某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏09民终5991号

上诉人（原审被告）：***，男，1977年1月11日出生，汉族，居民,住江苏省射阳县。

委托诉讼代理人：陈前（系***之父），男，1948年4月3日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。

上诉人（原审被告）：***，女，1977年10月10日出生，汉族，住江苏省射阳县。

被上诉人（原审原告）：射阳县建筑工程有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街92号。

法定代表人：殷明，该公司董事长。

委托诉讼代理人:闻以柏，射阳县海通法律服务所法律工作者。

上诉人***、***因与被上诉人射阳县建筑工程有限公司（以下简称射阳建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2021）苏0924民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***、***的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令射阳建筑公司按照租赁合同免责条款和三方协议之约定，取消2021年房租上调并退还实际未使用的三个月租金5400元；3.判令射阳建筑公司按国家政策减免电费，退还***、***所交电费的5%；4.因重建门楼、消防改造、大棚翻新、扩电增容结束，由此上调的房租应回落原点并下调20%。事实与理由：一、对于南苑招商场，虽然射阳建筑公司持有房产证，其实质是射阳建筑公司与南苑招商场经营户争议多年的集资房。南苑招商场经营户于1994年响应射阳县人民政府招商引资共同开发的号召，向射阳县住建局下设南苑市场建设领导小组缴纳每间门市1万元集资款所建。在国有资产改制中，射阳住建局在未告知经营户的情况下，将南苑招商场作为零资产出售给射阳建筑公司。就案涉房屋的产权问题，***、***将另行起诉。二、就本案房租纠纷，1.射阳建筑公司在违规取得房产证后，一再提高房租，由当初的每平米每月37.4元提升至现在的近700元。而承租户的生意已从兴旺时下降到一半不到。至2020年底将2021年房租在全国疫情大流行的情况下再度提高20%，激起全体经营户的公愤，抗租上访两个多月后，经公司多次威逼，通过停电等黑恶手段，逼迫多数经营户按其上调方案交了租。***、***因门市市口不好，除缴租外所剩无几，故只能按调增前的标准交了25300元，其余部分有待协商。2016年射阳建筑公司与全体经营户订有三方协议，约定关于租赁费用递增事宜，甲方会根据整个市场行情和招商场实际经营情况，再结合经营户代表和汲取各方面意见酌情再定。本次涨房租既未做市场调研，也未与代表商议，更未汲取经营户的意见，而是以贴公告的方式单方面强行上调房租20%，经营户一致反对。射阳建筑公司就在2021年1月1日停了反对最激烈的32个门市的营业用电，并利用已在押的城南派出所长何洪波威逼经营户，不交钱就驱逐出场，把经营户代表骗到城南派出所，名为谈判，实则威逼。在这样的情况下，大部分经营户忍气吞声交了房租，少部分人包括***、***在内，不怕威逼，只交了涨价前的没有争议的部分，并向经理室送上协商申请，但经理拒不接纳谈判建议，而由射阳建筑公司起诉要收回门点。2.近年的市场行情是网购泛滥，实体店经营艰难。去年新冠疫情大流行期间，整个招商场停业。其中整体关门9天，三期大门和二期西门关42天，之后也是上午开门7点改为9点，下午关门6点改为3点，每天只有一半营业时间，折合有三个月时间未开门。公司无视这一事实，不但不减房租，反而要上调20%。请求判令射阳建筑公司取消上涨，并正视疫情，学习盐城招商场，减免三个月房租。且租赁合同第十一条免责条款载明：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成损失的，甲乙双方互不承担责任；因上述原因而造成的损失，租金按实际使用时间计算。2020年实际使用时间只有九个月，故应退还三个月租金。3.即使按射阳建筑公司要求，应缴纳28000元房租，除去统一性的奖励部分，应交27000元，而***、***已交25430元，争议部分1700元，占总案值的6%左右，一审以此微弱争议而且是不该交的部分判决***、***搬离，有失公允。4.疫情期间，全国营业供电减免5%，而射阳建筑公司收取承租户的是100%，按政策商场应退款二、三十万元，也包括***、***的几百元。5.既然射阳建筑公司自认为房东，就不该以改建门楼、改换屋面大棚、改造电路和增加消防设施为由，增加经营户的房租，因为房东就应提供完善的房屋给房客使用，并提供完善的消防设施，而不是将此费用转嫁于房客。

射阳建筑公司辩称，1.***、***陈述已缴纳2021年的房屋租赁费用，对此不予认可。射阳建筑公司从未收到***、***所称缴纳的租赁费用，也没有向其出具过房屋租金收款收据；2.本案是房屋租赁合同纠纷，***、***的其他上诉理由没有事实和法律依据。3.一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

射阳建筑公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决***、***返还射阳建筑公司所有的南苑招商场1184号、1185号商铺；2.判决***、***从2021年1月1日起至实际返还商铺之日止，按照每间每月租金892.9元支付占用费。

