***、四川省国基建筑工程有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

最高法民终115号

上诉人（原审被告、案外人）：***，男，1956年9月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。

委托诉讼代理人：金湛，宁夏永川律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、申请执行人）：四川省国基建筑工程有限公司，住所地四川省仪陇县金城镇西寺街35号。

法定代表人：黄强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何静，四川天作律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市永宁县征沙渠三沙源。

法定代表人：全勇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴涛，男，该公司员工。

上诉人***因与被上诉人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）、第三人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院或一审法院）（2021）宁民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人***及其委托诉讼代理人金湛，被上诉人国基公司委托诉讼代理人董钢、何静，原审第三人博冠公司委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国基公司的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由国基公司承担。事实与理由：一、***具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的全部要件，对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。1.案涉房屋查封之前，***已于2015年11月13日与博冠公司签订合法有效的商品房买卖合同。***以案外人赵英的名义购买案涉房屋、全额交纳购房款及案外人赵英同意将房屋相关权利转移于***的客观事实，在一审法院查封前已得到博冠公司认可，赵英与博冠公司所签订的《三沙源3区认购意向书》应当视为***与博冠公司签订，***无需与博冠公司达成新的房屋买卖合同关系。***在一审程序中提交的《银行付款凭证》《收据》《房屋交付单》《物业服务专业收据》等证据，足以证明上述事实。2.在一审法院查封案涉房屋之前，赵英已就房屋的交付、占有、使用、收益和处分等对***作出承诺，明确表示将上述房屋权利赋予***，且博冠公司已按照案外人赵英指令将房屋交付***。3.***已经支付全部购房款。4.***于2018年11月4日占有使用房屋至今，虽未办理过户登记，但非因***自身原因所致。二、在金钱债权执行中，执行异议和复议规定第二十八条系普遍适用性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用，该规定第二十九条系特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中任何一条的规定，***即享有足以排除强制执行的民事权益。

国基公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。***在法院查封前未就案涉房屋与博冠公司签订合法有效的书面买卖合同，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《三沙源3区认购意向书》为案外人赵英与博冠公司签订，案涉房屋购房款均由赵英交纳，***仅为代交款人，代交款行为不产生物权变动的效果。案涉房屋查封前，赵英与***之间未就案涉房屋权利的变动达成任何协议，双方未办理任何更名手续。二、一审法院适用法律正确，***的上诉理由不成立。无论适用执行异议和复议规定第二十八条还是二十九条，提出排除执行的异议人均应为商品房买受人，且需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，***显然不符合上述规定。

博冠公司述称，***以案外人赵英名义认购案涉房屋，并已支付全部购房款，博冠公司也向***出具了收取全额购房款的收据，应当认定***为实际购房人。

国基公司一审起诉请求：1.撤销宁夏高院（2021）宁执异2号执行裁定；2.恢复对登记在博冠公司名下的三沙源3区2号楼1604室房屋的执行；3.本案诉讼费用由***承担。事实与理由：国基公司因与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案，向宁夏高院申请诉讼财产保全。2019年5月10日，宁夏高院对案涉房屋进行了保全查封。后***对执行标的提出书面异议，宁夏高院裁定中止对登记在博冠公司名下的永宁县胜利乡三沙源3区2号楼1604室房屋的执行。国基公司遂提起本案诉讼。

一审法院认定事实：2015年11月13日，博冠公司（甲方）与案外人赵英（乙方）签订《三沙源3区认购意向书》约定：一、赵英认购三沙源3区2栋1单元16层4号房屋，房屋建筑面积124.61平方米（该条下面非复印书写：一次性优惠26%，467256×0.74＝323569）；二、乙方选择一次性付款，单价3509元／平方米，总价款437256元；三、乙方在协议签订后七日内，即2015年11月20日前，持本协议和已交意向金收据、身份证原件到三沙源销售中心签订《商品房买卖合同》；四、乙方同意在签订本协议时向甲方支付认购金2万元，上述认购金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时将抵作该房屋的购房款；六、乙方未在保留期限内到三沙源销售中心签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自行放弃该房屋……；八、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，在双方签署正式的《商品房买卖合同》及补充协议后终止……。上述协议签订当日，赵英通过ＰＯＳ机刷卡方式向博冠公司交纳案涉房屋定金2万元，博冠公司出具收据一张，内容为“今收到赵英交来谊苑2区2-1-16-4房屋定金（ＰＯＳ）贰万元整（￥20000），交款人赵英”。2016年1月19日，***通过ＰＯＳ机刷卡方式向博冠公司交纳案涉房屋款项303569元，博冠公司出具收据一张，内容为“今收到赵英交来谊苑2区2-1-16-4全款ＰＯＳ及原定金收据叁拾贰万叁仟伍佰陆拾玖元整（￥323569），交款人***”。2018年11月4日，***通过ＰＯＳ机刷卡方式向博冠公司交纳案涉房屋补差款649元，博冠公司出具收据一张，内容为“今收到季丽娜（原赵英）交来面积补差款2-1-1604陆佰肆拾玖元整（￥649），交款人***”，一并还向合达物业银川分公司交纳物业费2696.9元。同日，案外人季丽娜接收案涉房屋和钥匙。2020年5月27日，***向合达物业银川分公司交纳物业费3371.22元。2021年3月10日，***向合达物业银川分公司交纳物业费1798元。2021年3月18日，赵英向***出具致一审法院的《承诺书》，称自愿签订本承诺，案涉房屋系***以赵英名义购买，认购意向书系赵英与博冠公司签订，但认购金及购房款323569元均由***交纳，房屋交付、占有、使用、收益和处分等与案涉房屋相关的一切权利均由***享有，与案涉房屋相关的一切风险及法律后果，均由***承担，赵英不享有与案涉房屋相关的任何权利，如有，也自愿放弃并由***全部享有。2021年3月28日，博冠公司出具收据一张，内容为“今收到***交来三沙源三区2-1-16-4（原收据号0146839，金额323569；原收据号0087176，金额649）叁拾贰万肆仟贰佰壹拾捌元整（￥324218）”，交款人处空白。2021年8月31日，永宁县不动产登记事务中心出具的《永宁县无住房证明》，内容为***在永宁县辖区内无房产登记记录。同日，银川市不动产登记事务中心出具《银川市不动产登记信息查询单》，内容为***在银川市金凤区××小区××小区××住房，建筑面积分别为90.76平方米和71.46平方米。一审庭审中，国基公司、***和博冠公司对认购意向书和收据中记载的案涉房屋系同一套房屋均未提出异议。

