射阳县建筑工程有限公司、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）苏09民终1973号 上诉人（原审原告）：射阳县建筑工程有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街92号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，射阳县四明法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：***，女，1977年10月10日出生，汉族，住江苏省射阳县。 被上诉人（原审被告）：***，男，1977年1月11日出生，汉族，住江苏省射阳县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：**，射阳县合德法律服务所法律工作者。 上诉人射阳县建筑工程有限公司（以下简称射阳建筑公司）因与被上诉人***、***租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2022）苏0924民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 射阳建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项即驳回射阳建筑公司其他诉讼请求，改判***、***返还射阳建筑公司南苑招商场1184号、1185号商铺；2.上诉费由***、***承担。事实与理由：《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，一审判决认定***没有缴纳房租费用并不构成无正当理由，没有事实与法律依据。首先，被上诉人没有缴纳租赁费是事实，其抗辩认为上诉人不是案涉商铺的所有权人，并不是对租赁费用标准质疑。即使其对租赁费用的标准提出质疑，也不能成为其不缴纳商铺租赁费的法定理由或者正当理由，因为出租人作为房屋的所有权人有权决定租金标准。其次，上诉人已依法给予被上诉人履行宽限期。2022年1月18日，上诉人向被上诉人寄送并同时在其门店**了《通知》，给予被上诉人25天履行宽限期，要求被上诉人在2022年2月16日前将2022年度的门店租赁费、管理费一次性缴清。如超过履行宽限期不支付，上诉人将依法行使合同解除权。被上诉人收到上诉人的通知后，至今没有支付案涉款项，致使上诉人不能实现合同目的，被上诉人已经构成根本违约，符合法定解除合同的情形。 ***、***辩称，上诉人的上诉请求违背事实、不符合法律规定。被上诉人于1996年射阳县南苑招商场筹建开始通过集资形式入住南苑招商场，从事小商品经营。2001年上诉人通过企业改制与被上诉人形成租赁关系，双方租赁合同虽然是一年一签，但截止2020年已经连续签订20多年，形成了长期的合作租赁关系。此后由于房租上涨，被上诉人生意惨淡、生活困难等原因，要求上诉人根据市场行情并考虑被上诉人生活窘迫状况适当减少房租，但上诉人只从自身利益考虑，要求解除合同，有乘人之危情形。一审判决正确，请求二审法院维持。 射阳建筑公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决***、***返还射阳建筑公司南苑招商场1184号、1185号商铺；2.判决***、***支付从2022年1月1日起至实际返还商铺之日止按照2022年年租金标准19716元计算的占用商铺使用费、按照2022年管理费标准9852元计算的占用商铺管理费；3.诉讼费由***、***承担。 一审法院经审理查明：射阳县南苑招商场于1994年起投资建设。经营户在预交定金后按缴款先后享有选择门点（摊位）位置权利。此后，由承租户按一年一签合同的方式持续经营。该物业所有权人为射阳建筑公司。***、***于二零零几年从他人处受让取得南苑招商场1184、1185号门点（摊位）租赁权。从经营的第二年起，***、***按照一年一签方式和射阳建筑公司签订房屋租赁合同，并按合同约定给付了费用至2020年。 2019年12月30日，射阳建筑公司（甲方）与***（乙方）签订一份书面房屋租赁合同。