湖州新城公用工程有限公司与丰隆置业（湖州）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖州市吴兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙0502民初3215号

原告（反诉被告）:湖州新城公用工程有限公司，住所地湖州市。

法定代表人:孙坚勇，该公司总经理。

委托代理人:沈升，浙江银湖律师事务所律师。

委托代理人:李锋，浙江银湖律师事务所律师。

被告（反诉原告）:丰隆置业（湖州）有限公司，住所地湖州市。

法定代表人赖小薇，该公司董事长。

委托代理人:王宗伟，浙江大盾律师事务所律师。

原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司（以下简称新城公司）与被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司（以下简称丰隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案于2017年8月28日、2018年1月9日二次公开开庭进行了审理，原告新城公司的委托代理人沈升,被告丰隆公司的委托代理人王宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新城公司起诉称：2012年8月，新城公司与丰隆公司签订协议书一份，约定新城公司向丰隆公司购买丰隆公司开发的星洲国际花园44套商品房，双方对购买房屋的房号、价格及付款方式等作了约定。2012年8月28日，双方签订44份商品房买卖合同。合同约定：总价39465888元，新城公司于合同签订当日一次性付清房款，丰隆公司开具同等金额的发票；丰隆公司应在2013年2月28日将符合合同约定的44套商品房交付给新城公司，并在交付使用后120天内将房屋的房地产权属证书交付给新城公司；丰隆公司逾期交付的，新城公司要求继续履行合同的，丰隆公司应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向新城公司支付已交价款万分之一的违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，新城公司按约履行了付款义务，前述合同已于2012年8月28日经湖州市住房和城乡建设局备案，但丰隆公司未按约交付上述房屋及相关权属证书。新城公司曾多次要求丰隆公司继续履行合同义务，但丰隆公司未予配合。请求判令：1、丰隆公司继续履行合同约定的交房义务（将经综合验收合格的房屋交付新城公司，并交付相关房地产权属证书）；2、丰隆公司支付新城公司逾期交房违约金6073800元（按合同约定的已交付房价款每日万分之一自2013年3月1日起暂计算至2017年5月18日止，实际计算至交房日止）；3、本案诉讼费用由丰隆公司承担。

丰隆公司答辩并反诉称：双方签订44套商品房买卖合同属实，对购买房号做了约定，合同实际总价款超出合同约定价款。双方约定新城公司应当一次性付清购房款，但实际付款期限届满至今仍未付清。新城公司在收到丰隆公司的交房通知后未与丰隆公司联系，是新城公司未取得房屋的主要原因。同意新城公司要求丰隆公司交付房屋的诉讼请求，对新城公司主张丰隆公司支付逾期交房违约金不予认可。

2012年8月28日，新城公司与丰隆公司签订协议书一份，约定新城公司向丰隆公司购买星洲国际花园44套商品房，购房价款总计39465888元。2013年12月6日，湖州诚信测绘有限公司实测该44套房屋面积，存在面积差价84156元，房屋总价应确定为39550044元。44份商品房买卖合同在当日均已办理备案登记，但新城公司在签订商品房买卖合同后尚有998345.73元购房款未付，已构成严重违约，应向丰隆公司承担违约责任。请求判令：1、新城公司立即支付购房款998345.73元，空置房费568532元，面积差价84156元，合计1651033.73元；2、新城公司支付逾期付款违约金595999元（按合同约定的逾期应付款每日万分之一自逾期付款的次日起计算至2018年1月9日止）；3、新城公司承担本案反诉诉讼费用。

