云南官房建筑集团股份有限公司、某某等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）云25民终2158号 上诉人（原审被告）：云南官房建筑集团股份有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区古渡口路1111-7号。 法定代表人：***，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：**，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人（原审被告）：***，女，1965年10月11日出生，汉族，居民，住云南省建水县。 委托诉讼代理人：***，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：**，男，1986年10月15日出生，汉族，居民，住四川省泸州市龙马潭区，现住云南省建水县。 委托诉讼代理人：杨皓，云南六贞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：杨皓，男，1987年4月3日出生，汉族，居民，住云南省建水县。 原审被告：昆***房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城西路48号。 法定代表人：***，系该公司总经理。 原审被告：年安保险销售服务有限公司建水营业部，住所地：云南省建水县临安镇青山路幸福花园3-1栋商铺。 负责人：***，系该公司经理。 原审被告：建水县奥城百货有限公司，住所地：云南省红河州建水县临安镇建水大道与清远路交汇处裕顺奥城1号楼。 法定代表人：***，系该公司总经理。 上诉人云南官房建筑集团股份有限公司（以下简称“官房公司”）、上诉人***因与被上诉人**、杨皓、原审被告昆***房地产开发有限公司（以下简称“裕顺公司”）、原审被告年安保险销售服务有限公司建水营业部（以下简称“年安公司建水营业部”）、原审被告建水县奥城百货有限公司（以下简称“奥城公司”）确认合同无效纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2022）云2524民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过调查和询问当事人，并征得当事人同意，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 官房公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回两被上诉人的第一项诉讼请求；判令两被上诉人承担本案二审上诉费。事实与理由：一、上诉人经案涉房屋所有人授权对案涉房屋享有租赁权及收益权。因此，上诉人与原审被告奥城公司、***签订《三方协议》的行为属于有权处分，该协议合法有效。1.基于上诉人与案涉房屋所有权人裕顺公司及案外人***签订的《工程款延期支付协议》约定，由案涉房屋承租人向上诉人缴纳租金，以冲抵裕顺公司应付未付工程款，该协议是双方真实意思表示，合法有效。且二被上诉人提交的证据（2019）**终1184号民事判决明确了裕顺公司对于包括案涉房屋在内的商铺的租金由上诉人收取并无异议。2.上诉人基于案涉房屋所有权人裕顺公司的授权对案涉商铺享有的租赁权及收益权，于2017年4月14日与***、奥城公司签订的《三方协议》约定，案涉房屋出租人由奥城公司变更为上诉人，由上诉人将案涉房屋租赁给***，该协议是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系合法有效协议。二、即使上诉人与***、奥城公司签订《三方协议》的行为属无权外分，但案涉房屋产权人明确认可由上诉人收取租金的行为，可视为房屋实际产权人对上诉人无权处分行为的追认，《三方协议》合法有效。综上所述，一审判决忽略了《工程款延期支付协议》所产生的上诉人对案涉房屋享有租赁权、收益权的法律后果，属认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实后，改判支持上诉人的全部上诉请求。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回两被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导到作出错误判决。1.官房公司、奥城公司与上诉人作为合同当事人均具有相应的民事行为能力，所签订的《三方协议》，及上诉人与年安公司建水营业部签订的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，均属合法有效。