四川南雁建筑安装工程有限公司与重庆力测科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

重庆市沙坪坝区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）渝0106民初8790号

原告：四川南雁建筑安装工程有限公司，住所地成都市清河路峨影宿舍********，统一社会信用代码91510000727455989L。

法定代表人：程永才，四川南雁建筑安装工程有限公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭鹏，男，1996年6月4日出生，汉族，四川南雁建筑安装工程有限公司员工，住重庆市北碚。

被告：重庆马丁科技有限公司（原重庆力测科技有限公司），住，住所地重庆市沙坪坝区/div>

法定代表人：蒋永槐，重庆马丁科技有限公司总经理。

委托诉讼代理人：张旸，重庆瑞海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨柳，重庆瑞海律师事务所律师。

第三人：雷剑，男，1971年3月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

第三人：高先文，女，1947年2月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

原告四川南雁建筑安装工程有限公司（以下简称南雁公司）与被告重庆马丁科技有限公司（以下简称马丁公司）、第三人雷剑、高先文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南雁公司的委托诉讼代理人郭鹏、被告重庆力测科技有限公司的原法定代表人蒋吉刚到庭参加第一次庭审。第一次庭审结束后，重庆力测科技有限公司更名为重庆马丁科技有限公司，法定代表人由蒋吉刚变更为蒋永槐。被告马丁公司申请雷剑、高先文作为第三人参与诉讼。本院遂依法追加雷剑、高先文为本案的第三人。原告南雁公司的委托诉讼代理人郭鹏、被告马丁公司的委托诉讼代理人张旸到庭参加第二次庭审。第三人雷剑、高先文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。

原告南雁公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付租金暂定229000元；2、依法判令被告支付原告违约金20000元；3、按银行同期贷款利率支付以上款项逾期付款利息至本息付清为止；4、本案诉讼费由被告承担。审理中,原告将其诉讼请求变更为：1、依法判令被告给付2018年8月1日至2020年6月1日的租金，每月租金23000元，共计23个月，合计529000元，扣除被告已支付的租金300000元，被告尚欠租金229000元；2、依法判令被告支付原告违约金20000元；3、被告支付原告逾期付款违约金，计算标准是以229000元为基数，从2019年8月1日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至2020年6月1日按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告签订厂房租赁合同，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇黄花园工业园库房及办公楼出租给被告使用，租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止，每月租金23000元。被告拖欠原告租金共计229000元，按照合同约定被告拖欠原告租金，被告还应向原告支付违约金20000元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。

被告马丁公司辩称，涉案厂房没有产权证，致使被告无法办理执照，故被告早已与原告协商一致退租。被告已于2019年11月16日之前搬离涉案厂房，并已与原告进行了涉案厂房的交接。原告同意给被告16天的搬离期，故被告只应支付原告2018年7月1日至2019年10月31日的租金。根据合同约定2018年7月1日至2019年10月31日的租金，应为368000元。经过与原告协商,原告同意被告支付原告房屋租金340000元以及厂房内部分剩余电线、空调以及会议桌等抵作租金。2019年10月31日之前，被告已支付原告租金300000元，加上被告已交纳的20000元押金转为租金、被告于2020年4月24日支付第三人雷剑的20000元，以及退房时被告交给原告厂房内部分剩余电线、空调以及会议桌等抵作租金，原、被告已于2020年4月24日结算完毕，双方权利义务均已消灭，故被告已不欠付原告租金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人雷剑未作陈述。

第三人高先文未作陈述。

本院经审理认定事实如下：2003年4月11日，原告南雁公司取得重庆市沙坪坝区歌乐山村黄花园社厂房、办公楼的建设工程规划许可证。2003年8月28日，原告南雁公司取得重庆市沙坪坝区歌乐山镇歌乐山村黄花园社的集体土地使用证，土地性质为工业用途。

2018年7月1日，原告南雁公司（甲方出租方）与重庆力测科技有限公司（乙方承租方）签订厂房租赁合同，合同约定甲方将其合法拥有的坐落于重庆市沙坪坝区歌乐山黄花园工业园库房及办公楼出租给乙方使用，甲方将出租的房屋办公楼为3层，厂房为雁形板屋盖砖混，附属厂房为彩钢棚。甲方出租给乙方使用的该房屋及院坝建筑面积约2300平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为厂房及办公使用。该房屋租赁期限5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。月租金为23000元。双方合同签订一周内支付6个月租金，一天内支付定金20000元，合同生效后转为押金，以后按每6个月结算一次，提前7天支付下次房租，保证金不变，甲方在收到乙方租金（包括保证金）后必须开具收据予乙方。租金前三年不变，三年后对比周围房租涨幅调高租金，但不超过8%年。押金及违约金：8-1、为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同押金为20000元。8-2、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理退房手续。若甲方违约，除退还给乙方租金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。8-3、如遇国家征地或地方政策调整该合同不能继续履行，则双方协商解除租约不算违约。合同尾部，原告南雁公司在甲方处盖章，原告公司工作人员第三人雷剑在甲方委托代理人处签字，重庆力测科技有限公司在乙方处盖章。

