成都市浩林实业发展公司、某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民事判决书

(2016)川01民终8681号

上诉人（原审被告）：成都市浩林实业发展公司。住所地：成都市武侯区紫藤路”紫藤花园”。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托诉讼代理人***，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1990年6月16日出生，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：***，系四川道言律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，系四川道言律师事务所律师

原审第三人：四川青丹铝制品安装有限公司。住所地：成都市天府新区大林镇玉皇街。

法定代表人：***。

委托诉讼代理人：肖雷，该公司员工。

原审第三人：***，男，汉族，1974年3月20日出生，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：***，四川明之鉴律师事务所律师。

上诉人成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）因与被上诉人***、原审第三人四川青丹铝制品安装有限公司（以下简称青丹公司）、***商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

浩林公司上诉请求：撤销原判，驳回***的全部诉讼请求。事实和理由：1.2009年浩林公司与青丹公司为抵偿债务，根据浩林公司要求，将自己名下的23个车位与青丹公司指定的上诉人签订商品房买卖合同，并备案在指定人**的名下，*没有支付购房款，双方并非真实的商品房买卖关系。2.***未签署也未委托他人签订上述买卖合同，该买卖行为不是双方真实意思表示，且未在起诉前要求交付案涉车位，其要求解除合同、退还购房款的诉讼请求已超过诉讼时效，一审判决认定合同有效存在错误。3.签订上述合同是为了确保上述两公司之间的债务清偿，一审判决认定向**本人返还售房款有违二公司签署合同的真实意思。

***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。事实和理由：1.现有证据表明双方的真实意思表示是商品房买卖关系，《确认书》、《备忘录》中的内容和开具发票行为表明，浩林公司是认可由*******在合同中签字的，故不是以商品房买卖合同担保两公司之间解决工程款纠纷，而是以对方拖欠的工程款抵销有关购房款。2.这种解决方式背后是青丹公司与***之间的债务关系，浩林公司与**签订合同是由****公司受偿还，而不属于公司财产或债务混同。

青丹公司述称，其与浩林公司签订商品房买卖合同的目的在于抵债，并非以该商品房作为浩林公司履行义务的担保。

***向一审法院起诉请求，一、判令解除***、浩林公司于2009年5月21日签订的《商品房买卖合同》；二、判令浩林公司返还***已支付的房款62460元及资金占用利息；三、判令浩林公司向***承担62460元的赔偿责任。

一审法院认定事实：浩林公司在2005-2009年期间，因工程承包合同，欠下承包人成都市第三建筑工程公司工程款债务，由于第三人青丹公司分包门窗工程，导致浩林公司间接欠下第三人青丹公司工程款债务。为解决这些债务，经浩林公司、成都市第三建筑工程公司、第三人青丹公司协商，三方达成了以房抵债的一致意见。浩林公司、第三人青丹公司双方没有签订专门的以房抵债协议，但第三人青丹公司要求浩林公司将抵债房屋备案给其指定的一些个人。成都市武侯区紫藤花园3幢1层17号房屋（现地址名成都市武侯区紫藤路3号3栋1层17号）即被第三人青丹公司指定备案给***。2009年5月21日，第三人青丹公司经办人以***名义与浩林公司签订《商品房买卖合同》，合同载明买受人为***、出卖人为浩林公司，买受人向出卖人购买位于成都市武侯区房屋，用途为车库，建筑面积29.07平方米，总价62460元。《商品房买卖合同》还载明，买受人以其他方式付款；出卖人应当在2009年5月23日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。浩林公司在该合同上加盖了公章及法定代表人私章，第三人青丹公司经办人以***名义在该合同上签字。2009年11月29日，上述《商品房买卖合同》在成都市城乡房产管理局备案。

2009年6月29日，浩林公司向***出具了《销售（转让）不动产发票》，载明的房屋地址、建筑面积、金额与《商品房买卖合同》一致。2009年，青丹公司向浩林公司致以《委托书》，委托浩林公司出售成都市武侯区紫藤花园的部分房屋，本案涉及的3幢1层17号房屋在委托出售的范围内。2010年12月28日，浩林公司与***签订《商品房买卖合同》，浩林公司将成都市武侯区紫藤花园3幢1层17号房屋出售于***，***向浩林公司交纳了购房款，浩林公司将房屋交付给***使用。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、《委托书》、《销售（转让）不动产发票》、《收据》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。

