甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司、静宁县祥盛建材装饰有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省平凉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘08民初37号 原告（反诉被告）：甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司，住所地静宁县北环路162号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被告（反诉原告）：静宁县祥盛建材装饰有限公司，住所地静宁县城关镇阿阳***巷百***1幢17层4**1701室。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃佳运律师事务所律师。 原告（反诉被告）甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司（以下简称***司）因与被告（反诉原告）静宁县祥盛建材装饰有限公司（以下简称祥盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。***司的委托诉讼代理人***、**，祥盛公司的委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***司向本院起诉请求：1．依法解除双方于2015年9月2日签订的《阿阳宾馆租赁合同》；2．判令祥盛公司支付***司租赁费共计105万元（租赁费以每年35万元，从2018年10月1日计算至2021年9月30日，其余租赁费支付至实际交付房屋之日）；3．判令祥盛公司赔偿***司房屋损失共计1200万元（具体数额以评估鉴定后为准）；4．判令祥盛公司拆除其修建的钢结构房屋，恢复土地原状；5．本案诉讼费、鉴定***盛公司承担。庭审中，***司将诉讼请求合并变更为：1．依法解除原、祥盛公司于2015年9月2日签订的《阿阳宾馆租赁合同》；2．判令祥盛公司支付***司租赁费共计175万元（租赁费以每年35万元，从2016年10月1日计算至2021年9月30日，其余租赁费支付至实际交付房屋之日）；3．判令祥盛公司支付***司违约金50万元；4．判令祥盛公司返还***司双方于2015年9月17日形成的《阿阳宾馆固定资产清册》上的财产，如不能返还原物需折价赔偿；5．判令祥盛公司赔偿***司房屋损失共计1200万元（具体数额以实际评估鉴定为准）；6．判令祥盛公司拆除其修建的钢结构房屋，恢复土地原状；7．本案诉讼费、鉴定***盛公司承担。事实和理由：2003年9月20日，***司与阿阳宾馆原承包人**、***签订了《阿阳宾馆承包经营合同》，取得了阿阳宾馆的承包经营权，承包期限自2003年10月1日起至2023年9月30日止。2015年7月14日，原承包人**与***司、祥盛公司签订《阿阳宾馆升级相关事项的三方协议》，原承包人**以阿阳宾馆设施陈旧，存在安全隐患为由要求解除原承包经营合同，并建议祥盛公司提出阿阳宾馆改造升级的方案，***公司与***司重新签订承包经营合同。上述三方协议签订后，***司、祥盛公司于2015年9月2日签订了《阿阳宾馆租赁合同》，约定***司将其所有的阿阳宾馆、贵宾楼及其附属设施出租给祥盛公司进行宾馆业务经营，租赁期限为20年，自2015年10月1日至2035年9月30日。租赁费用每十年为一期，前十年每年的租赁费用为35万元，第一年免收租赁费。祥盛公司应于每年的10月1日前向***司交付租金。同时约定租赁期间，祥盛公司可根据经营需要对阿阳宾馆进行装饰、装修并承担相关费用；如需改变宾馆及其附属设施的主体结果，应征得***司的书面同意。合同签订后，祥盛公司在未取得***司书面同意的情况下擅自拆除阿阳宾馆主体结构进行装修致阿阳宾馆存在严重安全隐患，并且一直拖欠2018年10月1日至2021年9月30日期间的租赁费用。在对阿阳宾馆进行改造升级进行扩建时，祥盛公司因在修建前未取得建设工程规划许可证，致扩建的钢结构房屋被静宁县住房和成县规划建设局、静宁县城市管理行政执法局认定为违法建筑，并责令限期拆除。祥盛公司的上述行为已经构成违约，严重损害了***司的合法权益，故向提起诉讼，请求判如所请。 祥盛公司辩称：一、***司要求祥盛公司支付租赁费、房屋损失没有事实和法律依据。2015年，***司及阿阳宾馆原承租人**因宾馆设施陈旧、存在安全隐患，为实现对宾馆的升级改造，与祥盛公司达成协议，要求祥盛公司交纳40万元保证金、35万元房租后，于2015年7月14日三方签订了《阿阳宾馆改造升级相关事项三方协议》。协议签订后，***司委托专业设计机构，由专业机构依照***司的升级改造意图和要求进行了设计。在图纸出来后，***司通知祥盛公司在2021年8月23日与**签订了《转让合同》并***公司向**交纳了转让费520万元。2015年9月2日，***司与祥盛公司签订了《阿阳宾馆租赁合同》。