某某与比诺公寓管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终11569号

上诉人(原审被告)：***，女，1971年3月23日出生，汉族，住上海市静安区。

委托诉讼代理人：李冰娜，上海镇霆律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：比诺公寓管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。

法定代表人：王天榕，执行董事。

委托诉讼代理人：阮思坤，上海日盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭娟，上海日盈律师事务所律师。

原审第三人：上海宝绿园林绿化有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：孙伟民，总经理。

委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。

原审第三人：上海桂赟实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：唐玉桂，董事长。

上诉人***因与被上诉人比诺公寓管理(上海)有限公司(以下简称“比诺公司”)及原审第三人上海宝绿园林绿化有限公司(以下简称“宝绿公司”)、上海桂赟实业发展有限公司(以下简称“桂赟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初7011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：依法撤销一审判决第一项和第二项；一、二审诉讼费由比诺公司负担。事实和理由：一审法院适用法律错误，对于民事责任的认定存在偏颇。一审法院已认定***与比诺公司签订的《租赁合同转让协议》合法有效，该份合同签订后，***已履行完毕合同义务。一审法院酌情确定***返还比诺公司转让费人民币(以下币种均为人民币)200，000元和修理费15，000元，金额过高。理由如下：1．***从桂赟公司承租上海市宝山区友谊50号房屋(以下简称“系争房屋”)共计面积1457m2左右。在桂赟公司和上海岩松宾馆有限公司(以下简称“岩松宾馆”)于2018年2月5日签订的《房屋租赁合同》第1.1条：“甲方(即桂赟公司)拥有上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢XXX-XXX层部分房屋的合法使用权，该房屋面积为1457m2。”另宝绿公司与桂赟公司于2020年6月29日签订的《解除房屋租赁合同协议书》、桂赟公司与岩松宾馆于2020年7月16日签订的《解除房屋租赁合同协议书》中均写到房屋租赁面积为1457m2。可以推测8间违章建筑并不包括在“1457m2”中。转让价款2，750，000元是针对“1457m2”的房屋，《租赁合同转让协议》签订后***已经履行完毕合同义务，即(1)将物业内现有的设施设备、装修装饰全部转至乙方，将各类证照变更至乙方；(2)协助乙方与房东方签订正式租赁合同。***履行完毕合同义务后，比诺公司按约支付了合同对价。“违章建筑”的存在并不影响合同对价的减少。2．系争的8间违章建筑在协议签订后拆除前，比诺公司是正常经营使用并获得经营收益的，根据权利义务一致的原则，修理费应由比诺公司自行承担。请求支持***的上诉请求。

比诺公司辩称，不同意***的上诉请求。一、***交付给比诺公司的部分房屋已因违章建筑被拆除。***称其与比诺公司在《租赁合同转让协议》中约定的转让面积为1457m2，违章建筑部分未包含在转让范围中；但是，上述说法并没有事实依据。根据双方签署的《租赁合同转让协议》，***向比诺公司转让的标的并非按照房屋面积计算，而是根据房间数量商定的一次性转让价款，该等转让价款对应的是岩松宾馆所有房屋的装修款和经营权；该等转让价款支付后，比诺公司仍需按季度向桂赟公司另行支付房屋的租金。然而，比诺公司受让岩松宾馆后不久便收到《责令限期拆除违法建筑决定书》，比诺公司始得知***在系争房屋所在地私自搭建八间违章建筑，并隐瞒上述情况，将违章建筑转让给比诺公司，***交付的标的本身不合法；况且，比诺公司获悉此前***早已收到过该通知，但未予处理，并隐瞒真实情况，将违章建筑一并转让给比诺公司，现比诺公司已根据《责令限期拆除违法建筑决定书》的要求拆除***搭建的违章建筑，比诺公司支付的转让价款系比诺公司的实际损失。二、***转让系争房屋未经房屋产权人和合法承租人同意，房屋合法承租人拒绝将系争房屋转让经营。系争房屋权属上海市宝山区总工会，上海市宝山区总工会于2014年10月15日将系争房屋出租给宝绿公司。宝绿公司于2015年6月10日将系争房屋转租给桂赟公司。宝绿公司与桂赟公司约定“如需将租赁标的全部或部分转移给他人使用的，均需征得甲方的书面同意”。***与比诺公司签署的《租赁合同转让协议》中的转让标的不仅包括岩松宾馆经营所需的证照，还包括系争房屋的承租权。因岩松宾馆主营业务为宾馆、酒店和商铺租赁，其经营权的转让实则为系争房屋承租权的转让。然而，***在承租系争房屋时，以及将系争房屋转让给比诺公司时并未获得宝绿公司书面同意。故宝绿公司对于该房屋相应商铺的营业执照办理、产证等材料提供均不予配合；使得比诺公司陷入进退两难的境地。比诺公司无法取得房屋合法转租人的转租证明，故比诺公司经营期间出租的商铺无法办理经营所需的证照。为此，商铺承租人已向法院起诉比诺公司，比诺公司也已根据法院判决向商铺承租人支付相应的违约金及赔偿款；因此，并不存在***所称已经获得经营收益的情况。综上，***的上诉理由没有事实依据，请求驳回上诉。

