成都朋城实业开发有限责任公司、成都高德资产管理有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都市青羊区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0105民初10926号

原告：成都朋城实业开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区贝森北路5号办公楼。

法定代表人：陕琼芳。

委托诉讼代理人：阿牛子日，泰和泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓小莹，泰和泰律师事务所律师。

被告：成都高德资产管理有限公司，住所地：成都市青羊区新华大道文武路42号21楼B座。

法定代表人：***。

被告：***，男，1969年4月12日出生，汉族，住成都市青羊区。

二被告共同委托诉讼代理人：熊英亮，四川迪扬律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：王平，四川迪扬律师事务所律师。

原告成都朋城实业开发有限责任公司（以下简称朋城实业公司）诉被告成都高德资产管理有限公司（以下简称高德资产公司）、***租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朋城实业公司的委托诉讼代理人阿牛子日、邓小莹，二被告高德资产公司、***共同委托诉讼代理人熊英亮、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朋城实业公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令高德资产公司向朋城实业公司腾退其占有的位于“美丽朋城”项目的89个停车位；2．判令高德资产公司向朋城实业公司支付车位出租收益1205960.9元（其中2011年1月1日至2014年12月31日车位出租收益407654.4元；2015年1月1日至2015年12月31日车位出租收益120932.35元；2016年1月1日至2020年6月30日车位出租收益677374.15元）；3．判令高德资产公司向朋城实业公司支付逾期支付车位出租收益的违约金6380262.36元（以欠付金额为基数，自逾期之日起按年利率180%计算至2020年6月30日）；4．判令高德资产公司向朋城实业公司支付案涉车位占有使用费（自2020年7月1日起按14807元/月的标准计算至实际腾退之日止）；5．判令***对高德资产公司的上述给付义务承担连带责任；6．本案诉讼费、保全费由高德资产公司、***承担。

事实与理由：2015年8月31日，朋城实业公司（甲方）与高德资产公司（乙方）、***（丙方）签订《协议书》，其中约定：甲方将美丽朋城项目的89个停车位继续交与乙方进行出租和管理，续租时间2012年1月1日至2015年12月31日。在本协议期第一年内，乙方按8000元/月向甲方结算车位出租收益，自第二年起乙方向甲方支付出租收益按逐年上浮8%进行结算。经双方核算并达成一致，甲方同意乙方于2015年11月30日前以转账方式一次性向甲方支付2011年—2014年车位出租收益407654.4元，同意乙方于2015年12月30日前以转账方式向甲方支付2015年车位出租收益120932.35元。若乙方未按期向甲方支付车位收益，乙方同意每延期一天按应付款的5%向甲方支付违约金；若逾期超过一个月，甲方有权解除本协议并要求乙方支付应付款项总额20%的违约金。丙方同意为乙方履行本协议义务向甲方提供连带责任担保。

《协议书》签订之后，朋城实业公司依约将上述89个车位交与高德资产公司进行出租和管理，但高德资产公司未按约向朋城实业公司支付车位出租收益。《协议书》到期后，高德资产公司继续占有使用上述车位。2018年6月7日，朋城实业公司向高德资产公司、***发出《催告函》，要求高德资产公司支付相应车位出租收益及违约金，并与朋城实业公司续签《协议书》，对2016年-2017年车位出租收益进行结算；要求***对上述债务承担连带担保责任。2018年6月13日，朋城实业公司委托律师向高德资产公司、***发出《律师函》，要求高德资产公司履行付款义务，***履行担保责任。2020年6月24日，朋城实业公司向高德资产公司、***发送《终止函》，要求终止事实租赁关系，并要求高德资产公司履行付款义务、返还车位。综上，高德资产公司、***经朋城实业公司多次催收，仍未履行付款义务、归还车位。朋城实业公司为维护自身合法权益，故特此诉至法院。

