喀什某某房地产开发有限责任公司、喀什色满（集团）旅游建筑安装有限责任公司侵权责任纠纷民事再审民事裁定书

新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2023）新民再52号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：喀什**房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市夏马勒巴格乡7村。 法定代表人：***，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：喀什色满（集团）旅游建筑安装有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市西环路（**·中华名园小区）G16幢18层。 法定代表人：***，该公司董事长。 再审申请人喀什**房地产开发有限责任公司（以下简称**房地产公司）因与被申请人喀什色满（集团）旅游建筑安装有限责任公司（以下简称色满建筑公司）侵权责任纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2022）新31民终252号民事裁定，向本院申请再审。本院于2023年2月21日作出（2022）新民申2141号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 **房地产公司申请再审称，再审请求：撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2021）新3101民初2978号民事裁定及新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2022）新31民终252号民事裁定，并指令审理本案。事实与理由：一、我公司名下持有51172.63平米（包含案涉非法占用的土地）土地的不动产权证，证明案涉土地的现权利人为我公司。目前，该宗土地至今未完成开发建设，未完成销售，更未完成土地分割。案涉被占用的土地并非二审法院理解的道路、绿地和公共设施。我公司有权按照国家相关规定开发建设，以及决定是否作为绿化、道路或其他用途。直至我公司全部完成该宗地的建设，经行政主管部门完全分割给全体业主并收回现有的不动产权证后，该宗土地的权利才转移给全体业主。二、土地权利的归属应以不动产登记为准。虽然部分业主入住属实，但我公司仍按不动产权证上的土地面积全额缴纳土地使用税。三、色满建筑公司非法占用我公司土地800平米，理应支付占用期间的土地使用费，并自即日起拆除私自搭建的设施、停止非法占用。 色满建筑公司辩称，一、**房地产公司已自认小区房产已经出售完毕，则购房人均是小区业主。二、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，虽然未办理购房人的土地共有变更登记，但不能因此否认买受人系业主的身份。三、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。而涉及对共有财产的侵害事项应当属于业主共同管理权利的行使，应当由全体业主共同决定，而非**房地产公司单独决定并行使。四、根据“入库规则”，**房地产公司基于共有人的身份所诉请内容也应当是将土地返还给全体业主而非返还给其。故无论案涉土地是否有争议，无论是否合法占有，仅根据**房地产公司的诉请内容就应当驳回其要求返还土地并支付土地使用费的诉讼请求。五、根据我公司与**房地产公司在土地分宗时达成的协议，环形通道是高层宾馆的必备道路。因此，虽然我公司没有办理土地使用权证，但实际由我公司所有并使用。 **房地产公司向一审法院起诉请求：1．色满建筑公司立即拆除在其土地上私自搭建的围墙、围栏、门卫室、变压器、排风设施、置放垃圾箱等，将占有的土地予以归还；2．色满建筑公司支付占有土地7年（2015年至2021年）的土地使用费暂定336，000元（从2015年至2021年共计7年）最终以评估价为准。 一审法院认为，本案**房地产公司所主张的共有部分使用权属于**中华小区业主共有，**房地产公司诉讼主体不适格，于2021年11月26日作出（2021）新3101民初2978号民事裁定，裁定：驳回**房地产公司的起诉。 **房地产公司不服一审裁定，上诉请求撤销一审裁定，指令一审法院受理本案。二审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”本案中，**房地产公司已与业主签订商品房买卖合同，部分业主已经入住，虽然尚未办理所有权登记，但其并不影响民法典第二编第六章所称的业主的认定。依据《中华人民共和国民法典 》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。根据上述法律规定，**房地产公司主张的由色满建筑公司所占用的土地属于业主共同共有，其提出的诉讼请求属于应由该小区业主共同决定和共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，或者由业主大会、业主委员会提起诉讼，**房地产公司未能提供证据证明其提起本案诉讼符合上述条件，一审法院裁定驳回**房地产公司的起诉符合法律规定，应当予以维持。二审法院于2022年2月25日作出（2022）新31民终252号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院再审认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”及第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉土地的建设用地使用权目前仍然登记在**房地产公司名下，**房地产公司提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，人民法院对其起诉应予受理。**房地产公司的再审请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项、第一百七十八条规定，裁定如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2022）新31民终252号民事裁定及新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2021）新3101民初2978号民事裁定； 二、指令新疆维吾尔自治区喀什市人民法院对本案进行审理。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　张　斌 二〇二三年三月十六日 法官助理　*** 书 记 员　***