成都市浩林实业发展公司与某某四川青丹铝制品安装有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2016）川01民终3238号

上诉人（原审被告）：成都市浩林实业发展公司。住所地：四川省成都市武侯区紫藤路紫藤花园。

法定代表人：**，董事长。

委托诉讼代理人：***，女，1989年7月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。

委托诉讼代理人：***，四川君合律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，1973年1月5日出生，住四川省成都市高新区。

委托诉讼代理人：***，四川道言律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，四川道言律师事务所律师。

原审第三人：四川青丹铝制品安装有限公司。住所地：四川省成都市天府新区大林镇玉皇街。

法定代表人：***。

上诉人成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）与被上诉人**，原审第三人四川青丹铝制品安装有限公司（以下简称青丹公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，浩林公司的委托诉讼代理人***、***，**的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼，青丹公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

浩林公司的上诉请求为：撤销原判，驳回**的全部诉讼请求。事实与理由：1.浩林公司与***之间的商品房买卖合同关系不真实，未支付房款，双方也没有实际履行车位的交接；2.《商品房买卖合同》的签订是为了保障浩林公司与青丹公司之间的工程款结算。

**辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

青丹公司书面述称，青丹公司与浩林公司之间以房抵款的意思表示真实；青丹公司认可***代表青丹公司作出的将案涉房屋指定给他人的意思表示；即使委托书真实，青丹公司也于一审中明确表示撤销委托。请求维持原判。

**向一审法院起诉请求判令：1.浩林公司向**交付成都市武侯区紫藤花园×幢1层××号的商品房；2.浩林公司为**办理成都市武侯区紫藤花园×幢1层×号商品房的产权转移登记手续；3.浩林公司承担逾期交房违约金（该违约金依合同约定的按日以全部已付房款万分之一为标准，从2009年5月24日起，计至商品房实际交付之日止）；4.浩林公司承担逾期办理产权登记的违约金（该违约金依合同约定按日以已付房款万分之一为标准，从2010年11月3日起，计至实际取得该商品房所有权证书之日止）。

一审法院认定事实：浩林公司在2005-2009年期间，因工程承包合同，欠下承包人成都市第三建筑工程公司工程款债务，由于青丹公司分包门窗工程，导致浩林公司间接欠下青丹公司工程款债务。为解决这些债务，经浩林公司、成都市第三建筑工程公司、青丹公司协商，三方达成了以房抵债的一致意见。浩林公司、青丹公司双方没有签订专门的以房抵债协议，但青丹公司要求浩林公司将抵债房屋备案给其指定的一些个人。成都市武侯区紫藤花园×幢1层××号房屋（现地址名成都市武侯区紫藤路×号4栋1层××号）即被青丹公司指定备案给***。***为青丹公司法定代表人。2009年5月21日，***与浩林公司签订《商品房买卖合同》，合同载明买受人为**、出卖人为浩林公司，买受人向出卖人购买位于大石西路紫藤花园×幢1层××号房屋，用途为商业，建筑面积36.5平方米，总价73000元。《商品房买卖合同》还载明，买受人以其他方式付款；出卖人应当在2009年5月23日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。浩林公司在该合同上加盖了公章及法定代表人私章，而合同上买受人**签名非其本人签名，而系青丹公司经办人所签。现**认可该《商品房买卖合同》，并要求浩林公司交付、过户案涉房屋。

2009年11月29日，上述《商品房买卖合同》在成都市城乡房产管理局备案，备案信息注明房屋地址名为成都市武侯区紫藤路3号4栋1层29号。

2009年7月10日，浩林公司向**出具了《销售（转让）不动产发票》，载明的房屋地址、建筑面积、金额与《商品房买卖合同》一致。

一审庭审中，浩林公司向法庭出示一份《委托书》，载明“致浩林公司：我司委托贵司代为出售成都市武侯区紫藤路紫藤花园三幢一层8号房和四幢一层29号、36号、37号房。委托人：**，加盖青丹公司公章，2009-12-7”。经一审庭审调查，此《委托书》上“**”签名非**所为。

一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》在2009年5月21日形成，但合同中买受人“**”的签名并非其本人所为；虽然该合同约定浩林公司向**交付案涉房屋并办理过户手续的时间，但**也没有在起诉前长达数年时间里向浩林公司主张过权利。所以，案涉《商品房买卖合同》的真实性存疑。根据浩林公司、青丹公司的陈述和举证，一审法院分析，浩林公司在欠下靑丹公司工程款债务后，双方协商以浩林公司开发的商品房低偿债务是可能的。同时，青丹公司为了取得现款，委托浩林公司出售这些抵款的商品房也是可能的。浩林公司向法庭出示的《委托书》已经显示浩林公司将案涉房屋作为抵款房处理，且由青丹公司委托浩林公司代为出售。由于浩林公司未主张和举证证明此房屋以出售给案外人，所以靑丹公司的委托系有效的。青丹公司取消委托后，有权要求浩林公司向其交付和过户房屋，也有权指定浩林公司将房屋交付和过户给其指定的个人。现青丹公司要求浩林公司将房屋交付并过户给**，**也以诉讼请求表达了接受房屋的意愿，此行为不违反靑丹公司与浩林公司的约定和法律规定，浩林公司应当接受，一审法院亦予以支持。在此前提下，案涉《商品房买卖合同》为**和浩林公司的真实意思表示，且履约条件成熟，既不存在**起诉超过诉讼时效的问题，也不存在浩林公司此前未向**交付和过户房屋的违约情形。一审法院对**要求浩林公司支付逾期交付和过户房屋的违约金的诉讼请求不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、浩林公司于判决生效之日起七日内向**交付成都市武侯区紫藤路×号4栋1层××号房屋；二、浩林公司于判决生效之日起七日内协助**办理成都市武侯区紫藤路3号4栋1层29号房屋的产权证；三、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费2370元，由**承担1000元，浩林公司承担1370元。

本院对一审已查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点有两个，分别为：1.浩林公司与**之间是否存在真实的房屋买卖关系；2.浩林公司应否向**付案涉房屋并协助**办理房屋过户登记手续，现就上述争议焦点评判如下：

一、关于浩林公司与**之间是否存在真实的房屋买卖关系的问题。浩林公司认为其与**之间并无真实的房屋买卖关系，本案实质为浩林公司与青丹公司之间的债权债务纠纷。本院认为，浩林公司、青丹公司在债务清偿期届满后达成以房抵款协议，系其双方真实意思表示，合法有效。基于此协议，浩林公司与**签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定的付款方式为“其他方式”，**已以浩林公司所欠青丹公司的款项予以抵扣，浩林公司也向**开具购房发票并协助将案涉房屋备案至**名下。综上，本院认为，浩林公司与**以其实际行动表明双方订立案涉《商品房买卖合同》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。

二、关于浩林公司应否向**交付案涉房屋并协助**办理房屋过户登记手续的问题。现青丹公司向浩林公司撤销售房委托，**在履行了付款义务付清房款的情况下，基于《商品房买卖合同》要求出卖人浩林公司交付房屋并协助其办理房屋过户手续的请求合理，原审法院予以支持正确，本院予以维持。

综上，浩林公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2370元，由成都市浩林实业发展公司承担。

本判决为终审判决。

审判长曾光勇

审判员曹洁

代理审判员范珍

二〇一七年三月一日

书记员龙春光