重庆市百年建筑工程有限公司与重庆市某某房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

重庆市綦江区人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)渝0110执异56号

异议人（案外人）：喀什色满（集团）旅游建筑安装有限责任公司，住所地新疆喀什地区喀什市西环路（海天中华名园小区）G16幢18层，统一社会信用代码91653100230006950B。

法定代表人：张先武，该公司总经理。

申请执行人：重庆市百年建筑工程有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道中山路7号8-3，统一社会信用代码915002227094177517。

法定代表人：董奇，该公司经理。

被执行人：重庆市**房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道北街86B幢10号，统一社会信用代码915002222034727374。

法定代表人：廖伟，该公司经理。

本院在执行重庆市百年建筑工程有限公司（以下简称重庆百年建司）与重庆市**房地产开发有限公司（以下简称重庆**房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人喀什色满（集团）旅游建筑安装有限责任公司（以下简称喀什色满旅建公司）对本院司法拍卖喀什地区英吉沙县XX街X号楼X层面积2766.9平米房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人喀什色满旅建公司称，重庆市綦江区人民法院在执行重庆百年建司与重庆**房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，司法网络拍卖喀什地区英吉沙县XX街X号楼X层面积为2766.9平米房屋的执行行为违反法律规定，并严重损害了异议人的利益，要求綦江区法院撤销或终止对喀什市英吉沙县XX街X号楼X层面积为2766.9平米房屋的司法网络拍卖。事实及理由：异议人与被执行人存有建设工程合同纠纷，异议人也是英吉沙县XX街X号楼的施工人，具有优先受偿权地位，并于2021年9月26日将英吉沙县XX街X号楼X层面积为2766.9平米房屋予以查封，截止2020年6月24日，经英吉沙县人民法院（2020）新3123民初64号民事判决书认定，被执行人尚差异议人本金9550014.45元，利息4385048.30元，被执行人及其英吉沙县分公司未上诉，已具有法律效力。异议人多次要求被执行人履行法院判决确定的义务，可被执行人不但不履行，还偷偷摸摸地正在对英吉沙县商业XX街X号楼X层面积为2766.9平米房屋实施司法拍卖。根据调查，基本可以确认以下事实：1、申请执行人与被执行人恶意串通虚假诉讼，应当受到法律惩处。重庆百年建司是重庆**房地产公司英吉沙分公司的股东，他与重庆**房地产公司间存在关联关系。董奇就是重庆**房地产公司英吉沙分公司的实际控制人，同时又是百年建司的法人代表和独资股东。2、拍卖的英吉沙县商业XX街X号楼X层面积为2766.9平米房屋未经评估，严重违反网络司法拍卖程序，损害异议人利益。3、网上拍卖与评估价格严重背离，喀什地区中级人民法院未执行李继周案于2020年委托中证房地产评估造价集团有限公司对英吉沙县XX街所有房屋进行评估，商业步行街第二层的房屋单价为4866元/平米。申请执行人与被执行人合伙未经评估就达成了意愿，每平米仅为2647元的价格是极不正常、不合理，在法律上肯定是无效的。4、申请执行人称已查封了案涉房屋与事实不符。异议人通过英吉沙县城乡建设局了解到，整个英吉沙县辖区的查封都属于英吉沙县城乡建设局统一管理，从2014年开始查封业务以来直到今天，包括X号楼李继周的查封、X号楼XX的查封、X号楼曹金银的查封、X号楼信用社的查封、X号楼卢长生的查封等，全部查封都是由城乡住建局统一管理查封的，而异议人在查封XX街X号楼2层房屋前，城乡建设局查封档案中并没有百年建司查封X号楼X层房屋的记录。未查封记录的房子怎么能谈得上拍卖呢？这是严重违反法律规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，綦江区人民法院的执行行为是违反法律规定的，应予纠正。

