张某某、中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

甘肃省天水市中级人民法院 执行裁定书 (2024)甘05执异41号 异议人（案外人）:张某某，女，汉族，1976年11月出生，住秦安县。 申请执行人：中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（原中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司），统一社会信用代码：91620000719038763M，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路225号。 负责人：***，该公司总经理。 委托代理人：***，甘肃观知律师事务所律师。 委托代理人：***，甘肃观知律师事务所律师。 被执行人：天水联众建筑有限公司,统一社会信用代码：91620522767739257H,住所地：甘肃省天水市秦安县解放路。 法定代表人：邵某某，该公司执行董事。被执行人：天水联众房地产开发有限公司,统一社会信用代码：916205226708329222,住所地：甘肃省天水市秦安县西川镇。 法定代表人：***，该公司总经理。被执行人：康某,男,汉族，1964年11月出生,住甘肃省天水市秦州区。被执行人：宋某某,女,汉族，1963年3月出生,住甘肃省天水市秦州区。被执行人：邵某某,男,汉族，1971年3月出生,住甘肃省秦安县。被执行人：杜某某,女,汉族，1972年6月出生,住甘肃省秦安县。 异议人张某某对本院执行上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被执行人天水联众建筑有限公司、天水联众房地产开发有限公司、康某、宋某某、邵某某、杜某某借款合同纠纷一案中，查封被执行人康某名下位于秦安县兴国镇青花园小区东10号商铺的执行措施不服，向本院提出书面异议，本院于2024年8月19日立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。 异议人张某某称，一、2015年8月12日异议人与天水联众房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015-955），合同约定：异议人自愿购买天水联众房地产开发有限公司开发建设的青花园小区普通住宅楼东10号商铺，涉案房屋总价款为330000元。2014年4月2日，4月7日分别通过转账方式支付购房款200000元、130000元，共计330000元。后天水联众房地产开发有限公司和康某向异议人交付了涉案商铺，由异议人一直使用至今，但截止目前，被执行人一直没有为异议人办理不动产登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院查封异议人通过与被执行人天水联众房地产开发有限公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并一次性支付购房款后取得了该商铺的所有权，未办理过户登记手续并非异议人自身原因导致，该商铺不应被执行。二、被异议人作专业的金融机构，在与借款人签订抵押合同时应当对抵押物的占有使用及物权实际情况进行充分的调查，以查明抵押物的真实权利人，从而避免错误抵押，导致抵押权无法实现甚至损害第三人的合法权益。本案被异议人并没有对抵押物的真实权属进行审查，在该商铺实际已出卖给异议人并由其实际占有和使用的情形下，没有进行充分的现场调查，仅凭二被执行人提供的书面产权证明便擅自对案涉房产设定抵押权明显存在错误。故请求停止对秦安县兴国镇青花园小区东10号商铺的执行。 中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司答辩称， 一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。答辩人对案涉房屋依法享有对抗案外人张某某的担保物权，案外人提出的排除执行异议理由不成立。二、天水联众房地产开发有限公司将案涉房屋一房二卖，案外人张某某仅基于买卖合同享有债权，康某已取得争议不动产所有权，案外人张某某无权提起案外人执行异议。案外人张某某若权益受损，应向天水联众房地产开发有限公司主张赔偿责任，而非直接向答辩人提起案外人执行异议。故请求本院依法驳回案外人张某某的异议请求。 经本院审查查明，本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被执行人天水联众建筑有限公司、天水联众房地产开发有限公司、康某、宋某某、邵某某、杜某某借款合同纠纷一案中，依据申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行书面申请于2022年4月27日，查封了被执行人康某名下位于秦安县兴国镇青花园小区一楼（1-5号楼），其中包含本案争议的5号商铺，查封期限三年，自2022年4月27日至2025年4月26日止。 另查明，2020年8月5日，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与康某签订《最高额抵押合同》，约定康某以秦安县兴国镇青花园小区一楼（1-5号楼）建筑面积1204.84平方米房产为上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行设定抵押权，并于同年8月10日在不动产登记部门办理抵押登记。 再查明，2023年12月22日，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与原中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（现中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司）签订《上海浦东发展银行不良资产转让协议》（编号：甘肃Y27230022-1），将上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行享有的涉案债权转让于中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，并进行了登报公告。2024年8月22日，本院作出（2024）甘05执恢46号执行裁定书变更该案的申请执行人为中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。 还查明，2015年8月12日，案外人张某某与天水联众房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定张某某以330000元购买天水联众房地产开发有限公司开发建设的青花园小区东10号商铺。2014年4月2日、4月7日异议人分别支付购房款200000元、130000元，共计330000元，天水联众房地产开发有限公司出具了房款收据并交付商铺由张某某占有使用。该买卖合同中“房地产登记备案记载”栏中明确注明“手续齐全，具备备案登记条件”并加盖秦安县房地产管理局商品房预售合同备案专用章。2015年9月1日，张某某收到《秦安县商品房销售卡》。该商铺三相电表、维修基金、物业费、水电费等均由张某某缴纳。2024年2月23日该商铺被张某某出租，租期3年，目前租用合同尚未到期。 证明上述事实的证据材料有：1、秦安县不动产登记事务中心出具的送达回证；2、上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与康某签订的《抵押合同》；3、《上海浦东发展银行不良资产转让协议》以及本院作出（2024）甘05执恢46号执行裁定书；4、张某某与天水联众房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《秦安县商品房销售卡》以及三相电表、维修基金、物业费、水电费等缴费凭证及收据，5、《住房租赁合同》。 本院审查认为，本案的焦点问题是案外人是否享有对案涉房屋排除原案执行的事实依据和法律依据，本案应重点审查案外人是否系权利人及该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，根据案外人提交的相关证据材料足以证明案涉房屋已于2015年8月12日由案外人从原案被执行人天水联众房地产开发有限公司受让并支付全部价款，且实际占有使用，不能办理房屋过户登记手续的过错也非案外人导致。案外人张某某对争议房产所享有的权利依法能够排除执行。中国中信金融资产管理股份有限公司甘肃省分公司答辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条、第四百六十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人康某名下位于秦安县兴国镇青花园小区东10号商铺的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年八月二十七日 法官助理*** 书记员***