为支持自己的主张，朋城实业公司向法庭提交如下证据：第一组：朋城实业公司身份信息、高德资产公司身份信息、***身份信息，证明本案当事人适格。第二组：协议书、不动产权证、国有土地使用产权证、89个车位清单，证明朋城实业公司与高德资产公司签订了车位租赁协议及相关内容，***承担连带保证责任。第三组：车位出租收益结算协议、催告函（向高德资产公司发出）、催告函邮寄及签收凭证、催告函（向***发出）、催告函邮寄及签收凭证、律师函及邮寄签收凭证（向高德资产公司发出）、律师函及邮寄签收凭证（向***发出）、终止函及邮寄签收凭证，证明高德资产公司尚欠朋城实业公司2011年-2014年车位出租收益407654.4元；2015年出租收益120932.35元；2016年-2019年7月31日出租收益519976.54元。朋城实业公司要求高德资产公司与其续订2016年至今车位出租协议，并对租金进行确认。朋城实业公司要求***履行连带保证责任。朋城实业公司委托代理人向高德资产公司、***发送律师函，要求高德资产公司、***支付欠付的车位出租收益及违约金。朋城实业公司已向高德资产公司、***发送终止函，合同已经解除。

高德资产公司辩称，1．朋城实业公司要求返还的89个车位清单编号与目前车位编号不一致。如法院判决返还相应的车位，应现场核查后根据目前车位编号确认返还车位；2．朋城实业公司关于2011年1月1日至2015年12月31日期间的车位出租收益及违约金已过诉讼时效；3．朋城实业公司无权依据《协议书》要求高德资产公司支付2016年1月1日至今的车位出租收益及违约金；4.2016年1月1日后，高德公司并没有实际占有“美丽朋城”项目89个车位，其中22个车位由原告实际占用，双方关于占用费标准未作约定，双方应当按照高德资产公司实际占用的车位实际收取的停车费扣除高德公司管理成本后据实结算占用费，双方关于租金支付标准未作约定，高德公司不存在逾期支付占用费的行为。

高德资产公司为支持其辩称，向法庭提交如下证据：第一组：物业管理服务合同备案表及《物业服务合同》、美丽朋城小区物业委托服务合同（续签）、授权书，证明自2010年12月31日至今，高德公司始终按照50元/个/月的标准向业主收取的车位使用费（含地面和地下）。第二组：目前编号的96-101号车位的照片，证明目前编号的96-101号车位共计6个车位为原告经营的翠岭茗居茶楼实际使用。第三组：地面车库照片，证明16个位于1楼地面车库已由原告封闭，无法用于停车。

***辩称，1．同意高德资产公司的全部答辩意见；2．朋城公司在保证期间内未要求***承担2011年1月1日至2015年12月31日期间车位出租收益及违约金的保证责任，因此，***不应承担连带责任；3．朋城公司无权依据《协议书》要求***承担2016年1月1日至今租金及违约金支付的连带责任。

本院经审查认定事实如下：2015年8月31日，朋城实业公司（甲方）与高德资产公司（乙方）、***（丙方）签订《协议书》，其中约定：甲方将美丽朋城项目的89个停车位（其中地面停车位16个，地下停车位73个，详细见甲方和四川朗威科技发展有限公司签署的美丽朋城后期分配协议）继续交与乙方进行出租和管理，续租时间2012年1月1日至2015年12月31日。在本协议期第一年内，乙方按8000元/月向甲方结算车位出租收益，自第二年起乙方向甲方支付出租收益按逐年上浮8%进行结算。经双方核算并达成一致，甲方同意乙方于2015年11月30日前以转账方式一次性向甲方支付2011年—2014年车位出租收益407654.4元，同意乙方于2015年12月30日前以转账方式向甲方支付2015年车位出租收益120932.35元。若乙方未按期向甲方支付车位收益，乙方同意每延期一天按应付款的5%向甲方支付违约金；若逾期超过一个月，甲方有权解除本协议并要求乙方支付应付款项总额20%的违约金。丙方同意为乙方履行本协议义务向甲方提供连带责任担保。

2008年6月23日，朋城实业公司（甲方）与四川朗威科技发展有限公司（乙方）签订《关于美丽朋城项目后期分配协议的资产分配补充协议》，其中载明：双方根据美丽朋城项目后期分配协议的原则就美丽朋城项目剩余车库具体分配协议如下：一、剩余地面车库部分，朋城公司：124、125、129、135、136、137、138、139、140、141、142、145、146、147、148、149共16个。二、剩余地下车库部分，朋城公司：25至97共73个。

