连江县琯头镇御景华庭二期小区业主委员会、福建省琯头建筑工程有限公司建筑物区分所有权纠纷民事一审民事判决书

福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽0122民初2999号 原告：连江县琯头镇御景华庭二期小区业主委员会，住所地：连江县琯头镇御景华庭二期小区。 代表人：***。 委托诉讼代理人：***，福建元一律师事务所执业律师。 被告：福建省琯头建筑工程有限公司，住所地:福建省连江县琯头镇开放西路2号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***师（福州）事务所执业律师。 原告连江县琯头镇御景华庭二期小区业主委员会(以下简称为琯头御景华庭业委会)与被告福建省琯头建筑工程有限公司(以下简称为琯头建筑公司)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2022年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琯头御景华庭业委会代表人***及其委托诉讼代理人***，被告琯头建筑公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 琯头御景华庭业委会向本院提出诉讼请求：1.判决确认连江县琯头镇御景华庭二期小区1＃楼1-7号车库所有权归全体业主所有；2.判决琯头建筑公司将连江县琯头镇御景华庭二期小区1＃楼1-7号车库恢复至车库状态并交付给琯头御景华庭业委会；3.判决确认连江县琯头镇御景华庭二期小区地下人防车位使用权、管理权、收益权归全体业主所有；4.判决琯头建筑公司将连江县琯头镇御景华庭二期小区地下人防车位上的地锁拆除，并将所有人防车位交给琯头御景华庭业委会进行使用和管理。事实和理由：琯头御景华庭业委会是经连江县琯头镇御景华庭二期小区业主合法选举成立的业主委员会。琯头建筑公司系连江县琯头镇御景华庭二期的建设单位。连江县琯头镇御景华庭二期小区建成于2014年，小区内建成有地上车库7个，地下人防车位26个。其中地上7个车库位于该小区内1号楼一层，一层为架空层。琯头建筑公司未经小区业主同意私自将地上7个车库分别出租、出售给他人用于经营性用房。现御景华庭二期小区1号楼1-7个车库已经被装上了卷帘门，小区业主无法正常停车使用。地下人防车位中的部分车位也被琯头建筑公司私自进行出售，并加装了地锁，根据《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，连江县琯头镇御景华庭二期1#楼1-7号车库位于架空层，无合法建设手续，附属于整栋大楼，琯头建筑公司未承担相应的建设成本，应归业主共有。人防车位是建筑物的附属配套设施，业主已经分摊土地和其他开发成本，琯头建筑公司未交付讼争车位的维修费用、物业费，故人防车位的权益归小区业主，与琯头建筑公司无关。为维护琯头御景华庭业委会小区所有业主的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 琯头建筑公司辩称，一、讼争的1＃楼1-7号车库属于琯头建筑公司用于单独出售的专用车库，不属于业主共有。琯头御景华庭业委会对车库性质理解有误，其要求车库所有权归全体业主所有，并要求恢复车******琯头御景华庭业委会的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不应予以支持。首先，案涉车库位于连江县御景华庭二期1＃楼一层架空层，该层的规划设计及商业目的系开发商（即琯头建筑公司）用于单独出售的专用车库，规划设计的建造方案已经过连江县村镇规划建设管理站审批，并经连江县村建站建设工程竣工验收合格。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉车库不仅在构造及使用上具有独立性，且实际上已经销售给部分业主并合法办理了车库的产权证。故，案涉车库属于法律规定的“专有部分”，而非共有部分。因此，琯头御景华庭业委会对1＃楼1-7号车库的性质未准确了解，将其错误理解为小区的公共部分，并基于该错误理解要求确认车库所有权归业主共有，该主张没有事实及法律依据,其就车库的诉讼请求依法不应支持。 二、讼争的小区地下1-26号停车位亦属琯头建筑公司用于单独出售的专用车位，而非人防车位，不属于业主共有。琯头御景华庭业委会主张“地下人防车位”的使用权、管理权、收益权归业主共有，并要求琯头建筑公司拆除车位地锁的说法，无事实及法律依据，依法不应予以支持。案涉地下车位的规划设计及商业目的亦属于琯头建筑公司用于单独出售的专用车位，规划设计的建造方案已经过连江县村镇规划建设管理站审批确认，并经连江县村建站建设工程竣工验收合格。故琯头御景华庭业委会也将地下1-26号车位错误地理解为属于小区公共车位，基于该错误理解要求将“地下人防车位”的使用权、管理权、收益权归业主共有，并要求琯头建筑公司拆除车位地锁，该主张无事实及法律依据，其就地下车位的诉讼请求依法不应支持。 值得注意的是，琯头御景华庭业委会对“地下人防车位”的相关权利归属问题亦存在认识偏差。首先，人防工程的管理、使用及收益权不应归业主委员会所有。根据建设部印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》【建房（1995)517号】第九条的规定，**作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。故人防工程不属于公摊面积的一部分，换言之，业主购房时并未也不需要就人防工程部分支付相应公摊费用，无权就人防工程行使管理、使用及收益权。其次，进一步而言，人防工程的管理、使用及收益权应当归属开发商。