一审法院认为，浩林公司与青丹公司为解决债务关系，达成以房抵债的协议，合法有效，基于此协议浩林公司将案涉房屋出售于***，并与其签订《商品房买卖合同》。虽然《商品房买卖合同》并非***签字，但***的行为足以证明其对青丹公司经办人代签合同行为予以追认。且合同约定付款方式为”其他方式”，浩林公司已于2009年向***开具发票并协助将《商品房买卖合同》备案于成都市城乡房产管理局。所以，浩林公司与***以其实际行动证明订立《商品房买卖合同》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，浩林公司本应向***交付并过户房屋，但由于该合同签订的背景系浩林公司向第三人青丹公司以房抵债的特殊性，第三人青丹公司为了获得现款，在指定浩林公司将该房屋签约于***的同时又委托浩林公司代为出售该房屋，浩林公司亦按照第三人青丹公司的委托将该房屋出售于第三人***，且已交付于第三人***使用，浩林公司向第三人***出售房屋的合同行为亦是真实合法有效的。鉴于此，***与浩林公司签订的《商品房买卖合同》的目的已不能实现，***要求解除合同符合法律规定。***已以其他方式向浩林公司支付了购房款，浩林公司开具的《销售（转让）不动产发票》对此即为确认，所以在合同解除后，浩林公司应退还***购房款及资金占用利息。浩林公司将房屋出售于***后又出售给其他人，系以房抵债的特殊背景下实施的，***的购房行为实际来源并取决于债权人第三人青丹公司，从***起诉前长期未要求浩林公司交付房屋的表现可以推断***对此是知晓并接受的，浩林公司并无过错，所以浩林公司勿需为此赔偿***损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除***与成都市浩林实业发展公司于2009年5月21日签订的《商品房买卖合同》；二、成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内退还***购房款62460元，并承担占用资金利息（自2009年6月29日起至付清之日止，利率执行同期中国人民银行贷款利率）；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费2010元，由***承担1005元，成都市浩林实业发展公司承担1005元。

二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审基本一致，本院予以确认。另查明，2009年12月7日，青丹公司向浩林公司出具《委托书》，委托浩林公司代为出售成都市武侯区紫藤花园三幢包含本案涉及的3幢1层17号房屋，***以委托人名义在该委托书签名，并按下指印。

本院认为,

关于浩林公司所提当年其与青丹公司为了抵债，其将自己名下的车位与青丹公司指定的上诉人签订商品房买卖合同，并备案在指定人***的名下，*没有支付购房款，这一过程中双方并非真实的商品房买卖关系的上诉意见，本院认为，在案证据证实，***与浩林公司为抵债而签订的上述商品房买卖合同，双方以盖章确认或事后的实际行为表明，各自对签订合同的原因、目的、权利义务是明知的，故该合同应认定为双方真实意思的表示，且合法有效。该上诉意见因与查明事实不符，本院不予采纳。

关于浩林公司所提***未在起诉前要求交付案涉车位，其要求解除合同、退还购房款的诉讼请求已超过诉讼时效，一审判决认定合同有效存在错误的上诉意见，本院认为，***变更诉讼请求的理由和一审庭审记录表明，***是在变更起诉前才知道案涉房屋已出售他人、商品房买卖合同无法实现目的的事实，故其起诉主张解除合同仍在解除权行使期间内，也未超过诉讼时效。因此，该上诉意见不能成立，本院不予采纳。

关于浩林公司所提浩林公司与青丹公司签订上述合同是为了确保两公司之间的债务清偿，一审判决认定向**本人返还售房款违背了二公司签署合同的真实意思的上诉意见，本院认为，浩林公司与***签订商品房买卖合同后，该债权债务关系因债的主体、内容等发生了变化，已独立于上述二公司签约时的意思表思，二公司签约时的意思表示也不能约束新的合同相对人。故该上诉意见不能成立，本院不予采纳。

综上所述，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2010元，由成都市浩林实业发展公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员田笛

二〇一六年十二月七日

书记员***