广州欧华国际货运代理有限公司诉江苏长荣建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪01民终12050号

上诉人（原审被告）：广州欧华国际货运代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路183-187号23楼07房。

法定代表人：李伟，执行董事。

委托诉讼代理人：林铮辉，上海泛洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐国凤，上海泛洋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏长荣建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇通成路208号。

法定代表人：昌爱华，总经理。

委托诉讼代理人：杨菊，江苏新苏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。

上诉人广州欧华国际货运代理有限公司（以下简称广州欧华公司）因与被上诉人江苏长荣建设工程有限公司（以下简称江苏长荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初24069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人广州欧华公司的委托诉讼代理人林铮辉、徐国凤，被上诉人江苏长荣公司的委托诉讼代理人杨菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

广州欧华公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回江苏长荣公司原审诉请，本案的一、二审诉讼费由江苏长荣公司承担。事实与理由：1、双方对于以贷款方式支付房款的时间有明确约定，即《付款协议》第3条明确约定“该期房价款由贷款银行代为乙方支付，具体付款时间以银行放款为准。”2、《付款协议》第5条约定“若由于乙方原因未能在2015年12月10日前支付完全额房价款，乙方按每天1,702.60元支付给甲方作为违约金。”根据该约定，只有系上诉人的原因造成才需要承担违约金，如果非上诉人原因则无需承担违约金。一审未要求被上诉人提供证据证明系上诉人原因造成房款晚于2015年12月10日支付。3、上诉人积极办理贷款手续。4、一审判决的违约金高于被上诉人遭受的损失。

被上诉人江苏长荣公司辩称，不同意广州欧华公司上诉请求，要求维持原判。

2016年7月，江苏长荣公司向一审法院起诉请求：1、判决广州欧华公司立即支付江苏长荣公司违约金52,780.60元（1,702.6元/天X31天），并支付逾期支付违约金导致江苏长荣建设工程有限公司的经济损失至款项给付完毕时止（按银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2016年1月11日起暂计至2016年5月31日为1,349元）；2、本案诉讼费用由广州欧华公司负担。

一审法院认定的事实：2015年9月15日，江苏长荣公司（卖售人、甲方）与广州欧华公司（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方受让甲方坐落于XX路XX号XX室房屋，房地产权证号为徐2010XXXXXX，房屋建筑面积为261.75平方米。房屋转让价款为9,098,686.00元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。甲、乙双方同意，甲方于2015年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年10月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三（付款协议）约定，1.乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款4,299,343.00元，加上已经支付的定金计250,000元，如此共同构成支付给甲方的首期房价款为4,549,343.00元于甲方指定账户。2.甲方同意乙方通过向贷款银行申请4,549,343.00元的形式支付第二期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准,但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内,将其交付贷款银行。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3.乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托居间方赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据。待上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后五个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付，具体付款时间以银行放款为准。4.贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，甲、乙双方于2015年12月10日前应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房产交付乙方。同时通过居间方或自行支付给甲方房价尾款125,000元。甲方未能在2015年12月10日前将该房地产空置交付乙方，甲方按每天1,702.60元支付给乙方作为违约金。若由于乙方原因未能在2015年12月10日前支付全额房价款，乙方按每天1,702.60元支付给甲方作为违约金。

另查明，双方就上海市徐汇区XX路XX号1901、1902、1903、1904室房屋以及3层车位9、10分别签订房屋买卖合同，上述合同约定的总价款为29,704,000元，其中3层车位9、10转让款为700,000元。

2015年11月17日,贷款人招商银行股份有限公司广州天河支行(甲方)与广州欧华公司(乙方)签订《法人购房借款及抵押合同》，约定，因乙方从江苏长荣公司处购买如下所列房产（附件清单所列房产包括上海市徐汇区XX路XX号XX号楼1901、1902、1903、1904室），向甲方申请法人购房贷款用于支付购房款，甲方经审查，同意提供此项贷款，贷款金额为11,000,000元,乙方不可撤销地授权甲方在本合同生效后,采取受托支付的方式放款,以乙方购房款的名义将贷款通过乙方账户直接划入符合合同约定用途的售房人(含经售房人同意并书面授权的房地产经纪公司或担保公司)名下的以下账户,以购买本合同所涉房屋,甲方有权监督贷款的使用,乙方账户信息如下,户名:广州欧华国际货运代理有限公司,账号:XXXXXXXXXXX0910，开户行：招商银行股份有限公司广州天河支行（上述贷款审批金额不足买卖合同约定的应贷款总额14,502,000元）。

2015年12月9日，江苏长荣公司与广州欧华公司就系争房屋办理了交接手续并签订《房屋交接确认单》。

截至2015年12月10日，广州欧华公司向江苏长荣公司支付除银行贷款11,000,000元外四套房屋加车位的购房款共计18,704,000元。另，上述钱款中1,000,000元为定金,由广州欧华公司交付给中介方上海XX有限公司，江苏长荣公司确认收到此定金，并交由上海XX有限公司（保管人）代为保管。后江苏长荣公司同意上海中原物业顾问有限公扣除佣金445,560元将剩余的定金554,440元转至其指定的账户。

2015年12月14日,上海市徐汇区XX路XX号XX号楼1901、1902、1903、1904室以及3层车位9、10过户登记至广州欧华公司名下。当日，招商银行股份有限公司广州天河支行作为抵押权人在上海市徐汇区XX路XX号XX号楼1901、1902、1903、1904室房屋上设定抵押，债权数额为11,000,000元，履行期限自2015年11月17日至2018年11月16日止。