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。琯头建筑公司作为御景华庭二期的投资人，人防工程的上述权利依法应属于琯头建筑公司所有。因此，即便按照琯头御景华庭业委会将地下车位作为人防工程的错误理解，那么管理、使用和收益的权利也应当属于琯头建筑公司，而非琯头御景华庭业委会，琯头御景华庭业委会无权就人防车位主张上述权利。 综上，琯头建筑公司认为，本案属于琯头御景华庭业委会在既不清楚实际情况，亦未了解相关规定的状况下草率提起的诉讼，其针对车库及车位的相关主张均无事实及法律依据，依法均不能成立。恳请驳回琯头御景华庭业委会全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：连江县琯头镇御景华庭二期小区位于连江县××镇××村西侧，系由琯头建筑公司开发建设，开发总用地面积6157ｍ²，建筑面积18819.9ｍ²（其中计容面积16231.40ｍ²），其中1＃楼地上18层地下1层，建筑面积5064.88ｍ²；2＃楼地上17层地下1层，建筑面积13740.02ｍ²；其他配套面积：1＃楼的门位15ｍ²、通风机房9.1ｍ²、配电间8.1ｍ²、高压配电室28.8ｍ²、消防控制室31.3ｍ²。1＃楼规划一层机动车车库6间、地下室机动车停车位26位；2014年4月11日，经连江县住房和城乡建设局批准，将1＃高压配电室（建筑面积为28.8ｍ²）调整为停车库，则1＃楼一层机动车车库为7间。2014年5月15日,连江县住房和城乡建设局向房产交易管理所出具一份内容为“我局核发的御景华庭二期预售许可证［（2012）连房许字第016号］中的面积含1＃楼1＃-6＃车库面积”通知。2014年6月9日,连江县住房和城乡建设局作出《关于同意御景华庭二期地下室车位现售的通知》，内容为“福建省琯头建筑工程有限公司开发的御景华庭二期项目已经局竣工验收备案，根据建设部［商品房销售管理办法］，其1＃楼7号车库及地下室机动车停车位（1＃-26＃）已具备现售条件，…”。现1＃楼7号车库安装了卷帘门、地下室机动车停车位（1＃-26＃）安装了地锁，并对外销售。 上述事实，有双方当事人陈述及双方均提交的《房屋建筑面积测算成果报告书（总登）》（连测实：20140088），琯头御景华庭业委会提交的1#楼幢分摊说明书、车库照片、规划设计图，琯头建筑公司提交的1#楼1-7号专用车库竣工验收图纸、《房屋建筑面积测算成果报告书（总登）》（连测实：20140090）、地下1-26号专用车位竣工验收图纸、不动产登记证明书、连江县住房和城乡建设局《关于同意御景华庭二期地下室车位现售的通知》、《通知》、***[2014]88号《关于同意调整御景华庭二期项目停车库的通知》，《建设工程规划许可证》、御景华庭二期1#、2#楼（施工图）建筑分层面积表、御景华庭二期1#、2#楼（施工图）建筑按使用功能分类的面积核算表、工程规划许可证（附件）、房屋登记簿附件（所有权）及附记、建筑区划内公共配套设施及市政公用设施情况申报表等证据所证实。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。本案中，琯头御景华庭业委会就讼争车库及地下人防车位的权属产生争议。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”及《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，车位、车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。琯头御景华庭业委会未提供证据证明小区业主与琯头建筑公司就讼争1#楼1-7个车库及地下26个人防车位进行了相关约定。而根据琯头建筑公司提交的连江县住房和城乡建设局出具的通知及双方提交的连江县村镇测量规划设计室出具《房屋建筑面积测算成果报告书（总登）》和规划设计图，表明讼争1#楼1-7个车库及地下26个人防车位的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，且连江县住房和城乡建设局对1#楼1-7个车库及地下26个人防车位核发了预售许可。由此可证明讼争1#楼1-7个车库及地下26个人防车位非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中。琯头建筑公司作为讼争1#楼1-7个车库及地下26个人防车位的投资者，对讼争7个车库及地下26个人防车位享有使用、管理、处分、收益等权益。琯头御景华庭业委会主张讼争1#楼1-7号车库位于架空层，无合法建设手续，附属于整栋大楼及地下人防车位26个是建筑物的附属配套设施，主张确认讼争车库所有权、讼争车位使用、管理、收益权归全体业主，并要求将讼争车库恢复至车库状态、车位上的地锁拆除，理由、依据不足，本院不予支持。 综上所述，琯头御景华庭业委会的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百八十七条，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，判决如下： 驳回连江县琯头镇御景华庭二期小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由连江县琯头镇御景华庭二期小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年七月八日 书记员　　*** 附：本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。 2、《中华人民共和国防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。