成都银行股份有限公司西御支行、四川省阳光送变电工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终13503号

上诉人（原审第三人）：成都银行股份有限公司西御支行，营业场所：成都市西御街16号14楼、26楼。

负责人：富强，行长。

委托诉讼代理人：陈鹏，男，公司员工。

委托诉讼代理人：程思，女，公司员工。

被上诉人（原审原告）：四川省阳光送变电工程有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路**大合仓商馆******。

法定代表人：喻玲，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王忠敏，男，公司员工。

委托诉讼代理人：蔡开剑，四川府城律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都市浩林实业发展公司，住所地：成，住所地：成都市武侯区紫藤路&ldquordquo;。

法定代表人：罗琳，总经理。

委托诉讼代理人：罗兵，男，公司员工。

上诉人成都银行股份有限公司西御支行（以下简称成都银行西御支行）与被上诉人四川省阳光送变电工程有限公司（以下简称阳光公司）、成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理了本案。本案现已审理终结。

成都银行西御支行上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由阳光公司和浩林公司承担。事实和理由：一、一审认定阳光公司与浩林公司商品房买卖合同有效事实不清、证据不足。成都银行西御支行与浩林公司就案涉房屋于2009年11月办理备案及预告登记，阳光公司与浩林公司2010年才签订案涉房屋商品房买卖合同，阳光公司当时应当知道案涉房屋已备案登记到成都银行西御支行名下；阳光公司并未实际支付房款，收据附注是抵工程款，但又未提供相关资料产；同时浩林公司、阳光公司合同签订后时隔10年才诉请确认合同效力，故交易的真实性存疑。二、成都银行西御支行与浩林公司的抵偿行为真实有效，借款已转化为购房款，预告登记和备案具有物权效力，阳光公司与浩林公司的合同仅有债权请求权，不得对抗物权效力，一审法院判令成都银行西御支行与浩林公司办理预告登记注销、解除合同备案适用法律错误。三、浩林公司与阳光公司的合同是否真实证据不足，原审判决浩林公司协助阳光公司办理不动产登记证书没有法律依据，不能认定阳光公司为真实的买受人。四、本案不仅涉及执行案件的备案和预告登记，而且涉及浩林公司一房二卖，法律关系错综复杂，一审适用简易程序审理属于程序违法，应发回重审。

阳光公司和浩林公司均辩称认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回成都银行西御支行的上诉请求。2019年浩林公司与成都银行西御支行因借款的问题在法院已达成和解。当时的房源属于预售房源，无法办理担保手续，所以才采取买卖备案的方式，备案登记到成都银行西御支行的名下，同时再由成都银行西御支行委托浩林公司进行销售。委托销售后专款需要支付给成都银行西御支行，地震后整个，地震后整个房屋销售情况不好房屋修建完成进行交付，所以将该部分款项进行了工程款的抵款。最后浩林公司与阳光公司签定了协议和商品房买卖合同，同意于2011年将房屋交付给业主使用。

阳光公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认阳光公司与浩林公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令协助阳光公司办理位于成都市武侯区的不动产权证；3.判令支付阳光公司逾期办理房地产权属证书的赔偿金从2011年2月5日起计算至阳光公司实际取得房地产权属证书之日止，计算公式为：已付购房款957418元×万分之一×20%×天数；4.判令浩林公司及成都银行西御支行协助解除案涉房屋的合同备案登记；5.判令浩林公司及成都银行西御支行协助办理案涉房屋的预告登记注销手续。

一审法院认定事实：阳光公司与浩林公司于2009年3月7日签订《协议》，约定应付阳光公司工程尾款798400元，以面积为124.32平方米、单价7700元／平方米冲抵工程款，差价部分在签约时以现金补足；将房屋产权办理至阳光公司或阳光公司指定者名下，各自承担相应的税费。后阳光公司与浩林公司签订《商品房买卖合同》，约定阳光公司购买浩林公司开发的位于成都市武侯区“金林俊景”住宅，房屋价款957572元；浩林公司应在2010年3月21日前交付商品房；合同第十九条产权登记第（二）项转移登记的约定中，对如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书情形的处理，未作具体约定。

2010年2月4日，阳光公司向浩林公司支付了购房款差价159018元，浩林公司向阳光公司出具了房款957418元的收款收据（备注为“工程款抵房款”）以及工程款798400元的发票。后浩林公司向阳光公司交付了涉案房屋。

一审法院另查明，成都银行西御支行的上级机构成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）与浩林公司及其它公司存在借款合同关系，人民法院作出的民事判决生效后，成都银行依法申请强制执行。2009年11月18日，成都银行与浩林公司及其它公司签订《执行和解协议》，约定浩林公司愿意以其开发建设的“金林俊景”项目的商品住宅和商业用房用以抵偿所欠成都银行的债务本金，抵偿房产在1年内通过委托浩林公司销售的方式变现；抵偿房产确认后由成都银行西御支行与浩林公司签订抵偿房产《商品房买卖合同》，并备案和预告登记到成都银行西御支行名下，浩林公司根据合同约定的房价向成都银行出具收据冲抵债务本金；成都银行委托浩林公司对抵偿房屋进行销售，委托期限一年，销售款项进入指定账户。2009年11月21日，浩林公司与成都银行西御支行就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并办理合同签约备案，地址为成都，地址为成都市武侯区9年11月28日办理了预购商品房预告登记。2011年9月13日，案涉房屋登记到浩林公司名下。