本院查明，2021年8月27日，本院作出(2021)渝0110民特666号民事裁定书，确认重庆百年建司、重庆**房地产公司达成的调解协议“重庆**房地产公司支付重庆百年建司工程款21550276.99元”有效。重庆百年建司申请执行后，本院于2021年9月3日立案执行，案号为(2021)渝0110执7175号。2021年9月3日，本院裁定查封被执行人重庆**房地产公司名下的位于新疆XX尔自治区喀什市英吉沙县XX路（英吉沙县XX街）X号楼X楼XXXX、XXXX、XXXX号房屋；X号楼X楼XXXX房屋（面积354平米）；X号楼X楼房屋（面积2766.908平米）。前述房屋产权证号为：新XX**英吉沙县不动产权字第XXXXXXX号。本院向新疆XX尔自治区喀什市英吉沙县不动产登记中心送达了执行裁定书和协助执行通知书。英吉沙县不动产登记中心于2021年9月7日将协助执行通知书回执返回本院，其中载明：“被执行人重庆**房地产公司英吉沙分公司，不动产权证书：新（XXXX）英吉沙县不动产权第XXXXXXX号，坐落：英吉沙县商业XX街，用途：其他商服用地/商业用房，权力性质：出让，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，共有情况：单独所有，面积：宗地面积：11432.13平米/房屋建筑面积：14865.99平米，（法人：杨剑）；②英国用（XXXX）第XXX号土地，面积：7549平米，权力性质：出让，权利类型：国有建设用地使用权；③英国用（XXXX）第XXX号土地，面积：9410.00平米，权力性质：出让，权利类型：国有建设用地使用权；重庆**房地产公司英吉沙分公司名下以上三块地2019年1月24日是被喀什地区中级人民法院查封三年，②号土地和及91间房屋2020年4月30日被英吉沙县人民法院轮候查封。因以上土地已被轮候查封，现按你院要求查封重庆**房地产公司（英吉沙县XX街）X号楼X楼XXXX房屋（面积354平米）；X号楼X楼XXXX、XXXX、XXX号房屋；X号楼X楼房屋（面积2799.908平米）这些房屋轮候查封，查封期限三年”。2021年11月15日，重庆百年建司与重庆**房地产公司共同议定前述查封财产处置拍卖价为2647.33元/平米，并确认在淘宝上拍卖，首拍流标后，按流标价直接抵偿给重庆百年建司。本院于2021年11月17日作出（2021）渝0110执7175号裁定书，裁定拍卖前述查封的房屋，并于2022年3月21日发布《拍卖公告》，对前述查封的X号楼X楼房屋（公告面积：约2766.9平米）进行拍卖，现仍在拍卖中。

另查明，喀什色满旅建公司与重庆**房地产公司、重庆**房地产公司英吉沙分公司建设工程合同纠纷一案于2020年4月7日向新疆XX尔自治区英吉沙县人民法院起诉，案号为（2020）新3123民初64号。2020年6月24日，新疆XX尔自治区英吉沙县人民法院作出（2020）新3123民初64号判决书，该判决中查明：重庆**房地产公司英吉沙分公司将英吉沙县XXXXX街X、X、X、X号楼建设项目（第三标段）发包给喀什色满旅建公司进行施工；该判决中认定：重庆**房地产公司欠工程款9550014.45元及利息4385048.3元，喀什色满旅建公司建设工程价款优先受偿权丧失；判决结果：重庆**房地产公司支付喀什色满旅建公司工程款9550014.45元及利息4385048.3元，诉讼费、保全费由重庆**房地产公司承担。喀什地区中级人民法院因他案执行曾在2020年委托评估机构对新（XXXX）英吉沙县不动产权第XXXXXXX号产权证内的X号楼、X号楼、X号楼、X号楼房屋价值进行评估，但未包含X号楼第X层房屋。该评估机构于2020年12月14日作出评估报告（初稿），X号楼、X号楼、X号楼第X层房屋单价均为4487元/平米。该评估报告特别提示中记载“本估价报告自2020年12月14日起一年内有效”。

