***、福建人文装修建筑工程有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽01民终5410号

上诉人（原审被告）：***，男，1957年2月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。

委托诉讼代理人：卢木明，福建名仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐晓宝，福建名仕律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：福建人文装修建筑工程有限公司，住所地福建省福州市台江区苍霞新城嘉盛苑**楼**。

法定代表人：高居仁。

委托诉讼代理人：黄胜红，北京大成（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜常瞳，北京大成（福州）律师事务所律师。

原审被告：武夷山市万联茶叶有限公司，住所地福建省武夷山市度假区流香涧路**（香涧园）****03。

法定代表人：陈婷婷，执行董事。

原审被告：福建省万联众和实业有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道斗西路**福商大厦**04店面Y40间/div>

法定代表人：肖丽敏，执行董事兼总经理。

上诉人***因与被上诉人福建人文装修建筑工程有限公司（以下简称“人文公司”）、原审被告武夷山市万联茶叶有限公司（以下简称“万联茶叶公司”）、原审被告福建省万联众和实业有限公司（以下简称“万联众和公司”）返还原物纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回人文公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由人文公司承担。事实与理由：一、案涉房屋司法拍卖前，***已与原所有权人陈碧华形成合法租赁关系，该事实已由执行法院予以认定并在拍卖公告中予以公示，且至今未有任何生效判决认定《租赁合同》无效或被撤销，***有权占有案涉房屋直至公告的租赁期届满。一审判决既认可执行法院拍卖程序合法，又否认执行法院已认定的租赁事实，自相矛盾，认定基本事实不清、适用法律错误。一审判决错误援引与本案无关的执行异议之诉判决书内容，又无视其已认可的执行法院已查明的事实，认定基本事实不清，适用法律错误。二、本案是返还原物纠纷，而***与陈碧华之间关于《租赁合同》是租赁合同纠纷，不属于本案的审理范围。且在陈碧华未参与本案诉讼情况下，本案无权就《租赁合同》进行审查、评判。一审判决违反“不告不理”民事诉讼原则，且遗漏第三人，严重违反法定程序。三、退一步而言，人文公司关于“返还原物”“恢复原状”的诉请，属于执行法院尚未完成的内容，应当由执行法院继续执行，不属于本案受理范围。一审判决径行审判，认定基本事实不清、严重违反法定程序。综上，请求依法改判。

人文公司辩称，一、***在本案中所提供的证据，无法证明其与原所有权人陈碧华之间存在真实合法的租赁关系；拍卖公告中对涉案房屋“有租赁”的陈述仅是描述标的物现状，不具有确认***与陈碧华之间具有真实租赁关系的法律效力，因此***以“拍卖公告”为依据主张其有权占有使用案涉房屋，不能成立。二、人文公司系本案讼争房屋的产权所有人，具有使用、占有、收益和处分的权利，同时有权要求无权占有人返还原物。而***主张其基于租赁才享有占有、使用的权利，其与原所有权人陈碧华之间是否具有真实租赁关系当然属于本案的审查范围。***主张陈碧华系“有独立请求权的第三人”没有依据。一审法院不存在任何违反法定程序之处。三、关于“返还原物”“恢复原状”的诉请，应属于所有权人的法定权利，人文公司有权另行提起诉讼。四、***并未向人文公司正式移交房产，人文公司收到一审判决书并与***的代理人沟通后，***才向物业出具了一份撤离情况证明。人文公司于2020年7月15日左右从物业公司了解到该情况，物业公司通知人文公司交接房屋的时间在2020年8月初。因此，一审法院关于“返还原物、恢复原状”的判决，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请求驳回***的上诉请求。

万联茶叶公司述称，万联茶叶公司从未与人文公司或***签订有《租赁合同》，与***签订《租赁合同》的为万联众和公司。万联茶叶公司不存在占有使用讼争房产的情况，请求驳回其诉讼请求。

