某某·肉孜、某某鹏程物业有限公司等财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区***人民法院

民 事 判 决 书

（2022）新3126民初976号

原告：**·肉孜，男，1961年9月15日出生，维吾尔族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区***。

委托诉讼代理人：买买提明·依孜比拉，***得力法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：苏比努尔·买买提明，***得力法律服务所法律工作者。

被告：***鹏程物业有限公司，所在地：新疆喀什地区***。

法定代表人：夏四辈，该公司经理。

委托诉讼代理人：侯长松，喀什市明珠法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：高建平，男，1966年11月29日出生，汉族，该公司部门经理，现住新疆维吾尔自治区***。

被告：何瑞强，男，1966年10月14日出生，汉族，退休工人，现住新疆维吾尔自治区***。

被告：新疆鹏程房地产开发有限责任公司，住所地：新疆喀什地区***。

法定代表人：邓建伯，该公司经理。

委托诉讼代理人：张青，女，1980年4月29日出生，汉族，系该公司销售，现住新疆维吾尔自治区***。

被告：新疆祥安建设工程有限公司，住所地：新疆喀什地区***。

法定代表人：涂仲成，该公司经理。

原告**·肉孜与被告***鹏程物业有限公司（以下简称鹏程物业）、何瑞强、新疆鹏程房地产开发有限责任公司（以下简称鹏程房地产公司）、新疆祥安建设工程有限公司（以下简称祥安公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2022年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2022年6月30日依法转为普通程序后再次公开开庭进行了审理。原告**·肉孜的委托诉讼代理人买买提明·依孜比拉、苏比努尔·买买提明，被告何瑞强、被告鹏程物业的委托诉讼代理人侯长松、高建平，被告鹏程房地产开发公司的委托诉讼代理人张青，被告祥安公司法定代表人涂仲成均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**·肉孜向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付喀什恒禧价格评估报告书中的瑞景大厦1栋1单元1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失34，230元；2．判令被告向原告支付价格评估费4，000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告现居住的瑞景大厦1栋1单元1701-1801号房屋位于顶楼，该楼房由被告何瑞强开发，祥安公司建设，挂靠在鹏程房地产开发公司。2021年6月15日下雨的时候房顶漏水导致原告居住的房屋多处出现木板雕刻装饰吊顶呈裂隙、变形、漆面膨胀损坏。当时原告联系鹏程物业相关人员，物业安排何瑞强修复了屋顶，但是对于因屋顶漏水对原告造成的损失被告拒绝赔偿。原告委托喀什恒禧价格评估有限责任公司进行评估，评估结果为因屋顶漏水造成原告的经济损失为34，230元。原告现起诉至法院，希望法院公正判决。

被告鹏程物业辩称，1．原告因房屋漏水进行经济索赔，我公司作为被告，诉讼主体不适格，因此应驳回原告的诉讼请求；2．被告作为物业服务公司，其职责是依据委托管理合同对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人即使用人提供综合性的有偿服务；3．原告因漏水造成的损失应该找该房屋的建设部门即开发商新疆祥安建设工程有限公司进行索赔。

被告何瑞强辩称，不同意原告的诉讼请求，因为该房屋已经住了几年了，因为刮大风的原因将屋顶的防水层刮掉，被告及时作了修复工程，修复之后再也没有发生漏水的情况，被告已经完全履行了义务，物业公司作为维护和管理部门，且在收费，所以损失应当由物业公司承担。

被告鹏程房地产公司辩称，瑞景大厦实际开发人是何瑞强，开发交付的房屋经过验收合格，本公司不承担赔偿损失的责任。

被告祥安公司辩称，1．瑞景大厦工程已经验收、交付合格，屋顶防水工程质保期是5年，质保期已过，现在造成的损失与施工单位无关；2．屋面是否有放置物导致防水层的破坏，物业是否尽责进行日常管理都是应该考虑的问题；3．出现漏水的时候原告未通知我公司进行查看，所以该损失我公司不承担；4．应当由原告举证证明确系因质量问题造成漏水才可以起诉我公司。

