四川爱克迅安防消防工程有限公司与简悦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2018）京0105民初76320号

原告（反诉被告）：四川爱克迅安防消防工程有限公司，住所地四川省成都市鼓楼南街117号世贸中心A栋22楼F号。

法定代表人：李庆，总经理。

委托诉讼代理人：谢福笛，北京霍克律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵璨，北京市昌久律师事务所律师。

被告（反诉被告）：简悦，女，1986年4月22日生，汉族，无业住北京市东城区和平里东街11号。

委托诉讼代理人：邱新，北京李晓斌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石新欣，北京李晓斌律师事务所律师。

原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司（以下简称爱克迅公司）与被告（反诉原告）简悦（以下简称简悦）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，爱克迅公司的委托诉讼代理人谢福笛、赵璨，简悦的委托诉讼人邱新、石新欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

爱克迅公司向本院提出诉讼请求：1、确认简悦与爱克迅公司于2017年6月9日签订的房屋买卖合同于2018年3月17日解除；2、请求判令简悦返还爱克迅公司定金50万元；3、请求判令简悦向爱克迅公司支付违约金374万元；4、请求判令简悦向爱克迅公司赔偿律师费15万元；5、请求判令简悦向爱克迅公司赔偿居间服务费336 600元。事实和理由：我公司与简悦的代理人施小倩于2017 年 6月9日在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间下签订了关于买卖房屋的《交易合同》一份及其附件（合同编号：2016JJ0040954），合同约定出卖人简悦将其所有的位于北京市朝阳区小庄6号1号楼28至29 层 3209的房屋（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）出售给我公司，该房屋建筑面积共378.35 平方米，房屋成交总价为人民币1870万元（约合49 425 元／平方米），合同定金共计200万元（分为两笔：第一笔定金50万元，第二笔定金150万元约定于房屋核验通过后2个工作日内支付，但房屋核验的卖方义务一直未予履行），双方同时还对定金支付时间和方式（即条件）、剩余购房款的支付时间和条件、所有权转移登记、房屋交付安排、合同违约责任及其他事项等均作了明确约定。在上述房屋买卖合同签订后，我公司己依约向简悦支付了50万元购房定金，然而简悦收到我公司支付的定金后却迟迟并未依约履行合同义务。经我公司与居间方麦田公司反复催促，简悦一直以种种借口延缓、推脱履行其合同义务，中途又声称已经将房屋过户给第三人，甚至在我公司已经表示愿意承担部分因简悦违约过户增加的交易税费的情况下明确表示“不卖了”，公然单方撕毁（解除）合同。我公司认为，简悦已经构成根本违约，根据《合同法》有关规定和简悦之间的合同约定（见合同第七条及合同附件第八条第2 项），简悦除应向我公司支付合同定金50万元外，还应支付违约金374万元（计算公式为：合同总价款1870万元 X 20%=374万元），以上共计424万元，简悦还应支付律师费15万元及居间服务费336 600元。此外，如法院无法认定合同解除时间，我公司要求法院解除双方之间的买卖合同。

简悦辩称：不同意爱克迅公司的诉讼请求。涉案房屋的实际所有权人是施小倩，我是名义上的所有权人。合同没有履行是因为爱克迅公司没有按照合同约定及时开设资金监管账户。合同附件第四页第四条第一款约定，2018年1月19日前（含当日）办理交税手续，开立资金监管账户是办理交税手续的前提，但爱克迅公司未开立资金监管账户。合同约定购房款的支付方式是银行资金监管和存量房自有交易资金监管账户资金监管，爱克迅公司称要开立新公司，以新公司名义购房需要一定时间，是爱克迅公司违约。该房屋虽由简悦过户给杨贵英，但杨贵英已经出具说明表示会配合过户，合同附件二第八条第二项也约定如果第三人配合买受人办理手续，我方不存在违约。