万联众和公司述称，万联众和公司占有使用讼争房产基于合法有效的租赁关系，为有权占有，人文公司无权要求腾空、搬离、恢复原状以及支付占有使用费等。一、万联众和公司在已尽必要注意义务的前提下，与***签订合法有效的《租赁合同》，并按约履行了全部义务，有权占有使用讼争房产。二、从***提交的证据来看，讼争房产系带租拍卖，人文公司在竞拍前就明知所存在的租赁情况，现又起诉要求腾空、搬离有违诚实信用原则。

人文公司向一审法院起诉请求：1.判令***、万联茶叶公司以及万联众和公司立即腾空、搬离福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室，并将房屋返还给人文公司；2.判令***、万联茶叶公司、万联众和公司立即将福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室恢复原状；3.判令***、万联茶叶公司、万联众和公司向人文公司支付自2017年11月16日起至实际搬离之日止的占有使用费及相应利息，利息按照月利率2%计算至俩被告付清所有款项止；占用费暂按25917元／月计算（75元／㎡×345.56㎡＝25917元／月），暂算至2019年6月25日约为506245元（实际占用费损失以法院委托评估结果为准）；4.本案诉讼费、公告费、评估费等由***、万联众和公司、万联茶叶公司承担。

一审法院认定事实：***现持有《租赁合同》和收条各一份，其中《租赁合同》的落款时间为2015年7月7日，落款处的签名为***和陈碧华，该合同约定：1.陈碧华将位于福州市鼓楼区××路××广场××楼××单元出租给***，租赁期限从2015年7月7日起至2020年7月6日止。2.双方约定：“五”年租金为30万元，***应于“2015年7月7日前向陈碧华支付租金，支付方式为现金支付”。3.***在租赁期内，无需征得陈碧华的书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。收条的落款时间为2015年7月7日，落款处的签名为陈碧华，该收条载明陈碧华确认收到租金30万元。

2018年12月1日，***和万联众和公司签订《租赁合同》一份，约定：***将位于福州市鼓楼区××路××广场××楼××单元出租给万联众和公司，租赁期限从2018年12月1日起至2020年6月30日止，每月租金31500元，每六个月付租一次。万联众和公司分别于2018年12月5日、2019年1月23日、2019年5月13日、2019年7月10日、2019年9月11日、2019年10月29日、2020年3月13日、2020年3月27日向***转账63000元、63000元、63000元、63000元、63000元、63000元、31500元、31500元。

2017年9月29日，福州市晋安区人民法院在阿里巴巴司法拍卖平台发布关于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室（以下简称“诉争房产”）产权的拍卖公告、拍卖标的调查情况表和优先购买权信息，其中拍卖标的调查情况表中“拍品现状及瑕疵”栏载明，该房屋现由黄ＸＸ承租，租期从2015年7月7日起至2020年7月6日止，承租人黄ＸＸ于2015年7月7日已一次性现金支付五年租金给出租人陈ＸＸ；10层08、09、10、11办公室均已打通；优先购买权信息载明***具有优先购买权。

2017年11月15日，福州市晋安区人民法院作出（2017）闽0111执3号之三执行裁定书，载明被执行人陈碧华名下位于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室房产于2017年11月2日在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，人文公司以570万元竞得，据此裁定上述诉争房产过户登记归人文公司所有，房产所有权自本裁定送达人文公司时转移。2018年1月10日，人文公司办理了××广场Ｃ座10层09室的不动产权证书，产权证号为：闽（2018）福州市不动产权第0××6号；2018年1月23日，人文公司办理了××广场Ｃ座10层08室、10室、11室的不动产权证书，产权证号分别为闽（2018）福州市不动产权第0××5号、第0××2号、第0××4号。上述证书均载明所有权人为人文公司，载明房产取得方式为因法律文书生效取得，上一道权利人为陈碧华，法律文书生效时间为2017年11月15日。

