张某某、中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

甘肃省天水市中级人民法院 执行裁定书 (2024)甘05执异46号 异议人（案外人）:张某某，男，汉族，1959年12月出生，住秦安县。 委托代理人：***，男，汉族。 申请执行人：中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（原中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司），统一社会信用代码：91620000719038763M，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路225号。 负责人：***，该公司总经理。 被执行人：天水联众建筑有限公司,统一社会信用代码：91620522767739257H,住所地：甘肃省天水市秦安县解放路。 法定代表人：邵某某，该公司执行董事。被执行人：天水联众房地产开发有限公司,统一社会信用代码：916205226708329222,住所地：甘肃省天水市秦安县西川镇。 法定代表人：***，该公司总经理。被执行人：康某,男,汉族，1964年11月出生,住甘肃省天水市秦州区。被执行人：宋某某,女,汉族，1963年3月出生,住甘肃省天水市秦州区。被执行人：邵某某,男,汉族，1971年3月出生,住甘肃省秦安县。被执行人：杜某某,女,汉族，1972年6月出生,住甘肃省秦安县。 异议人张某某对本院执行中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人天水联众建筑有限公司、天水联众房地产开发有限公司、康某、宋某某、邵某某、杜某某借款合同纠纷一案中，查封被执行人康某名下位于秦安县兴国镇青花园小区一号楼8号商铺的执行措施不服，向本院提出书面异议，本院于2024年10月14日立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。 异议人张某某称，一、2010年1月6日异议人通过青花园售房处购买青花园小区一号楼8号商铺，建筑面积59.73㎡，单价6800元/㎡，总价406164元，并预付首付款100000元，2010年6月19日交款50000元，2011年5月18日交款50000元，2011年10月14日交款100000元，2012年6月12日交款20000元，2012年7月5日交款86164元，并于当天与天水联众房地产开发有限公司签订《住房预售合同》。后天水联众房地产开发有限公司向异议人交付了涉案商铺，由异议人一直占用，先后委托***、***代为管理出租至今，但截止目前，被执行人一直没有为异议人办理不动产登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院查封异议人通过与被执行人天水联众房地产开发有限公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并一次性支付购房款后取得了该商铺的所有权，未办理过户登记手续并非异议人自身原因导致，该商铺不应被执行。二、申请执行人作为专业的金融机构，在与借款人签订抵押合同时应当对抵押物的占有使用及物权实际情况进行充分的调查，以查明抵押物的真实权利人，从而避免错误抵押，导致抵押权无法实现甚至损害第三人的合法权益。本案被异议人并没有对抵押物的真实权属进行审查，在该商铺实际已出卖给异议人并由其实际占有和使用的情形下，没有进行充分的现场调查，仅凭二被执行人提供的书面产权证明便擅自对案涉房产设定抵押权明显存在错误。故请求停止对秦安县兴国镇青花园小区一号楼8号商铺的执行。 经本院审查查明，本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被执行人天水联众建筑有限公司、天水联众房地产开发有限公司、康某、宋某某、邵某某、杜某某借款合同纠纷一案中，依据申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行书面申请，于2022年4月27日查封了被执行人康某名下位于秦安县兴国镇青花园小区一楼（1-5号楼），其中包含本案争议的一号楼8号商铺，查封期限三年，自2022年4月27日至2025年4月26日止。 另查明，2020年8月5日，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与康某签订《最高额抵押合同》，约定康某以秦安县兴国镇青花园小区一楼（1-5号楼）建筑面积1204.84平方米房产为上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行设定抵押权，并于同年8月10日在不动产登记部门办理抵押登记。 再查明，2023年12月22日，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与原中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（现中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司）签订《上海浦东发展银行不良资产转让协议》（编号：甘肃Y27230022-1），将上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行享有的涉案债权转让于中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，并进行了登报公告。2024年8月22日，本院作出（2024）甘05执恢46号执行裁定书变更该案的申请执行人为中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。 还查明，2010年，异议人张某某通过青花园售房处购买青花园小区一号楼8号商铺，建筑面积59.73㎡，单价6800元/㎡，总价406164元，并先后预付首付款100000元，2010年6月19日交款50000元，2011年5月18日交款50000元，2011年10月14日交款100000元，2012年6月12日交款20000元，2012年7月5日交清尾款86164元，并于当天与天水联众房地产开发有限公司签订《住房预售合同》。后天水联众房地产开发有限公司向异议人交付了涉案商铺，由异议人一直占用，并先后委托***、***代为管理出租至今，但截止目前，被执行人一直没有为异议人办理不动产登记手续。该商铺物业费、水电费等均由张某某缴纳。 证明上述事实的证据材料有：1、秦安县不动产登记事务中心出具的送达回证；2、上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与康某签订的《抵押合同》；3、《上海浦东发展银行不良资产转让协议》以及本院作出（2024）甘05执恢46号执行裁定书；4、张某某与天水联众房地产开发有限公司签订的《住房预售合同》以及物业费、水电费等缴费凭证及收据；5、《租赁合同》。 本院审查认为，本案的焦点问题是案外人是否享有对案涉房屋排除原案执行的事实依据和法律依据，本案应重点审查案外人是否系权利人及该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，根据案外人提交的相关证据材料足以证明案涉房屋已于2012年7月5日由案外人从原案被执行人受让并支付全部价款，且实际占有使用，不能办理房屋过户登记手续的过错也非案外人导致。案外人张某某对争议房产所享有的权利依法能够排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条、第四百六十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人康某名下位于秦安县兴国镇青花园小区一号楼8号商铺的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十月二十一日 法官助理*** 书记员***