四川青丹铝制品安装有限公司
成都市浩林实业发展公司、某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）川01民终8343号
上诉人（原审被告）：成都市浩林实业发展公司，住所地：成都市武侯区紫藤路“紫藤花园”。
法定代表人：罗琳，董事长。
委托诉讼代理人：吴晓宇，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐雨莎，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1964年9月2日出生，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：李琴，四川道言律师事务所律师。
原审第三人：四川青丹铝制品安装有限公司，住所地：成都市天府新区大林镇石庙村1组301号。
法定代表人：吴亚玬。
上诉人成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）因与被上诉人***，原审第三人四川青丹铝制品安装有限公司（以下简称青丹公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11265号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
浩林公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11265号民事判决，改判浩林公司退还房款及自收到案外人购房款之日即2010年9月21日起向***支付资金利息，改判浩林公司不承担赔偿2万元的责任。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》的订立目的系为保证青丹公司对浩林公司债权的实现，且浩林公司完全按照青丹公司所提供的名字与青丹公司的法定代表人所签订的，合同也是由浩林公司与青丹公司来履行。虽然案涉《商品房买卖合同》的买受人名字是***，但浩林公司与***之间没有真实的商品房买卖合同关系和实际履行行为，***与本案无关。且***及系列合同的其他“买受人”在合同约定交房期限届满至今10年内均未向浩林公司提出要求履行合同、交房办证，显然与正常的商品房买卖交易不相符，故浩林公司与***之间不存在真实的商品房买卖合同关系。退而言之，即便双方商品房买卖合同关系真实存在，按《民法总则》的规定，***的诉求也早已超过了诉讼时效，浩林公司一审时也曾提出诉讼时效抗辩，但一审法院未予采信。2.青丹公司向浩林公司出具的《委托书》是青丹公司委托浩林公司代为销售车位的真实意思表示，也是青丹公司对“以房抵款、保证债权”意思的追认，故《委托书》合法有效，浩林公司据此出售案涉房屋，根本不构成商品房买卖合同关系中的“一房二卖”。另外，法院生效的同一案件判决认定此情况不属于“一房二卖”的情形，从而对当事人主张的双倍赔偿金未予支持，但现在同一法院、同一法官就相同案件事实作出相反判决，实属自相矛盾。3.一审法院认定应从案涉《商品房买卖合同》签署的时间起算购房款资金占用利息损失属事实认定错误。因浩林公司有权依据《委托书》出售案涉房屋，即使判令浩林公司支付资金利息，也至少应当自浩林公司收到案外人的购房款之日起算。
***辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。关于授权浩林公司向案外人出售房屋不是***的意思表示，也不构成表见代理。一审已查明委托书不是***签署，青丹公司在《委托书》上加盖的公章是青丹公司原法人去世前使用的旧公章，青丹公司曾在类似案件中出庭陈述该印章的真实性无法确定。即便该公章是真实的，青丹公司的盖章行为也不能代表***配偶的个人意思表示。浩林公司基于此盖章行为认为青丹公司构成对***的表见代理没有法律依据。2.一审判决从2009年5月22日开始起算资金利息是基于***解除合同返还资金的诉讼请求，***的该请求有法律依据。故一审判令资金利息从2009年5月22日计算有法律依据。3.关于浩林公司未经***委托向案外人出售案涉房屋的行为，确实给***造成损失。案涉相关证据证明浩林公司向案外人销售的房款为16万元，与案涉买卖合同的原售价差额巨大。一审判决浩林公司赔偿***20000元，合情合理。
青丹公司未作答辩。