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即无权处分并不影响合同效力。一审法院认为房屋产权属***公司，官房公司不是该房屋的权利人，无权将该房屋出租给上诉人的认定没有法律依据。3.红河州中院于2020年6月29日作出的《结案通知书》，已认定上诉人应向裕顺公司支付的租金由官房公司收取，即前提是认可上诉人与裕顺公司之间存在租赁关系。二、裕顺公司对于官房公司与上诉人签订协议以及上诉人直接向官房公司支付租金的事实是知情并认可的，对官房公司用该租金抵扣工程款的行为，裕顺公司也从未提出异议。三、根据上诉人提供的***公司向法院出具的《确认函》，以及上诉人按期足额向官房公司缴纳租金的事实，一审法院认为官房公司无权处分的行为，已得到裕顺公司的追认，当属有效。且生效判决已明确官房公司收取租金用于抵扣裕顺公司欠付工程款的事实。四、一审判决未确认上诉人与官房公司2017年4月16日签订的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》无效，应按该合同继续履行租赁关系。被上诉人虽然于2021年1月6日取得该房屋的所有权，但根据买卖不破租赁的原则，被上诉人不得破坏竞买房屋之前已存在的租赁关系。五、拍卖标的物已在司法拍卖平台向被上诉人进行了介绍和提示，被上诉人在明知标的物存有租赁的情况下进行竞买，竞买后又向法院主张租赁协议无效的行为违背了诚实信用原则。六、被上诉人竞买得房屋后，对应的承租人是上诉人，而不是年安公司建水营业部，一审判决按年安公司建水营业部向上诉人支付的租金标准向被上诉人支付房屋占用费于法无据。综上，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 **、杨皓辩称：裕顺公司与将案涉商铺租赁给奥城公司，两者之间的租赁合同已于拍卖前解除；官房公司与裕顺公司、***签订的三方协议仅仅是债权之间的关系，官房公司以收起租金的事实主张其对商铺享有处分权是错误的，三方协议不具有对物权所有权处分的权利，答辩人合法购买房屋后应将房屋交给答辩人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 裕顺公司、年安公司建水营业部、奥城公司：均未提出答辩意见。 **、杨皓向一审法院起诉请求：1.依法判令被告奥城公司、***、官房公司签订的《三方协议》中关于建水县幸福花园小区3-1栋房屋的转租关系无效；2.依法判令被告***与被告年安公司建水营业部签订的《租赁合同》无效；3.依法判令被告年安公司建水营业部于判决生效后15日内搬离建水县幸福花园小区3-1栋1**1-3层1室房屋，并将该房屋归还原告；4.依法判令被告***、年安公司建水营业部连带支付原告自2021年1月7日起至搬离3-1幢房屋之日止的租金（暂计至2022年4月7日，按502平方米，每平方米30元，每月15060元，共15个月，合计225900元）。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。红河州中级人民法院于2020年12月25日在淘宝网司法拍卖平台对被执行人昆***房地产开发有限公司位于建水县建水大道129号（裕顺奥城）被查封的相关商铺和建水县青山***幸福花园被查封的相关房产进行第二次公开拍卖处置，原告**、杨皓作为买受人于2020年12月26日以3470350元的最高价竞得建水县青山***幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，并支付了全部购房款。红河州中级人民法院于2021年1月6日作出（2020）云25执122号之九《执行裁定书》，裁定：建水县青山***幸福花园3-1栋1**1-3层1室房产〔合同备案号：（10001081），建筑面积501.87㎡〕的所有权归买受人**、杨皓（出资比例1：1）所有，所有权自本裁定送达买受人**、杨皓时起转移；买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；本裁定送达后即发生法律效力。并于2021年1月6日向原告**、杨皓送达该裁定书。原告**、杨皓尚未取得案涉房屋的相关权属证。原告**、杨皓竞拍取得的建水县青山***幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，系被告年安公司建水营业部向被告***租赁，2015年11月1日，双方签订了《裕顺幸福花园商铺租赁合同》，约定租赁期限自2015年11月1日起至2025年6月30日止，其中第一年租金为90360元，第五年（2020年5月1日至2021年4月30日）和第六年（2021年5月1日至2022年4月30日）的年租金分别为99622元（增长5%），第七年（2022年5月1日至2023年4月30日）和第八年（2023年5月1日至2024年4月30日）的年租金分别为104603元（增长5%），第九年（2024年5月1日至2025年4月30日）的年租金为109833元（增长5%），2025年5月1日至2025年6月30日计两个月的租金为18305元。