2018年6月8日，朋城实业公司向高德资产公司、***邮寄发出《催告函》。快递信息显示，该两封邮件均无签收人签字。

2018年6月15日，朋城实业公司向高德资产公司、***邮寄发出《律师函》。快递信息显示，该两封邮件均无签收人签字。

2020年6月24日，朋城实业公司向高德资产公司邮寄发出《终止函》。快递信息显示该封邮件未妥投。

2020年6月24日，朋城实业公司向***邮寄发出《终止函》。快递信息显示该封邮寄由他人代收。

另查明，本案起诉状副本于2020年12月25日送达高德资产公司。

本院认为，一、关于高德资产公司是否应当向朋城实业公司支付2011年1月1日至2015年12月31日期间车位出租收益及违约金的问题。朋城实业公司与高德资产公司于2015年8月13日签订了《协议书》，对2011年1月1日至2015年12月31日期间的车位出租收益进行了结算，此时，高德资产公司应当按照结算的结果向朋城实业公司支付相应款项。庭审中，高德资产公司向本院抗辩称上述款项已经过诉讼时效，不应得到支持。现本院就2011年1月1日至2015年12月30日期间的车位出租收益及违约金是否经过诉讼时效的问题，评判如下：双方的结算结果为：高德资产公司于2015年11月30日前向朋城实业公司支付车位出租收益407654.4元、于2015年12月30日前向朋城实业公司支付车位出租收益120932.35元。因此，2015年12月1日、2015年12月31日应分别为朋城实业公司向高德资产公司主张车位出租收益407654.4元、车位出租收益120932.35元诉讼时效的起算日期。朋城实业公司向法庭提交了于2018年6月8日向高德资产公司、***邮寄发出的《催告函》、于2018年6月15向高德资产公司、***邮寄发出的《律师函》，用以证明其分别于2018年6月8日、2018年6月15日向高德资产公司主张上述款项，构成诉讼时效的中断，但上述朋城实业公司向高德资产公司及***发出的邮件均无签收人签字，无法证明上述函件已向高德资产公司及***有效送达，朋城实业公司亦未提供其他有力证据证明其向高德资产公司及***有效送达了上述函件，应承担举证不力的后果。综上，2015年12月1日、2015年12月31日至起诉之日（即2020年8月10日）均已逾三年，经过诉讼时效。本院对朋城实业公司要求高德资产公司支付2011年1月1日至2015年12月30日期间的车位出租收益及违约金的诉请，不予支持。

二、关于高德资产公司是否应当向朋城实业公司支付2016年1月1日至2020年6月30日期间车位出租收益及违约金的问题。

1.关于高德资产公司占有使用案涉车位具体情况的问题。经现场勘查，现案涉小区地上仅存车位编号为138、139、140地上车位且为封闭状态，其余13个地上车位已被前排商铺扩建为仓库，成为房屋的一部分，无法明确车位的具体位置。高德资产公司确认对案涉89个车位中的73个地下车位（编号为25-97号）向朋城实业公司返还，并无异议，但主张其余16个地上车位其并未占有使用，朋城实业公司并未向其交付16地上个车位。朋城实业公司主张16个地上车位已交付给高德资产公司占有使用，上述16个地上车位被封闭、扩建为商铺仓库系高德资产公司承租期间高德资产公司所封闭、扩建，但其并未向法庭提供有力证据证明其主张，亦无法明确除138、139、140号地上车位外其余13个地上车位的具体位置、高德资产公司封闭上述车位的具体时间，应承担举证不力的后果，本院对其已将16个地上车位交付给高德资产公司占有使用的主张，不予采信。

2.关于约定的租赁期限到期后，朋城实业公司与高德资产公司之间法律关系认定的问题。《协议书》约定的租赁期间为2012年1月1日至2015年12月31日，租赁期限到期后，高德资产公司继续占有使用73个地下车位，朋城实业公司也并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，朋城实业公司与高德资产公司之间的法律关系应视为不定期租赁，《协议书》继续有效。高德资产公司仍应向朋城实业公司支付不定期租赁期间的车位出租收益。