在租赁合同中，双方约定：甲方将南苑招商场1184、1185号门点（摊位）租赁给乙方经营百货；租赁期限一年，从2020年1月1日至2020年12月31日；房屋及摊位租金2020年度为8929×2元，2021年度乙方如仍需续租，必须在2020年12月31日前按甲方2021年租金收取标准一次性交纳房屋租赁、安全保证金等相关费用，方可并签订2021年度房屋租赁合同；在承租期间，乙方对租赁房屋只享有经营使用权，合同期内如需转让该门点（摊位）经营使用权，需到南苑招商场管理办公室，办理相关变更手续，并交纳手续费（具体费用为门点手续费800元，摊位手续费400元），乙方如未办理变更手续擅自转让门点摊位，甲方有权解除合同，由此产生的一切损失均由乙方承担；甲方因不能提供合同约定的门点（摊位）而解除合同的，应支付乙方违约金3000元，乙方中途退租或违反上述约定条款的，除甲方不退还已交租金外，乙方承担违约金3000元等内容。 2020年11月23日，射阳建筑公司向***、*****并发送了《通知》，告知从2021年1月1日起，房租上涨20%。同年12月8日，射阳建筑公司向***、*****并送达了《告知书》。因***对射阳建筑公司增加2021年度租金提出异议，双方未签订当年的房屋租赁合同。2020年12月28日及2021年1月2日，射阳建筑公司两次要求***、***搬离门点（摊位）未果，此后射阳建筑公司提起诉讼，要求解除与***的房屋租赁合同，并要求支付租金费用。本院于2021年11月30日作出（2021）苏09民终5991号民事判决，确定***、***支付租金3572元，驳回射阳建筑公司其他诉讼请求。 2022年1月18日射阳建筑公司向***、*****通知，载明南苑招商场1184、1185号门店（摊位）2022年度的租赁费19716元，管理费9852元，合计29568元，在2021年12月31日前缴纳。同时载明超过25天的履行宽限期逾期不支付，将依法行使合同解除权，收回门点（摊位）。因对增加租金发生争议，双方未能签订2022年度的房屋租赁合同,***亦未支付2022年房租，也未搬离门点（摊位）。射阳建筑公司遂提起本案诉讼。 一审法院另查明：射阳建筑公司与经营户曾因增加租金问题发生争议，射阳建筑公司提起诉讼。在诉讼期间，于2016年9月6日，射阳建筑公司与8名经营户代表签订一份三方会办纪要，主要内容为：关于射阳县建筑公司(甲方)与南苑招商场八位经营户代表**、**、**、**、**、**、**、***(乙方)因2016年房租引起矛盾至诉讼一事，现法院判决书已下发，在上诉期间，双方就一些细则达成如下共识：3.关于租赁费用递增事宜，甲方会依据整个市场行情和招商场实际经营情况再结合经营户代表和汲取各方面意见酌情再定，并提前公示。5.租赁合同仍然一年一签，签订时间仍为承租当年12月1日至12月30日，在乙方守法经营，遵守招商场管理细则情况下，甲方须和经营户续签合同。如乙方无不当理由不交房租，不守法经营，不续签合同，甲方可依据判决书上的程序解除合同。 一审法院院认为，关于射阳建筑公司与***、***房屋租赁合同的内容。射阳县招商场在投资建设中由经营户按缴纳定金的先后选择门点（摊位），并由承租户按一年一签合同的方式持续经营，该种经营方式持续至今。在2016年9月6日射阳建筑公司与8名经营户代表签订一份三方会办纪要中，明确租赁合同仍然一年一签，在承租人守法经营，遵守招商场管理细则情况下，射阳建筑公司须和经营户续签合同。如承租人无不当理由不交房租，不守法经营，不续签合同，射阳建筑公司可依程序解除合同。上述事实表明，射阳建筑公司与承租户之间对案涉房屋成立了于每年租赁期满后次年持续租赁、无法定或约定事由不可解除的合同。双方明确一年一签的合同是对次年持续租赁的事实和双方就租赁合同中达成一致的其他事项的确认。换言之，即使没有订立一年一签的合同，仅表明双方对租金费用等其他事项没有达成一致意见，但不影响次年房屋租赁合同的成立。射阳建筑公司与承租户签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。***、***依此模式租赁经营，其与射阳建筑公司之间亦成立同种类型合同。 关于房屋租赁合同能否解除问题。射阳建筑公司与***于2019年12月30日签订房屋租赁合同是双方签订的最后一份书面合同。此后的2020年、2021年虽均因射阳建筑公司增加租金和费用争议而没有按照双方一年一签的约定签订当年租赁合同，但双方的租赁合同仍然成立。