每年租金于每年4月1日前付清。该房屋现在实际是被告年安公司建水营业部在经营使用。经原告**、杨皓于2021年1月8日告知被告年安公司建水营业部该房屋所有权变动情况后，被告年安公司建水营业部以其租赁的该房屋尚在租赁期限内为由，仍继续使用该房屋。被告官房公司作为案涉房屋的出租人，同意被告***作为承租人直接向原告**、杨皓支付后续房屋租金，被告***联系原告**支付房屋租金，原告**以其要房屋不要租金为由，未接收租金。 另查明，1.案涉幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，经一审法院（2020）云2524民初3222号生效民事判决书认定案涉部分事实：2011年1月1日，昆***公司与建水奥城百货签订《房屋租赁合同》，约定昆***公司将建水县奥城一期、二期、体育运动中心、裕顺幸福花园自有商业用房出租给建水奥城百货使用（租赁房产详见附件），租期15年，即自2011年1月1日起至2025年12月31日止。2020年7月5日，昆***公司与建水奥城百货签订《房屋租赁合同解除协议》，约定原《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，双方的权利义务终止。2020年8月20日，双方签署《房屋移交清单》，约定建水奥城百货按照原《房屋租赁合同》第8.1条约定将承租的所有房屋交还昆***公司管理。 2.被告奥城公司向被告裕顺公司承租案涉房屋期间，被告奥城公司又将其中的案涉幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋转租给被告***使用。案涉幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，2017年4月14日，被告奥城公司、***、官房公司签订《三方协议》，约定：***公司与***签订的3-1、9-1、30-1商铺合同现变更为官房公司与***继续签订，原合同其余条款（包含租金、租期等）不变；奥城公司收取***的第一年的租金，将与官房公司约定并分期足额付给官房公司；奥城公司已收取***的商铺合同保证金自协议签订后的三个工作日内由奥城公司直接转付官房公司；自本协议签订后，奥城公司与***原来分别签订的3-1、9-1、30-1商铺合同同时终止，不再具有法律效力。协议签订后，被告***向被告官房公司支付房屋租金。 3.2017年4月16日，被告官房公司与被告***签订《裕顺幸福花园商铺租赁合同》，约定：被告官房公司将裕顺幸福花园北区3-1栋商铺共三层，面积约502平方米，即案涉幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋出租给被告***使用，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日止，其中第一年租金为60240元，第四年（2020年7月1日至2021年6月30日）的年租金为63252元（增长5%），第五年（2021年7月1日至2022年6月30日）和第六年（2022年7月1日至2023年6月30日）的年租金分别为66415元（增长5%），第七年（2023年7月1日至2024年6月30日）和第八年（2024年7月1日至2025年6月30日）的年租金分别为69736元（增长5%）。 4.案涉幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，经红河州中级人民法院（2018）云25民初184号生效民事判决及云南省高级人民法院（2019）**终1184号生效民事判决认定的案涉部分事实：2008年，官房集团与裕顺地产签订《建水县体育运动中心。奥城项目建设工程施工合同》。2015年12月23日，官房集团与裕顺地产、李XX签订《工程款延期支付协议》，主要约定：三、第二条约定系基于以下前提：本协议签订后一周内，裕顺地产将本协议附件所列的官房集团开发建设的商铺的所有权（其中包含涉案房屋），按每平方米8000元的价格，转移给官房集团，并办妥销售合同备案；于2016年6月1日以前将该等商铺的房产证办妥并交付给官房集团；官房集团无需向裕顺地产支付该等商铺的价款；在工程款延期支付期限内，已经转移给官房集团的房产此前已经出租的，甲方应书面通知承租人直接向官房集团支付租金。