搬离。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”根据前述“买卖不破租赁”原则，在租赁关系存续期间，即使原告通过司法拍卖程序取得讼争房产的所有权，对本被告与讼争房产原所有人已经合法成立且生效的租赁关系也不产生影响，原告不能以其已经成为讼争房产的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求本被告返还租赁物。另，如前所述，本被告已经支付了《租赁合同》所约定全部租期（即至2020.7.6）的全部租金，本被告及次承租人无需再向任何主体支付讼争房产的所谓占用费。原告要求本被告支付自2017年11月16日起的占有使用费及利息，缺乏合同和法律依据。本被告与讼争房产原所有权人签订《租赁合同》时，《租赁合同》所约定的租赁物全部打通，与现在情况一致，本被告及次承租人只是后期对室内部门进行重新装修，《拍卖标的调查情况表》亦对讼争房产已打通的事实予以确认。本被告及次承租人并未改变《租赁合同》约定的租赁物的结构，而且本被告所承租的是06-11单元，而原告竞买所得的是08-11单元。《租赁合同》第八条也明确约定“乙方（即本被告）返还该房屋应当符合正常合用后的状态……”，并未要求本被告需要恢复原状。综上，原告无权要求本被告腾空、搬离讼争房屋，亦无权要求本被告将讼争房产恢复原状，原告有关占有使用费的请求同样缺乏依据。

二、案涉10层6-11单元房产实际上是和14层6-11单元房产同时由本被告承租取得，情况完全一致，都是各方当事人真实意思，鼓楼法院其他案件［案号：（2019）闽0102民初14803号］中已认定本被告对14层6-11单元房产的占有并非非法占有，能够印证本案租赁关系真实、合法。本案实际情况如下，案外人陈碧华与颜晨系母子关系，案涉14层6-11单元房产和10层6-11单元房产均是由案外人陈碧华与本被告对接商谈承租事宜，达成一致后，二人与本被告签订案涉租赁合同并出具收条。两层楼的有关房产租赁合同除房产坐落不同外，其他内容均一致。也正是因为本被告能够同时承租两层房产，且能一次性支付五年租金，加之本被告转租还需要再次投入装修成本，所以陈碧华及颜晨才同意每层五年租金30万元出租给本被告。10层8-11单元房产在晋安法院司法拍卖过程中（2017年11月2日拍卖成交），已经确认了本被告一次性现金支付了五年租金，同时确认了本被告的优先购买权。

三、综合整个租赁情况来看，本被告所投入的成本与案涉租赁合同租赁价格相符，并非低于市场价格。如前所述，本被告向陈碧华、颜晨母子承租了佳盛广场10层及14层两层房产，面积约1260平方米，租期五年，***一次性支付房租共60万元。房产交付后，***便对两层房屋补交水电费2万元，并进行装修花费六十余万元，同时寻找租客，直至2017年3月***才将案涉房产予以转租。案涉租赁合同签订时，佳盛广场空置率高、承租率低，转租经营风险大，租赁市场有价无市。本被告所支付的租金标准与当时大面积、长租期、租赁市场不景气的实际情况相符。

四、即便原告对本被告与陈碧华的租赁合同关系或对本被告占有使用讼争房屋有异议，也应向拍卖机关晋安区人民法院通过执行程序予以救济，原告请求不属于民事诉讼的受理范围，应裁定驳回起诉。如果原告认为本被告占有、使用讼争房屋侵害了其合法权益也应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”的规定，向执行法院晋安区人民法院申请强制执行。原告向鼓楼区人民法院提起本次诉讼于法无据，应依法裁定驳回原告起诉。

综上，本被告在承租期届满前对讼争房产享有合法的占有、使用等权利，原告对本被告的诉请缺乏事实和法律依据，请求判决驳回原告诉讼请求。

被告万联茶叶公司辩称，本被告从未与原告人文公司或被告***签订有《租赁合同》，与被告***签订《租赁合同》的为万联众和公司。本被告不存在占有、使用讼争房产的情况。原告对本被告的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对本被告的诉讼请求。

被告万联众和公司辩称，本被告占有、使用讼争房产基于合法有效的租赁关系，为有权占有，原告无权要求本被告腾空、搬离讼争房产、恢复原状及支付占有使用费等。

一、本被告在已尽必要的注意义务的前提下，与***签订了合法有效的《租赁合同》，并按约履行了全部义务，有权占有讼争房产。2018年12月1日，以***为出租方、以本被告为承租方双方签订了讼争房产的《租赁合同》，租赁期为19个月，自2018年12月1日起至2020年6月30日止。签约前，本被告审核了***与原房屋所有权人陈碧华之间的《租赁合同》原件，同时重点查看了租赁期限及转租条款：合同第三条约定租赁期限至2020年7月6日届满，第九条约定承租期内***无需征得陈碧华同意可将该房屋部分或全部转租给他人。从原告提交的补充证据中的《租赁合同》也印证了以上事实。故本被告在签约前，已尽必要的注意义务，本被告有理由相信***对讼争房屋享有合法转租权。且本被告亦按照合同约定，向***支付了租金、物业费及水电费，已履行合同约定的全部义务，有权使用、占有诉争房屋。

