四川兴宇建筑工程有限公司、成都银某某房地产经纪有限公司等委托合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终19213号

上诉人（原审被告）：四川兴宇建筑工程有限公司，住所地：四川省大竹县白塔街道双燕路24号。

法定代表人：蔡林森，执行董事。

委托诉讼代理人：闫林，四川善嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：成都银***房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市成华区昭青路32号2栋1层8号。

法定代表人：陈志学，经理。

委托诉讼代理人：王伟，四川永茂律师事务所律师。

原审被告：成都呈祥域房地产中介有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇校园路东段174号－1楼。

法定代表人：龚小龙，职务不详。

上诉人四川兴宇建筑工程有限公司（以下简称兴宇公司）因与被上诉人成都银***房地产经纪有限公司（以下简称鼎盛公司）及原审被告成都呈祥域房地产中介有限公司（以下简称呈祥域公司）委托合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2021）川0108民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

兴宇公司上诉请求：依法改判兴宇公司对案涉款项不承担连带清偿责任，且本案一、二审案件受理费用由呈祥域公司承担。事实与理由：1.（2022）川01民终7429号案件中，兴宇公司已承担了向呈祥域公司退还1000000元保证金及向呈祥域公司赔偿装修损失费用125500元的清偿责任，故本案涉及到的500000元保证金及135733元装修损失费金额应由呈祥域公司单方承担，而不应当由兴宇公司重复担责；2.呈祥域公司转委托并未经过兴宇公司同意，兴宇公司也从未对鼎盛公司发出过任何指示，且在（2022）川01民终7429号案件中兴宇公司并未认可呈祥域公司出示有关物业管理费和装修损失费的相关证据，故一审法院适用《民法总则》第167条之规定判决兴宇公司对物业管理费和装修损失费承担连带责任错误。

鼎盛公司辩称，一审法院基于鼎盛公司和呈祥域公司之间的委托销售合同以及销售合同中相关的约定作出裁判正确。具体理由如下：1.一审判决兴宇公司承担连带责任依据的是兴宇公司在与呈祥域公司签订相应包销合同时存在过错，兴宇公司与呈祥域公司于2018年8月10日签订的《金睿1号项目独家包销合同》中也约定了呈祥域公司可以转包，但在销售过程中兴宇公司无任何证据显示其对所销售的项目具有处置权；2.兴宇公司在销售过程中出具了《承诺书》，其内容面向呈祥域公司及下属销售渠道，故兴宇公司知晓鼎盛公司的存在，双方之间事实上形成了委托关系；3.兴宇公司尚未退还（2022）川01民终7429号案件中的1000000元保证金，且该保证金与本案并无实质联系。

呈祥域公司未作陈述。

鼎盛公司向一审法院诉请：1.判决解除鼎盛公司与呈祥域公司签订的《金睿1号项目独家包销合同》；2.判决呈祥域公司返还鼎盛公司所缴纳的500000元履约保证金，并支付资金占用利息，以500000元为基数，按照中国人民银行同期同档代理利率计算，自2018年9月13日起至款项付清之日止；3.判决呈祥域公司向鼎盛公司支付违约金500000元；4.判令呈祥域公司向鼎盛公司赔偿在履约期间所支付的物业管理费、装修违约费用共计135733元；5.判令兴宇公司对上述费用承担连带清偿责任。

一审法院认定事实：2018年9月1日，呈祥域公司（甲方）与鼎盛公司（乙方）签订《金睿1号项目独家包销合同》载明：甲方独家授权乙方销售现甲方位于成都市成华区龙潭工业园华盛路55号的金睿1号项目的销售工作。项目现状：成都优道资产管理有限公司、成都优道金睿科技有限公司（以下简称优道公司），经成华区人民法院公开拍卖竞得金睿1号地块现状。兴宇公司在2018年4月16日和优道公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定：工程款支付为实物抵房支付方式，同时约定优道公司允许兴宇公司自行销售用于支（抵）付工程款的办公性质房产，且积极配合兴宇公司办理相关手续。后经优道公司、兴宇公司、龙潭工业园管委会三方开会确定，此金睿1号项目工程为历史遗留工程，所有项目改造及销售由兴宇公司自主完成。销售中所需证件由龙潭工业园管委会和优道公司协助兴宇公司办理。证件包括《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房地产权证》《销售许可证》等。在实际施工销售中，采取边施工边补办各种证件的方式进行。前期手续未补齐阶段，由兴宇公司协调龙潭工业园管委会，以保证销售的合法性和进度。乙方实际销售总面积为至少22000平方米，以公寓、写字楼的销售方案进行销售；该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年12月31日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日；双方约定独家包销的期限为自2018年9月1日起至该项目全部售罄（销售面积达90%以上即可视为全部售罄）；独家包销期内，乙方自行组织有销售代理资质的中介机构销售该项目，在此期间销售过程中产生的销售推广费用、销售物料、交通、餐饮、住宿、工资保险等均由乙方承担，与甲方无关。但甲方应积极配合乙方的销售工作，配合乙方的对外宣传工作；签订本合同当日，乙方向甲方交履约保证金500000元；第八条“违约责任及赔偿：1.在本合同履行过程中，未经甲、乙双方同意，其中一方无故单方面终止合同，属违约。如甲方违约，甲方应按照履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担。如乙方违约，甲方不退所交履约保证金剩余部分；2.在乙方独家包销过程中，未经乙方允许，甲方擅自引入第三方销售团队进入销售的，属于甲方违约。甲方应按照乙方所交履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担；3.甲、乙双方任何一方未按本协议的约定向对方支付款项，以及甲方未按照本协议的约定退还乙方所交履约保证金，每迟延一天，甲方支付乙方千分之三的违约金……”。