简悦向本院提出反诉请求：1、继续履行简悦与爱克迅公司于2017年6月9日签订的房屋买卖合同；2、爱克迅公司向简悦支付自2018年2月1日至2018年11月30日止的利息损失1 266 720元[以1820万元为基数（购房款1870万元减去定金50万元），按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准计算]；3、爱克迅公司向简悦支付自2018年2月1日至实际支付购房款之日的房租损失（按照每月5万元的标准计算）；4、爱克迅公司向简悦支付违约金60万元。事实和理由：一、爱克迅公司与我签约后，一再拖延开立资金监管账户，已构成根本违约。我一再催问，爱克迅公司称要开立新公司，以新公司作为购房主体。新公司的设立不是一个简单的事情，能否在合同约定的期限前开立账户，完成缴税，我一直持怀疑态度。事实证明，我的担心不是没有道理，一直到合同约定的最终缴税日即 2018年1月19日，爱克迅公司或新公司也未能开立账户。2018年1月31日，中介称爱克迅公司已开立监管账户，但爱克迅公司并未提供相应证据，爱克迅公司逾期未开立账户的行为己构成根本违约。二、因爱克迅公司未能按时开立资金监管账户，致使交易没能按约定履行，给我（实际是真正房主施小倩）带来较大损失，应当承担赔偿责任。2018年3月23日，中介人员石卫新约爱克迅公司与我的代理人施小倩在北京麦田店见面协商，因房屋曾过户给杨贵英，施小倩缴了17万余元的税费，房屋再过户给爱克迅公司，税费约为45万元。对于该45万元税费问题，施小倩提议由其承担15万元（施小倩相当于承担了32万税费），由爱克迅公司承担30万元，继续完成交易，但双方未达成一致意见。因爱克迅公司迟迟不能开立账户，在名义房主简悦一再催促下，施小倩不得不把房屋过户给杨贵英，因此产生了17万余元的税费损失。此外，根据原有协议安排，爱克迅公司应于2017 年 12月完成账户开立并支付购房款，从2017 年12月至2018 年3月23日，爱克迅公司未支付1870万剩余购房款造成施小倩20 余万元的利息损失；施小倩为了处理与爱克迅公司的交易，多次从厦门往返北京，产生差旅费损失8124元。爱克迅公司违约在先，又给我（实际是施小倩）造成较大损失，在我已作出让步的情况下，爱克迅公司仍斤斤计较，根本没有履行合同的诚意。综合合同约定的违约责任，以及我（实际是施小倩）的各项损失，包括违约金374万元；简悦过户给杨贵英过程中产生的税费17万元；爱克迅公司应于2017年12月底付款，但直到2018年3月26日协商未果，爱克迅公司未支付购房款，导致我产生利息损失；因想随时向爱克迅公司交房，故房屋一直空置，产生房租损失；爱克迅公司还应承担违约金60万元。

针对反诉，爱克迅公司辩称：不同意简悦的反诉请求。理由：我公司一直履行合同义务，不是我公司要设立新公司，是政策变化导致我公司无法以自己名义开卡，只能成立新公司，新公司北京爱克迅技术有限公司于2018年1月31日成立并开好户，账户开户时间是2018年1月15日。双方从未约定以北京爱克迅技术有限公司名义购买房屋，只是开立账户支付购房款而已，北京爱克迅技术有限公司也不是合同当事人。房屋买卖交易流程是房屋核验、网签、缴税、过户，没有进行房屋核验，不能继续履行合同，更无法缴税。是简悦拖延房屋核验时间，导致无法继续履行合同。不认可简悦主张的违约金，是简悦违约。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议事实如下：

2014年8月19日，简悦作为委托人与施小倩作为受托人签订《委托书》，约定：“位于北京市朝阳区小庄6号1号楼28至29层3209房屋登记在简悦名下房产（详见编号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋所有权证书）。现委托人因事务繁忙，经慎重考虑，特在委托人对上述房产的权利范围内全权委托受托人代为办理上述房产的管理、处分、抵押等事务，具体代理权限及范围如下：……三、代为出售上述房屋，受托人有权代表委托人与买受人商谈交易价格，有权签署房地产买卖合同，有权代为收取售房款项，有权办理上述房屋交易的公证、过户登记等手续，有权办理房屋交接手续、水电过户等与房产交易有关的一切手续……五、若因第三人侵害委托人的上述房产，受托人有权与相对人进行协商解决。若协商不成，受托人有权代表委托人参加相关诉讼和执行活动，委托权限为特别授权：包括但不限于代为提起诉讼、应诉、承认、放弃变更诉讼请求，进行调解、和解，有权进行反诉，有权代为签收有关法律文书，有权申请执行等。受托人参加上述活动所产生的法律后果委托人均予以承认。受托人有权转委托律师处理上述委托事项……受托人在办理上述事项所为的一切行为，视同委托人所为；受托人因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认……委托期限：即日起十年。受托人在委托期限内可重复使用本委托书。”该《委托书》于2014年9月9日经厦门市鹭江公证处公证，并出具（2014）厦鹭江内字第19897号公证书。