2016年1月11日,广州欧华公司通过招商银行股份有限公司广州天河支行向江苏长荣公司支付房款11,000,000元。

以上事实有房地产买卖合同、交付凭证、付款凭证、法人购房借款及抵押合同和双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，经庭审质证无疑，法院予以确认并在卷佐证。

审理中，双方确认，房屋买卖合同(1901、1902、1903、1904室)约定的分期付款总金额为29,504,000元；对广州欧华公司就1901、1902、1903、1904室房屋以及3层车位9、10应付转让款为29,704,000元没有异议，其中700,000元车位款已通过现金方式支付。

江苏长荣公司认为，逾期支付的11,000,000元不管是否是通过贷款支付那部分房款，广州欧华公司都是逾期支付。

一审法院认为，江苏长荣公司与广州欧华公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。根据合同约定，广州欧华公司作为买受方应按合同约定履行于2015年12月10日付清房款的义务，至于广州欧华公司提出其逾期支付的房款系银行放贷，银行放贷晚于2015年12月10日不是其自身原因造成的答辩意见，虽然付款协议没有明确约定通过贷款支付房款的具体时间，但买卖合同附件三付款协议明确约定付清全部房款的期限。结合整个合同履行过程以及双方权利义务对等原则，现广州欧华公司未进一步提供江苏长荣公司协助办理贷款存在违约的充分证据，故对广州欧华公司的答辩意见，法院不予采纳，法院认定，广州欧华公司逾期支付房款构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于江苏长荣公司未提供其有实际损失的充分证据，法院采纳广州欧华公司提出的违约金过高的答辩意见。综上，江苏长荣公司要求广州欧华公司支付违约金之诉请，理由正当，法院予以支持，但违约金的数额由法院结合合同履行情况以及双方过错程度，酌情予以判处。至于江苏长荣公司主张的迟延支付违约金的利息损失，因违约金已经包含了损失，该请求于法无据，法院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十四条规定，判决如下：一、广州欧华国际货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏长荣建设工程有限公司违约金31,668.36元；二、驳回江苏长荣建设工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计577元，由江苏长荣建设工程有限公司负担239.4元，由广州欧华国际货运代理有限公司负担337.6元。

二审中，被上诉人提供了《上海市房屋租赁合同》、业务回单、税收缴款书、委托收款说明等以证明被上诉人为了按约交付房屋而提前与承租人解除租赁合同并支付赔偿金20余万元。上诉人认为委托收款说明、业务回单没有原件，故真实性无法确定；四份证据与本案均无关联性。本院认为被上诉人为履行交房义务而提前解除租赁合同的行为及支付赔偿金的情况与上诉人是否迟延付款并无关联。

本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点：一、第二期房款晚于2015年12月10日支付，上诉人是否构成违约；二、如上诉人构成违约，则一审酌定的违约金数额是否合理。

关于争议焦点一。1、第二期房款应支付的时间如何确定。上诉人认为第二期房款支付的时间为《付款协议》第4条约定的“具体付款时间以银行放款为准”。本院认为，该约定可以理解为如何确认上诉人实际支付第二期房款时间的标准，即以银行放款时间作为上诉人实际付款的时间；也可以理解为银行放款时间就是第二期房款应支付的时间。仅从上述合同条款看，双方对第二期房款支付时间约定不明，在此情况下需要结合其他合同条款、双方权利义务对等的原则进行解释。首先，《付款协议》第5条约定“未能在2015年12月10日前支付全额房价款，则乙方按每天1,702.60元支付给甲方作为违约金”，即双方已经约定了全部房款支付最晚的期限为2015年12月10日，按照通常理解作为全部房款一部分的第二期房款当然不能晚于2015年12月10日支付。其次，双方约定被上诉人应于2015年12月10日将系争房屋交付上诉人，即在该日被上诉人完成了自己的主要合同义务，故根据权利义务对等的原则，上诉人在该日应完成全部付款义务的约定也更符合常理及双方合同目的。综上，第二期房价款根据合同约定应于2015年12月10日前支付。2、上诉人是否构成违约。关于《付款协议》第5条约定“若由于乙方原因未能在2015年12月10日前支付完全额房价款。”的理解。系争合同效力仅涉及上诉人、被上诉人，“乙方原因”即乙方（上诉人）未按照合同约定付款。现上诉人主张银行迟延付款非上诉人的原因。对此。本院认为，首先系争合同中仅约定上诉人迟延付款应承担违约责任，至于上诉人是什么原因而迟延付款的情况并未作出约定。同时，《合同法》第121条明确规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，即根据合同相对性原则，上诉人并不能因非合同当事人之外的第三人原因作为迟延付款的免责理由。其次，银行12月10日后放款是否与上诉人无关，上诉人也并未提供证据证明。综上，上诉人未按照合同约定付款构成违约，应承担违约责任。

关于争议焦点二。一审法院在双方约定违约金的基础上，结合合同履行情况以及双方过错程度，已对约定的违约金酌情予以调整。一审酌情确定的违约金数额尚属合理，并无不妥，本院予以确认。

综上，上诉人广州欧华公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币591.70元，由上诉人广州欧华国际货运代理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈懿欣

代理审判员　　潘俊秀

审　判　员　　翟从海

二〇一六年十二月二十二日

书　记　员　　周　益

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……