一审法院经审理查明：2019年12月30日，射阳建筑公司（甲方）与***（乙方）签订房屋租赁合同。在租赁合同中，双方约定：甲方将南苑招商场1184、1185号门点（摊位）租赁给乙方经营百货；租赁期限一年，从2020年1月1日2020年12月31日；房屋及摊位租金2020年度为8929×2元，2021年度乙方如仍需续租，必须在2020年12月31日前按甲方2021年租金收取标准一次性交纳房屋租赁、安全保证金等相关费用，方可并签订2021年度房屋租赁合同；在承租期间，乙方对租赁房屋只享有经营使用权，合同期内如需转让该门点（摊位）经营使用权，需到南苑招商场管理办公室，办理相关变更手续，并交纳手续费（具体费用为门点手续费800元，摊位手续费400元），乙方如未办理变更手续擅自转让门点摊位，甲方有权解除合同，由此产生的一切损失均由乙方承担；甲方因不能提供合同约定的门点（摊位）而解除合同的，应支付乙方违约金3000元，乙方中途退租或违反上述约定条款的，除甲方不退还已交租金外，乙方承担违约金3000元等内容。

南苑招商场1184、1185号门点（摊位）是***、***从别人处转让的，从经营的第二年起，***、***每年均是和射阳建筑公司签订房屋租赁合同，并按合同约定给付了费用，一直给付至2020年。

2020年11月23日，射阳建筑公司向***、***张贴并发送了《通知》，告知从2021年1月1日起，房租上涨20%。同年12月8日，射阳建筑公司向***、***张贴并送达了《告知书》。2020年12月28日，射阳建筑公司向***、***送达了告知书，要求***、***于同年12月31日前搬离门点（摊位）。2021年1月2日，射阳建筑公司再次张贴了公告，要求***、***在2021年1月5日前搬离门点（摊位）。合同到期后，双方未能签订2021年的房屋租赁合同，***未缴纳2021年房租，亦未搬离门点（摊位）。

一审法院认为，1.射阳建筑公司与***、***签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应按约履行。2.***辩解，对案涉的两间门点（摊位）和射阳建筑公司是共同共有关系，经查，案涉房屋登记在射阳建筑公司名下，系该公司单独所有，该辩解没有法律依据，一审法院不予采纳。3.***认为其和射阳建筑公司签订的房屋租赁合同是格式合同，加重了其责任，租赁合同无效。经查，双方所签的合同虽然是格式合同，但***、***在案涉门点（摊位）经营多年，双方均按合同约定履行义务，租赁合同并无无效情形，该辩解一审法院不予采纳。4.***要求撤销射阳建筑公司的不动产权证、退还以往缴纳的房屋租赁费，因与本案不是同一法律关系，一审法院不予理涉。5.案涉房屋租赁合同约定租期于2020年12月31日届满，现双方未再续签合同，案涉房屋租赁合同已于2020年12月31日终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，本案中，***、***在租赁合同约定租期届满后，仍实际占用租赁房屋，故射阳建筑公司要求***、***返还租赁房屋的请求，应予支持。6.关于租赁期届满后的租金损失问题。***、***在租赁期满后仍占用房屋，必然给射阳建筑公司造成了损失，射阳建筑公司按上涨后的租金主张损失，没有法律依据，一审法院认定按2020年租金标准计算占用房屋期间的租金损失。

综上所述，对射阳建筑公司具有事实和法律依据部分的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、***、***于判决发生法律效力之日起六十日内，向射阳建筑公司返还南苑招商场1184、1185号门点（摊位）；二、***、***于判决发生法律效力之日起十日内，向射阳建筑公司支付从2021年1月1日起至实际交付之日止，按17858元/年支付门点（摊位）占用费；三、驳回射阳建筑公司其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由***、***负担。

二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。***、***提交了：证据一、2021年1月15日***向射阳建筑公司会计某支付25300元的账单详情，其中包括房屋租金17858元、管理费7200元、水费和垃圾费。证据二、2021年1月15日部分经营户向射阳县南苑招商场管理办公室王经理提交的一份书面通知，决定先按照2019年标准交租，争议部分再行商量。证据三、2020年2月3日射阳县南苑招商场管理办公室张贴的通知、部分经营户出具的证明各一份，证明在疫情期间招商场整体闭门三个月。证据四、2016年9月6日射阳建筑公司与8名经营户代表签订的三方会办纪要，证明射阳建筑公司如果增加房租，必须和经营户代表协商。证据五、射阳县企业改革和发展领导小组办公室《关于同意射阳县建筑工程总公司企业改制方案的批复》（射改发办[2001]37号），证明改制时并没有将案涉房屋的所有权改制给射阳建筑公司。证据六、2020年2月22日国家发改委《关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知》（发改价格【2020】258号），自2020年2月1日起至6月30日止，电网企业在计收一般工商业及其他电价、大工业电价的电力用户电费时，统一按原到户电价水平的95%结算，证明射阳建筑公司应退还2020年2月1日-6月30日期间5%的电费，如果扣减了该电费，***、***就不差欠租金了。