附件：裕顺地产应转移过户给官房集团的商铺清单：建水县幸福花园9-1号商铺（建筑面积1153.62㎡）、30-1号商铺（建筑面积989.13㎡）、36-1号商铺（建筑面积1665.33㎡）、3-1号商铺（建筑面积501.87㎡）。该协议签订后，裕顺地产为官房集团办理了建水县幸福花园9-1号、30-1号、36-1号、3-1号商铺的销售合同备案手续。红河州中级人民法院评判：六、关于官房集团对位于建水县幸福花园9-1号、30-1号、36-1号、3-1号商铺是否享有优先受偿权的问题。2015年12月23日，官房集团与裕顺地产、李XX签订的《工程款延期支付协议》，约定上述商铺以让与担保方式为涉案工程款本金及利息承担担保责任。诉讼中，官房集团确认上述房产现已办理销售合同备案手续，但没有证据证明已办理产权转移手续，其产权仍属***地产。上述商铺既为担保物，但没有证据证明已办理担保物登记手续，……以上述商铺设定抵押权，因未办理抵押物登记，抵押权尚未设立，因此官房集团主张对上述商铺享有优先受偿权，没有法律依据，不应支持。云南省高级人民法院认为：裕顺地产主张是以物抵债与合同约定不符，该院确认该约定的内容是担保。因双方约定的担保方式不是《中华人民共和国担保法》规定的享有优先受偿权的担保形式，且用于担保的房屋产权并未转移过户至官房集团名下，故官房集团主张对商铺享有优先受偿权的请求没有法律依据，不予支持。两级法院认定的以上事实中，3-1号商铺系案涉幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋。 5.被告裕顺公司与被告官房公司于2015年12月28日签订《商品房购销合同》，约定裕顺公司向官房公司出售建水县青山路幸福花园3-1栋1**1-3层1号房屋，面积501.87平方米，房款4014960元。该合同于2016年1月12日登记备案，登记号：10001081号。 以上认定事实，有原告提供的红河州中级人民法院（2020）云25执122号之九执行裁定书和（2018）云25民初184号民事判决书、云南省高级人民法院（2019）**终1184号民事判决书、一审法院（2020）云2524民初3222号民事判决书、《三方协议》《裕顺幸福花园商铺租赁合同》2份、付款凭证；被告***提供的《三方协议》《裕顺幸福花园商铺租赁合同》、短信聊天记录、微信聊天记录、银行业务回执、手机银行转账凭证、收条；被告裕顺公司提供的营业执照、《商品房购销合同》、红河州中级人民法院司法拍卖告知书、阿里网站拍卖信息；被告奥城公司提供的《营业执照》《三方协议》；以及当事人的**等在卷予以证实。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案原告竞拍案涉房屋的法律事实发生在民法典施行前，但持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”被告官房公司与被告裕顺公司、李XX签订的《工程款延期支付协议》约定的包括案涉房屋在内的房产，已经红河州中级人民法院和云南省高级人民法院生效民事判决认定为以让与担保方式为涉案工程款本金及利息承担担保责任，确认约定的内容是担保，且用于担保的房屋现已办理销售合同备案手续，但没有证据证明已办理产权转移手续，产权并未转移过户至官房集团名下，其产权仍属***地产。本案中，被告裕顺公司与被告官房公司对案涉建水县青山路幸福花园3-1栋1**1-3层1号房屋签订的《商品房购销合同》，系以让与担保方式为被告裕顺公司的工程款本金及利息承担担保责任，虽已办理登记备案手续，但尚未办理产权变更登记手续，物权未发生变动，案涉房屋产权仍属于被告裕顺公司。被告官房公司不是该房屋的权利人，无权将该房屋出租给被告***，被告***也无权转租给被告年安公司建水营业部。故对被告奥城公司、官房公司、***之间将出租人被告奥城公司变更为被告房继续与被告***签订租赁合同的《三方协议》，被告官房公司与被告***之间的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》，被告***与被告年安公司建水营业部之间的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》，因违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。故对原告主张确认《三方协议》以及被告***与被告年安公司建水营业部之间的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》无效的诉讼请求，不违反法律的规定，一审法院予以支持。对被告主张《三方协议》和两份租赁合同合法有效的辩解，于法无据，一审法院不予采纳。 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”本案原告通过司法拍卖，根据红河州中级人民法院（2020）云25执122号之九执行裁定书，取得建水县青山***幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋（合同备案号：10001081）的所有权。