资阳晨风天勤科技有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省资阳市雁江区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）川2002民初54号

原告：资阳晨风天勤科技有限公司，住所地资阳市雁江区筏清路38号，统一社会信用代码91512000206816144U。

法定代表人：严利洲，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：邓平，四川豁达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘永红，四川豁达律师事务所律师。

被告：***，女，1969年4月6日出生，汉族，住河北省武安市，公民身份号码13048119********。

第三人：中车资阳实业有限公司，住所地资阳市雁江区晨风路22号，统一社会信用代码915120002068166549。

法定代表人：甘文，执行董事。

委托诉讼代理人：龙灏，系公司律师。

原告资阳晨风天勤科技有限公司（以下简称晨风天勤）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院依法追加中车资阳实业有限公司（以下简称中车实业）作为第三人参加诉讼。本案公开开庭进行了审理。原告晨风天勤委托诉讼代理人邓平、被告***、第三人中车实业委托诉讼代理人龙灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告资阳晨风天勤科技有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告搬离、腾退位于资阳市雁江区××号的门面房并交付给原告；2.依法判令被告向原告支付从2021年1月1日起至2021年12月10日的房屋租金9335.04元；3.依法判令被告向原告支付因被告无权占用门面房，致使原告遭受的租金损失，至原告起诉之日为549.12元（最终损失金额：按每日27.46元，从2021年12月11日起计算至被告实际向原告交付案涉门面房之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年1月1日，被告与资阳晨风健坤物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：资阳晨风健坤物业服务有限公司将坐落在雁江区刘家湾临街26号的门面房出租给被告，门面房面积为15.84平方米，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止。房屋租赁期限到期后，资阳晨风健坤物业服务有限公司要求被告搬离、腾退其租赁的房屋，但被告拒不搬离、腾退。

之后，中车资阳实业有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定：中车资阳实业有限公司将坐落于刘家湾农贸市场、刘家湾综1号楼等房屋（含被告承租的刘家湾临街26号门面房）出租给原告管理，租赁期间为2021年1月1日起至2021年12月31日，一切法律纠纷和经济纠纷均由原告承担。原告多次要求被告与其签订《房屋租赁合同》，但被告拒不签订，且未向原告缴纳任何租金。2021年11月11日，原告向被告送达了《解除租赁关系通知书》，告知被告于2021年12月10日前搬离其占用的门面，交付给原告，并与原告结算房屋租金，但至原告起诉之日，被告一直占用坐落在雁江区××号楼××号的门面，拒不搬离。

原告认为被告与资阳晨风健坤物业有限公司签订《房屋租赁合同》于2020年12月31日已经到期，双方当事人的权利义务关系即告终止。至今被告未与原告签订书面《房屋租赁合同》，但现仍占用其曾租赁的房屋，双方形成了不定期租赁关系，被告依法应当向原告支付房屋租金。同时，在原告通知被告解除房屋租赁关系后，被告拒不搬离，致使原告无法将该房屋租赁给他人，给原告造成了租金损失。原告为维护自身的合法权益，依据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。

被告***辩称，1.原告无权收取房租，房屋是中车实业的，原告没有出示过租赁合同，中车实业是国企，出租行为应经过招投标，否则无效。2.被告在此承租多年，享有优先承租权。3.原告无权上涨房租，2020年开会时，原告的法定代表人表示，各租户可以“二选一”，即向共管账户缴纳保证金不涨房租或者不缴纳保证金但上涨20%房租。被告选择了缴纳保证金，但因原告原因，共管账户一直没建立，所以被告才没有缴纳保证金。

第三人中车实业述称，第三人与原告签订了租赁合同，允许原告转租。第三人与被告从未签订书面材料，无法律上的关系。请求人民法院依法判决。

当事人向法院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据出示和质证。对原被告所举证据真实性，本院均予以采信，但部分证据无法达到其证明目的，该部分论述，详见本院认为部分。根据经审理采信的证据和当事人陈述，本院查明事实如下：