2017年6月9日，爱克迅公司作为买受人与简悦作为出卖人（施小倩作为简悦代理人），在麦田公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定由爱克迅公司购买北京市朝阳区小庄6号1号楼28至29层3209号房屋，建筑面积378.35平方米，房屋性质为商品房，未设定抵押，未对外出租。房屋成交总价为1870万元，其中，净房屋价格为920万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为950万元。

附件二约定：付款方式：定金为200万元，定金支付时间：买受人于签约当日以自行交接方式支付定金50万元；于房屋核验通过后2个工作日内以自行交接方式支付定金150万元。物业费用保证金20万元，于物业费用结清当日支付。剩余购房款：买受人于过户前2个工作日内支付购房款730万元（支付方式为A.银行资金监管）；于过户前2个工作日内支付购房款920万元（支付方式为B.存量房自由交易资金监管账户资金监管）。第6条还约定：若无特别约定，全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后划转（或解冻）至出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。买受人应于房屋所有权转移登记手续办理完毕后2日内配合出卖人办理监管资金的划转（或解冻）手续。若办理监管资金的划转（或解冻）手续需提供新《不动产权证书》的，则买受人于可以领取新《不动产权证书》后2个工作日配合办理。若买卖双方约定以资金监管方式支付购房款且买卖双方任一方有代理人的，则应按监管机构要求提供公证委托书。监管机构关于代理人收款或付款有其他规定的，依其规定。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后、办理房屋所有权转移登记手续前支付。7、若管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金，买受人应于办理所有权转移登记手续前将交易资金支付至监管账户。如买受人已将全部或部分交易资金支付出卖人，出卖人应于办理所有权转移登记手续前，将已收取的所需监管的交易资金支付至监管账户。买卖双方约定以银行资金监管方式支付上述交易资金，则买受人授权银行于办理所有权转移登记手续前将上述交易资金划转至存量房自有交易资金监管账户……第三条 网签备案登记1、买卖双方于办理缴税手续前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料，签署全部文件。2、房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提。买卖双方应于本条第1款约定的时间前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件。若买卖双方需更换或补办《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）、户口簿，身份证等办理上述手续所需材料，则行政机关办理时间及邮寄在途时间不计入内。第四条 所有权转移登记 1、买卖双方于2018年1月19日前（含当日）办理缴税手续。2、买卖双方于取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下。买受人应确保其指定人员具备购房资格。《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延。若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或所有权转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。第五条 房屋租赁及交付A、出卖人未将该房屋出租，应于过户手续办理完毕1个工作日内将该房屋交付买受人。第八条 违约责任 若无特别约定，违约方按下列标准承担违约责任：2、出卖人根本违约 具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日……（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；（4）出卖人将房屋出售给第三人……（7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。若出卖人逾期履约超过十五个工作日，买受人未解除《买卖合同》且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。注：本附件签订后，出卖人将该房屋所有权通过更名、赠与等方式变更至第三人名下，应确保第三人配合买受人办理各项手续。第三人违反约定的，视同出卖人违约，出卖人应按约定承担违约责任。3、买受人根本违约 具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（仓房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日……（4）其他因买受人原因导致合同无法继续履行……

2017年6月9日，爱克迅公司支付定金20万元。

2017年6月12日，爱克迅公司支付定金30万元。

2018年3月16日，简悦将涉案房屋过户至杨贵英名下。

对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、关于违约行为

爱克迅公司提交微信聊天记录，用以证明施小倩拖延履行房屋核验的合同义务，并清楚知悉房屋交易流程，于2018年3月突然表示不卖房子了，在爱克迅公司同意承担部分因简悦违约导致的税费损失的情况下仍拒绝卖房。