新城公司针对反诉答辩称：关于双方签订协议书以及44套商品房买卖合同备案的事实均予以认可，但丰隆公司要求立即支付购房款、空置房费面积差没有理由。（一）按双方签订的协议书约定，新城公司已在签订买卖合同时一次性将全部购房款支付给丰隆公司指定的收款方，或者在支付给实际收款方之前，丰隆公司同意新城公司将款项留置在专用账户内，因此新城公司已经履行了合同约定的付款义务。（二）按双方签订的商品房买卖合同第5条的约定，应在商品房交付后才支付面积差价84156元，但客观事实是丰隆公司没有将房屋交付给丰隆公司，所以该笔费用未达到相应的支付条件。（三）丰隆公司未将合同约定44套房屋交付新城公司，因此丰隆公司主张空置房费及逾期付款违约金，均无依据。

新城公司为支持本诉诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：

证据1.协议书1份，拟证明新城公司与丰隆公司对新城公司购买丰隆公司名下44套房屋的事宜达成协议，并对房屋的房号、款项、支付方式作了约定；

证据2.商品房买卖合同44份，拟证明新城公司与丰隆公司签订涉44套商品房的买卖合同，并对房屋的交付标准、交付时间、权属证书的交付及争议解决方式等做了相关约定；

证据3.律师函1份，拟证明新城公司于2014年11月24日以律师函的形式要求丰隆公司按约交付涉案的44套房屋并承担相应违约责任的事实；

证据4.收据及付款凭证27份，拟证明新城公司按协议书约定的款项已支付涉案44套房屋的相应购房款项的事实;

证据5.账户明细查询单1份，拟证明新城公司已支付购房款38467542.27元的付款时间；

证据6.拖欠税款明细1份，拟证明丰隆公司拖欠税款情况。

丰隆公司质证认为：对新城公司提交的证据1.协议书的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该份协议书约定购房款支付方式为一次性付款，新城公司未依约履行。根据协议第四条约定，甲方（丰隆公司）有权对乙方（新城公司）付款的数据和情况，进行查询及监督，最后进行对账结算。乙方受甲方委托支付总额达到39465888元时，视作乙方购房款支付完毕。该条款是丰隆公司要求新城公司按约支付剩余购房款的依据。新城公司主张交房，双方要进行最终对账结算。对证据2.商品房买卖合同无异议，但根据合同第六条约定，新城公司需一次性支付购房款，丰隆公司认为新城公司没有依约履行合同义务，存在违约行为。对证据3.律师函有异议，丰隆公司没有收到。对证据4.收据及付款凭证的真实性、合法性无异议，丰隆公司认可合同价款39465888元其中部分已支付，经计算，目前剩余998345.73元（含面积实测增加房款84156元未付）。但这些票据正是丰隆公司所称新城公司未一次性支付的理由，这些款项实际交付时间分别为2012年9月份、10月、11月、12月和2013年1月，并没有如新城公司所称已一次性支付，剩余房款90多万元至今未付。对证据5.账户明细查询单的真实性没有异议，认为该份证据印证了丰隆公司关于新城公司未按约一次性支付购房款应承担违约责任的主张。对证据6.拖欠税款明细的真实性、合法性及关联性均有异议，丰隆公司一直要求向新城公司交房，但新城公司没有和丰隆公司办理交房手续，所以不发生过户，未交房责任在于新城公司。

丰隆公司为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交如下证据：

证据1.入户通知书和邮寄单各1份，拟证明丰隆公司在2013年8月份通知新城公司收房，新城公司未按通知要求办理收房工作存在违约的事实；

证据2.空置房费支付凭证16份，拟证明丰隆公司预计支付空置房费5172377.5元，新城公司应承担568532元的事实；

证据3.空置房费计算表1份，拟证明每套房应支付的空置房费；

证据4.联系函19份、服务费明细19份，拟证明湖州城乡物业管理有限公司向丰隆公司收取空置房费；

证据5.测绘报告1份，拟证明根据湖州诚信测绘有限公司对星洲国际花园1-8幢、11幢及地下室房屋面积测绘结果，包括新城公司购买房屋的实际面积，与房屋买卖合同存在面积差15.03平方米，增加购房款84156元的事实；