另查，***另持有一份落款时间为2015年7月7日、落款处签名为案外人颜晨（系陈碧华的儿子）和***的《租赁合同》，约定颜晨将位于福州市鼓楼区××路××广场××楼××单元出租给***。该合同的其他约定内容和手写修改部分情况均与本案陈碧华和***之间的租赁合同一致。

福州市仓山区人民法院于2018年5月29日立案受理***与招商银行股份有限公司福州南门支行、福州成达汽车配件有限公司、陈财宝、池瑞珠、颜晨、陈碧华、金山案外人执行异议之诉一案，于2018年7月25日作出（2018）闽0104民初1562号民事判决，该民事判决书中载明颜晨和陈碧华辩称该二人“不认识***，从未与原告签订过租赁合同，也没有租赁的事实。2015年7月，其以××广场地下2层025、09、098、099车位向凯祥典当公司典当借款60万元时，凯祥典当公司有让其在两张空白的纸张及一张空白的收条上签名，原告提供的租赁合同及收条上的签名有可能是当时签署的，但自己从未收到过任何租金。2016年7月前，案涉房产都是其自己的公司福建汇才实业发展有限公司在实际使用。2016年7月后才被凯祥典当公司的人泼油漆后赶出来。”该法院认定***虽称其在2015年7月7日法院查封诉争房屋之前已经和颜晨签订书面租赁合同，并实际占有和使用该房屋，但***提供的证据不足以证明其与颜晨存在真实的租赁关系，其请求排除本院强制执行诉争房屋的民事权益未承担足够的举证责任，判决驳回***的诉讼请求。该判决现已生效。

再查，一审法院于2019年9月18日立案受理颜晨与福建凯祥典当有限责任公司、***、余肖**侵权责任纠纷一案，***在该案中辩称“案涉14层6-11单元房产实际上是和10层6-11单元房产同时由其承租取得，情况完全一致，都是各方当事人的真实意思，10层8-11单元的租赁关系在晋安法院执行程序中已经得到确认，能够印证本案租赁关系真实、合法。”

一审法院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还原物而形成的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人文公司通过合法的法院执行拍卖程序购买诉争房产，且已经取得了相应的不动产权证书，应系诉争房产的合法权利人，其合法权益应当受到保护。

本案中，人文公司主张***、万联茶叶公司、万联众和公司无权占有、使用诉争房产，应承担相应的法律责任，***辩称其在2015年7月7日已经和陈碧华签订书面租赁合同，并实际占有和使用该房屋，晋安区人民法院在执行拍卖诉争房产时亦披露其作为承租人的信息，其占有使用诉争房产于法有据。对此一审法院认为，***于2015年7月7日和陈碧华签订租赁合同、取得收条，亦在同日与颜晨签订相似租赁合同、取得收条，且自认“情况完全一致”，但陈碧华、颜晨在（2018）闽0104民初1562号案外人执行异议之诉案件中均辩称“不认识***，从未与原告签订过租赁合同，也没有租赁的事实”，福州市仓山区人民法院判决认定***提供的证据不足以证明其与颜晨存在真实的租赁关系；***在（2018）闽0104民初1562号案件中将其与颜晨之间的租赁合同和收条作为证据提交，福州市仓山区人民法院判决认定“上述租赁合同、收条、（物业费、水电费）发票均不能证明***主张的事实”；结合***在本案提交的证据材料来看，其只提交租赁合同和收条以证明其和陈碧华之间存在租赁关系，但合同内容、款项交付等均存在不合常理之处。故***提供的现有证据不足以证明其与陈碧华之间存在真实的租赁关系，一审法院对***的相应答辩意见不予采纳。***占有使用诉争房产并无事实和法律依据，故人文公司诉请***将诉争房产恢复原状、搬离并返还给人文公司，于法有据，一审法院予以支持。

关于占有使用费问题，一审法院认为，***一直无权占有使用诉争房产至今，人文公司诉请主张占有使用费有事实和法律依据。经计算，诉争房产的建筑面积共计345.56平方米，根据诉争房产的位置、建筑面积等客观条件，结合诉争房产的实际出租情况，一审法院酌定占有使用费按照每平方米50元标准计算，即每月占有使用费应为345.56×50=17278元。人文公司主张占用使用费从2017年11月16日起计算，一审法院予以支持。关于利息，人文公司主张***亦应支付占有使用费的相应利息，于法无据，不予支持。