上述微信聊天记录显示：“2017年6月11日下午12:59 北京麦田孙：如果说明天简悦去开卡，但是仍然签不了监管协议，因为客户的对公账户还没有开好，签署监管协议必须买卖双方同时到银行办理且账户都开好的情况下才可以，所以小孙建议等客户的对公账户开好以后，双方约定个时间同时到银行去，简悦可以现场开卡，开完卡之后就可以直接签监管协议了，这样简悦只需要出面一次即可。

2017年6月16日 下午3:55 北京麦田孙：建委的监管协议我们做完网签之后，可以在建委的网站上打印出来，之后再过户前双方签字就可以的……

2017年6月20日 下午2:59 北京麦田孙：施姐，您网签撤了吗？咱们什么时候做房屋核验？

2017年8月16日下午3:25 北京麦田孙：资金监管协议在缴税前后签都可以，只要在过户之前把监管协议签完，客户在过户之前把钱全部打到咱们的银行卡上就可以，但是买卖双方的银行账户一定要提前开好，因为做网签的时候要用到银行卡。

2017年12月6日 上午11:03 北京麦田孙：施姐，客户这面钱差不多了，现在新办的公司还没弄好，我也在催他们，只要客户的公司办好了，我们就可以走流程了。

2018年1月31日 下午5:03 北京麦田石卫新：施姐：我这边刚跟客户沟通完，把情况跟您说一下。客户这边今天已经准备好所有的钱了。而且今天对公账户也开好了。您说过完年在说，客户这边问您过完年大概是那一天呢？他好安排一下。现在客户所有的手续都准备好了。就等您有时间来北京办理了。

2018年3月13日 下午6:17北京麦田石卫新：施姐，您好！抱歉又短信打扰您。之前您说周一到北京，我们想着回来可以安排办理手续，可能您太忙，行程有变化忘了告诉我们。客户那边来好几次电话问后期的时间和流程了，我们都在等您的时间安排。之前有给您发过流程备注单，辛苦您看看具体的时间安排，我们好替您回复给客户一下。接下来需要您回京办理的手续是房屋核验，之后还有三个大步骤需要办理：网签、交税和过户。辛苦您费心尽快安排好时间了告诉我们一下。谢谢施姐，我们等您信儿。

2018年3月16日 下午4:22 施小倩：上次的合同，买方已经违约了，要买只能重新签合同。北京麦田石卫新：施姐：这是什么意思？为什么要重新签合同呢？年前因为要求公司开卡的政策有些变化，提前和您沟通过、客户准备好了之后。咱这边又没有时间了。好多程序没有走。流程使一环扣一环。前面没有做。后面都做不了。现在咱们得想着尽快办理流程。您看您什么时候回北京呢？

2018年3月17日 下午7:35 施小倩：房子已过户给杨贵英了 我也不卖了。北京麦田石卫新：啊？怎么没有提前给我们说一声啊！施姐，这可麻烦了。您看您什么时候来北京一趟。这得跟客户谈谈。房子您也没有说不卖了啊？怎么就不卖了呢？施小倩：3月初9日见面时已告知你了。北京麦田石卫新：我不是当天也给您打电话发微信告诉您。不能过户给杨桂英吗。您后来没有给我们说您过户给杨桂英了。而且您告诉我们您在江苏。不方便来北京。您什么时候来北京过户的啊？”

简悦认可微信聊天记录的真实性，但不认可证明目的，称是履行合同过程中的正常交流，房屋核验只是第二笔定金的先行义务，爱克迅公司没有交钱，简悦也没有核验房屋，简悦并未拒绝卖房，看不出催促核验房屋的意思，合同并未约定房屋核验时间。