二、从被告***提交的证据来看，诉争房屋系带租拍卖，原告在竞拍前就明知所存在的租赁情况，现又起诉要求包括本被告在内的被告腾空、搬离诉争房屋有违诚实信用原则。原告取得讼争房产的所有权系通过司法拍卖，晋安区人民法院披露的竞买公告及拍卖标的调查情况表等多份文件均提示租赁关系的存在。原告系商业主体，参与竞拍时对上述情况应为明知。而今起诉要求返还房屋，不仅有违诚信原则，也属严重浪费司法资源，本被告请求法庭对此予以训诫。

综上所述，本被告为讼争房产的实际承租人，对讼争房产享有合法的使用、占有权利，原告在明知带租拍卖的情况向提起本案诉讼有违诚信原则，请法院驳回其全部诉请。

在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实：

被告***现持有《租赁合同》和收条各一份，其中《租赁合同》的落款时间为2015年7月7日，落款处的签名为***和陈碧华，该合同约定：1．陈碧华将位于福州市鼓楼区××路××广场××楼××单元出租给***，租赁期限从2015年7月7日起至2020年7月6日止。2．双方约定：“五”年租金为30万元，***应于“2015”年7月7日前向陈碧华支付租金，支付方式为现金支付。3．***在租赁期内，无需征得陈碧华的书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。收条的落款时间为2015年7月7日，落款处的签名为陈碧华，该收条载明陈碧华确认收到租金30万元。

2018年12月1日，***和万联众和公司签订《租赁合同》一份，约定：***将位于福州市鼓楼区××路××广场××楼××单元出租给万联众和公司，租赁期限从2018年12月1日起至2020年6月30日止，每月租金31500元，每六个月付租一次。万联众和公司分别于2018年12月5日、2019年1月23日、2019年5月13日、2019年7月10日、2019年9月11日、2019年10月29日、2020年3月13日、2020年3月27日向***转账63000元、63000元、63000元、63000元、63000元、63000元、31500元、31500元。

2017年9月29日，福州市晋安区人民法院在阿里巴巴司法拍卖平台发布关于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室（以下简称“诉争房产”）产权的拍卖公告、拍卖标的调查情况表和优先购买权信息，其中拍卖标的调查情况表中“拍品现状及瑕疵”栏载明，该房屋现由黄ＸＸ承租，租期从2015年7月7日起至2020年7月6日止，承租人黄ＸＸ于2015年7月7日已一次性现金支付五年租金给出租人陈ＸＸ；10层08、09、10、11办公室均已打通；优先购买权信息载明***具有优先购买权。

2017年11月15日，福州市晋安区人民法院作出（2017）闽0111执3号之三执行裁定书，载明被执行人陈碧华名下位于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室房产于2017年11月2日在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，原告以570万元竞得，据此裁定上述诉争房产过户登记归原告所有，房产所有权自本裁定送达原告时转移。2018年1月10日，原告办理了佳盛广场Ｃ座10层09室的不动产权证书，产权证号为：闽（2018）福州市不动产权第0003056号；2018年1月23日，原告办理了佳盛广场Ｃ座10层08室、10室、11室的不动产权证书，产权证号分别为闽（2018）福州市不动产权第0006995号、第0006992号、第0006994号。上述证书均载明所有权人为原告，载明房产取得方式为因法律文书生效取得，上一道权利人为陈碧华，法律文书生效时间为2017年11月15日。

另查，***另持有一份落款时间为2015年7月7日、落款处签名为案外人颜晨（系陈碧华的儿子）和***的《租赁合同》，约定颜晨将位于福州市鼓楼区××路××广场××楼××单元出租给***。该合同的其他约定内容和手写修改部分情况均与本案陈碧华和***之间的租赁合同一致。