射阳建筑公司经质证认为，对证据一，经与陆某核实，***、***自行汇款到陆某个人账户上，射阳建筑公司未收到，也未向其出具收据，对该租金费用不认可，因为2021年房屋租金标准是新的标准。像***、***这样的情形当时有好几个人，射阳建筑公司已明确要求他们按照新的标准交费，否则就会将上述款项提存到公证处去。对证据二的“三性”不认可，射阳建筑公司没有收到。对证据三中通知的真实性认可，证明目的不认可；对证明的“三性”和证明目的不予认可。2020年疫情期间临时关门是事实，但是没有闭门三个月。对证据四的真实性认可，关联性不认可，该证据只是针对2016年、2017年的租金。对证据五的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。证据六的真实性由法院审查，但电费都是按实收取的。

本院经审核认为，对***、***提交的证据一真实性予以认定，可以证实***、***于2021年1月15日向陆某支付25300元。***、***提交的证据二，不能证明已经送达给射阳建筑公司，且双方同意对争议部分再行协商。***、***提交的证据三，不能证明南苑招商场的实际停业时间。对***、***提交的证据四的“三性”予以认定。对***、***提交的证据五、六与本案的关联性不予认定。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，2016年9月6日，射阳建筑公司与8名经营户代表签订一份三方会办纪要，主要内容为：关于射阳县建筑公司(甲方)与南苑招商场八位经营户代表孙某、吴某、施某、陈某、钱某、周某、刘某、王秀彩(乙方)因2016年房租引起矛盾至诉讼一事，现法院判决书已下发，在上诉期间，双方就一些细则达成如下共识：3.关于租赁费用递增事宜，甲方会依据整个市场行情和招商场实际经营情况再结合经营户代表和汲取各方面意见酌情再定，并提前公示。5.租赁合同仍然一年一签，签订时间仍为承租当年12月1日至12月30日，在乙方守法经营，遵守招商场管理细则情况下，甲方须和经营户续签合同。如乙方无不当理由不交房租，不守法经营，不续签合同，甲方可依据判决书上的程序解除合同。

还查明，射阳建筑公司已于2016年办理了案涉房屋的不动产权证书。

二审中，***、***陈述如法院认定射阳建筑公司有权上涨租金，同意按上涨后的租金标准补足差额，但要求扣减2020年疫情期间停业三个月的租金。

本院认为，（一）关于***、***主张为案涉房屋共有人的问题。

根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。射阳建筑公司于2016年办理了案涉房屋的不动产权证书，其对案涉房屋享有单独的所有权，故***、***认为其为案涉房屋共有权人的理由不能成立。

（二）关于***、***是否应返还房屋的问题。

本案中，虽然双方的租赁合同期限为一年，但是从二零零几年开始，已经连续签订多年，均是在当年租赁关系届满前就下一年的续租签订新的租赁协议，故应认定双方之间实际为长期租赁关系，仅是对每年的租金标准需要进一步明确。在2020年的租赁期限届满后，双方均有继续租赁的意向，仅是对租金标准产生争议。射阳建筑公司提出2021年的租金标准为原租金17858元上涨20%，即21430元。出租人作为房屋的所有权人有权决定租金标准，但根据双方于2016年签订的三方会办纪要，射阳建筑公司增加租金，应依据整个市场行情和招商场实际经营情况再结合经营户代表和汲取各方面意见酌情再定，并提前公示，故射阳建筑公司2020年底单方面通知上涨租金在程序上存在一定瑕疵，***、***等经营户提出异议有一定的合理性。且在射阳建筑公司提出上涨后，***、***已经于2021年1月15日交纳了17858元租金，占2021年租金标准金额的83%左右，已经履行了主要的支付租金义务。就租赁合同来讲，射阳建筑公司作为出租人，主要目的即为收取租金。***、***作为承租人，主要的合同义务是支付租金。且根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权要求解除合同。在***、***尚欠少部分租金的情况下，射阳建筑公司可以要求***、***支付剩余租金，但其直接起诉要求***、***返还房屋的请求不符合法律规定，本院二审不予支持，***、***应向射阳建筑公司支付2021年尚欠的租金3572元。***、***要求扣减2020年停业三个月的租金，因未提交充分证据证实，对其请求本院不予支持。

综上，因***、***二审中提供了新的证据，致一审判决结果错误，本院二审予以纠正。***、***的其余上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省射阳县人民法院（2021）苏0924民初3113号民事判决；

二、***、***应于本判决生效之日起十日内向射阳县建筑工程有限公司支付租金3572元；

三、驳回射阳县建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费100元，减半收取50元，由***、***负担。二审案件受理费200元，由***、***各负担100元。

本判决为终审判决。

审判长　曹　荣

审判员　孙曙光

审判员　张晨阳

二〇二一年十一月三十日

书记员　陈　娟