某某鹏程物业有限公司、某某等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新31民终541号 上诉人（原审被告）：***鹏程物业有限公司，住所地***第四居委会（伯西热克巷）。 法定代表人：夏四辈，系该公司经理。 委托诉讼代理人：***，喀什市明珠法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***，男，1966年11月29日出生，汉族，该公司部门经理，住新疆维吾尔自治区***。 被上诉（原审原告）：**·肉孜，男，1961年9月15日出生，维吾尔族，农民，住新疆维吾尔自治区***瑞景大厦1栋1**1701-1801号。 委托诉讼代理人：米热**·**塔尔，***得力法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：***，男，1966年10月14日出生，汉族，退休工人，现住新疆维吾尔自治区***。 被上诉人（原审被告）：新疆祥安建设工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区***团结东路财政局旁。 法定代表人：***，系该公司经理。 原审被告：新疆鹏程房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区***团结东路财政局旁。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：**，女，1980年4月29日出生，汉族，系该公司销售，住新疆维吾尔自治区***。 上诉人***鹏程物业有限公司（以下简称鹏程物业公司）因与被上诉人**·肉孜、***、新疆祥安建设工程有限公司（以下简称祥安公司），原审被告新疆鹏程房地产开发有限责任公司（以下简称鹏程房产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区***人民法院（2022）新3126民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭书面了审理。本案现已审理终结。 上诉人***鹏程物业有限公司上诉称，1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院撤销一审（2022）新3126民初976号判决，依法改判我公司在本案不承担责任，判令***和祥安公司承担责任或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用及其他费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2014年7月，原告**·肉孜在被告鹏程房地产开发有限公司购买位于新疆维吾尔自治区***瑞景大厦1**1701-1801号复式楼一套，该房屋位于顶楼。原告于2015年5月入住，并与被告鹏程物业公司签订了《物业服务合同》及缴纳了物业费。2021年6月15日因下雨，该房顶漏水，原告告知被告鹏程物业公司、鹏程物业公司第一时间通知被告承建人***抢修、***立即进行了修复。原告就该房顶漏水导致该房屋内客厅及卧室木板雕刻装饰吊顶多处呈裂缝、变形、漆面膨胀损坏，经评估公司评估其经济损失为：34，230元、评估费4，000元。随诉诸法院要求被告赔偿其该经济损失。一审法院认定该房顶漏水时该楼房顶最低保质期5年时限已经超过，该房顶属于房屋共用部分，其**、运行、和管理应包含于物业服务内容范围内，故判决：被告鹏程物业公司赔偿原告其经济损失：34，230元、并支付评估费4，000元；二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常条件下建筑工程的最低保修期限为：（一）基础建设工程：房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；《中华人民共和国民法典》第八百零一条：因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工，改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。第八百零二条：因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。”该规定为强制性规定，要求承包人必须确保地基基础工程和主体结构在建筑物合理使用寿命（70年）内不出现质量问题。因此《建筑工程施工合同解释（一）》第13条后段规定：“承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。第十八条：因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。”这也就是说：无论建筑物是否经过验收、发包人是否擅自使用或者超过最低保修5年的年限，如果建筑物在合理使用寿命（70年）内，地基基础工程和主体结构工程质量出现问题，承包人仍然要承担法律责任。就本案而言：涉案房屋的楼房地基基础工程和主体结构（墙体、墙柱、房屋面）工程是70年保质、保修的设计使用寿命年限。只要在该楼房竣工后的70年内出现质量问题，该涉案楼房的建筑承包人被告***、新疆祥安建设工程有限公司就应当承担该楼房顶面漏水的全部财产损失。 《物业管理条例》第二条规定：“物业管理是指由业主和物业公司按照服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行**、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”一、物业费不包括的内容：1．