某某桥、江苏农村商业银行股份有限公司白马支行等执行复议执行裁定书

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏12执复149号

复议申请人（利害关系人）：***桥，男，汉族。

委托诉讼代理人：庄瑞平，江苏柴墟律师事务所律师。

申请执行人：江苏农村商业银行股份有限公司白马支行，住所地泰州市高港区。

负责人：周斐，该行行长。

被执行人：江苏腾龙园林绿化工程有限公司，住所地泰州市高港区。

法定代表人：曹斌。

被执行人：曹斌，女，汉族。

复议申请人***桥不服江苏省泰州市高港区人民法院（以下简称高港法院）（2021）苏1203执异22号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

高港法院查明，该院于2020年1月21日作出（2019）苏1203民初2014号民事判决书，判决：一、江苏腾龙园林绿化工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向江苏农村商业银行股份有限公司白马支行支付借款本金17000000元及利息（以17000000元为本金，自2017年1月9日起至2019年8月31日止，按照年利率7.2%计算；自2019年9月1日起至实际给付之日止，按照年利率10.8%计算。以上计算所得扣除被告已支付的利息2633866.58元）；二、江苏农村商业银行股份有限公司白马支行对曹斌设定抵押的坐落于姜堰大道118-10的不动产【苏（2017）姜堰不动产证明第0000018号】折价或拍卖、变卖的价款在设立抵押的范围内优先受偿；在抵押权人实现抵押权后，抵押人有权向债务人追偿。该判决生效后，因江苏腾龙园林绿化工程有限公司、曹斌未履行生效法律文书确定的义务，江苏农村商业银行股份有限公司白马支行向该院申请执行，该院于2020年5月7日立案受理。2020年8月27日，该院裁定拍卖、变卖位于泰州市××区××大道××号的不动产。2020年9月15日，该院现场张贴了拍卖裁定和执行公告。因曹斌与***桥于2018年4月28日签订姜堰区姜堰大道118-10号房产的租赁合同，租赁期限自2018年5月1日起至2034年4月30日止，2020年9月***桥向该院申报上述不动产的租赁权。2021年3月2日江苏农村商业银行股份有限公司白马支行向该院书面提交执行行为异议申请书，请求去除租赁关系后拍卖该不动产。该院于2021年4月16日作出（2020）苏1203执749号之一执行裁定书，裁定：涤除***桥对姜堰区姜堰大道118-10号不动产的租赁，继续拍卖该不动产。

再查明，不动产登记簿载明被执行人曹斌名下的位于姜堰区姜堰大道118-10号的不动产【不动产权证号：苏（2016）姜堰不动产权第0012163号】，于2016年12月29日办理产权登记，2017年1月4日设定第一顺位抵押，抵押权人为江苏农村商业银行股份有限公司白马支行【不动产证明号：苏（2017）姜堰不动产证明第0000018号】，登记的债权数额为1700万元。

***桥向高港法院提出异议称，2018年5月1日其与被执行人曹斌签订《房屋租赁协议》，双方约定泰州市××区××大道××号房屋租赁给异议人，租赁期暂定为16年，自2018年5月1日起至2034年4月30日止。协议签订后曹斌将房屋交付给异议人，异议人自2018年5月1日以来一直实际占有、使用该不动产。2019年4月11日高港法院查封该不动产，上述租赁协议在查封前确定并实际移交，合法有效，应受法律保护；司法解释规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。民法典也规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，高港法院对异议人已占有使用的该不动产进行查封拍卖时应保留异议人合法享有的租赁权；异议人与曹斌签订的租赁协议，以实际的市场行情给付租赁费用，不存在恶意低价承租该不动产，是善意取得该不动产的租赁权，且异议人花费了一千二百多万元对该不动产予以装饰装潢，对外经营洗浴、餐饮以及附属项目等，发挥了该不动产的作用和效能。2020年8月27日高港法院裁定拍卖公告，2020年9月异议人申报了租赁权，高港法院在淘宝网上作出的竞买公告已认可带租拍卖，如带租拍卖成功，会给新的所有权人带来有预期的收益保障，有利于担保物权的实现。故请求撤销（2020）苏1203执749号之一执行裁定书，不涤除异议人对泰州市姜堰区姜堰大道118-10不动产的租赁，对该不动产带租拍卖，保护异议人的租赁权。

高港法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。曹斌与***桥订立的租赁合同在抵押财产设立抵押权之后，且***桥也是在抵押财产设立抵押权之后占有使用该抵押财产，根据江苏农村商业银行股份有限公司白马支行的申请，应除去租赁关系拍卖该抵押财产，***桥的异议申请应予驳回。据此，高港法院于2021年8月4日作出（2021）苏1203执异22号执行裁定：驳回***桥的异议申请。

***桥不服上述执行裁定，持原异议理由向本院申请复议，请求撤销高港法院（2021）苏1203执异22号执行裁定，不涤除其对泰州市××区××大道××号不动产的租赁拍卖。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条之规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，复议申请人曹斌与***桥订立的租赁合同在抵押财产设立抵押权之后，且***桥也是在抵押财产设立抵押权之后占有使用该抵押财产，因此，申请执行人江苏农村商业银行股份有限公司白马支行享有的在先不动产抵押权可以对抗***桥主张的租赁权。高港法院在执行中涤除租赁关系拍卖抵押财产，并无不当。高港法院所作执行异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。***桥的复议请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回***桥的复议申请，维持江苏省泰州市高港区人民法院（2021）苏1203执异22号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　孙金录

审 判 员　陈海涛

审 判 员　潘贻杰

二〇二一年十月十日

法官助理　王书鹏

书 记 员　张　伟