北京宾阳建筑工程有限公司与北京市密云区医院房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市密云区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0118民初4892号 原告：北京宾阳建筑工程有限公司，住所地北京市密云区新南路（妇幼保健医院东侧）。统一社会信用代码911102281029747381。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫宝律师事务所律师。 被告：北京市密云区医院，住所地北京市密云区密云镇阳光街383号。统一社会信用代码121102284010107444。 法定代表人：**，院长。 委托诉讼代理人：**，男，1980年1月25日出生，汉族，该医院职工。 委托诉讼代理人：***，北京市时雨律师事务所律师。 原告北京宾阳建筑工程有限公司（以下简称宾阳建筑公司）与被告北京市密云区医院（以下简称密云区医院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宾阳建筑公司之委托诉讼代理人***、***，被告密云区医院之委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宾阳建筑公司向本院提出诉讼请求，要求判令密云区医院：1.支付购房税款1728792.44元、装修工程款1079567.64元；2.支付逾期付款违约金（以1728792.44元为基数，自2015年10月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以1079567.64元为基数，自2015年10月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3.负担案件受理费。事实和理由：2010年11月5日，宾阳建筑公司与密云区医院签订购房协议书一份。协议约定宾阳建筑公司将坐落于密云区XXX街XX号房产（宾阳公司办公楼）出售给密云区医院，建筑面积5110.31㎡，价款3393.05万元。2011年1月18日，宾阳建筑公司与密云区医院又签订购房协议书一份。协议约定宾阳建筑公司将坐落于密云区XX环岛XX侧XX大厦出售给密云区医院，建筑面积17685.98㎡，价款6242.01万元。上述两份协议书均约定办理产权所需费用由密云区医院负担。2011年2月12日，双方就2011年1月18日签订的购房协议书签订购房补充协议，约定由宾阳建筑公司对宾阳大厦进行装修，待装修工作完成后再行交付。购房款以财政局评审中心评审结果为基数，实际施工中工程量及暂估价变更时，按双方确认价实际调整，结算执行竣工期的造价信息。2015年9月30日，双方根据密云区财政局评审结果签订结算单，结算单确认密云区卫生职工教育学校及密云区中心血站业务楼工程（***大厦）结算金额为65449567.64元。截至起诉时止，密云区医院已支付购房款9635.06万元、税款500万元、工程款65211400元，尚欠宾阳建筑公司部分购房税款、工程款等，现宾阳建筑公司诉于本院。 密云区医院辩称：密云区医院按照双方约定支付了全部购房款，在过户时发现涉诉房屋存在抵押无法办理过户；宾阳建筑公司所诉税费不属实，且密云区医院已支付500万元税款；因宾阳建筑公司未依约履行过户义务构成违约，密云区医院未支付宾阳大厦装修尾款1079567.64元。密云区医院不同意宾阳建筑公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月5日，宾阳建筑公司（卖房方、甲方）与密云区医院（买房方、乙方）签订购房协议书。双方约定：一、甲方将其拥有位于北京市密云区XXX街XX号房产（宾阳公司办公楼）出售给乙方，建筑面积5110.31㎡，占地18.87亩，总价为3393.05万元。二、付款方式：1.本协议双方签字后，乙方给付甲方2500万元；2.2011年5月1日前全额支付余款；3.付款方式：由乙方将资金支付给密云镇政府，再由密云镇政府转移支付给甲方。三、甲方承诺：1.向乙方提供符合要求完整的房屋资料；2.保证对出售的房屋及土地拥有独立产权；3.保证该出售房屋未予出租，因出租产生的任何问题由甲方承担并负责解决；4.自签订本协议起，甲方保证按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，如出现上述问题，致使本协议无法履行，甲方双倍返还定金（不可抗力除外）；5.2011年5月1日前乙方将房款付齐后，甲方将所售房屋交给乙方，并保证该房屋完好，具备使用条件，不得出现损毁；6.甲方保证及时与乙方签订各项合同文件和办理各种手续；7.