原告针对其主张，向法庭提交以下证据：

1．喀什恒禧价格评估有限责任公司价格评估报告书及发票各1份（均为原件）。证实：经评估，案涉房屋因楼顶漏水造成的损失为34，230元，评估费4，000元的事实。经质证，被告鹏程物业对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可。因为评估与我公司无关，我方也没有参与；原告提供的评估的材料是否真实可靠被告不清楚；该评估报告与被告没有任何关系，不属于被告赔偿的范畴，被告是物业公司，对房顶漏水造成的损失不承担法律责任；在接管房屋之前，先是由建筑主管部门验收，后由物业公司进行验收，如果建筑商交付的房屋存在问题我公司可以提出整改意见，当时原告在购买房屋时未提出有建筑部门负责的质量问题，因此我公司未对建筑商提出整改意见。被告何瑞强对该评估报告的真实性、合法性不认可，因为造成的损失被告没有到现场看过，只是原告自己评估的，被告对损失无法确认。被告鹏程房地产公司对该组证据的真实性不认可，当时房屋漏水未通知我公司，我公司不知情。被告祥安公司对该组证据的真实性不认可，当时房屋漏水的是否未通知我公司，我公司不知情，漏水的事情是否真实存在也不清楚。该评估报告虽系原告自行委托喀什恒禧价格评估有限责任公司评估做出，但是评估依据充分，评估人员及机构具有相应资质，故本院依法予以采纳。

2．缴纳物业管理费的收据10份（复印件，与原件核对无异）。证实：自2014年入住以来，原告按时向***鹏程物业有限公司缴纳物业费，因此物业公司就有对公共区域修缮的义务。经质证，被告鹏程物业对收款收据其中8份的真实性认可，但对证明的问题不认可，8份中4份是物业费，3份是水费，1份是电梯使用费，从原告提交的物业费票据说明物业公司的服务一直是跟上的，原告既然享受了服务，就有义务交纳物业费，物业公司收费是应该的，我公司给业主服务也是应该的，但是我公司的服务是有偿的。本案中原告反映漏水情况后物业公司通知了建筑部门，我公司的责任已经尽到。被告何瑞强对该组证据无异议。被告鹏程房地产公司对该证据认可，但房屋已经交付使用了，我公司的维修期已过，与我公司无关。被告祥安公司对该证据认可，房屋已经交付使用了，我公司的维修期已过。本院对该组证据予以认定。

3．收据3张（复印件，与原件核对无异）。证实：原告向新疆鹏程房地产开发有限责任公司缴纳购房款，涉案房屋系原告所有的事实。经质证，被告鹏程物业对该证据认可。被告何瑞强对该组证据的真实性没有异议，但是原告应当出示双方的房屋买卖合同。被告鹏程房地产公司对该证据认可，涉案房屋确实是公司卖给原告的。被告祥安公司对该组证据认可。本院对该组证据予以认定。

4．瑞景小区代收缴费用表1张（复印件）。证实：原告已经缴纳的房款中包含公共维修基金，被告有义务对公共区域进行修缮。经质证，被告鹏程物业认为该证据不是原件，不予认可；该表是代缴费用表并非是交给物业公司的，该费用代收之后由物业公司缴纳给其他公司的。被告何瑞强对该证据的真实性无异议，但是因被告在接到漏水通知后已经对屋顶防水进行了维修，相关的赔偿与被告无关。被告鹏程房地产公司对该证据的真实性认可，原告所缴纳的费用我们只是代收，代收之后已经向有关部门交付。被告祥安公司对该证据的真实性不认可，该证据上面没有盖章、签字等，我公司只是具体施工的。本院对该份证据予以认定。

5．物业服务合同一份（复印件，与原件核对无异）。证实：原告在入住第一年的时候，交纳了物业费，交费时与被告鹏程物业签订了物业服务合同，双方之间的服务关系已经成立，合同第三条写明了被告物业公司对住宅区内的公用部位、公用设施有管理、维修和更换的职责。原告也交纳了物业费，但是却没有得到相应的服务，被告没有做好基本的防护措施，因物业公司没有及时定期检查和修复屋顶防水层，导致屋顶漏雨给被告带来了经济损失，因此要求被告赔偿全部的经济损失。经质证，被告鹏程物业对该份合同不认可，虽有公司的公章，但公司法人没有签字，合同上也没有时间，原告也没有按手印。被告何瑞强对该份证据认可。被告鹏程房地产公司对该证据认可。被告祥安公司对原告与被告签订的合同表示不知情，如果他们双方当事人认可合同，我公司也认可。本院对该份证据予以认定。

被告何瑞强针对其主张，向法庭提交以下证据：

何瑞强与杨长国签订的协议书1份（原件）。证实：被告在收到屋顶漏水的通知后，及时找工人并与其签订协议书对屋顶防水层进行了修缮，已经履行了修缮义务的事实。经质证，原告**·肉孜对该证据认可，何瑞强对屋顶进行了维修属实。被告鹏程物业对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，原告房屋漏水是物业公司通知何瑞强，何瑞强及时进行的修缮。被告鹏程房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。被告祥安公司对该证据的真实性认可，我公司是施工方，工程是有质保年限的，质保到期后物业公司有义务进行维护。

