某某与北京市昌平一建建筑有限责任公司等合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终4785号

上诉人（原审原告）：***，女，1950年11月25日出生，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：徐沙（***之子），住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：韩进超，北京市浩东律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京清河三羊毛纺织集团有限公司，住所地北京市海淀区清河小营西路16号。

法定代表人：罗小林，董事长。

委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李华荣，北京和易律师事务所律师。

原审第三人：北京市昌平一建建筑有限责任公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路16号。

法定代表人：张东存，总经理。

委托诉讼代理人：李金蕾，北京市昌平区南邵镇法律服务所基层法律服务工作者。

上诉人***因与被上诉人北京清河三羊毛纺织集团有限公司（以下简称三羊毛公司）及原审第三人北京市昌平一建建筑有限责任公司（以下简称昌平一建公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初24244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审法院判决，改判三羊毛公司继续履行合同，按建安成本评估的价格向***出售位于北京市海淀区1#楼9层以上120平方米左右南北朝向住房两套，或者发回一审法院重审；三羊毛公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.2009年12月1日三方签订的协议是真实有效的协议，是委托合同补偿协议，委托人是三羊毛公司，受托人是***，***履行了受托人的义务，包括受托人介绍第三人昌平一建公司参与住宅楼工程建设。2.委托人应当向受托人支付委托事务的费用，但是委托人从未向受托人支付任何委托费用，一审法院对此没有调查清楚。3.既然委托人没有提前支付委托费用，那么2009年12月1日三方签订的协议就是解决委托费用的问题。委托费用就是协议的第二条：“甲方同意以评估价格向乙方出售1#楼9层以上120平方米左右南北朝向住房两套”，这是对受托人公平合理的委托费用补偿。4.协议的第三条已经说明，甲方即委托方履行第二条内容后，乙方不得再向甲方提出任何利益要求，由此可见委托方向受托方履行出售房屋的义务是***应得的利益。5.一审法院适用《合同法》第110条进行判决是错误的。***主张的房屋是客观的，适合强制履行，且***一直向三羊毛公司主张权利，三羊毛公司不管不理，导致***权利不能实现。

三羊毛公司辩称，1.关于《协议书》的认定，***一审时主张双方存在合伙协议，二审中其又主张为委托合同补偿协议，***自身对案件的认定存在矛盾，本案应属于预约合同纠纷；2.***的主张已过诉讼时效；3.房屋价值因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，双方依据预约合同对《购房协议》进行磋商，达不成一致意见的话，预约合同应当终止。

昌平一建公司述称，与一审意见一致。

***向一审法院提出诉讼请求：1.判令三羊毛公司继续履行合同，按建安成本评估的价格向***出售位于北京市海淀区1#楼9层以上120平方米左右南北朝向住房两套；2.本案的诉讼费由三羊毛公司承担。

一审法院认定事实：2009年12月1日，三羊毛公司（甲方）与***（乙方）、昌平一建公司（丙方）签订《协议》，其上载明：鉴于职工住宅1#楼工程已经完工交付使用，为处理好未尽事宜，保障三方利益，三方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，经友好协商，达成如下协议，并承诺共同信守。一、甲、丙方认可乙方为办理职工住宅1#工程建设所需手续垫付的部分前期费用，经商定这部分费用由昌平一建公司负责支付，具体数额由乙方、丙方协商确定，并于此协议签订之日前一次付清。二、甲方同意以评估价格向乙方出售南门职工住宅1#楼住房两套，房屋朝向（南北）、楼层（9层以上）、面积（120平方米左右）、价格等具体事项由甲方与乙方另行签订购房协议确定。三、以上第一、二项内容履行以后，甲方与乙方就1#楼工程的相关事宜（包括但不限于委托关系）全部了结，甲方与乙方之间不再存有任何权利、义务关系，乙方不得再向甲、丙方提出任何利益要求。四、本协议一式三份，三方各执一份，经签字或盖章后生效。

诉讼中，***提交了录音及录像，主张三羊毛公司为***预留了房屋，11层1116以及12层1126房屋为空置状态。对此，三羊毛公司称楼内确有空置房屋，但并非为***预留，而是用于安置后续拆迁腾退的职工。

以上事实，有***提交的《协议》等证据材料以及法院开庭笔录在案佐证。

一审法院认为，三羊毛公司与***、昌平一建公司签订《协议》，系三方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

《协议》第二条约定，三羊毛公司同意以评估价格向***出售南门职工住宅1#楼住房两套，房屋朝向（南北）、楼层（9层以上）、面积（120平方米左右）、价格等具体事项由三羊毛公司与***另行签订购房协议确定。据此，可以看出，三羊毛公司与***仅就买卖两套南门职工住宅1#楼的住房进行了初步的磋商并达成交易意向，但对于交易的具体金额、房屋的具体坐落、交易过户的时间、违约责任等内容，双方并未进行约定，同时，《协议》特别强调，关于房屋朝向、楼层、面积、价格等具体事项，由双方另行签订购房协议确定，因此，上述条款实为三羊毛公司与***约定将来一定期限内订立本约合同的预约合同。

现距离预约合同的订立已逾十年，三羊毛公司明确拒绝与***订立本约，《协议》第二条不具备强制履行的法律特征，在此情况下，对于***要求继续履行合同、由三羊毛公司向其出售房屋的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响法院依据查明的事实依法进行裁判，法院不再一一评述。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。

本院二审期间，***提交如下证据：1.北京中兴伟业房地产开发有限公司工商信息，证明目的：***为清河毛纺厂的项目2004年4月12日成立北京中兴伟业房地产开发有限公司，并运用公司或者个人的名义为清河毛纺厂的项目（以下简称受案项目）借款融资。2.2004年4月27日，***与北京房修一供暖有限公司签订担保借款合同，证明目的：***为受案项目借款，三羊毛公司应当按照协议的约定把两套楼房出售给***。3.2002年8月16日，***与北京慧通金桥科技开发有限责任公司签订协议书；4.2002年6月7日张某75万元的收条；5.2002年12月28日李某88万元的收条；6.2004年8月5日刘某10万元的收条和2004规控审字0052号通知书；7.北京中兴伟业房地产开发有限公司与北京世纪地产设计策划有限公司签订建设工程设计合同；证据3-7的证明目的均为：***为受案项目借款，三羊毛公司应当按照协议的约定把两套楼房出售给***。三羊毛公司质证称，证据1的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可；证据2-7的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。昌平一建公司质证称，上述证据与其没有关系，昌平一建公司不认可，其实际履行完毕。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，***、三羊毛公司与昌平一建公司于2009年12月1日签订的《协议》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《协议》第二条约定三羊毛公司同意向***出售房屋两套，具体事项双方另行签订购房协议确定。***与三羊毛公司就房屋的坐落、基本状况、总价款、付款方式等房屋买卖合同的主要内容均未予以约定，而是约定将来另行签订房屋买卖合同。由此，双方之间尚未成立房屋买卖合同关系；加之，三羊毛公司明确表示无法提供南北朝向、120平方米左右的房屋，合同目的亦无法实现。在此情况下，***依据《协议》径行要求三羊毛公司按建安成本评估的价格向其出售位于北京市海淀区1#楼9层以上120平方米左右南北朝向住房两套，缺乏事实和法律依据。***在二审期间提交的证据均无法证明双方就房屋买卖事宜成立本约合同关系，故对上述证据，本院均不予采纳。对于三羊毛公司未按《协议》履行义务的法律后果，***可另行主张。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19200元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王颖君

审 判 员　张永钢

审 判 员　刘佳洁

二〇二二年九月二十九日

法官助理　李　正

书 记 员　杨　帆