2018年9月1日，鼎盛公司出具《委托书》，委托曾林代为支付鼎盛公司与呈祥域公司签订《金睿1号项目独家包销合同》中约定的500000元履约保证金。

鼎盛公司于2018年9月4日、同年9月13日出具《收据》，两份收据载明收到鼎盛公司金睿1号项目保证金500000元。

2018年12月25日，兴宇公司向呈祥域公司及下属销售渠道部出具《承诺书》，《承诺书》载明：因金睿1号为工业性质项目，按政府相关文件规定，产权需按300平米起分割并以法人形式购买。为消除中介公司及渠道人员的疑虑，我司特承诺以下几点：一、如客户移交购房首付款，但一直担心无法办理产权到户手续，经销售渠道人员反复解释但仍坚持退款、放弃购买的，我们承诺在接到通知三日内全额退回客户所交的定购金及房款，呈祥域公司及下属销售公司渠道部的佣金开支部分由我司承担。购房单价按照客户签订的合同价减去装修部分费用（装修费用按655元/平方米计算）。以上承诺针对兴宇建筑公司工程抵扣房屋1000平米，不得对外宣传，如因此承诺出现一切后果，均由呈祥域公司及下属销售渠道承担一切费用及责任。

一审审理中，鼎盛公司举示《金睿1号销售中心物业服务合同》、缴费凭证、《建筑装饰工程施工合同》，拟证明由于兴宇公司、呈祥域公司的违约行为，致使鼎盛公司在履行合同过程中，支付物业管理费及为承接项目与装修公司签的装修施工合同并支付定金100000元，另支付物业服务费35733元，合计造成鼎盛公司直接经济损失135733元。

《金睿1号项目独家包销合同》签订后，鼎盛公司就案涉项目进行销售，促成购房者与兴宇公司签订了购房《认购书》，并支付了相应费用。后因案涉项目不具备房屋销售条件，部分买受人作为原告以兴宇公司、鼎盛公司、呈祥域公司作为被告向一审法院提起诉讼，请求判决与兴宇公司签订的《商品房预售合同》无效，并返还购房款。一审法院以兴宇公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，判决买受人与兴宇公司签订的《房屋买卖合同》无效，并返还购房者购房款；鼎盛公司、呈祥域公司对兴宇公司的支付义务承担连带责任。

一审另查明，兴宇公司与呈祥域公司于2018年8月10日签订《金睿1号项目独家包销合同》，该合同约定兴宇公司独家授权呈祥域公司销售四川省成华区龙潭工业园华盛路55号金睿1号项目。独家包销期限为：自2018年8月6日起至该项目全部售罄。根据成都市中级人民法院已生效的（2020）川01民终7429号二审民事判决书认定，兴宇公司与呈祥域公司于2018年8月10日签订的《金睿1号项目独家包销合同》约定由呈祥域公司销售的案涉房产尚未建成且已经停工，由于兴宇公司未按合同约定向呈祥域公司提供用于销售的房屋，导致不能实现房屋正常销售的合同目的，兴宇公司构成根本违约，应当赔偿因其违约行为给呈祥域公司造成的损失，并解除了该份包销合同。

一审法院认为，本案系委托代理合同纠纷。呈祥域公司作为兴宇公司的委托代理人，将案涉房屋销售工作转委托给鼎盛公司，由鼎盛公司以兴宇公司名义销售案涉房屋。根据呈祥域公司与兴宇公司签订的《金睿1号项目独家包销合同》，协议并未约定呈祥域公司不能将案涉项目销售转委托给他人，且兴宇公司对呈祥域公司及下属销售渠道部认可，故鼎盛公司与呈祥域公司签订的《金睿1号项目独家包销合同》有效。本案中，《金睿1号项目独家包销合同》约定，“该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年12月31日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日”。由于呈祥域公司未按合同约定向鼎盛公司提供可用于销售的房屋及房屋相关手续，导致不能实现房屋正常销售的合同目的，鼎盛公司有权单方解除合同，因此对鼎盛公司请求解除《金睿1号项目独家包销合同》，呈祥域公司返还履约保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院认定呈祥域公司自收到保证金次日即2018年9月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向鼎盛公司支付资金利息。

