比诺公寓管理(上海)有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0113民初7011号

原告：比诺公寓管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。

法定代表人：王天榕，执行董事。

委托诉讼代理人：阮思坤，上海日盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭娟，上海日盈律师事务所律师。

被告：***，女，1971年3月23日出生，汉族，住上海市静安区。

委托诉讼代理人：李冰娜，上海镇霆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐曾俊，上海镇霆律师事务所律师。

第三人：上海宝绿园林绿化有限公司，住所地上海市宝山区金石路**501A。

法定代表人：孙伟民，总经理。

委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。

第三人：上海桂赟实业发展有限公司，住，住所地上海市宝山区宝山区牡丹江路****—**/div>

法定代表人：唐玉桂，董事长。

委托诉讼代理人：颜士余。

原告比诺公寓管理(上海)有限公司(以下简称比诺公司)与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月6日立案受理后，依法通知上海宝绿园林绿化有限公司(以下简称宝绿公司)、上海桂赟实业发展有限公司(以下简称桂赟公司)作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告比诺公司的委托诉讼代理人谭娟、被告***的委托诉讼代理人李冰娜、第三人宝绿公司的委托诉讼代理人施卫国、第三人桂赟公司的委托诉讼代理人颜士余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告比诺公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《租赁合同转让协议》无效；2、被告向原告返还转让费人民币2,750,000元；3、被告向原告赔偿违章建筑拆除后的修理费24,750元。事实和理由：2018年1月26日，原告与被告签订《租赁合同转让协议》，约定被告将位于上海市宝山区友谊路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的上海岩松宾馆有限公司(以下称岩松宾馆)的经营权及经营场所全部转让给原告。原告根据协议的约定按时向被告支付了转让价款，岩松宾馆的经营权及经营场所自2018年3月1日起全部转让给原告。上述转让协议的主要内容系被告将岩松宾馆经营权转让给原告，但该经营权的来源是房屋出租人同意该房屋的出租使用。然而房屋出租人明确表示不同意转租，被告擅自转让上述房屋及其经营权的行为应属无效。其次，2019年4月25日，原告收到《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令原告限期内拆除租赁区域内八间违章建筑。原告按照决定书的要求拆除了该八间违章建筑。原告获悉该八间房屋系被告承租后自行建造，且被告于2017年已经收到过城管下发的《责令限期拆除违法建筑决定书》，但该决定后因岩松宾馆被消防临时查封而搁置。被告在未获得涉案房屋转租权的情况下擅自向原告转让岩松宾馆的经营权，在明知涉案八间房屋系违章建筑的情况下，向原告隐瞒真实情况将该八间房屋一并转租给原告，给原告造成了损失，双方转让合同应属无效，被告应赔偿原告的损失，故原告诉至本院。

被告***辩称，被告与原告于2018年1月26日签订的租赁合同转让协议合法有效。在租赁转让协议合法有效情况下，被告已履行完毕，并将房屋内设施等转让给原告，经营宾馆的各类证件交付给原告使用。双方在2018年签订的转让协议中最后一条约定，协议解除条件明确写明乙方有权使用甲方所有的经营证件进行经营。原告选择了继续使用甲方经营主体持有的各类营业执照继续使用，原、被告协议已履行完毕，且原告已通过宾馆经营获得收益，相关物品存在损耗，故原告要求被告返还转让价款2,750,000元缺乏事实依据和法律依据。对于新增的第三条诉讼请求，合同签订后原告选择继续使用原来的岩松宾馆的营业执照，当初我们把三证在合同签订前就交付给对方，特种行业许可证上明确写明可以使用的房间是70多间，8间是不包括在里面的。这说明原、被告对8间房屋不能正常使用这一情况是明知的，被告也告知过原告。在这个认知下，双方继续签订了合同。综上，被告要求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人宝绿公司述称，宝绿公司于2017、2019年两次起诉桂赟公司时，桂赟公司均未说明转租情况，故宝绿公司并不知情原、被告之间的转租情况。

第三人桂赟公司述称，桂赟公司与被告之间有投资，相当于合资经营，经营宾馆的建设和后期运营。关于转租，因为还是以岩松宾馆的名义经营，故桂赟公司对内部详情不知情。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