证据6.违约金计算表1份，拟证明丰隆公司主张违约金的计算方式及违约金数额；

证据7.星洲国际花园前期物业服务合同1份，拟证明丰隆公司与湖州城乡物业有限公司对星洲国际花园（湖州市西南1号地块）商住楼的物业服务管理约定，丰隆公司根据该合同约定支付空置房费的情况；

证据8.民事调解书3份、协议书5份，拟证明空置房费的支付情况；

证据9.验收合格证1份，拟证明涉案商品房在2013年9月已符合合同约定的交付条件。

新城公司质证认为：对证据1.入户通知书的真实性、合法性和关联性均有异议，入户通知书仅为空白打印件，没有盖章和具体时间，具体通知哪一户不明确，邮政详情单为手填单，无邮政的印件章，且未载明具体日期。客观事实是丰隆公司在2013年时不具备交房条件。对证据2.空置房费支付凭证和证据3.空置房费计算表的关联性有异议，双方之间是商品房买卖合同关系，因丰隆公司未按约交付房屋，该空置费应由丰隆公司承担，与新城公司无关。对证据4.联系函、服务费明细的真实性、合法性无异议，但认为组证据是丰隆公司与湖州城乡物业管理有限公司之间有关房屋空置费收取的情况说明，与本案无关。对证据5.测绘报告无异议。对证据6.违约金计算表，在第一次庭审中提出异议，义庭后经与新城公司付款明细对比核实，在第二次庭审中确认已付购房款38467542.27元并非一次性支付，对违约金计算表载明的付款时间无异议，请法庭按实际支付时间予以计算。对证据7.星洲国际花园前期物业服务合同的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据8.民事调解书及协议书的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。对证据9.验收合格证真实性无异议，但称其方并不知晓，涉案商品房实际没有交付。

本院认证认为：（一）新城公司提交的证据。新城公司提交的证据1.协议书和证据2.商品房买卖合同，能证明主张的拟证事实，对证据效力予以认定。丰隆公司质证对依据协议书和商品房买卖合同是否认定新城公司已按约支付购房款提出意见，对此本院将根据本案证据并结合法律规定进行认定。证据3.律师函，丰隆公司质证没有收到，且没有邮寄凭证予以佐证，对其证据效力不予认定。证据4.收据及付款凭证，符合有效证据要件，能证明新城公司在协议书签订后已陆续支付丰隆公司购房款38467542.27元的事实，但本案合同约定购房价款为39465888元，故不能证明新城公司已按约一次性并全额支付丰隆公司购房款。证据5.账户明细查询单，丰隆公司质证无异议，能证明新城公司主张的购房款支付情况，对其证据效力予以认定。证据6.拖欠税款明细，经核实丰隆公司拖欠税款情况属实，对其证据效力予以认定。（二）丰隆公司提交的证据。丰隆公司提交的证据1.入户通知书和邮寄单，新城公司质证有异议，称并未收到，且2013年房屋也不具备交付条件，经审查，丰隆公司提交的邮寄凭证也不符合有效证据要件，故对证据效力不予认定。丰隆公司提交的证据2-4和证据7-8以证明其主张的空置房费，而本案有证据显示的房屋通知交付时间为2017年4月，且空置房费是否为本案所涉商品房所支出不明晰，故该些证据与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。证据5.测绘报告，新城公司质证无异议，且符合有效证据要件，对其证据效力予以认定。证据6.违约金计算表，新城公司经核查提交账户明细查询单1份，账户明细查询单与丰隆公司提交的该份违约金计算表确认的收款时间相印证，新城公司确认已付购房款并非一次性支付，对违约金计算标准也未提出异议，对其证据效力予以认定。证据9.验收合格证，新城公司对真实性无异议，且符合有效证据要件，对其证据效力予以认定。