关于万联茶叶公司的责任问题，一审法院认为，人文公司未提交证据证明万联茶叶公司对诉争房产存在占有使用等情形，故其对万联茶叶公司的相应诉请，不予支持。

关于万联众和公司的责任问题，一审法院认为，万联众和公司虽占有使用诉争房产，但根据其提交的证据来看，其作为承租人在承租时已尽到了相应的注意义务，且在承租期间支付了合理的对价，应系诉争房产的善意承租人，无需向人文公司承担责任，故人文公司对万联众和公司的相应诉请，亦不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、***于本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室房产恢复原状；二、***于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××座××层××室××室××室××室房产，并返还给福建人文装修建筑工程有限公司；三、***于本判决生效之日起十日内向福建人文装修建筑工程有限公司支付占有使用费（按照每月17278元标准，从2017年11月16日起计算至实际搬离之日止）；四、驳回福建人文装修建筑工程有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费适用简易程序减半收取9178元，由***负担。

本院二审期间，***提交本院（2020）闽01民终3534号民事判决，拟证明在***其他同类型案件中，本院已经认定***为有权占有。本院组织双方进行质证，经审查本院认为，***提交的判决不足以证明待证事实，不予采纳。

根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。

另查明，2020年6月28日***向××广场物业服务中心发函，告知万联众和公司已于当日撤场搬离诉争房屋，未能办理部分家具交由新房产业主全权处理。人文公司确认在2020年7月15日收到***代理人发送的相关搬离照片，并于8月1日从物业处接收讼争房产。

本院认为，***已经在一审诉讼过程中搬离诉争房产，并履行告知义务，结合案涉租赁合同期限于2020年7月6日届满等相应条款，本案可以认定***及其租户万联众和公司已在租期届满前搬离，故本案的争议焦点为***是否应支付2017年11月16日起至实际搬离之日止的占有使用费并将房屋恢复原状。

首先，关于是否应支付占有使用费问题。本院认为，福州市晋安区人民法院在拍卖讼争房屋时，已经在拍卖标的调查情况表的拍品现状及瑕疵栏目中明确告知，房屋由***承租，租期从2015年7月7日起至2020年7月6日止，承租人于2015年7月7日已一次性现金支付五年租金给出租人；10层08、09、10、11办公室均已打通；优先购买权信息载明***具有优先购买权等。可见，法院在拍卖前就拍卖房屋可能存在的权利瑕疵向竞买人作出了说明。人文公司对拍卖公告的内容是清楚的，对可能产生的后果即2020年7月6日前讼争房屋由***承租且租金已由原产权人收取、其无法在该期间获得租金收入等是知悉的，其在此情形下参与房屋竞拍，表明其认可并自愿承担拍卖公告中说明的案涉房屋的权利瑕疵。现人文公司在通过竞拍买受讼争房屋后又提起诉讼，主张承租人系无权占有、应支付相应占有使用费有违诚实信用原则，本院不予支持。

其次，关于***是否应将讼争房产恢复原状的问题。如前文所述，福州市晋安区人民法院在拍卖过程中已经明确告知讼争房屋系打通的状态，且在案证据不足以证明系***打通，故人文公司要求***恢复原状的诉请于法无据，亦不应予以支持。

综上所述，***的上诉请求成立，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:

一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12186号民事判决；

二、驳回福建人文装修建筑工程有限公司的一审全部诉讼请求。

一审案件受理费9178元，由福建人文装修建筑工程有限公司负担；二审案件受理费18356元，由福建人文装修建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　余秋萍

审 判 员　张　敏

审 判 员　张力群

二〇二〇年十一月五日

法官助理　陈　奇

书 记 员　林　舒