本裁定送达后即发生法律效力，即于送达之日2021年1月6日生效，案涉房屋物权的变更、转让自本裁定书2021年1月6日生效时发生效力，原告取得案涉房屋的所有权，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。合同被确认无效后，现被告年安公司建水营业部实际使用案涉房屋，对原告主张被告年安公司建水营业部搬离建水县幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，并返还该房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，对于返还房屋的时间，一审法院根据本案的实际情况，酌情确定。合同虽然无效，但被告年安公司建水营业部实际使用了案涉房屋，被告***作为承租人，被告年安公司建水营业部作为次承租人，两被告均有支付租金的义务。故对原告主张被告***、年安公司建水营业部连带支付原告自2021年1月7日起至返还房屋之日止的租金，不违反法律规定，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告***请求参照被告***与被告官房公司之间租赁合同的约定支付原告租金，因两份租赁合同均无效，根据本案实际和合同约定，应参照被告***与被告年安公司建水营业部之间租赁合同的约定支付原告房屋占有使用费。对原告主张按租赁房屋面积502平方米，每平方米30元，每月15060元的标准计算租金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对原告申请鉴定评估案涉房屋的市场租金价格，主张以市场租金价格计算租金的诉请，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予准许。对被告主张买卖不破租赁的辩解，因本案合同无效，自始无效，不属于《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定的情形，不予采纳。被告昆***房地产开发有限公司、年安保险销售服务有限公司建水营业部、建水县奥城百货有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、第二百二十九条、第二百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：一、确认被告云南官房建筑集团股份有限公司、建水县奥城百货有限公司、***于2017年4月14日签订的《三方协议》无效。二、确认被告***与被告年安保险销售服务有限公司建水营业部于2015年11月1日签订的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》无效。三、限被告年安公司建水营业部于本判决生效后30日内搬离建水县裕顺幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋，将该房屋返还原告**、杨皓。四、由被告***、年安保险销售服务有限公司建水营业部于本判决生效后15日内连带支付原告**、杨皓自2021年1月7日起至2022年4月30日止的房屋占有使用费131351元；并支付原告**、杨皓自2022年5月1日起至被告年安保险销售服务有限公司建水营业部搬离建水县裕顺幸福花园3-1栋1**1-3层1室房屋之日止的房屋占有使用费（参照被告***与被告年安公司建水营业部之间《裕顺幸福花园商铺租赁合同》约定的租金计算）。一审案件受理费4690元，减半收取计2345元，由被告***、年安保险销售服务有限公司建水营业部负担。 二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实部分与一审判决认定的事实一致，另查明： 一、2011年1月1日，裕顺公司与奥城公司签订《房屋租赁合同》，裕顺公司将官房公司为其建成的4个工程项目的房屋（含案涉商铺）租赁给奥城公司。2015年初奥城公司将案涉商铺出租给***。同年11月1日，***将案涉商铺出租给年安公司。2015年12月23日，裕顺公司与官房公司签订《工程款延期支付协议》确定，裕顺公司将案涉商铺所有权，按每平方米人民币8000元的价格，转移给官房公司，并办理了案涉商铺销售合同备案。2017年4月14日，官房公司、奥城公司、***签订三方协议，明确***公司与***签订的案涉商铺合同变更为官房公司与***继续签订。奥城公司与***原签订的案涉商铺等合同终止。2017年4月16日，官房公司与***签订《裕顺幸福花园商铺租赁合同》，官房公司将案涉商铺出租***使用。 