系争房屋权利人系上海市宝山区总工会。

2015年6月10日，宝绿公司与桂赟公司签订《房屋租赁合同》，约定由桂赟公司向宝绿公司承租系争房屋，租期自2015年12月1日至2024年9月30日。

2018年1月26日，***(甲方)与比诺公司(乙方)签订《租赁合同转让协议》，约定甲方自桂赟公司处承租系争房屋，乙方有意自甲方处继承与房东方就物业所签署的租赁合同项下权利义务，并且甲方将其经营的宾馆(房间82间)的全套设备及运营宾馆的主体公司岩松宾馆项下与运营该等物业及宾馆有关的证照转让或变更给乙方。甲方于租赁合同项下的全部权利义务、宾馆现有装修、装饰、设备、租约在乙方与房东方签订新的租赁合同后，且2018年3月1日起转让至乙方。甲方应自行承受并处理2018年3月1日之前因履行租赁合同而产生的一切违约、纠纷及债务，乙方应自行承受并处理2018年3月1日之后因履行租赁合同而产生的一切违约、纠纷及债务。甲方愿意以转让费275万元将该物业的租赁合同、租赁合同项下的全部权利义务及物业内现有的设施设备、装修装饰全部转至乙方。甲方须协同乙方在维持租赁合同相同条件下，与房东方签订正式租赁合同。甲方须安排物业经营主体岩松宾馆配合乙方将所持有的各类证件变更至乙方。本协议签订后，甲方如无法在2018年2月15日前，让乙方无法与房东方签订正式合同，乙方有权解除本协议，且甲方需退还定金45万元给乙方。甲方如无法在2018年4月1日前让其经营主体岩松宾馆配合乙方将所持有的各类证件转让或变更至乙方，乙方有权继续使用甲方的经营主体所持有的各类证件用作宾馆经营或要求甲方退还所有已收款项给乙方，原有的本合同恢复原样。嗣后，比诺公司支付***转让费275万元。

2018年2月5日，桂赟公司与岩松宾馆签订《房屋租赁合同》，约定由岩松宾馆向桂赟公司承租系争房屋，租期自2018年3月1日至2024年9月30日。嗣后比诺公司以岩松宾馆名义利用系争房屋经营宾馆。

2019年1月，宝绿公司向本院起诉要求解除其与桂赟公司之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，案号(2019)沪0113民初2508号，本院审理后认为“宝绿公司在2017年向本院提交的民事起诉状中反映桂赟公司有转租情况，但宝绿公司撤回该案起诉后未再提出异议，至今已超过六个月。根据上述规定，宝绿公司以桂赟公司擅自转租为由解除合同的请求，本院不予支持”，并作出判决，驳回了宝绿公司的全部诉讼请求。

2019年4月25日，上海市宝山区城市管理行政执法局向宝绿公司出具责令限期拆除违法建筑决定书，因在友谊路XXX号东侧擅自搭建，责令宝绿公司限期拆除。2019年4月30日，桂赟公司向岩松宾馆出具通知，告知友谊路XXX号东侧一楼4间、二楼4间房屋系违章搭建，要求限期拆除。嗣后上述违章建筑被依法拆除。比诺公司为拆除后的相关维护支付修理费24,750元。

2020年6月29日，宝绿公司与桂赟公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方之间的租赁合同。

2020年7月16日，桂赟公司与岩松宾馆签订《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方之间的租赁合同。

本院认为，关于比诺公司与***之间签订的《租赁合同转让协议》效力问题，比诺公司认为***在未获得宝绿公司同意系争房屋转租的情况下擅自转租，且***在明知八间房屋系违章建筑的情况下进行转让，造成比诺公司损失，故双方之间的《租赁合同转让协议》应为无效。关于转租问题，根据本院(2019)沪0113民初2508号查明事实及认定，宝绿公司对桂赟公司转租事宜在法定时间并未提出异议，视为其认可转租事宜，故比诺公司以***在未获得宝绿公司同意系争房屋转租的情况下擅自转租为由要求确认合同无效无事实依据，本院难以采信。关于系争房屋中有违章建筑问题，根据本院查明事实，《租赁合同转让协议》中约定的标的物确实存在违章建筑，但该违法部分所占比例较小。另，该合同转让的内容除承租权外，还有添附折价、经营权转让等，且已履行完毕。该些约定系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定。《租赁合同转让协议》应整体认定为有效。故比诺公司要求确认双方之间《租赁合同转让协议》无效的诉讼请求于法无据，本院难以支持。因标的物确实存在违章建筑的情形，且该违章建筑已被依法拆除，比诺公司确有损失。考虑双方过错程度，本院酌情确定***返还比诺公司转让费20万元。违章建筑拆除后比诺公司支付的修理费亦属其损失，考虑双方过错程度，由***承担15,000元。

依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内，返还原告比诺公寓管理(上海)有限公司转让费20万元；

二、被告***于本判决生效之日起十日内，返还原告比诺公寓管理(上海)有限公司修理费15,000元；

三、驳回原告比诺公寓管理(上海)有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取14,499元，由原告比诺公寓管理(上海)有限公司负担12,236元，被告***负担2,263元。保全费5,000元，由原告比诺公寓管理(上海)有限公司负担3,405元，被告***负担1,595元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　武恩强

二〇二〇年十月十二日

法官助理　汤　娜

书 记 员　黄　倩

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。