3.关于不定期租赁关系的解除问题。朋城实业公司主张其于2020年6月24日向高德资产公司邮寄发出《终止函》，要求终止租赁关系、解除合同，但该封邮件信息显示未妥投，朋城实业公司亦未提供其他有力证据证明已向高德资产公司有效送达，应承担举证不力的后果，本院认定该《终止函》并未有效送达高德资产公司。在本案中，朋城实业公司未通知高德资产公司，直接向法院主张解除合同，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，合同应于起诉状副本送达高德资产公司之日解除，即《协议书》于2020年12月25日解除。

4.关于不定期租赁关系解除后，车位出租收益的结算问题。2020年12月25日租赁关系解除，因此，高德资产公司不定期租赁的期间为2016年1月1日至2020年12月25日，其应向朋城实业公司支付不定期租赁期间的车位出租收益，朋城实业公司主张高德资产公司向其支付2016年1月1日至2020年6月30日期间的车位出租收益，对此，本院认为，朋城实业公司该主张系对自身权益的处分，本院予以认可。但合同约定的车位出租收益系按照89个车位计算，而高德资产公司实际占有使用的车位仅为73个，因此，计算2016年1月1日至2020年6月30日期间车位出租收益的标准应为合同约定的73/89，合同约定自2013年起高德资产公司向朋城实业公司支付出租收益按8000元/月逐年上浮8%进行结算。因此，高德资产公司应向朋城实业公司支付车位出租收益555599.03元（（8000×1.084元/月×12月＋8000×1.085元/月×12月+8000×1.086元/月×12月+8000×1.087元/月×12月+8000×1.088元/月×6月）×73/89）。

5.关于逾期支付不定期租赁期间租赁费用的违约金问题。关于逾期支付2016年1月1日至2020年6月30日期间车位出租收益的违约金，因该段期间租赁为不定期租赁，合同未约定该期间车位出租收益的支付时间，朋城实业公司亦未能向本院证明其向高德资产公司主张过该笔费用，故本院对朋城实业公司要求高德资产公司支付2016年1月1日至2020年12月25日期间车位出租收益违约金的诉讼请求，不予支持。

三、关于高德资产公司是否应当向朋城实业公司支付占有使用费及是否应当向朋城实业公司腾退案涉车位的问题。租赁关系解除后，高德资产公司仍占有使用案涉73个地下车位，应当向朋城实业公司支付占有使用费，朋城实业公司主张高德资产公司向其支付占有使用费自2020年7月1日起按14807元/月的标准计算至实际腾退之日止，但合同于2020年12月25日解除，且高德资产公司实际占有使用的车位仅为73个，故本院酌情调减为自2020年12月26日起按12145.07元/月（14807元/月×73/89）的标准计算至实际付清之日止。同时，合同解除后，高德资产公司应向朋城实业公司返还73个地下车位（编号为25-97号）。

四、关于***是否应当对高德资产公司的给付义务承担连带责任的问题。《协议书》中未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”之规定，***保证期间应为主债务履行期届满之日起六个月内。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”之规定，***的保证期间应于主债务履行期届满之日起六个月内届满，主债务履行期最后一期届满之日为2015年12月30日，即***的保证责任于2016年6月30日消灭。故本院对朋城实业公司要求***对高德资产公司的债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过，自2018年7月23日起施行）第二条,《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过）第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、成都高德资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都朋城实业开发有限责任公司腾退位于“美丽朋城”项目的73个地下停车位（编号为25-97号）；

二、成都高德资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都朋城实业开发有限责任公司支付2016年1月1日至2020年6月30日期间车位出租收益555599.03元；

三、成都高德资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都朋城实业开发有限责任公司支付73个地下停车位（编号为25-97号）的占有使用费（自2020年12月26日起按12145.07元/月的标准计算至实际腾退之日止）

四、驳回成都朋城实业开发有限责任公司的其他诉讼请求。

如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费64904元，减半收取32452元，由成都高德资产管理有限公司负担19471元，成都朋城实业开发有限责任公司负担12981元。保全费5000元，由成都高德资产管理有限公司负担。公告费600元，由成都高德资产管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　李盈昊

二〇二一年四月二日

法官助理　杨　凡

书 记 员　尤杉杉