杨某某、上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

甘肃省天水市中级人民法院 执行裁定书 （2024）甘05执异36号 异议人（案外人）：杨某某，男，汉族，生于1968年11月17日，住址：甘肃省秦安县兴国镇先农街庙湾巷5号。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行，住所地：甘肃省兰州市城关区广场南路101号。 法定代表人：***，该行负责人。 被执行人：天水联众建筑有限公司，住所地：甘肃省天水市秦安县解放路。 法定代表人：邵某某，该公司执行董事。被执行人：天水联众房地产开发有限公司，住所地：甘肃省天水市秦安县西川镇。 法定代表人：***，该公司总经理。被执行人：康某,男,汉族，1964年11月出生,住甘肃省天水市秦州区。被执行人：宋某某,女,汉族，1963年3月出生,住甘肃省天水市秦州区。被执行人：邵某某,男,汉族，1971年3月出生,住甘肃省秦安县。被执行人：杜某某,女,汉族，1972年6月出,住甘肃省秦安县。 本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称浦发银行兰州分行）与天水联众建筑有限公司、天水联众房地产开发有限公司、康某、宋某某、邵某某、杜某某借款合同纠纷一案中，案外人杨某某于2024年7月3日提出异议，请求撤销本院作出的（2021）甘05执160号执行裁定，排除对秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺的执行。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，天水中院依据（2021）甘05执160号执行裁定查封了甘肃省青花园小区相关房产，其中包括异议人所有的位于秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺，异议人认为该行为侵害了其合法权益特提出异议，理由如下：一，异议人通过与被执行人签订合法有效的商品房买卖合同取得了该商铺的所有权，未办理过户登记手续并非异议人自身原因导致，该商铺不应该被执行。2014年初，异议人与天水联众房地产开发有限公司（以下简称被执行人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被执行人将其位于秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺出卖给异议人，涉案房屋建筑面积39㎡，总价款为333245元，同时约定异议人于合同签订当日一次性付清购房款。后异议人依约将335000元房款交付被执行人康某。2015年7月15日，异议人与联众公司就商铺买卖事宜补签《商品房买卖合同》，二被执行人随后交付该商铺。异议人一直使用至今，但二被执行人至今没有为异议人办理产权变更登记手续。依据《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案案涉商铺已由异议人从被执行人处购买，异议人与被执行人签订了有效的商品房买卖合同后按照约定支付了部分购房款并一直占有和使用该商铺，该商铺一直未办理过户登记手续的原因在于二被执行人，并非异议人原因，因此该商铺不应被执行。二、被异议人在与二被执行人签订抵押合同时应当对抵押物的占有使用及物权实际情况进行充分的调查，以查明抵押物的真实权利人，从而避免错误抵押，导致抵押权无法实现甚至损害第三人的合法权益。本案被异议人并没有对抵押物的真实权属进行审查，在该商铺实际已出卖给异议人并由异议人实际占有和使用的情形下，没有进行充分的现场调查，仅凭二被执行人提供的书面产权证明便擅自对案涉房产设定抵押权明显存在错误，根据《民法典物权编司法解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定可知，我国物权法律承认现实中存在的不动产登记权属状态与事实状态不符的情形，而不是赋予不动产登记的绝对证明力，基于此，金融机构在设立抵押时，对抵押物的调查和抵押有效性审查不能单纯以抵押人是否拥有不动产权证、不能简单以取得抵押物的抵押登记作为判断抵押是否有效的依据。又根据《商业银行法》第三十六条、《流动资金贷款管理办法》第十六条之规定，构成了金融机构设立抵押权时应负担的注意义务，专业金融机构应当承担高于一般交易主体的专业注意义务，这种义务也是金融机构应当履行的法定义务。被异议人在对案涉商铺的真实权属没有审慎审查的情形下便擅自对其设立抵押权，该抵押权应属无效，该商铺不应被执行。综上所述，异议人认为天水中院（2021）甘05执160号执行裁定严重损害其合法权益，应当予以撤销，秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺不应被执行，请求法院在查明事实的基础上依法支持异议人请求。 本院查明，本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与天水联众房地产开发有限公司、康某等借款合同纠纷一案中，于2022年4月27日查封了康某名下位于甘肃省秦安县青花园小区一楼（1-5号楼）房产（不动产权证号：房权证秦房产所字第11435号，他项权证号：甘（2020）秦安县不动产证明第0000786号）及天水联众房地产开发有限公司名下位于甘肃省秦安县青花园小区1号楼2层、4号楼2层房产（不动产权证号：房权证秦房产所字第15607号，他项权证号：甘（2020）秦安县不动产证明第0000778号），后本案申请执行人书面申请终结本次执行程序，2022年12月29日，本院以（2021）甘05执160号之二裁定依法终结了本案执行程序。 另查明，2014年初，异议人与天水联众房地产开发有限公司（以下简称被执行人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被执行人将其位于秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺出卖给异议人，涉案房屋建筑面积39㎡，总价款为333245元，同时约定异议人于合同签订当日一次性付清购房款。后异议人依约将335000元房款交付被执行人康某，联众公司向异议人开具发票。2015年7月15日，异议人与联众公司就商铺买卖事宜补签《商品房买卖合同》，2015年8月28日，联众公司向异议人开具案涉房产暖气碰头费发票和专项维修资金收款单。 证明以上事实的证据有：1.（2021）甘05执160号之二裁定书及协助执行通知书，2.《商品房买卖合同》（编号：2004-0171），3.案涉房款打款凭证，4.联众公司出具的收款收据。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人主张对登记在被执行人康某名下位于甘肃省秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺提出异议，认为其权利可排除执行。首先，本院于2022年4月27日查封案涉商铺，2015年7月15日，异议人与联众公司补签订《商品房买卖合同》，经查该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，可知异议人在人民法院查封之前已签订案涉房屋合法有效的书面买卖合同；其次，联众公司向异议人开具暖气碰头费发票和专项维修资金收款单，可知案涉房屋已被交付异议人且由异议人经营使用，异议人对房屋已经有事实上的占有和管理；第三，关于案涉房屋的购房款支付问题，已由异议人按照合同约定的方式履行。第四，关于案涉房屋的过户登记问题，按照双方签订的买卖合同内容，联众公司对案涉房屋负有办理变更登记的义务，但联众公司却在交付案涉房屋后又将其抵押给浦发银行兰州分行并办理抵押登记，异议人未办理产权证书并非自身原因。本案中，浦发银行兰州分行对案涉房屋虽然设立抵押权，但其在设定抵押权时，未按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，未尽应有的审慎注意义务，故其权利不可对抗异议人在先的物权期待权。综上，异议人杨某某在本案中提出排除执行的异议符合上述法律的规定，其对案涉房屋享有的实体权利应当依法予以保护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对甘肃省秦安县兴国镇青花园小区东12号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年七月十六日 法官助理*** 书记员***