2018年7月1日，被告向原告交纳现金20000元作为押金。同日，原告将涉案厂房交付被告。2018年7月11日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金50000元。2018年8月28日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金50000元。2018年12月21日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金50000元。2019年1月30日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金50000元。2019年5月29日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金25000元。2019年7月17日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金25000元。2019年10月30日，被告通过银行转账支付原告公司工作人员程渝房屋租金50000元。综上，除被告支付给原告的押金20000元外，被告支付原告公司工作人员程渝房屋租金合计300000元。

2019年11月16日，重庆力测科技有限公司将涉案厂房钥匙交给第三人高先文。同日，第三人高先文向被告出具收条一张，载明：“今收到重庆力测科技有限公司租四川南雁建筑安装工程有限公司的厂房。因国家政策原因不能续租厂房，现将厂房钥匙交还给四川南雁建筑安装工程有限公司，厂房内有（8台空调、办公会议桌壹套，高压电线）。接收人：高先文。见证人：田忠兴。”

2020年10月2日，第三人雷剑出具情况说明，载明：“2019年11月中下旬一天，我在江西突然接到力测公司人员给我打来电话，他说他们需要把厂房大门钥匙放在我那里，并提出让南雁公司能不能给他们减免租金。我说我不在重庆，他们可以把钥匙放在我母亲那里。我只是南雁公司一个普通员工，事情做不了主，可以帮双方协商，但南雁公司不会同意减免租金。以上陈述均属实，本人愿意承担相应法律责任。”

2020年4月23日，被告工作人员发微信给第三人雷剑：“如果你确认两万块钱，我就马上请示”。“你做一下陈渝的思想工作。要钱的多的很。后面资不抵债找谁要？你要我就赶快给你付过来。”“帐上还有两万零点。”第三人雷剑回复被告工作人员：“钱打给哪个？”被告工作人员发微信给第三人雷剑：“陈渝你确定就？你都可以”。“你如果确定两万我就马上给你发”。“拿到总比没拿到好。”第三人雷剑回复被告工作人员：“那你打给我。”被告工作人员发微信给第三人雷剑：“就两万块哟。”第三人雷剑回复被告工作人员：“好。”被告工作人员发微信给第三人雷剑：“我们就算清了，后续就别在找我们喽！”第三人雷剑回复被告工作人员：“嗯”。2020年4月24日，被告向第三人雷剑支付20000元。

原告南雁公司认可被告支付给原告南雁公司工作人员程渝3000**元以及支付第三人雷剑的20000元，都是被告支付给原告南雁公司的涉案厂房租金。

另查明，2020年9月7日，重庆力测科技有限公司更名为重庆马丁科技有限公司，法定代表人由蒋吉刚变更为蒋永槐。

审理中，原告南雁公司有如下陈述：2019年11月16日，被告将涉案厂房的钥匙交给第三人高先文，第三人雷剑让其母亲即第三人高先文给被告出具收条，第三人雷剑当时不在现场。同日，第三人雷剑告知原告被告不想再租赁厂房的事，原告的意思是要求被告支付余下的房租再解除合同，原、被告有协商过解除合同，但未达成一致意见。被告要求把剩余的电线和桌子用作抵扣租金，原告并未同意。2020年春节期间，第三人雷剑回到重庆，第三人高先文将涉案厂房的钥匙交给第三人雷剑。2020年5月，第三人雷剑将涉案厂房的钥匙交给原告。第三人雷剑只有签订厂房租赁合同的权限，而无解除厂房租赁合同的权限。第三人高先文更是与本案无关的第三人。第三人雷剑、高先文对于解除厂房租赁合同以及交接厂房无权作主。

被告抗辩认为，第三人雷剑作为原告的代理人，在原告未向被告明确表示其代理权限的情况下，其代理行为合法有效。原告认可被告与第三人雷剑之母高先文于2019年11月16日就涉案厂房进行交接，同时原告也认可第三人雷剑于2020年4月24日收款20000元是替原告收取涉案厂房的房租，则可视为原告对第三人雷剑代理权的认可。

由于双方分歧较大，调解未成。

上述事实，有原告南雁公司提交的厂房租赁合同、建设工程规划许可证、集体土地使用证，被告马丁公司提交的收据、准予变更登记通知书、银行交易记录、收条、微信聊天记录，第三人雷剑提交的情况说明等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案厂房取得了建设工程规划许可证，故原、被告签订的厂房租赁合同有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。