一审法院认为，阳光公司与浩林公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。阳光公司支付了全部购房款，浩林公司向阳光公司交付了房屋，但至今未按约定为阳光公司办理不动产权证，故阳光公司要求浩林公司继续履行合同义务，协助其办理不动产权证，有事实和法律依据，应予支持。因浩林公司与成都银行西御支行已就案涉房屋办理商品房备案登记和预告登记，故双方应协助办理其注销手续。

关于逾期办证违约金的诉讼请求。因双方未约定逾期办证违约责任，阳光公司无证据证明曾向浩林公司主张过违约金，亦无证据证明未如期取得房屋权属证书所造成的实际损失，故对该项诉讼请求不予支持。

成都银行西御支行主张**光公司与浩林公司签订的《商品房买卖合同》、阳光公司是否支付房款存疑。阳光公司举示了其与浩林公司签订的关于工程款抵房款的《协议》、房款差价进账单、工程款发票及购房款收据等予以佐证，而且房屋已经交付给阳光公司使用，成都银行西御支行虽认为该行为非阳光公司与浩林公司的真实意思表示，但并未举示相应的证据予以反驳，阳光公司与浩林公司之间的房屋买卖合同关系具有高度可能性，该合同真实有效且已实际履行，故对成都银行西御支行的该项主张不予采信。

成都银行西御支行主张因合同相对性原则，阳光公司无权要求其配合办理预告登记和合同备案的注销手续。一审法院认为，成都银行与浩林公司等达成的和解协议系以房抵债，同时成都银行委托浩林公司对抵偿房屋进行销售，浩林公司与阳光公司签订《商品房买卖合同》、交付房屋均在成都银行的委托销售期内，即成都银行同意浩林公司销售涉案房屋，因案涉房屋已办理商品房备案登记和预告登记手续，故成都银行西御支行应协助办理注销登记手续。浩林公司未按照约定将售房款用于向成都银行偿还债务，成都银行可另案讼争。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、确认阳光公司与浩林公司于2011年7月22日签订的《商品房买卖合同》有效；二、浩林公司、成都银行西御支行于判决生效之日起十日内协助办理案涉房屋的预告登记注销手续；三、浩林公司、成都银行西御支行于判决生效之日起十日内协助办理案涉房屋对应的商品房买卖合同备案登记的注销手续；四、浩林公司于判决生效之日起十日内协助阳光公司办理案涉房屋的不动产权证书；五、驳回阳光公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660.5元，由阳光公司负担560.5元，浩林公司、成都银行西御支行负担100元。

二审中，成都银行西御支行、阳光公司、浩林公司均未提交新证据。

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，成都银行西御支行与浩林公司就双方之间的债务清偿问题达成《执行和解协议书》，约定浩林公司以案涉房屋抵偿对成都银行西御支行的债务后，成都银行西御支行委托浩林公司对案涉房屋进行销售。浩林公司根据成都银行西御支行的销售委托，在委托期限内与阳光公司签订商品房买卖合同，合同单价7700元/平方米，阳光公司与浩林公司之间的商品房买卖合同系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。阳光公司按约以现金和抵工程款的方式，付清了全部房款，浩林公司也向阳光公司交付了房屋，浩林公司应当按约定为阳光公司办理不动产权证书，成都银行西御支行作为委托销售方，作出委托销售的意思表示后，对委托销售期间内浩林公司与购房人达成房屋买卖合同亦有协助注销案涉房屋的预告登记并变更备案和预告登记的义务。成都银行西御支行在进行预告登记和备案后的近10年时间里，并未进行物权登记，成都银行西御支行对案涉房屋主张物权的理由不成立。阳光公司通过抵偿工程款和支付部分现金方式已向浩林公司支付全部房款，对于成都银行西御支行是否足额收到委托销售房屋的款项，属成都银行西御支行与浩林公司双方之间的问题，成都银行西御支行可另行向浩林公司主张权利。

对于一审法院适用简易程序审理本案，是一审法院根据案件情况选择的问题，且一审按照简易程序审理本案也并未影响当事人诉讼权利的行使和案件实体的处理，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的“严重违反法定程序”的情形，成都银行西御支行主张发回重审的理由不成立。

综上，成都银行西御支行的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费660.5元，由阳光公司负担560.5元，浩林公司负担100元；二审案件受理费1321元，由成都银行股份有限公司西御支行负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　李　俊

二〇二〇年十月二十六日

法官助理　　廖成春

书 记 员　　杨珍梅