***向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除***与浩林公司于2009年5月21日签订的编号为ZTC4-40《商品房买卖合同》；2.判令浩林公司向***返还已支付的房款53980元及资金占用利息（该利息以中国人民银行颁布的同期商业银行贷款利率为标准，从2009年5月22日起计算至实际返还之日止；截止2018年10月31日，利息暂计算为30330.03元）；3.判令浩林公司向***承担53980元的赔偿责任。
一审法院认定事实：浩林公司在2005-2009年期间，因工程承包合同，欠下承包人成都市第三建筑工程公司工程款债务，由于青丹公司分包门窗工程，导致浩林公司间接欠下青丹公司工程款债务。为解决这些债务，经浩林公司、成都市第三建筑工程公司、青丹公司协商，三方达成了以房抵债的一致意见。浩林公司、青丹公司双方没有签订专门的以房抵债协议，但青丹公司要求浩林公司将抵债房屋过户给其指定的一些个人。成都市武侯区紫藤花园4幢1层40号的商业用房（现地址名成都市武侯区紫藤路4栋1层40号）即被青丹公司指定过户给***。
2009年5月21日，青丹公司时任法定代表人以***的名义与浩林公司签订了编号ZTC4-40的《商品房买卖合同》，合同载明买受人为原告***、出卖人为浩林公司，买受人向出卖人购买位于大石西路紫藤花园4幢1层40号房，用途为商业，建筑面积26.99平方米，总价53980元。《商品房买卖合同》还载明，买受人以其他方式付款；出卖人应当在2009年5月23日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。
2009年11月29日，上述《商品房买卖合同》在成都市城乡房产管理局备案。
2009年5月22日，浩林公司向***出具了销售（转让）不动产发票，载明的房屋地址、建筑面积、金额与《商品房买卖合同》一致。
庭审中，浩林公司向法庭出示一份《委托书》，载明“致成都市浩林实业发展公司：我司委托贵司代为出售成都市武侯区紫藤路紫藤花园四幢一层34号房、40号房和三幢一层9号、22号房。委托人：***四川青丹铝制品安装有限公司（公章）2009-12-7”，并说明该《委托书》系青丹公司时任法定代表人以***的名义出具的。***质证后否认《委托书》系其签署。
2010年9月20日，浩林公司（出卖人）与案外人肖丽（买受人）签订《商品房买卖合同》及《紫藤花园车位买卖补充协议》，约定肖丽向浩林公司购买成都市大石西路（紫藤花园）4幢一层40号商业房，建筑面积26.99平方米，价款16万元。出卖人应当在2010年9月21日前向买受人交付该商品房。该合同的标的物与前述***合同的标的物为同一房屋。后肖丽向浩林公司支付了“车位款”16万元，该房屋浩林公司已交付肖丽。
2015年6月8日，因浩林公司未交付房屋和办理产权证，***诉至一审法院（（2015）武侯民初字第4652号案件），要求浩林公司交付房屋和办理产权证、支付违约金，一审法院审理后确认***与浩林公司之间的《商品房买卖合同》有效，但因浩林公司已将合同标的物出售并交付与肖丽，认为***继续履行合同的请求无法实现，于2015年11月20日判决驳回了***的诉讼请求。
一审法院认为，浩林公司虽然辩称其与***没有签订真实的《商品房买卖合同》，但从该合同的形成原因、合同的形式内容以及***予以追认、该合同已备案于房产管理部门等情形可以认定该合同是真实有效的，对双方有约束力。正如浩林公司所承认的该《商品房买卖合同》系因浩林公司以房抵债，以抵偿青丹公司的债务，经青丹公司同意而签订于***名下的，浩林公司也只有履行该合同的义务，才能实现抵偿青丹公司债务的目的。当然，青丹公司的目的仍然是以获得现款为宜，所以向浩林公司又出具了《委托书》，在此情况下，浩林公司没有向***交付房屋，而是将房屋出售给了案外人，在此情况下，浩林公司应及时征得青丹公司、***的同意将出售得款用于清偿青丹公司的债务，并与***、青丹公司履行解除《商品房买卖合同》的手续。但浩林公司未举证证明其清偿了青丹公司的债务，所以浩林公司尚没有解除《商品房买卖合同》的依据，***仍可以《商品房买卖合同》追究浩林公司的违约责任。基于浩林公司既未清偿债务也未履行合同，现***请求解除《商品房买卖合同》的理由成立，一审法院予以支持。合同解除后，根据合同取得的财产应予返还。***虽然没有实际支付浩林公司购房款，但基于当初签订《商品房买卖合同》所特有的以房抵债的目的，该合同所载明的购房款金额即应视为相应抵偿债务的金额，所以，债务已转化为同等金额的购房款，应视为***已向浩林公司支付了购房款，浩林公司也已用开具《销售不动产发票》的行为表示接受了债务转为购房款的结果，所以，《商品房买卖合同》解除后，浩林公司需返还***购房款及利息。至此，浩林公司与青丹公司同等金额的债务已获清偿，青丹公司不应再行向浩林公司追索。至于***请求的违约赔偿金，由于浩林公司在出售案涉房屋后怠于解决与青丹公司的债务，使***、青丹公司的合同权利、债权迟迟得不到实现，浩林公司确有过错，浩林公司应参照《商品房买卖合同》的违约责任给予***一定的赔偿，一审法院认为，浩林公司的赔偿金额在2万元左右为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除***与浩林公司于2009年5月21日签订的《商品房买卖合同》；二、浩林公司于判决生效之日起十日内返还***购房款53980元，并支付此款利息（从2009年5月22日计至本金还清之日止，利率为同期中国人民银行贷款基准利率）；三、浩林公司于判决生效之日起十日内赔偿***20000元；四、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费3066元，简易程序减半收取1533元，由浩林公司负担。