***仍享有案涉门点（摊位）的租赁权。对于租金费用等合同的其他事项，双方可以另行磋商达成补充协议。2016年三方协议中约定：如承租方无不当理由不交房租，不守法经营，不续签合同，射阳建筑公司可解除合同。现***只是不同意射阳建筑公司在2021年度基础上增加租赁费用的标准，现并无证据证明***拒绝按2021年度标准缴纳租赁费用。在射阳建筑公司要求必须按2021年租金费用标准增加缴纳的情况下，***没有缴纳房租费用并不构成无正当理由。在双方就租金费用不能达成一致意见的情况下，2022年度合同自然无法订立。因此射阳建筑公司以未签订2022年合同、未支付2022年费用为由主张解除租赁合同不能成立，不予支持。 关于2022年度租金费用的确定问题。对于租金费用没有约定的，可以补充协议；不能达成补充协议的按照合同的相关条款或者交易习惯确定。在2019年合同中，对于租金的确定没有相关条款，双方之间也不存在确定租金数额的交易习惯。在此情况下，可以按照订立合时履行地的市场价格履行。但本案中，南苑招商场周边并不存在可以作为确定租金参考标准的同类型物业，故依此标准也无法确定租金数额。据此，根据本案实际情况，射阳建筑公司作为房屋所有权人可依据诚实信用原则确定一个合理的租金标准。在2016年签订的三方会议纪要中，也明确关于租赁费用递增事宜，射阳建筑公司依据整个市场行情和招商场实际经营情况再结合经营户代表和汲取各方面意见酌情再定，并提前公示。本案中，射阳建筑公司确定租金费用在2021年基础上递增，并履行了上述程序。现并无证据证明上述标准明显不合理，依此确定的租赁费用***、***应当支付。射阳建筑公司已向***、*****通知，载明南苑招商场1184、1185号门店（摊位）2022年度的租赁费19716元，管理费9852元，合计29568元。现射阳建筑公司要求***、***按照2022年年租金标准19716元支付占用商铺使用费和按照2022年年管理费标准9852元支付占用商铺管理费与该公司确定的租金费用无异，予以支持。 依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第五百七十七条、第五百七十九条规定，一审法院判决：一、***、***于判决生效之日起十日内向射阳建筑公司支付29568元；二、驳回射阳建筑公司其他诉讼请求。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。二审期间，***、***于2023年5月10日将一审判决确定的费用29568元汇至一审法院账户。 本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 关于***、***与射阳建筑公司之间的租赁合同是否可以解除的问题。本院认为，首先，从双方租赁合同履行情况来看，虽然***、***与射阳建筑公司之间采用一年签一次租赁合同的模式，但双方的租赁关系相对稳定至今已持续二十余年。本次诉讼前，***、***除2022年的租金未交纳外，不差欠射阳建筑公司的租金。其次，射阳建筑公司与射阳县南苑招商场经营户因租金纠纷诉讼期间，曾达成三方协议，约定关于租赁费用递增事宜，射阳建筑公司会依据整个市场行情和招商场实际经营情况再结合经营户代表和汲取各方面意见酌情再定，并提前公示。即根据三方协议，射阳建筑公司须充分考虑市场各种因素并征询各方意见后方可变更租金标准，并须提前公示。本案***、***未采取充分沟通的方式与射阳建筑公司确定2022年租金标准，以不交纳租金方式应对射阳建筑公司提高年租金标准的决定，该行为存在不妥，但不属无正当理由不缴纳租金的情形，且二审期间***、***已按2022年新的标准交纳费用。***、***与射阳建筑公司之间的租凭合同未达到合同目的不能实现的解除条件。故射阳建筑公司上诉要求解除双方租赁合同的理由不能成立，本院不予采信。 综上，射阳建筑公司的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费540元，由射阳县建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　高　翔 审 判 员　*** 二〇二三年五月十九日 法官助理　徐　平 书 记 员　张　跃