2019年11月16日，被告从涉案厂房内搬走后，第三人雷剑指令第三人高先文接受被告交出的涉案厂房的钥匙，并向被告出具收条。原告主张，第三人雷剑只有签订厂房租赁合同的权限，而无解除厂房租赁合同的权限。第三人高先文更是与本案无关的第三人。第三人雷剑、高先文对于解除厂房租赁合同以及交接厂房无权作主，第三人雷剑、高先文的行为不能代表原告同意解除厂房租赁合同以及交接厂房，故原、被告签订的厂房租赁合同并未解除，被告提前搬离涉案厂房构成违约，被告应当支付原告租金及违约金。被告抗辩认为，第三人雷剑作为原告的代理人，在原告未向被告明确表示代理权限的情况下，其代理行为合法有效。被告与原告协商一致退租，原、被告签订的厂房租赁合同已于2019年11月16日解除，因原告同意给被告16天的搬离期，故被告只应支付原告2018年8月1日至2019年10月31日（16个月）的租金。同时，原告同意被告支付房屋租金340000元以及厂房内部分剩余电线、空调以及会议桌等抵作租金后，双方债权债务结清。现被告已支付原告房屋租金340000元，以及厂房内部分剩余电线、空调以及会议桌等抵作租金，因此，被告不欠原告租金，被告也不应当支付原告违约金。

《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第三人雷剑系原告南雁公司工作人员，原告与被告签订的厂房租赁合同上第三人雷剑作为原告的委托代理人并签字。合同签订后，第三人雷剑就涉案厂房租赁的相关事宜一直与被告进行联系、沟通。同时，第三人雷剑于2020年4月24日收取被告支付的20000元，原告也认可第三人雷剑系代原告收取涉案厂房的租金。因此，可以认定第三人雷剑有权代表原告与被告协商解除厂房租赁合同的相关事宜，第三人雷剑的行为系职务行为。

2019年11月16日，被告从涉案厂房内搬走后，第三人雷剑指定第三人高先文接受被告交出的涉案厂房的钥匙，并向被告出具收条。同时，第三人雷剑还告知原告被告不想再继续租赁涉案厂房。原告在得知被告搬离涉案厂房，并实际收到涉案厂房钥匙后，在一定期限内原告并未向被告或第三人雷剑提出异议，也未向人民法院提起诉讼。

如果原、被告签订的厂房租赁合同已于2019年11月16日解除，则被告应当支付原告2018年8月1日至2019年11月16日的租金。按照原、被告签订的厂房租赁合同约定，每月租金23000元，2018年8月1日至2019年11月16日的租金应为380266.67元[23000元/月×16个月+（23000元/月÷30天×16天）＝380266.67元]。根据本案查明的事实，2019年10月31日之前，被告已支付原告租金300000元，加上被告已交纳的20000元押金转为租金以及2020年4月24日被告支付第三人雷剑的20000元，被告实际支付原告租金，共计340000元。被告实际支付原告租金340000元，加上厂房内被告还有8台空调、办公会议桌壹套，高压电线可以折抵房租，虽与被告应付的租金380266.67元有差距，但相差并不太大。同时，考虑到被告工作人员曾向第三人雷剑发微信，告知其来被告处要钱的多得很，拿到总比没拿到好，故原告知道或应当知道被告的经济状况不太好。从常理可以推知，在原告知道被告经济不太好的情况下，原告应当会同意与被告提前解除厂房租赁合同，并减免被告部分房租。同时，结合被告工作人员与第三人雷剑2020年4月23日的微信聊天记录可知，被告工作人员提出“就两万块哟。”“我们就算清了，后续就别在找我们喽”。第三人雷剑分别回答“好。”“嗯”。从该微信聊天记录可以看出，原、被告就厂房租赁合同解除后果也已协商一致，即被告再向原告支付20000元，双方的权利义务终结。2020年4月24日，被告支付第三人雷剑的20000元，故原、被告权利义务终结。

综上，依据诚实信用原则，并根据涉案合同性质、交易习惯，结合本案证据以及当事人陈述可以认定，在涉案合同约定的租赁期限到期前，经原、被告协商达成一致，原、被告签订的厂房租赁合同已于2019年11月16日解除，故第三人雷剑指定第三人高先文代表原告接收被告交付的涉案厂房的钥匙，并向被告出具收条。厂房租赁合同解除后，经过原、被告多次协商，就厂房租赁合同的解除后果也达成一致：即2020年4月24日，被告支付的20000元后，被告放弃追究原告违约责任的权利，双方权利义务终结。

鉴于原、被告签订的厂房租赁合同已于2019年11月16日解除，2020年4月24日，被告支付的20000元后，原、被告之间的债权债务已结清，故原告无权再向被告要求支付房租及违约金。因此，对原告要求被告支付2018年8月1日至2020年6月1日的租金229000元以及因逾期支付房租229000元而产生的违约金、违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告四川南雁建筑安装工程有限公司本案所有的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5035元，减半交纳2517.50元（原告已预交），由原告四川南雁建筑安装工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判员　　滕磊

二〇二〇年十二月十三日

书记员　　方宇