二、2018年4月18日，因官房公司与裕顺公司之间的建设工程施工工程款项（含案涉商铺）纠纷，双方提出本诉、反诉诉讼请求。本院经审理作出（2018）云25民初184号民事判决，认定案涉商铺产权属裕顺公司，***公司支付官房公司相应工程款项。宣判后，双方均提起上诉，经云南省高级人民法院（2019）**终1184号民事判决认定：当事人对案涉商铺租金由官房收取的约定无异议，对官房公司已实际收取的租金亦无异议。确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法判决驳回上诉，维持原判（至此，案涉商铺仍由官房公司出租他人管理使用）。该案进入执行程序后，本院于2021年1月6日作出执行裁定，确认案涉商铺由杨皓、**买受。2021年5月31日，本院作出（2020）云25执122号不予腾房交付的通知。杨皓、**提出异议，2021年7月2日，本院作出（2021）云25执异57号执行裁定，驳回杨皓、**的异议申请。杨皓、**不服，向云南省高级人民法院提出复议。2021年10月27日，云南省高级人民法院作出（2021）云执复207号执行裁定认为，红河中院不腾房交付是基于涉案房屋已出租的事实，而该事实在拍卖公告和竞买须知中已经作了说明，**、杨皓既已知晓该事实，则应接受“买卖不破租赁”即不腾房交付的法律后果。涉案房屋的租赁关系是否存在以及是否合法，不属于执行异议和复议案件的审查范围，**、杨皓可通过其他法律途径予以解决。 三、2020年7月5日，裕顺公司与奥城公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除（合同附件中未列有案涉商铺序号）。2020年12月12日，建水县人民法院作出（2020）云2524民初3222号民事判决，裕顺公司与奥城公司签订的《房屋租赁合同》有效，奥城公司应支付该合同解除前应交未交的租金（不涉及案涉商铺）。 本院认为：自2015年12月23日起，裕顺公司与官房公司签订《工程款延期支付协议》确定，裕顺公司将案涉商铺所有权，按每平方米人民币8000元的价格，转移给官房公司，并办理了案涉商铺销售合同备案后，案涉商铺即由官房公司实际管理使用。而此前，案涉商铺系由***自奥城公司租用后又转租给年安公司使用。据此，2017年4月14日，官房公司、奥城公司、***签订《三方协议》；同月16日，官房公司与***签订《裕顺幸福花园商铺租赁合同》，均确定了官房公司有权收取并已实际收取案涉商铺租金的事实。2018年4月18日，官房公司与裕顺公司为因工程款项纠纷提起诉讼，经本院一审作出（2018）云25民初184号民事判决，上诉后云南省高院经审理作出（2019）**终1184号生效民事判决确认：当事人对案涉商铺租金由官房公司收取的约定无异议，对官房公司已实际收取的租金亦无异议。该判决生效后，官房公司仍继续按约向***收取租金，裕顺公司至今未提出任何异议。因此，一审判决认为官房公司不是案涉房屋所有权人，确认其与奥城公司、***签订的《三方协议》；***与年安公司签订的《裕顺幸福花园商铺租赁合同》为无效协议，缺乏相应事实根据和法律依据，本院不予支持。 杨皓、**竞拍得案涉商铺后，在收到本院不予腾房交付通知时提出异议，经本院（2021）云25执异57号执行裁定驳回其异议申请。其二人不服，向云南省高级人民法院提出复议，云南省高级人民法院作出（2021）云执复207号执行裁定已作出相应认定，即红河中院不腾房交付是基于涉案房屋已出租的事实，而该事实在拍卖公告和竞买须知中已经作了说明，**、杨皓既已知晓该事实，应接受“买卖不破租赁”即不腾房交付的法律后果。因此，一审法院作出“搬离涉案房屋”“支付房屋占有使用费”的判决，与上述执行裁定相矛盾，且缺乏相应的事实根据和法律依据，本院不予支持。**、杨皓在竞拍案涉房屋前，应对标的物予以充分了解而未了解，竞拍后要求腾房未得到支持而引发本案。其引以为据的一审法院（2020）云2524民初3222号生效民事判决，因所涉房产附件列表中未载有本案所涉商铺，故二被上诉人在一审的诉讼请求，缺乏相应证据证实，本院不予支持。 综上所述，上诉人官房公司、上诉人***的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销云南省建水县人民法院（2022）云2524民初1149号民事判决； 二、驳回**、杨皓的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取计2345元，由**、杨皓负担；二审案件受理费2927元，由**、杨皓负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　张　嘉 审判员　　何　江 二〇二二年十二月二十六日 书记员　　***