经询，爱克迅公司称其提交的聊天记录中催促施小倩办理的手续均为房屋核验手续。

简悦提交公证书，用以证明经简悦代理人施小倩多次催促，爱克迅公司一直未开立资金监管账户，致使合同未能如约履行；双方并未约定房屋核验具体时间，只是需要经房屋核验，并双方开办资金监管账户，才可办理网签，中介建议施小倩先不要急于开卡，等爱克迅公司开好资金监管账户之后，双方再约时间一起去银行开卡，并签“资金监管协议”，一次性办妥，因爱克迅公司迟迟不能开立资金监管账户，施小倩向中介表示等爱克迅公司开立账户后一起办理房屋核验，爱克迅公司对此并无异议。爱克迅公司认可真实性，但对关联性和证明目的均不认可，称微信记录不连续，不完整、不能完整反映事实，资金监管账户并非履约前提，其中的流程备注单是电子打印文档，非双方真实意思表示，简悦未提交房屋核验申请构成违约。

简悦提交杨贵英出具的承诺书，证明杨贵英承诺配合爱克迅公司办理过户手续，简悦将房屋过户到杨贵英名下，不违反合同约定。爱克迅公司不认可真实性和证明目的。

经询，简悦称未提交房屋核验申请，因爱克迅公司称要成立新公司，以新公司名义购房，所以一直在等爱克迅公司办理相关手续。

二、关于实际损失

爱克迅公司主张简悦违约给其造成了涉案房屋价格上涨产生的差价损失，为履行合同出售另外两套房屋的差价损失、居间服务费、律师费，并提交委托代理合同、律师费发票（金额：15万元）、居间服务合同、付款回单（金额：336 600元）、房屋价格信息的打印件、房屋买卖合同（售房人分别为：黎文梅、李庆；黎文梅、李睿婷）、银行交易流水、房地产估价报告，用以证明。简悦不认可以上证据的真实性、关联性和证明目的，称合同金额总计400多万元，与涉案房屋交易金额差距很大。

爱克迅公司还申请就涉案房屋的市场价值（价值时点：2018年3月27日）进行评估，经北京市高级人民法院摇号选定，本院委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司进行评估。经评估，北京北方亚事房地产土地评估有限公司出具（京）北方亚事[2019]（估）字第190113号房地产估价报告，估价结果为：建筑面积：378.35平方米，单位面积房地产价值：44 806元/平方米，房地产价值总额：1695.24万元，大写：壹仟陆佰玖拾伍万贰仟肆佰元整（提示说明：上述估价结果不包含估价对象使用及处置时的水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费用、交易税费及其他应付费用等）。爱克迅公司认可真实性和合法性，但不认可评估结论，认为评估未考虑到房屋满五唯一对税费的影响，按照评估价格1695.24万元，税费也有149.048万元。简悦对该评估报告予以认可。

简悦称因爱克迅违约给其造成了利息损失。

经本院释明，爱克迅公司和简悦均申请酌减违约金。

三、关于合同解除

爱克迅公司主张房屋已经过户给案外人，简悦的代理人施小倩向中介发送信息，于2018年3月17日单方解除了涉案合同，其未收到合同解除通知，但后中介促成双方再次协商，爱克迅公司也同意承担部分税费，但2018年3月26日简悦方拒绝反馈是否继续履行或解除合同。简悦对此不予认可，称合同尚未解除，并未发送过合同解除通知，双方亦于2018年3月26日进行了协商，目前还在履行过程中。

本院认为，爱克迅公司与简悦所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不具有法定无效情形，应认定为合法、有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。

本案的争议焦点是爱克迅公司与简悦是否存在违约行为，双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》是否已经于2018年3月17日解除。

首先，关于违约行为。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》未约定房屋核验及开立账户、办理网签的时间，仅在附件二第四条约定“买卖双方于2018年1月19日前（含当日）办理缴税手续”，结合爱克迅公司提交的微信聊天记录可知，买卖双方的交易流程为爱克迅公司开立对公账户后，双方共同到银行，由简悦开卡，双方签订监管协议，简悦办理好房屋核验，双方共同办理后续的网签、缴税和过户手续。由此可知，缴税之前的流程为：开立好银行账户、通过房屋核验、办理网签，即开立银行账户、通过房屋核验的最迟履行期限为办理缴税手续之日2018年1月19日前（含当日），而开立银行账户与房屋核验并无先后履行顺序。爱克迅公司称于2018年1月15日开立好银行账户，但结合2018年1月31日下午5:03石卫新的微信聊天记录内容“施姐：我这边刚跟客户沟通完，把情况跟您说一下。客户这边今天已经准备好所有的钱了。而且今天对公账户也开好了”可知，至2018年1月31日中介人员才告知简悦办理后续手续，而爱克迅公司亦未举证证明其将开户情况及时告知了简悦，故未能在2018年1月19日前办理缴税，爱克迅公司亦应负有相应责任。而简悦未能在2018年1月19日前完成房屋核验，导致无法在合同约定的时间内缴税，亦构成违约。简悦虽主张其向中介表示等爱克迅公司开立账户后一起办理房屋核验，爱克迅公司并无异议，并提交《公证书》予以证明，但爱克迅公司不予认可，而《公证书》的内容亦不能证明爱克迅公司同意简悦在其开立账户后再行办理房屋核验。故对该主张，本院不予采信。