在办理产权过户时，应按要求将各类房屋产权资料交付乙方持有，办理产权所需费用由乙方支付（包括各种税费）；8.院居四至详见平面图；9.房屋质保期按国家有关规定执行。四、乙方承诺：1.保证按约定价格向甲方购买前述房屋，并及时支付；2.乙方保证与甲方及时签订各项合同文件和办理各种手续。五、违约责任：1.如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方、转售他人，应向乙方赔偿因此受到的损失；2.如果乙方违约，应向甲方赔偿因此受到的损失……宾阳建筑公司与密云区医院签章确认。协议签订后，密云区医院于2011年至2014年分十笔向宾阳建筑公司支付购房款33930500元。 2011年1月18日，宾阳建筑公司（卖房方、甲方）与密云区医院（买房方、乙方）签订购房协议书。双方约定：一、甲方将其拥有位于北京市密云区XX环岛XX侧XX大厦出售给乙方，建筑面积17685.98㎡，占地35亩，总价为6242.01万元。二、付款方式：1.本协议双方签字后，乙方给付甲方5000万元；2.2011年元月31日前全额支付余款。三、甲方承诺：1.向乙方提供符合要求完整的房屋资料；2.保证对出售的房屋及土地拥有独立产权；3.保证该出售房屋未予出租，因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决；4.自签订本协议起，甲方保证按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，如出现上述问题，致使本协议无法履行，甲方双倍返还定金（不可抗力除外）；5.2011年元月31日前乙方将房款付齐后，甲方将所售房屋交给乙方，并保证该房屋完好，具备使用条件，不得出现损毁；6.甲方保证及时与乙方签订各项合同文件和办理各种手续；7.在办理产权过户时，应按要求将各类房屋产权资料交付乙方持有，办理产权所需费用由乙方支付（包括各种票据税费）；8.院居四至详见平面图；9.房屋质保期按国家有关规定执行。四、乙方承诺：1.保证按约定价格向甲方购买前述房屋，并及时支付；2.乙方保证与甲方及时签订各项合同文件和办理各种手续；3.该项目改造装修时，在同等条件下优先选择宾阳建筑公司施工。五、违约责任：1.如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方、转售他人，应向乙方赔偿因此受到的损失；2.如果乙方违约，应向甲方赔偿因此受到的损失……宾阳建筑公司与密云区医院签章确认。协议签订后，密云区医院于2011年至2016年分批向宾阳建筑公司支付购房款62420100元。 2011年2月12日，宾阳建筑公司（卖房方、甲方）与密云区医院（买房方、乙方）签订购房补充协议。双方约定：密云区医院与甲方在2011年1月18日签订的购房协议中，有些条款尚未履行或履行不彻底。1.原协议中甲方承诺第5项规定“保证该房屋完好，具备使用条件……”至今尚没有装修，未达到使用条件。2.原协议中甲方承诺第6项“甲方保证……签订各项合同文件和……”现装修等多项合同还未签订，产权过户手续也未完成。综合上述原因以及其他相关因素，为进一步解决双方在履行中存在的分歧，明确相关责任，经甲、乙双方协商签订本补充协议。一、购房款的结算办法：以财政局评审中心评审结果为基数，实际施工中遇工程量及暂估价变更时，按甲、乙双方确认价按实际调整。结算执行竣工期的造价信息。二、甲方应尽快组织人员进行设计、施工，装修标准按乙方要求，价格另议，以达到乙方使用要求。三、经区住建委重大工程办公室审核，报区财政局批准后，由乙方按进展情况以购房预付款的形式定期支付给甲方资金。四、甲方在装修工作完成后，将该房屋所有应备案的文件及其他相关资料一并交给乙方。五、甲方在装修竣工验收后及时交给乙方，半年之内无条件协助乙方办理过户手续。六、甲方尽快完善与工程相关部门合同签订……协议签订后，宾阳建筑公司对北京市密云区XX环岛XX侧XX大厦进行了装修。2015年9月30日，密云区医院（甲方）与宾阳建筑公司（乙方）签订结算单。双方确定：宾阳建筑公司于2011年承接密云区卫生职工教育学校及密云区中心血站业务楼工程（***大厦）审定结算金额65449567.64元。后密云区医院向宾阳建筑公司支付了部分工程款，经双方共同确认密云区医院欠付宾阳建筑公司宾阳大厦装修款1079567.64元。 2015年10月9日，密云区医院向宾阳建筑公司支付税款500万元。2015年10月，宾阳建筑公司向北京市密云区地方税务局缴纳税款6728792.44元，包含税（费）种及金额为：教育费附加144525.90元、地方教育附加96350.60元、营业税4817530元、城市维护建设税240876.50元、房产税1221634.82元、城镇土地使用税159699.32元、印花税16965.25元、印花税31210.05元。