一般来讲：物业费不包括住宅内部设施、设备、**费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、家里暖气不热、水龙头坏了等，物业是可以不提供服务的，如提供的话，对此项服务可以收费；2．物业费不包括因建筑工程质量导致的种种问题比如：房屋顶面漏水、墙壁渗水、楼房顶面裂缝等。但对此项问题有义务替业主向开发、建筑商通知、并督促建筑商立即修复。就涉案原告**·肉孜商品房2021年6月15日因下雨1701-1801号房顶漏水造成财产损失一案，被告鹏程物业公司只有义务通知、督促建筑商修复的权利，没有动用物业费赔偿其原告财产损失的义务。 三、一审法院判决错误：涉案原告**·肉孜瑞景大厦1701-1801号房顶漏水造成财产损失一案，按照法律规定是建筑承包人赔偿的责任。一审法院强行判决被告鹏程物业公司承担该案全部财产损失责任，被告鹏程物业公司对***法院这种偷梁换柱、坑害无辜、枉法裁判的判决提起上诉，请求二审法院依法撤销（2022）新3126民初976号民事判决、改判或发回原审法院重新审理。 被上诉人**·肉孜答辩称，上诉人鹏程物业的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应予以驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 被上诉人***答辩称，我方不应承担责任。事故发生后，我第一时间赶到现场，进行了**，避免了损失的扩大。重新做了防水。物业和防水的人都在场。我自己掏了钱，花了2万多进行了**，对此我也有证据。责任应由物业公司承担。 被上诉人祥安公司答辩称，工程主体是终身质保，装饰装修工程质保期是2-5年，质保期已过，所以我们公司不应承担责任。对物业来说，是物业公司监管不到位造成了业主的损失，所以物业应当承担责任。物业公司可以申请**基金，对该涉案房屋进行**。 原审被告鹏程房地产答辩称，***是实际开发人，案涉房屋于2014年验收合格，交付使用了。保质期是5年，现已经过了保质期。所以我公司不应承担责任。 **·肉孜向一审法院起诉请求：1．请求判令被告向原告支付喀什恒禧价格评估报告书中的瑞景大厦1栋1**1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失34，230元；2．判令被告向原告支付价格评估费4，000元；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月，原告**·肉孜在被告鹏程房地产开发有限责任公司处购买位于***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1**1701-1801号复式楼一套，该房屋位于顶楼。原告于2015年5月入住，入住期间原告交纳物业费并与被告鹏程物业公司签订了《物业服务合同》。2021年6月15日因下雨，该房屋屋顶漏水导致原告房屋客厅及卧室木板雕刻装饰吊顶多处呈裂隙、变形，漆面膨胀损坏。原告委托喀什恒禧价格评估有限公司对经济损失进行评估，喀什恒禧价格评估有限公司出具的报告编号为喀恒禧价评（估）字2021第217号评估结果为：***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1**1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失额评估为34，230元。在此次评估中，原告支付评估费4，000元。现因原告需对客厅及卧室受损部分进行拆除及重新装饰刷漆。故原告起诉至法院，要求被告赔偿经济损失。 另查明，位于***喀格勒克镇解放中路的瑞景大厦，开发商为被告鹏程房地产开发公司，施工单位为被告祥安公司，被告***挂靠在被告鹏程房地产开发公司名下，为实际施工人。瑞景大厦于2014年竣工并验收合格，2014年7月被告鹏程物业接管该小区，该小区未成立业主委员会。2021年6月15日原告房屋屋顶漏水系因刮大风将屋顶防水层卷起下雨后所致，漏水后，被告***对楼顶防水层进行了修缮，此后再未发生漏水现象。 另，本案在最后一次庭审中，对于原告委托喀什恒禧价格评估有限公司对经济损失进行评估，评估结果为：***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1**1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失额评估为34，230元，各方当事人对此评估结果均无异议。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告的房屋因屋顶漏水造成的经济损失34，230元应否得到支持，如应支持，该损失应当由哪一被告承担。 一、关于房屋因漏水造成的经济损失34，230元是否应当被支持问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零七条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯；及第二百三十八：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，原告**·肉孜购买被告鹏程房地产开发公司开发建设的位于***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1**1701-1801号复式楼并装修入住，2021年6月15日因下雨导致屋顶漏水造成了损失，关于实际经济损失，原告在起诉前自行委托喀什恒禧价格评估有限公司对经济损失进行评估，喀什恒禧价格评估有限公司出具的报告编号为喀恒禧价评（估）字2021第217号评估结果为：***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦1**1701-1801号复式楼因屋顶漏水造成的经济损失额评估为34，230元。