综上，本院认定爱克迅公司和简悦在合同履行过程中均存在违约行为。

其次，关于合同解除。简悦的代理人施小倩于2018年3月17日告知中介人员石卫新，“房子已过户给杨贵英了，我也不卖了”，应认定其作出了解除合同的意思表示。而爱克迅公司虽逾期履行缴税义务，但在逾期履行超过十五个工作日（即2018年2月9日）之前，于2018年1月31日即通过中介公司要求继续履行合同，故爱克迅公司虽有违约行为，但并不构成双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第八条第3款约定的“买受人逾期履约超过十五个工作日”之根本违约情形。故简悦不享有双方约定的合同解除权。而爱克迅公司亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，简悦亦不享有法定解除权。因此，简悦于2018年3月17日所作解除合同的意思表示对爱克迅公司不具有法律效力，而爱克迅公司亦未收到其解除通知，故对爱克迅公司要求确认双方合同于2018年3月17日解除的诉讼请求，本院不予支持。

经本院释明后，爱克迅公司称，如无法认定合同于2018年3月17日解除，其亦要求解除合同。现简悦逾期履行房屋核验义务超过十五个工作日，构成根本违约，爱克迅公司有权要求解除合同，故对简悦要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，双方合同解除后，简悦应当返还爱克迅公司已经支付的定金50万元。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，爱克迅公司主张因简悦违约导致其产生房屋差价损失（含多支付的交易税184万元或149.048万元）、出售成都两套房屋的增值损失199.98万元、资金闲置损失以及律师费和居间服务费损失，但其提交的两份房屋买卖合同显示的售房人非本案原告，故本院难以认定其与本案的关联性；而《房地产估价报告》显示涉案房屋在2018年3月27日的价值为1695.24万元，低于双方的交易价格1870万元，爱克迅公司虽主张增加交易税费184万元或149.048万元，但未举证证明，故本院对房屋差价损失为184万元或149.048万元以及出售成都两套房屋的增值损失199.98万元，不予采信。综合考虑涉案房屋贬值174.876万元、爱克迅公司已付定金的利息损失、律师费、居间服务费损失以及简悦自认其过户给杨贵英导致与爱克迅公司的房屋交易税费增加45万元的陈述意见及爱克迅公司本身亦存在违约行为等案件情况，对爱克迅公司要求简悦支付违约金、律师费及居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。

爱克迅公司虽存在违约行为，对未能如期缴税具有过错，但其违约行为较为轻微，简悦亦未举证证明爱克迅公司的违约行为给其造成实际损失，且合同因简悦违约而解除，故对简悦要求爱克迅公司支付违约金、利息及租金损失的反诉请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司与被告（反诉原告）简悦于二〇一七年六月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、被告（反诉原告）简悦于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司返还定金五十万元；

三、驳回原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）简悦的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费134 000元，由原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司负担130 417元（已交纳）；由被告（反诉原告）简悦负担3583元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉费67 000元，由被告（反诉原告）简悦负担（已交纳）。

评估费37 928元，由原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司负担18 964元（已交纳）；由被告（反诉原告）简悦负担18 964元[原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司已预交，被告（反诉原告）简悦于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）四川爱克迅安防消防工程有限公司]。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　长　　　宋晓佩
人 民 陪 审 员　　　段　斌
人 民 陪 审 员　　　原　丽

二〇二〇年三月三十日

法　官　助　理　　　于　婷
书　　记　　员　　　唐阁丽