福州市仓山区人民法院于2018年5月29日立案受理***与招商银行股份有限公司福州南门支行、福州成达汽车配件有限公司、陈财宝、池瑞珠、颜晨、陈碧华、金山案外人执行异议之诉一案，于2018年7月25日作出（2018）闽0104民初1562号民事判决，该民事判决书中载明颜晨和陈碧华辩称该二人“不认识***，从未与原告签订过租赁合同，也没有租赁的事实。2015年7月，其以佳盛广场地下2层025、09、098、099车位向凯祥典当公司典当借款60万元时，凯祥典当公司有让其在两张空白的纸张及一张空白的收条上签名，原告提供的租赁合同及收条上的签名有可能是当时签署的，但自己从未收到过任何租金。2016年7月前，案涉房产都是其自己的公司福建汇才实业发展有限公司在实际使用。2016年7月后才被凯祥典当公司的人泼油漆后赶出来。”该法院认定***虽称其在2015年7月7日法院查封诉争房屋之前已经和颜晨签订书面租赁合同，并实际占有和使用该房屋，但***提供的证据不足以证明其与颜晨存在真实的租赁关系，其请求排除本院强制执行诉争房屋的民事权益未承担足够的举证责任，判决驳回***的诉讼请求。该判决现已生效。

再查，本院于2019年9月18日立案受理颜晨与福建凯祥典当有限责任公司、***、余肖**侵权责任纠纷一案，***在该案中辩称“案涉14层6-11单元房产实际上是和10层6-11单元房产同时由其承租取得，情况完全一致，都是各方当事人的真实意思，10层8-11单元的租赁关系在晋安法院执行程序中已经得到确认，能够印证本案租赁关系真实、合法。”

本院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还原物而形成的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告通过合法的法院执行拍卖程序购买诉争房产，且已经取得了相应的不动产权证书，应系诉争房产的合法权利人，其合法权益应当受到保护。

本案中，原告主张被告无权占有、使用诉争房产，应承担相应的法律责任，被告***辩称其在2015年7月7日已经和陈碧华签订书面租赁合同，并实际占有和使用该房屋，晋安区人民法院在执行拍卖诉争房产时亦披露其作为承租人的信息，其占有使用诉争房产于法有据。对此本院认为，***于2015年7月7日和陈碧华签订租赁合同、取得收条，亦在同日与颜晨签订相似租赁合同、取得收条，且自认“情况完全一致”，但陈碧华、颜晨在（2018）闽0104民初1562号案外人执行异议之诉案件中均辩称“不认识***，从未与原告签订过租赁合同，也没有租赁的事实”，福州市仓山区人民法院判决认定***提供的证据不足以证明其与颜晨存在真实的租赁关系；***在（2018）闽0104民初1562号案件中将其与颜晨之间的租赁合同和收条作为证据提交，福州市仓山区人民法院判决认定“上述租赁合同、收条、（物业费、水电费）发票均不能证明***主张的事实”；结合***在本案提交的证据材料来看，其只提交租赁合同和收条以证明其和陈碧华之间存在租赁关系，但合同内容、款项交付等均存在不合常理之处。故***提供的现有证据不足以证明其与陈碧华之间存在真实的租赁关系，本院对***的相应答辩意见不予采纳。***占有使用诉争房产并无事实和法律依据，故原告诉请被告***将诉争房产恢复原状、搬离并返还给原告，于法有据，本院予以支持。

关于占有使用费问题，本院认为，***一直无权占有使用诉争房产至今，原告诉请主张占有使用费有事实和法律依据。经计算，诉争房产的建筑面积共计345.56平方米，根据诉争房产的位置、建筑面积等客观条件，结合诉争房产的实际出租情况，本院酌定占有使用费按照每平方米50元标准计算，即每月占有使用费应为345.56×50=17278元。原告主张占用使用费从2017年11月16日起计算，本院予以支持。关于利息，原告主张***亦应支付占有使用费的相应利息，于法无据，本院不予支持。

关于万联茶叶公司的责任问题，本院认为，原告未提交证据证明万联茶叶公司对诉争房产存在占有使用等情形，故原告对万联茶叶公司的相应诉请，本院不予支持。

关于万联众和公司的责任问题，本院认为，万联众和公司虽占有使用诉争房产，但根据其提交的证据来看，其作为承租人在承租时已尽到了相应的注意义务，且在承租期间支付了合理的对价，应系诉争房产的善意承租人，无需向原告承担责任，故原告对万联众和公司的相应诉请，本院亦不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内将于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室房产恢复原状；

二、被告***于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室房产，并返还给原告福建人文装修建筑工程有限公司；

三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告福建人文装修建筑工程有限公司支付占有使用费（按照每月17278元标准，从2017年11月16日起计算至实际搬离之日止）；

四、驳回原告福建人文装修建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费适用简易程序减半收取9178元（已由原告预交18356元），由被告***负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判员　　罗登煌

二〇二〇年六月二十八日

书记员　　庄培燊

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。

在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。

第十条下列事实，当事人无须举证证明：

（一）自然规律以及定理、定律；

（二）众所周知的事实；

（三）根据法律规定推定的事实；

（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；

（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；

（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；

（七）已为有效公证文书所证明的事实。

前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

执行提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。