宝绿公司述称，一、对转让合同的效力，宝绿公司事先并不清楚***与比诺公司之间存在《租赁合同转让协议》一事，***与比诺公司均向宝绿公司隐瞒了实情。宝绿公司也未曾同意桂赟公司、***等将租赁合同转让给他人。涉案合同的效力由法院裁定。二、有关违章建筑处理费用，因该违章系***私自搭建，比诺公司也实际使用了，是否包含在《租赁合同转让协议》中，协议中没有明确约定，且与宝绿公司无关。请求法院依法判决。

桂赟公司未向本院提供书面诉讼意见。

比诺公司向一审法院起诉请求：1．比诺公司与***签订的《租赁合同转让协议》无效；2．***向比诺公司返还转让费2，750，000元；3．***向比诺公司赔偿违章建筑拆除后的修理费24，750元。

一审法院认定事实：

系争房屋权利人系上海市宝山区总工会。

2015年6月10日，宝绿公司与桂赟公司签订《房屋租赁合同》，约定由桂赟公司向宝绿公司承租系争房屋，租期自2015年12月1日至2024年9月30日。

2018年1月26日，***(甲方)与比诺公司(乙方)签订《租赁合同转让协议》，约定甲方自桂赟公司处承租系争房屋，乙方有意自甲方处继承与房东方就物业所签署的租赁合同项下权利义务，并且甲方将其经营的宾馆(房间82间)的全套设备及运营宾馆的主体公司岩松宾馆项下与运营该等物业及宾馆有关的证照转让或变更给乙方。甲方于租赁合同项下的全部权利义务、宾馆现有装修、装饰、设备、租约在乙方与房东方签订新的租赁合同后，且2018年3月1日起转让至乙方。甲方应自行承受并处理2018年3月1日之前因履行租赁合同而产生的一切违约、纠纷及债务，乙方应自行承受并处理2018年3月1日之后因履行租赁合同而产生的一切违约、纠纷及债务。甲方愿意以转让费2，750，000元将该物业的租赁合同、租赁合同项下的全部权利义务及物业内现有的设施设备、装修装饰全部转至乙方。甲方须协同乙方在维持租赁合同相同条件下，与房东方签订正式租赁合同。甲方须安排物业经营主体岩松宾馆配合乙方将所持有的各类证件变更至乙方。本协议签订后，甲方如无法在2018年2月15日前，让乙方无法与房东方签订正式合同，乙方有权解除本协议，且甲方需退还定金450，000元给乙方。甲方如无法在2018年4月1日前让其经营主体岩松宾馆配合乙方将所持有的各类证件转让或变更至乙方，乙方有权继续使用甲方的经营主体所持有的各类证件用作宾馆经营或要求甲方退还所有已收款项给乙方，原有的本合同恢复原样。嗣后，比诺公司支付***转让费2，750，000元。