以上事实，有当事人陈述、(2021)渝0110民特666号民事裁定书及人民调解协议书、(2021)渝0110执7175号执行裁定书（含查封、拍卖）、协助执行通知书及回执、拍卖公告、（2020）新3123民初64号判决书、房地产估价报告（初稿）等证据在卷为凭，并经本院审查，应予认定。

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人对自己的主张，有义务提供证据证明。本案中，（2020）新3123民初64号判决并未支持喀什色满旅建公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，喀什色满旅建公司认为其享有优先权的意见本院不予支持。本院作出执行裁定书和协助执行通知书，并送达了英吉沙县不动产登记中心，对此有相关回执证实，本院执行查封案涉房屋属实，且合法有效。喀什色满旅建公司认为本院未查封案涉房屋的意见与客观不符，本院不予支持。从（2020）新3123民初64号判决中载明收取保全费的情况可以认定喀什色满旅建公司在该案诉讼中确实申请了财产保全，但案涉房屋是否被该案保全、何时保全应由喀什色满旅建公司举证证明，但喀什色满旅建公司对此未举证证明。在英吉沙县不动产登记中心返回本院的协助执行通知书回执中记载“②号土地和及91间房屋2020年4月30日被英吉沙县人民法院轮候查封”，若该查封是（2020）新3123民初64号案采取的保全查封，但该保全查封的是“②号土地和及91间房屋”，而本院执行查封的是“新（XXXX）英吉沙县不动产权第XXXXXXX号产权登记中的X号楼X楼房屋（面积2799.908平米）”，二者查封的财产不同，且喀什色满旅建公司在执行异议申请书中表述的查封时间是“2021年9月26日”，与前述回执记载的英吉沙县人民法院查封时间“2020年4月30日”不一致，不能认定在本院执行查封前（2020）新3123民初64号案保全查封了案涉房屋，喀什色满旅建公司以案涉房屋于2021年9月26日被查封的理由不能排除本院对案涉房屋的执行。喀什色满旅建公司认为申请执行人与被执行人间存在虚假诉讼，但对此未举证证明，该事实不能确定，且是否存在虚假诉讼，不是执行异议审理的范畴，不在执行异议中处理。对于喀什色满旅建公司提出的拍卖案涉房屋价格未经评估问题，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。根据该规定，评估仅是人民法院确定财产处置参考价方式中一种，并不是唯一方式，而当事人议价也是确定财产处置参考价的一种方式，不能仅凭拍卖参考价未经评估确定该拍卖违法。重庆百年建司与重庆**房地产公司共同议定案涉房屋处置拍卖价属于当事人议价，该议价方式本身是符合法律规定的。对于案涉房屋拍卖参考价值是否与实际价值严重背离问题，喀什色满旅建公司认为案涉房屋拍卖参考价值与评估价值严重背离，对此所依据的是喀什地区中级人民法院曾在2020年委托评估机构所作的评估报告，但该评估报告的有效期为“自2020年12月14日起一年内有效”，而拍卖案涉房屋公告于2022年3月21日发布，且至今尚在拍卖中，前述评估报告已失效，不能以已失效的评估报告来认定案涉房屋的拍卖参考价。喀什色满旅建公司提供的证据不能证明案涉房屋的具体价值，而商品价值往往是随市场行情波动，特别是在房地产市场不景气的时期，房屋价格下行波动较大，即便评估机构评估出相应价值，但在具体的拍卖、变卖过程中往往还要考虑降价的情况。喀什色满旅建公司提供的证据不能证明案涉房屋拍卖参考价值与评估价值严重背离，本院对喀什色满旅建公司的该意见不予支持。综前，喀什色满旅建公司的异议不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：

驳回异议人喀什色满（集团）旅游建筑安装有限责任公司的异议。

当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向重庆市第五中级人民法院申请复议。

审判长　　陈仁伟

审判员　　张　宁

审判员　　曾　勇

二〇二二年五月二十日

书记员　　万香君

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