江苏长荣建设工程有限公司与广州欧华国际货运代理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0104民初24065号

原告：江苏长荣建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区。法定代表人：昌爱华，总经理。委托诉讼代理人：杨菊，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。被告：广州欧华国际货运代理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李伟，执行董事。委托诉讼代理人：林铮辉，上海泛洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国凤，上海泛洋律师事务所律师。原告江苏长荣建设工程有限公司与被告广州欧华国际货运代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行审理。江苏长荣建设工程有限公司的委托诉讼代理人杨菊，广州欧华国际货运代理有限公司的委托诉讼代理人林铮辉、徐国凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏长荣建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决广州欧华国际货运代理有限公司立即支付江苏长荣建设工程有限公司违约金24,056元(776元/天*31天)，并支付逾期支付违约金导致江苏长荣建设工程有限公司的经济损失至款项给付完毕时止(按银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2016年1月11日起暂计至2016年5月31日计614.8元)；2.本案诉讼费用由广州欧华国际货运代理有限公司负担。事实和理由：2015年9月15日，江苏长荣建设工程有限公司与广州欧华国际货运代理有限公司签订了一份合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同，由广州欧华国际货运代理有限公司购买江苏长荣建设工程有限公司位于中山西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同对双方的权利义务进行约定，并在合同附件三中对付款时间等进行了约定，江苏长荣建设工程有限公司需在2015年12月10日前交付房屋，广州欧华国际货运代理有限公司在2015年12月10日前全额支付房款。江苏长荣建设工程有限公司已经履行了交付义务，但是广州欧华国际货运代理有限公司却未能按约全额支付房款，直至2016年1月11日才将全款付清，其行为已经违反了合同的约定。广州欧华国际货运代理有限公司辩称，不同意江苏长荣建设工程有限公司的诉请。广州欧华国际货运代理有限公司依约完成了付款义务，没有违约行为。系争房屋买卖事宜约定的付款期限是三期，现在江苏长荣建设工程有限公司起诉的是第二笔房款，即需要通过银行贷款支付的房款。广州欧华国际货运代理有限公司自行支付房款的最后期限是2015年12月10日。2015年8月广州欧华国际货运代理有限公司就向银行提供了贷款申请材料，2015年8月31日银行内部启动申请评估程序，9月15日签订网签合同后三天，广州欧华国际货运代理有限公司就向银行递交了买卖合同。合同约定四套房屋中14,502,000元房款是通过银行贷款支付，银行实际通过11,000,000元，剩余4,002,000元广州欧华国际货运代理有限公司在2015年12月10日前也向江苏长荣建设工程有限公司支付完毕。江苏长荣建设工程有限公司主张的违约金和利息缺乏事实和法律依据。银行贷款发放的时间虽然晚于2015年12月10日，但不是广州欧华国际货运代理有限公司的原因造成的。江苏长荣建设工程有限公司要求的违约金也远高于银行贷款利率，其无权再要求违约金的利息损失，且双方未约定违约金支付期限。广州欧华国际货运代理有限公司履行合同合理合法，无需支付违约金。本院经审理认定事实如下：2015年9月15日，江苏长荣建设工程有限公司(卖售人、甲方)与广州欧华国际货运代理有限公司(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方受让甲方坐落于中山西路XXX号XXX室房屋，房地产权证号为徐XXXXXXXXXX，房屋建筑面积为119.42平方米。房屋转让价款为4,151,039.2元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲、乙双方同意，甲方于2015年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年10月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三(付款协议)约定，1.乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款1,825,519.6元，加上已经支付的定金计250,000元，如此共同构成支付给甲方的首期房价款为2,075,519.6元于甲方指定账户。2.甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,075,519.6元的形式支付第二期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准,但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内,将其交付贷款银行。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3.乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托居间方赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由居间方收执收件收据。待上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后五个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付，具体付款时间以银行放款为准。4.贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，甲、乙双方于2015年12月10日前应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房产交付乙方。同时通过居间方或自行支付给甲方房价尾款125,000元。甲方未能在2015年12月10日前将该房地产空置交付乙方，甲方按每天776元支付给乙方作为违约金。若由于乙方原因未能在2015年12月10日前支付全额房价款，乙方按每天776元支付给甲方作为违约金。另查明，双方就上海市徐汇区中山西路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋以及3层车位9、10分别签订房屋买卖合同，上述合同约定的总价款为29,704,000元，其中3层车位9、10转让款为700,000元。2015年11月17日,贷款人招商银行股份有限公司广州天河支行(甲方)与广州欧华国际货运代理有限公司(乙方)签订《法人购房借款及抵押合同》，约定，因乙方从江苏长荣建设工程有限公司处购买如下所列房产(附件清单所列房产包括上海市徐汇区中山西路XXX号XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX室)，向甲方申请法人购房贷款用于支付购房款，甲方经审查，同意提供此项贷款，贷款金额为11,000,000元,乙方不可撤销地授权甲方在本合同生效后,采取受托支付的方式房款,以乙方购房款的名义将贷款通过乙方账户直接划入符合合同约定用途的售房人(含经售房人同意并书面授权的房地产经纪公司或担保公司)名下的以下账户,以购买本合同所涉房屋,甲方有权监督贷款的使用,乙方账户信息如下,户名：广州欧华国际货运代理有限公司,账号：XXXXXXXXXXXXXXX，开户行：招商银行股份有限公司广州天河支行(上述贷款审批金额不足买卖合同约定的应贷款总额14,502,000元)。2015年12月9日江苏长荣建设工程有限公司与广州欧华国际货运代理有限公司就系争房屋办理了交接手续并签订《房屋交接确认单》。截至2016年12月10日，广州欧华国际货运代理有限公司向江苏长荣建设工程有限公司支付除银行贷款11,000,000元外四套房屋加车位的购房款共计18,704,000元。另，上述钱款中1,000,000元为定金,由广州欧华国际货运代理有限公司交付给中介方上海中原物业顾问有限公司，江苏长荣建设工程有限公司确认收到此定金，并交由上海中原物业顾问有限公司(保管人)代为保管。后江苏长荣建设工程有限公司同意上海中原物业顾问有限公扣除佣金445,560元将剩余的定金554,440元转至其指定的账户。2015年12月14日,上海市徐汇区中山西路XXX号XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX室以及3层车位9、10过户登记至广州欧华国际货运代理有限公司名下。当日，招商银行股份有限公司广州天河支行作为抵押权人在上海市徐汇区中山西路XXX号XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX室房屋上设定抵押，债权数额为11,000,000元，履行期限自2015年11月17日至2018年11月16日止。2016年1月11日,广州欧华国际华运代理有限公司通过招商银行股份有限公司广州天河支行向江苏长荣建设工程有限公司支付房款11,000,000元。以上事实有房地产买卖合同、交付凭证、付款凭证、法人购房借款及抵押合同和双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。审理中，双方确认，房屋买卖合同(1901、1902、1903、1904室)约定的分期付款总金额为29,504,000元；对广州欧华国际货运代理有限公司就1901、1902、1903、1904室房屋以及3层车位9、10应付转让款为29,704,000元没有异议，其中700,000元车位款已通过现金方式支付。江苏长荣建设工程有限公司认为，逾期支付的11,000,000元不管是否是通过贷款支付那部分房款，广州欧华国际货运代理有限公司都是逾期支付。本院认为，江苏长荣建设工程有限公司与广州欧华国际货运代理有限公司签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。根据合同约定，广州欧华国际货运代理有限公司作为买受方应按合同约定履行于2015年12月10日付清房款的义务，至于广州欧华国际货运代理有限公司提出其逾期支付的房款系银行放贷，银行放贷晚于2015年12月10日不是其自身原因造成的答辩意见，虽然付款协议没有明确约定通过贷款支付房款的具体时间，但买卖合同附件三付款协议明确约定付清全部房款的期限。结合整个合同履行过程以及双方权利义务对等原则，现广州欧华国际货运代理有限公司未进一步提供江苏长荣建设工程有限公司协助办理贷款存在违约的充分证据，故对被告的答辩意见，本院不予采纳，本院认定，广州欧华国际货运代理有限公司逾期支付房款构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于江苏长荣建设工程有限公司未提供其有实际损失的充分证据，本院采纳广州欧华国际货运代理有限公司提出的违约金过高的答辩意见。综上，江苏长荣建设工程有限公司要求广州欧华国际货运代理有限公司支付违约金之诉请，理由正当，本院予以支持，但违约金的数额由本院结合合同履行情况以及双方过错程度，酌情予以判处。至于江苏长荣建设工程有限公司主张的迟延支付违约金的利息损失，因违约金已经包含了损失，该请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十四条规定，判决如下：一、广州欧华国际货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏长荣建设工程有限公司违约金14,433.6元；二、驳回江苏长荣建设工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计208元，由江苏长荣建设工程有限公司负担80.3元，由广州欧华国际货运代理有限公司负担127.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　汪俭蓉

二〇一六年九月七日

书记员　　邓瑜佳

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。