合同签订后，祥盛公司按***司提供的图纸进行了施工，在施工过种中，因政府认为钢结构是违章建筑要求拆除而被迫停工，停工后***司称手续由其想法解决，但时至今日，仍未解决，致宾馆楼一直无法使用至今。工程停工5年，祥盛公司向***司却交纳了租金200万元、租金35万元，祥盛公司一直要求***司予以结算，但***司既不对租金予以结算，也不退还收取***司的保证金。本案中违约的是***司，受到巨额损失的是祥盛公司，***司要求支付租金、赔偿损失无事实和法律依据。二、钢结构的所有权人为***司，钢结构和宾馆楼升级改造图纸由***司提供，祥盛公司是依据合同约定按***司提供的图纸施工，钢结构被责令拆除、工程停工系***司原因所致。祥盛公司按***司提供的并附在《阿阳宾馆租赁合同》中的方案和图纸进行施工，并不存在***司所述的私自改造主体结构的情形。在施工过程中，行政部门认定钢结构是违建，要求停工并拆除，***司仍告诉祥盛公司在实施改造之初，其已将改造方案呈交相关部门审批了，让祥盛公司不要拆除，自己会协调开工。五年以来，施工因***司的原因一直停滞。为签订租赁合同和宾馆升级改造，祥盛公司投入资金2800余万元，但这五年来仅有贵宾楼可以使用，最重要的租赁物宾馆楼却长期不能使用，祥盛公司仅投资款项就向他人支付利息5000余万元，***司的行为给祥盛公司造成了巨大损失，使祥盛公司及关联企业濒临破产。因此，钢结构的拆除及工程停工不应***公司负责，应当由***司赔偿祥盛公司的全部损失。 祥盛公司向本院提出反诉请求：1．******盛公司返还保证金183.68万元（已扣除应付租金）；2．***司赔偿祥盛公司截至2021年7月22日的损失4232.6995万元；3．本案诉讼费用由***司承担。事实与理由：2015年7月，***司及阿阳宾馆原承租人**因宾馆设施陈旧、存在安全隐患，为实现对宾馆的升级改造，要求祥盛公司交纳40万元保证金、35万元房租后于2015年7月14日与祥盛公司签订了《阿阳宾馆改造升级相关事项三方协议》。协议签订后，祥盛公司按协议约定委托专业设计机构由其依照***司的升级改造意图和要求进行了设计。2021年8月23日，***司通知祥盛公司与**签订了《转让合同》并***公司向**交纳了转让费520万元。2015年9月2日，***司说相关手续办妥后，***司与祥盛公司签订了《阿阳宾馆租赁合同》。合同签订后，祥盛公司按租赁合同的约定交纳了保证金并委托专业机构按《阿阳宾馆租赁合同》所附图纸进行施工。在施工过程中，行政部门认定钢结构是违建，要求停工并拆除钢结构，***司仍告诉祥盛公司在实施改造之初，其就已将改造方案呈交相关部门审批了，让原告不要拆除，自己会协调开工。五年以来，祥盛公司多次催促，***司既不说钢结构和宾馆楼的事如何解决也不向反诉原告退还保证金。2021年6月，祥盛公司再次致函催告***司结算房租后退还保证金，反诉被告却将祥盛公司告到了法院。为签订租赁合同和宾馆升级改造，祥盛公司投入资金2800余万元，但五年以来仅有贵宾楼可以使用，最重要的租赁物宾馆楼却长期不能使用，祥盛公司仅投资款项就向他人支付利息5000余万元，***司的行为给祥盛公司造成了巨大损失，使祥盛公司及关联企业几近破产，故提起反诉。 ***司针对反诉请求辩称：1．祥盛公司所诉部分事实并不属实。2015年7月14日，阿阳宾馆的原承租人**，申请终止了与***司之间的《阿阳宾馆承包经营合同》，推荐**对阿阳宾馆进行改造升级后接替经营，当日三方签订了《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》，在该协议第三条明确约定，三方协议签订后35日内，***公司负责组织实施宾馆的改造升级工程，而且祥盛公司应当提出科学合理、切实可行、符合建设管理要求和具备改造加固资质的设计单位出具的改造方案。另约定：改造方案必须经***司的同意；同时，祥盛公司须上缴***司40万元作为签订《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》的定金，另外再上缴160万元与40万元定金共计200万元作为改造工程保证金，如果改造工程顺利实施，***司将逐步退还上述工程保证金。祥盛公司全额上缴200万元保证金后，***司再与其签订新的承包经营合同。在三方协议签订之后，祥盛公司未按照约定交纳保证金，导致双方无法签订《阿阳宾馆租赁合同》。2015年8月24日，法人**向***司出具书面的《保证书》，明确认可由于其与原承租人的原因导致《三方协议》无法履行，并且保证积极筹措资金交齐保证金，签订《阿阳宾馆租赁合同》自愿承担一切后果，所交保证金***司不予退还。2015年9月2日，***司与祥盛公司签订了《阿阳宾馆租赁合同》明确约定，针对宾馆的改造升级，***公司组织施工，负责提供符合建设管理要求的方案，改造期间所有涉及第三事宜均***公司负责解决，即涉及新增钢结构房屋的建设审批事项也是***公司负责。祥盛公司作为施工负责人，应当在施工之前办理相关建设审批手续。但是，祥盛公司在施工之前并没有办理建设工程施工许可证和规划审批等手续，导致新增钢结构房屋被认定违法建设，被责令限期拆除。