被告鹏程物业、鹏程房地产公司、祥安公司未向法庭提交证据。

本院经审理认定事实如下：2014年7月，原告**·肉孜在被告鹏程房地产开发有限责任公司处购买位于***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1单元1701-1801号复式楼一套，该房屋位于顶楼。原告于2015年5月入住，入住期间原告交纳物业费并与被告鹏程物业公司签订了《物业服务合同》。2021年6月15日因下雨，该房屋屋顶漏水导致原告房屋客厅及卧室木板雕刻装饰吊顶多处呈裂隙、变形，漆面膨胀损坏。原告委托喀什恒禧价格评估有限公司对经济损失进行评估，喀什恒禧价格评估有限公司出具的报告编号为喀恒禧价评（估）字2021第217号评估结果为：***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1单元1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失额评估为34，230元。在此次评估中，原告支付评估费4，000元。现因原告需对客厅及卧室受损部分进行拆除及重新装饰刷漆。故原告起诉至法院，要求被告赔偿经济损失。

另查明，位于***喀格勒克镇解放中路的瑞景大厦，开发商为被告鹏程房地产开发公司，施工单位为被告祥安公司，被告何瑞强挂靠在被告鹏程房地产开发公司名下，为实际施工人。瑞景大厦于2014年竣工并验收合格，2014年7月被告鹏程物业接管该小区，该小区未成立业主委员会。2021年6月15日原告房屋屋顶漏水系因刮大风将屋顶防水层卷起下雨后所致，漏水后，被告何瑞强对楼顶防水层进行了修缮，此后再未发生漏水现象。

另，本案在最后一次庭审中，对于原告委托喀什恒禧价格评估有限公司对经济损失进行评估，评估结果为：***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1单元1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失额评估为34，230元，各方当事人对此评估结果均无异议。

本院认为，本案的争议焦点为：原告的房屋因屋顶漏水造成的经济损失34，230元是否应当被支持，如应支持，该损失应当由哪一被告承担。

一、关于房屋因漏水造成的经济损失34，230元是否应当被支持问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零七条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯；及第二百三十八：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，原告**·肉孜购买被告鹏程房地产开发公司开发建设的位于***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1单元1701-1801号复式楼并装修入住，2021年6月15日因下雨导致屋顶漏水造成了损失，关于实际经济损失，原告在起诉前自行委托喀什恒禧价格评估有限公司对经济损失进行评估，喀什恒禧价格评估有限公司出具的报告编号为喀恒禧价评（估）字2021第217号评估结果为：***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1单元1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失额评估为34，230元。因评估支付的评估费为4，000元。该评估报告虽为原告在起诉前自行委托，但评估依据充分，评估人员及机构具有相应资质，故本院予以采信，原告诉请的涉案经济损失34，230元及评估费4，000元有事实及法律依据，本院予以支持。

关于原告的经济损失由谁承担的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用下，建设工程的最低保修期限为……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏为5年，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。具体至本案中，案涉***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦已于2014年竣工验收合格并交付使用，在漏水情况发生时已超过5年的质保期限，故被告何瑞强、鹏程房地产开发公司、祥安公司对于原告的经济损失不承担赔偿责任。依据国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的要求，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。故物业服务企业对业主的安全保障义务既是合同义务，也是法定义务。本案中，原告**·肉孜的损失系因刮大风顶楼的防水层被卷起下雨后所致，事发时为该房屋所在小区提供物业服务的公司系被告鹏程物业，本案房屋漏水点位于楼宇顶层屋顶，属于房屋共用部分，其维修、运行和管理应包含于物业服务内容范围内，被告鹏程物业公司作为对该公共区域维修、养护、管理的责任人，应尽到楼顶巡查、管养、维修等义务，但涉案房屋顶楼的防水层因刮大风被卷起，鹏程物业未尽到巡查、管理义务，致使下雨天楼顶漏水流至原告**·肉孜家中，造成**·肉孜房屋及室内财产受损，故对原告因此造成的经济损失，被告鹏程物业公司应负赔偿责任。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：

一、被告***鹏程物业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告**·肉孜赔偿经济损失34，230元；

二、被告***鹏程物业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告**·肉孜支付评估费4，000元；

三、驳回原告**·肉孜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费755.74元，由被告***鹏程物业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。

审判员　秦　玲

二〇二二年九月十一日

书记员　李江丽