二审审理过程中，双方均未提供新证据。
本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院二审另查明：已生效的（2017）川01民终3345号民事判决认定案涉《委托书》并非***本人签字，系由当时青丹公司的法定代表人即***的丈夫吴登林办理好后交给浩林公司。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.浩林公司与***之间是否存在房屋买卖关系。2.浩林公司违约责任承担的范围。
本院认为，关于浩林公司与***之间是否存在房屋买卖关系的问题。浩林公司、青丹公司在债务清偿期届满后达成以房抵款协议，系其双方真实意思表示，合法有效。基于此协议，浩林公司与***于2009年5月21日签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定的付款方式为“其他方式”，***已于合同成立生效当日以抵扣浩林公司所欠青丹公司的款项的方式完成了支付，浩林公司于2009年5月22日向***出具销售（转让）不动产发票也表明***履行了付款义务。因此，浩林公司与***以其实际行动表明双方订立案涉《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。
关于浩林公司违约责任承担范围的问题。首先，在浩林公司将案涉房屋出售给案外人后，***与浩林公司签订合同的目的已无法实现，一审法院应***的请求判令解除案涉《商品房买卖合同》符合法律规定，本院依法予以维持。合同解除后，根据合同取得的财产应予返还。浩林公司应当向***返还购房款。其次，虽然《委托书》并非***亲笔签名，但是考虑到***购房是基于青丹公司的指定，房款是以青丹公司的工程款抵扣支付，当时青丹公司的法定代表人吴登林为***配偶，对于青丹公司向浩林公司出具的加盖了青丹公司公章的《委托书》，浩林公司有理由相信该《委托书》的真实性，应认定***委托浩林公司出售案涉房屋，浩林公司依据《委托书》将案涉房屋出售给案外人并无不妥，***主张损失赔偿的请求权基础系浩林公司未经***委托向案外人出售案涉房屋行为对其造成损失，该请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院判决浩林公司赔偿***20000元错误，本院依法予以纠正。对浩林公司依据《委托书》主张从收到案外人购房款之日起算该资金占用利息的上诉请求本院依法予以支持。
综上所述，成都市浩林实业发展公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11265号民事判决第一项，即“解除***与成都市浩林实业发展公司于2009年5月21日签订的《商品房买卖合同》”；
二、变更成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11265号民事判决第二项，即“成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内返还***购房款53980元，并支付此款利息（从2009年5月22日计至本金还清之日止，利率为同期中国人民银行贷款基准利率）”为“成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内返还***购房款53980元，并支付此款利息（从2010年9月21日计至本金还清之日止，利率为同期中国人民银行贷款基准利率）”；
三、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11265号民事判决第三项、第四项，即“成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内赔偿***20000元；驳回***的其他诉讼请求”；
四、驳回***的其他诉讼请求。
一审案件受理费3066元，减半收取1533元，由浩林公司负担1000元、***负担533元；二审案件受理费3066元，由***负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 璐
审判员 李 俊
审判员 何广智
二〇一九年六月九日
书记员 邱 灿