根据上述有效证据结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：

2012年8月28日，丰隆公司与新城公司签订协议书一份，约定新城公司出资购买丰隆公司开发的湖州星洲国际花园商品房44套，即1号楼2042室、2502室、2602室、2702室、2802室、2901室、2902室。2号楼301室、302室、401室、601室、801室、901室、1001室、1102室、1401室、1402室、1602室、1801室、2001室、2102室、2402室、2502室，3号楼502室、602室、902室、1301室、1401室、1902室，4号楼1903室、2002室、2003室、2102室、2202室、2302室、2402室、2502室、2602室、2702室、2703室，5号楼104室，6号楼1804室，7号楼1703室，8号楼1602/跃层,建筑面积合计7047.48平方米，平均单价为每平方米5600元，总计价款39465888元。协议书约定，新城公司在商品房买卖合同签订时即一次性付清全部购房款；丰隆公司委托新城公司将购房款直接支付给丰隆公司指定的受款方，在实际支付至受款方前，丰隆公司同意将款项留置于专用账户内；丰隆公司委托新城公司将购房款直接支付给丰隆公司指定的受款方，具体支付方式，双方视情商定；丰隆公司有权对新城公司付款进行查询及监督，最后进行对账结算；新城公司受丰隆公司委托支付总额达到39465888元时，视作购房款支付完毕；双方应在商品房买卖合同签订后三天内向湖州市房产管理部门办理备案登记。双方还对委托付款事项等作了约定。

协议书签订当日，丰隆公司（出卖人）与新城公司（买受人）签订商品房买卖合同共计44份，合同编号分别为0092666、0092665、0092683、0092677、0092682、0092687、0092657、0092678、0092685、T1010、0092680、T0998、0092695、0092659、0092662、0092699、0092668、0092684、0092676、0092679、0092661、0092670、0092643、T1001、T1002、T1003、0092694、T1014、0092673、0092663、0092667、0092686、0092675、0092658、0092698、0092664、0092671、0092674、0092672、0092697、0092660、0092700、0092696、0092681，上述合同同时提交湖州市住房和城乡建设局备案。合同第六条约定，买受人在合同签订时即一次性付清购房款，卖方开具相应金额发票；合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2013年2月28日前，将经综合验收并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；商品房合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将出卖人提供的办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

合同签订后，新城公司陆续支付丰隆公司购房款总计38467542.27元，其中2012年9月7日付款3466948.38元，2012年9月10日付款376688元，2012年9月12日付款300000元，2012年9月21日付款1731532.19元，2012年10月10日付款801873元，2012年10月12日付款7804736元，2012年10月22日付款1763815.19元，2012年11月1日付款500000元，2012年11月5日付款2280000元，2012年11月20日付款2036233.19元，2012年12月4日付款980000元，2012年12月6日付款460000元，2012年12月13日付款2920744元，2012年12月17日付款606170.81元，2012年12月21日付款1735420.19元，2013年1月11日付款500000元，2013年2月4日付款4391702.25元，2013年2月5日付款1434114.19元，2013年3月12日付款305000元，2013年3月14日付款80960元，2013年3月19日付款200000元，2013年3月21日付款34000元，2013年4月19日付款398853.6元，2013年4月22日付款32569元，2013年4月27日付款25000元，2013年5月13日付款170033.9元，2013年5月15日付款21330元，2013年5月17日付款239641元，2013年5月29日付款436800元，2013年6月19日付款13059.5元，2013年6月20日付款481526.37元，2013年9月3日付款1042636.2元，2013年9月13日付款115232.31元，2013年10月1日付款780933元。诉讼期间，新城公司于2017年7月12日支付丰隆公司购房款998345.73元。丰隆公司收到上述购房款后，未开具购房款发票给新城公司。

2013年9月6日，丰隆公司开发建设的位于西南分区1号地块的星洲国际花园建设工程1-8幢、11幢及地下室经竣工验收合格可以交付使用。

2013年12月6日，湖州诚信房产测绘有限公司出具测绘报告书，确认星洲国际花园1-8幢、11幢及地下室住宅等商品房实测建筑面积。根据该份报告书，本案44份购房合同所涉的建筑面积增加面积差价款84156元。