庭审过程中，密云区医院与宾阳建筑公司共同认可房产税1221634.82元、城镇土地使用税159699.32元非为双方房屋买卖所产生，宾阳建筑公司主张上述费用属于双方合同约定的办理产权所需费用，应由密云区医院负担。 另查：坐落于密云区XX街道XX路东侧土地使用权人登记为密云区医院，该宗土地上房屋所有权人登记为宾阳建筑公司；坐落于密云区XX环岛南侧土地使用权人登记为宾阳建筑公司，该宗土地上房屋所有权人登记为宾阳建筑公司。 上述事实，有双方当事人陈述、购房协议书、购房补充协议、发票、北京市地方税务局综合申报表、记账凭证、咨询笔录等证据材料在案佐证。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，宾阳建筑公司与密云区医院签订的购房协议书、购房补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宾阳建筑公司依约对宾阳大厦进行了装修，密云区医院理应向宾阳建筑公司支付装修款及逾期付款违约金。故对宾阳建筑公司要求密云区医院支付装修工程款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。当事人就有关合同内履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方签订的购房协议书、购房补充协议并未对装修款给付时间进行约定，而双方装修款的结算时间为2015年9月30日，并在结算前后给付了部分款项，本院根据双方合同约定、实际履行情况确定给付时间为2015年11月30日，并以2015年12月1日作为计算逾期付款违约金的起算点。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签订的购房协议书中明确约定“办理产权所需费用由乙方支付（包括各种票据税费）”“办理产权所需费用由乙方支付（包括各种税费）”，本院认定办理产权费用应专指双方办理涉诉不动产过户产生的费用，理由有二：一是结合双方合同用语“办理产权所需费用”应理解为办理不动产转移登记所需费用。对于该条款的表述，按照一个普通人的标准来理解，应仅为履行房屋登记转移所需支出的费用。二是结合双方购房协议的性质和目的应解释为涉诉不动产过户产生的费用。双方签订的购房协议书的性质为房屋买卖，目的为宾阳建筑公司将房屋出售并转移房屋所有权于密云区医院，密云区医院支付价款，因此“办理产权所需费用”应解释为宾阳建筑公司转移不动产产权所产生的税费。宾阳建筑公司向税务机关支付的房产税、城镇土地使用税，根据税种性质，系宾阳建筑公司在涉诉房屋建设过程中自行产生的税费，而非双方买卖房屋所产生的税费，因此房产税、城镇土地使用税理应由宾阳建筑公司自行负担，其余宾阳建筑公司为履行购房协议书支出的税费5347458.30元系双方履行房屋买卖过程中所产生的费用，根据双方约定应由密云区医院负担。密云区医院已向宾阳建筑公司支付了其中5000000元税费，余款347458.30元一直未支付，故宾阳建筑公司要求其支付垫付税款的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体金额本院确定为347458.30元。密云区医院未依约定支付办理产权所需费用，但考虑宾阳建筑公司向密云区医院出售房屋时，两处房屋均有设定抵押，且其一直未积极履行抵押登记注销义务，致使涉诉房屋长期未能进行变更登记，故其要求密云区医院支付垫付税款逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、北京市密云区医院支付北京宾阳建筑工程有限公司装修工程款一百零七万九千五百六十七元六角四分及逾期付款违约金（以一百零七万九千五百六十七元六角四分为基数，自二〇一五年十二月一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），限本判决生效之日起三十日内执行。 二、北京市密云区医院支付北京宾阳建筑工程有限公司垫付的税款三十四万七千四百五十八元三角，限本判决生效之日起三十日内执行。 三、驳回北京宾阳建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14633.44元（北京宾阳建筑工程有限公司已预交），由北京宾阳建筑工程有限公司负担5811.82元（已交纳），由北京市密云区医院负担8821.62元，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十一月十五日 法官助理　*** 书 记 员　刘　琪