关于履约保证的赔偿问题。鼎盛公司与呈祥域公司约定“在本合同履行过程中，未经甲、乙双方同意，其中一方无故单方面终止合同，属违约。如甲方违约，甲方应按照履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担。”该条约定系针对一方无故单方面终止合同违约的特别约定，而双方签订的委托合同不能履行，并非呈祥域公司自身原因造成，且鼎盛公司也主张了返还保证金及相应的资金占用利息，故对鼎盛公司要求呈祥域公司支付违约赔偿金500000元的主张，一审法院不予支持。

关于物业管理费用及装修费用的问题。根据查明的事实，鼎盛公司因案涉合同缴纳了物业管理费35733元及装修费损失100000元，该部分费用呈祥域公司应当赔偿。

关于鼎盛公司要求兴宇公司对上述费用承担连带清偿责任的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：“代理人知道或者应该知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”之规定，兴宇公司作为委托人，明知案涉房屋的使用性质及未具有销售许可证等事实的情况下，仍委托呈祥域公司为其销售房屋，具有过错，应承担连带清偿责任。

呈祥域公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，法律后果自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百第六十七条、第一百六十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一款第二项之规定，判决：一、解除鼎盛公司与呈祥域公司于2018年9月1日签订的《金睿1号项目独家包销合同》；二、呈祥域公司于判决生效之日起十日内向鼎盛公司退还履约保证金500000元并支付利息（利息的计算方式为：以500000元为基数，自2018年9月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、呈祥域公司于判决生效之日起十日内向鼎盛公司赔偿物业管理费及装修损失费共135733元；四、兴宇公司对上述第二项、第三项判决承担连带清偿责任；五、驳回鼎盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7511元，由呈祥域公司、兴宇公司承担5079元，由鼎盛公司承担2432元。

本院二审中，双方均未提交新证据。二审另查明，诉争的500000元保证金系由鼎盛公司支付给呈祥域公司，鼎盛公司认可呈祥域公司除了将案涉项目交付鼎盛公司销售并收取保证金外，未向其他分销渠道收取保证金；鼎盛公司与兴宇公司之间无书面协议；（2020）川01民终7429号判决判令兴宇公司向呈祥域公司退还保证金1000000元及利息，以及判令兴宇公司向呈祥域公司赔偿装修损失费用125500元；鼎盛公司认可诉争的装修费和管理费均由鼎盛公司缴纳，双方均认可案涉进行装修的建筑物即为（2020）川01民终7429号判决中进行装修管理的建筑物。本院二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。根据诉辩双方的意见及查明的事实，兴宇公司对诉争款项是否应承担连带清偿责任，是本案二审的争议焦点，现评述如下：

鼎盛公司主张案涉房屋销售中未取得相应的预售手续，兴宇公司对此存在过错，故应对诉争款项承担连带清偿责任。兴宇公司则主张自己不知晓该转代理行为，且在（2020）川01民终7429号判决中自己已经承担了责任，不应重复担责。对此本院认为：首先，鼎盛公司与兴宇公司之间并无代理销售案涉房屋的书面协议，案涉《承诺书》系兴宇公司向呈祥域公司单方出具，鼎盛公司也未提交足以采信的证据证明兴宇公司知晓且认可鼎盛公司与呈祥域公司的代理行为，故现有证据不足以证明兴宇公司系鼎盛公司的合同相对方，不足以证明兴宇公司应直接向鼎盛公司承担合同责任；其次，二审已查明，呈祥域公司仅将案涉项目交给鼎盛公司销售，诉争的500000元保证金系鼎盛公司向呈祥域公司交付，兴宇公司仅收取了呈祥域公司1000000元保证金，且在（2020）川01民终7429号判决中兴宇公司已经承担了退款责任，现鼎盛公司要求兴宇公司再次向自己另行退还500000元保证金缺乏事实依据；最后，鼎盛公司主张自己在代理销售中对样板间等产生了装修费和物业管理费用共计135733元也应由兴宇公司清偿，如上所述，鼎盛公司以兴宇公司在案涉房屋销售中缺乏相应手续，承担连带清偿责任的依据不足。二审已查明，双方所指向的系同一建筑物，诉争的装修费和管理费均由鼎盛公司缴纳，且兴宇公司在另案中已承担了该装修费用和物业管理费，故鼎盛公司要求兴宇公司重复负担该费用缺乏事实依据，亦有违公平。

综上所述，兴宇公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持四川省成都市成华区人民法院（2021）川0108民初4899号民事判决第一项、第二项、第三项；

二、撤销四川省成都市成华区人民法院（2021）川0108民初4899号民事判决第四项、第五项；

三、驳回成都银***房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费10157元，由成都银***房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　袁晟翔

审判员　　聂彪峰

审判员　　罗　宇

二〇二二年五月十二日

书记员　　陈　雪