2017年4月17日，丰隆公司向新城公司送达房屋交付通知书，称新城公司购买的44套商品房至今仍未办理交付手续，按商品房买卖合同约定，自2013年9月30日起所购房屋已视同交付完毕，此后房屋毁损、灭失的风险由新城公司自行承担，所支付的购房款仍需按实结算，告知新城公司与其工作人员联系办理房屋交付，领取房屋钥匙事宜。庭审中，新城公司称因丰隆公司结欠税款未开购房款发票，因此无法办理并交付房屋权属证书。

本院认为：新城公司与丰隆公司签订的商品房买卖合同和协议书，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同约定，丰隆公司应在2013年2月28日前将经综合验收并符合合同约定的商品房交付新城公司使用。本案有效证据显示，丰隆公司于2017年4月通知新城公司办理交房手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。合同签订后，新城公司已支付丰隆公司购房款38467542.27元，但余款998345.73元未能按约支付，亦应承担相应的违约责任。新城公司主张丰隆公司交付所购商品房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于新城公司主张由丰隆公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，本案有效证据证明丰隆公司至2017年4月17日书面通知新城公司办理交房手续，但涉案44套商品房在2013年9月已经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，可以交付使用，房屋至今未交付，也存在新城公司认为丰隆公司结欠税款未开具购房款发票致其无法办理房产权属证书因而不愿领房的原因。但房屋交付和办理权属证书是两个不同的法律行为，根据合同约定和法律规定，所需承担的民事法律责任也不同。根据本案查明的事实，新城公司所购商品房至今未交付，主要责任在于丰隆公司，但鉴于本案实际情况，新城公司也应承担相应责任，故本院酌情对新城公司主张的逾期付款违约金予以调整，按新城公司已付购房款38467542.27元为基数，以每日万分之一为计付标准，计算自合同约定的最后交房日的次日即2013年3月1日起至丰隆公司书面通知新城公司办理交房手续即2017年4月17日止共计1509天的逾期交房违约金5804752元，酌情调整为3482851元（5804752元×60%），新城公司主张逾期付款违约金超过部分，不予支持。

丰隆公司主张由新城公司支付其购房款998345.73元和购房面积差价款84156元的诉讼请求，有事实依据，新城公司也无异议，本院予以支持。丰隆公司反诉请求新城公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持，本案中逾期付款违约金计算至2018年1月9日止。丰隆公司反诉主张由新城公司支付其空置房费的诉讼请求，因本案商品房未交付的主要责任在于丰隆公司，故对丰隆公司的该项请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司于本判决生效之日起三十日内将湖州星洲国际花园1号楼2042室、2502室、2602室、2702室、2802室、2901室、2902室，2号楼301室、302室、401室、601室、801室、901室、1001室、1102室、1401室、1402室、1602室、1801室、2001室、2102室、2402室、2502室，3号楼502室、602室、902室、1301室、1401室、1902室，4号楼1903室、2002室、2003室、2102室、2202室、2302室、2402室、2502室、2602室、2702室、2703室，5号楼104室，6号楼1804室，7号楼1703室，8号楼1602/跃层等44套商品房交付原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司，并协助办理相关房地产权属证书；

二、原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司给付被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司购房款1082501.73元；

三、被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司给付原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司逾期交房违约金3482851元；

四、原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司给付被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司逾期付款逾期违约金595999元；

五、上述第二、三、四项付款相抵扣，被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司1804350.27元；

六、驳回原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费54317元，反诉受理费12316元，合计诉讼费66633元，由原告（反诉被告）湖州新城公用工程有限公司负担29607元，被告（反诉原告）丰隆置业（湖州）有限公司负担37026元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

审　判　长　　陈　洪

代理审判员　　吴文婷

人民陪审员　　陈树荣

二〇一八年一月十九日

书　记　员　　赵　婕

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