2018年2月5日，桂赟公司与岩松宾馆签订《房屋租赁合同》，约定由岩松宾馆向桂赟公司承租系争房屋，租期自2018年3月1日至2024年9月30日。嗣后比诺公司以岩松宾馆名义利用系争房屋经营宾馆。

2019年1月，宝绿公司向一审法院起诉要求解除其与桂赟公司之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，案号(2019)沪0113民初2508号，一审法院审理后认为“宝绿公司在2017年向一审法院提交的民事起诉状中反映桂赟公司有转租情况，但宝绿公司撤回该案起诉后未再提出异议，至今已超过六个月。根据上述规定，宝绿公司以桂赟公司擅自转租为由解除合同的请求，一审法院不予支持”，并作出判决，驳回了宝绿公司的全部诉讼请求。

2019年4月25日，上海市宝山区城市管理行政执法局向宝绿公司出具责令限期拆除违法建筑决定书，因在友谊路XXX号东侧擅自搭建，责令宝绿公司限期拆除。2019年4月30日，桂赟公司向岩松宾馆出具通知，告知友谊路XXX号东侧一楼4间、二楼4间房屋系违章搭建，要求限期拆除。嗣后上述违章建筑被依法拆除。比诺公司为拆除后的相关维护支付修理费24，750元。

2020年6月29日，宝绿公司与桂赟公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方之间的租赁合同。

2020年7月16日，桂赟公司与岩松宾馆签订《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方之间的租赁合同。

一审法院认为，关于比诺公司与***之间签订的《租赁合同转让协议》效力问题，比诺公司认为***在未获得宝绿公司同意系争房屋转租的情况下擅自转租，且***在明知八间房屋系违章建筑的情况下进行转让，造成比诺公司损失，故双方之间的《租赁合同转让协议》应为无效。关于转租问题，根据一审法院(2019)沪0113民初2508号查明事实及认定，宝绿公司对桂赟公司转租事宜在法定时间并未提出异议，视为其认可转租事宜，故比诺公司以***在未获得宝绿公司同意系争房屋转租的情况下擅自转租为由要求确认合同无效无事实依据，一审法院难以采信。关于系争房屋中有违章建筑问题，根据一审法院查明事实，《租赁合同转让协议》中约定的标的物确实存在违章建筑，但该违法部分所占比例较小。另，该合同转让的内容除承租权外，还有添附折价、经营权转让等，且已履行完毕。该些约定系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定。《租赁合同转让协议》应整体认定为有效。故比诺公司要求确认双方之间《租赁合同转让协议》无效的诉讼请求于法无据，一审法院难以支持。因标的物确实存在违章建筑的情形，且该违章建筑已被依法拆除，比诺公司确有损失。考虑双方过错程度，一审法院酌情确定***返还比诺公司转让费200，000元。违章建筑拆除后比诺公司支付的修理费亦属其损失，考虑双方过错程度，由***承担15，000元。判决：一、***于判决生效之日起十日内，返还比诺公寓管理(上海)有限公司转让费200，000元；二、***于判决生效之日起十日内，返还比诺公寓管理(上海)有限公司修理费15，000元；三、驳回比诺公寓管理(上海)有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据一审法院查明事实，《租赁合同转让协议》中的标的物确实存在占比较小的违章建筑，该合同转让的内容除承租权外，还有添附折价、经营权转让等，且已履行完毕。一审法院考虑双方过错程度及违章建筑拆除后比诺公司支付修理费的事实，酌情确定***返还比诺公司转让费200，000元及修理费15，000元，并无不当。***的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4，525元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　周刘金

审 判 员　刘海邑

审 判 员　王　伟

二〇二一年二月一日

法官助理　朱　敏

书 记 员　朱　敏

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……