一审法院认为，本案的争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果买受人***认为其对被执行人博冠公司名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益，则必须具备第二十八条规定或第二十九条规定中的全部要件。***主张2015年11月13日其以赵英名义与博冠公司签订的《三沙源3区认购意向书》，具备执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。经核，《三沙源3区认购意向书》系案外人赵英与博冠公司签订，签订当日博冠公司通过POS机收取赵英认购意向金2万元，出具的收据内容写明系收到赵英2万元，交款人处赵英本人签字确认，***所举证据不足以证明认购意向书系其以赵英名义签订，博冠公司也当庭陈述在一审法院查封案涉房屋前，赵英没有指令要求博冠公司将其买受案涉房屋的权利转移至***。即使***和案外人赵英自行达成由***向博冠公司全额交纳购房款和房屋相关权利转移给***的约定，但双方没有在一审法院查封前就自行约定的内容得到博冠公司认可或***就案涉房屋与博冠公司达成新的房屋买卖合同关系，且赵英关于案涉房屋的交付、占有、使用、收益和处分等权利均由***享有的承诺也是在一审法院查封之后作出，而案涉房屋被人民法院查封具有对世效力，非经人民法院准许，任何人不得对案涉房屋进行权利变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为，故***和案外人赵英的上述行为均不具有对抗强制执行的法律效力。综上，***在一审法院查封案涉房屋之前未与博冠公司签订合法有效的书面买卖合同，不具备执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条规定的要件，不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。国基公司请求恢复对博冠公司名下的永宁县胜利乡三沙源3区2号楼1604号房屋的执行，应予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十四条第二项的规定，本判决生效后，一审法院（2021）宁执异2号执行裁定失效，故不再另行判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，民诉法解释第三百一十一条第一项规定，判决准许对博冠公司名下的永宁县胜利乡三沙源3区2号楼1604号房屋继续执行。一审案件受理费6163元，由***负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。

本院二审另查明，引起本案诉讼的（2019）宁民初20号国基公司与博冠公司建设工程施工合同纠纷案件，一审法院已作出民事判决，解除双方之间建设工程施工合同，博冠公司向国基公司支付工程款74865660.23元及利息，确认国基公司在博冠公司欠付的工程款74865660.23元范围内享有建设工程价款优先受偿权。该判决现已生效并进入执行程序。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。二审程序中***主张依据执行异议和复议规定第二十八条，其对案涉房屋享有排除执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，但其适用还需结合第二十七条有关案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权的权利顺位规定。执行异议和复议规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。物权期待权因本质上仍属于债权请求权，其实现顺位应劣后于建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权。本案中，根据已查明事实，国基公司对博冠公司名下包含案涉房屋在内的房产享有建设工程价款优先受偿权，因此***主张依据执行异议和复议第二十八条规定排除国基公司对案涉房屋的执行，难以成立。另外，***也未同时具备执行异议和复议规定第二十八条的四项要件。经各方当事人确认，案涉房屋于2018年6月30日以后已具备过户登记条件，案涉房屋所在的房地产开发项目，自2018年6月30日后已有部分商品房办理了过户登记的客观情况，关于未办理过户登记的原因，***在二审庭审时表示因其未携带身份证，以朋友赵英名义签订《三沙源3区认购意向书》，在房屋交付后因自身或开发商工作人员忙碌一直拖延至2019年4月9日一审法院作出查封裁定前仍未办理过户登记手续，且***直至2021年3月才得知房屋在两年前已被保全查封的事实。自2015年11月13日签订认购意向书至2019年5月10日案涉房屋查封前长达三年半的时间，***未积极采取与变更房屋至本人名下相关的任何行为，显然不符合执行异议和复议第二十八条规定的非因自身原因未办理过户登记的条件。

至于执行异议和复议规定第二十九条规定，该条的规范目的在于保护商品房消费者为满足基本居住需要的生活性权益。根据银川市不动产登记事务中心出具的《银川市不动产登记信息查询单》显示，***在银川市金凤区××小区××小区××住房，上述房屋面积足以满足其基本居住需要，且距离本案诉争房屋仅十公里左右。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案当事人诉争的房屋位于永宁县，永宁县为银川市的下辖县。因此，***名下并非仅有案涉房屋一套住房，并不享有法律应当给予保护的居住利益，因此***所提异议也不符合执行异议和复议规定第二十九条关于保护商品房消费者生存居住权的情形。

综上所述，***的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6163元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李延忱

审 判 员　龙　飞

审 判 员　赵　敏

二〇二二年四月二十八日

法官助理　汪自洁

书 记 员　李晓宇