中国南车集团资阳机车有限公司于2015年12月23日变更为中车集团资阳机车厂，中车集团资阳机车厂于2017年10月16日变更为中车实业，中车实业为含案涉房屋（刘家湾临街26号门面房）在内的刘家湾综1号楼、农贸市场房屋的所有权人。2021年10月21日，中车实业就含案涉房屋在内的房屋与原告签订《房屋租赁合同》，合同第十七条“本合同自2021年1月1日起生效，至2021年12月31日止，合同一年一签。乙方在下年度如需继续租赁甲方资产，在本年度合同到期一个月前应及时向甲方提出书面申请。经甲方同意后，双方可续签合同”。2021年10月28日，中车实业与原告签订《房屋租赁合同补充协议》，同意原告转租房屋与第三方。2022年1月13日，中车实业作出情况说明，称中车实业与原告2022年的《房屋租赁合同》签订事宜正在按公司程序办理，合同中的房屋资产情况、权利义务与2021年签订的合同相同，合同期限为2022年1月1日到2022年12月31日。

案涉的刘家湾临街26号铺面多年来为被告承租，用于开设书店。其中2020年的租赁合同记载的出租方为原告，合同约定的租期为当年1月1日到当年12月31日，月租金为52元/㎡，面积15.84㎡，合计824元。2020年1月9日，资阳晨风健坤物业服务有限公司经理陈德军曾主持召开会议，参会人员有原告法定代表人、含被告在内的29户未签订2020年刘家湾门面租赁协议的经营户等人员。会议记录，2020年刘家湾门面租赁有两种方案可选择，方案一是缴纳不擅自转租行为保证金，缴纳保证金则房屋租金维持2020年价格不变。方案二是不愿意缴纳保证金的，在2020年1月5日前签合同，租金上涨20%；同月6日到10日签订合同，租金上涨30%；同月11日到15日签订合同，租金上涨50%。2020年1月15日，被告与资阳晨风健坤物业服务有限公司签订了合同，租金不变，但被告并未缴纳不擅自转租保证金。租期为2020年1月1日到2020年12月31日。

2020年11月24日，原告晨风天勤向被告送达《通知》，告知“您与……我公司下属的全资子公司资阳晨风健坤物业服务有限公司签订的《商业铺面租赁合同》将于2020年12月31日到期，现该门面已由我公司签约承租，根据原《商业铺面租赁合同》中关于提前30日通知之规定，现通知如下：您所租赁的刘家湾门面临街26号现有人提出以58元/㎡的价格向我公司租赁该门面，由于您在同等条件下享有优先租赁权，为此特告知您，请接到通知后于2020年12月25日前书面回复我公司是否同意按58元/㎡与我公司签订2021年的商业铺面租赁合同。如您未在规定时间内向我公司提交书面回复或者回复不同意，视为不再续租并放弃优先承租权……在2021年1月3日前向我公司退还门面”。之后，被告未与原告签订租赁合同，但一直占有使用该房屋，且未支付2021年度租金。

2021年11月10日，原告向被告***发出《解除租赁关系通知书》，该《通知》认可原、被告系不定期租赁关系。要求自收到该通知之日起，不定期租赁关系解除，被告应于2021年12月10日前搬离21号门面。

本院认为，原告通过与房屋所有权人中车实业签订《房屋租赁合同》和补充协议，取得了案涉房屋诉请期间承租、转租的权利，则其有权在该期间从事该房屋的转租、收取租金（使用费）等事宜。被告在2020年的租赁合同到期后，未与原告等任何有权签订房屋租赁合同的主体签订租赁合同，则根据法律规定和原告自认，原被告构成不定期租赁关系。又根据民法典第七百三十条之规定，原告可以随时解除不定期租赁关系。租赁关系解除后，被告应返还租赁门面，并补齐自2021年1月1日起至实际交付之日止，占有使用该房屋的费用。原告曾于2020年11月发送通知，要求上涨租金至58元，但在其发送通知时，其尚未取得房屋转租的权利，更无权设定租金，亦不予采信。综上，因双方未就2021年的租金达成一致意见，本院酌情参照2020年度租金予以支持。被告辩称，自己享有优先承租权。但优先承租权是承租人的权利，而被告系次承租人，其并未直接与中车实业建立过租赁关系，故不享有优先于原告的承租权。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告***应于本判决生效之日起三十日内将位于资阳市雁江区××号的房屋腾空并交付给原告资阳晨风天勤科技有限公司；

二、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告资阳晨风天勤科技有限公司给付房屋使用费（使用费从2021年1月1日起，按824元/月的标准，计算至实际交付房屋之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告***负担（原告资阳晨风天勤科技有限公司已向本院缴纳），被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告资阳晨风天勤科技有限公司。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　徐　旭

二〇二二年三月三日

书记员　鄢丽芸