因评估支付的评估费为4，000元。该评估报告虽为原告在起诉前自行委托，但评估依据充分，评估人员及机构具有相应资质，故法院予以采信，原告诉请的涉案经济损失34，230元及评估费4，000元有事实及法律依据，法院予以支持。关于原告的经济损失由谁承担的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用下，建设工程的最低保修期限为……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏为5年，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。具体至本案中，案涉***喀格勒克镇解放中路瑞景大厦已于2014年竣工验收合格并交付使用，在漏水情况发生时已超过5年的质保期限，故被告***、鹏程房地产开发公司、祥安公司对于原告的经济损失不承担赔偿责任。依据国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的要求，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。故物业服务企业对业主的安全保障义务既是合同义务，也是法定义务。本案中，原告**·肉孜的损失系因刮大风顶楼的防水层被卷起下雨后所致，事发时为该房屋所在小区提供物业服务的公司系被告鹏程物业，本案房屋漏水点位于楼宇顶层屋顶，属于房屋共用部分，其**、运行和管理应包含于物业服务内容范围内，被告鹏程物业公司作为对该公共区域**、养护、管理的责任人，应尽到楼顶巡查、管养、**等义务，但涉案房屋顶楼的防水层因刮大风被卷起，鹏程物业未尽到巡查、管理义务，致使下雨天楼顶漏水流至原告**·肉孜家中，造成**·肉孜房屋及室内财产受损，故对原告因此造成的经济损失，被告鹏程物业公司应负赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决：一、被告***鹏程物业有限公司于判决生效之日起五日内向原告**·肉孜赔偿经济损失34，230元；二、被告***鹏程物业有限公司于判决生效之日起五日内向原告**·肉孜支付评估费4，000元；三、驳回原告**·肉孜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费755.74元，由被告***鹏程物业有限公司负担。 本院二审期间，鹏程物业公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其他当事人为支持抗辩理由未向本院提交证据。 第一组证据：新疆维吾尔自治区***人民法院（2020）新3126民初685号民事判决书一份，新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2021）新31民终225号民事判决书一份。拟证实，该两个判决是与本案是类案，该案件中物业公司没有承担赔偿责任；被上诉人**·肉孜质证称，该2份裁判文书与本案无关；***、祥安公司、鹏程房地产均质证称，两个案件的性质不一样，不认可；本院经审查认为，该判决书与本案无关联性，该案件的性质与本案不是同类案件。根据证据规则该判决书不能作为本案的证据，故本院对该判决的真实性予以认定。关联性和证明目的不予认定。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见及查明的事实，本案二审的争议焦点为：涉案房屋的损失34，230元的赔偿主体如何认定？ 本案中，诉争双方只对承担赔偿责任的主体有分歧，其他事实均不持异议，故本院对无分歧的事实予以确认。 本案中，鹏程物业公司与**·肉孜之间存在物业服务合同关系。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）房面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。案涉房屋于2014年竣工验收合格，并交付适用。按照房屋防水工程最低保修期限5年计算，质保期限到2019年7月止。截至2019年7月防渗漏的质保期已经届满。因案涉房屋的保质期已过，故依照法律规定，***和祥安公司对案涉房屋的损失不应承担赔偿责任。鹏程物业公司对于***和祥安公司的上诉请求不成立，本院不予采纳。 《中华人民共和国民法典》第二百八十五条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善**、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，**·肉孜的房屋的防水层被大风刮走，事发时为该房屋所在小区提供物业服务的公司系鹏程物业公司，房屋漏水点位于楼房顶层屋顶，属于房屋共用部分。因鹏程物业公司未及时维护，导致涉案房屋漏雨原因涉案房屋的装修受到损害。鹏程物业公司作为提供物业服务的一方，对小区公共部位顶楼防水层负有定期巡查、**养护责任，其对顶楼防水层存在的安全隐患未能及时履行管理维护义务，因其未尽到对共用部位的巡查、维护的责任，导致屋顶漏水给**·肉孜造成财产损失，其应对此造成的房屋渗漏损失承担赔偿责任。 综上所述，***鹏程物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费755.75元，由***鹏程物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　**扑拉·阿布都克热木 审 判 员　孟　　　　艳　　　　霞 审 判 员　**提吐尔　逊·阿布拉 二〇二三年五月九日 法官助理　刘　　　　　　　　　丹 书 记 员　***热　　　·***