由于祥盛公司未按照合同约定完成宾馆的改造工程，***司便于2017年7月24日、2017年8月8日书面函告祥盛公司因其已严重违约，其交纳的保证金不予退还，并要求祥盛公司尽快完成改造进行营业或者恢复原状并赔偿***司的损失，但是祥盛公司一直未予以理睬，致使已修建的钢结构房屋至今未被拆除。因此，新增钢结构之所以被认定为违法建筑，是因为祥盛公司在施工之前未按照合同约定办理相关的审批手续，按照合同约定，***司有权解除合同，不予退还保证金。2．祥盛公司未经***司书面同意，擅自拆除阿阳宾馆的主体结构，导致房屋存在严重的安全隐患，造成***司重大经济损失，祥盛公司由此产生的损失应当由其自行承担，***司不承担任何赔偿责任。根据双方签订的《阿阳宾馆租赁合同》第六条的约定，祥盛公司在租赁期间内可以对宾馆进行装饰、装修，但是在需要改变宾馆的主体结构时，应当取得***司的书面同意。而祥盛公司在未经***司书面同意的情况下，私自拆除宾馆承重墙，擅自改变主体结构，导致宾馆存在严重的安全隐患，无法正常使用和经营。祥盛公司的上述行为已经严重违反合同约定，对于因为祥盛公司的过错造成的其自身损失，应当***公司自行承担，要求作为无过错方的***司承担责任无事实与法律依据。综上，祥盛公司所诉事实并不属实，***司已经全面的履行了合同义务，祥盛公司未按照约定履行义务已经构成违约，其反诉无事实与法律依据，故请求驳回祥盛公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 ***司为证实其主张，提交了以下七组证据：第一组《申请》、《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》，证明2015年7月14日，原承租人**向原告提出书面申请，申请公司终止原承包经营合同，并推荐法人**在对阿阳宾馆进行改造升级后接替经营，同时与公司签订新的《阿阳宾馆承包经营合同》。2015年7月14日，原、被告及**签订的《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》约定，三方协议签订后35日内，由被告提出科学合理、切实可行、符合建设管理要求和具备改造加固资质的设计单位出具的改造方案，改造方案必须经过原告的同意。同时约定被告负责组织实施宾馆的改造升级。证明被告须上缴原告40万元作为定金与原告签订《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》，再上缴160万元与40万元定金共计200万元作为改造工程保证金；第二组《保证书》，证明三方签订《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》后，因**的原因导致该协议无法履行，其行为已经构成违约，证明**保证筹措资金，交齐保证金，处理好各项账务手续后签订《阿阳宾馆租赁合同》，否则将停止宾馆改造升级，**愿承担一切后果，所交保证金贵公司将不予退还。第三组1．《阿阳宾馆租赁合同》，证明原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法，对双方均有法律约束力。2．收款收据2张，证明被告于2015年7月6日向原告缴纳改造工程保证金40万元，2015年9月8日向原告缴纳改造工程保证金160万元，共计200万元。第四组阿阳宾馆固定资产清册、阿阳宾馆服务设施基本情况；证明原、被告签订《阿阳宾馆租赁合同》后，原告书面告知被告阿阳宾馆的服务设施的基本情况并监督原承租人**向被告交付阿阳宾馆及固定资产。阿阳宾馆、贵宾楼及附属设施全部交付给被告使用，原告已经全面履行了合同义务，现应该向原告返还固定资产清单上的财产，如不能返还应该予以等价赔偿。第五组静城执拆字［2015］001号《责令限期拆除决定书》、静政复决字［2016］第3号《行政复议决定书》；证明被告在未依法取的建设工程规划许可证的情况下扩建了钢结构房屋，被静宁县住房和城乡规划建设局、静宁县城市管理行政执法局及静宁县人民政府认定为违法建设，要求限期拆除。被告的上述行为已经严重违反合同约定，构成违约，应当由其拆除违法建设，恢复土地原状。第六组《告知函》，证明2017年7月24日和8月8日，原告两次书面函告被告公司及法人**由于其构成严重违约，被告交付的保证金，原告公司将不予退还，并要求其尽快完成宾馆的改造进行营业或者恢复原状并赔偿公司损失。第七组阿阳宾馆现场照片19张，证明被告在装修过程中私自拆除房屋承重部分，擅自破坏宾馆主体结构，致使房屋存在严重安全隐患。 祥盛公司对***司提交的七组证据发表如下质证意见：对于第一组证据，对于真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予以认可。该证据还可证明以下事项：签订该协议的原因是设施陈旧，存在安全隐患，目的是引入资金对宾馆进行升级改造。在三方协议签订之前的2015年7月6日，***就通过其控制的鸿盛商贸公司由其法定代表人***向**集团公司支付了40万元的定金。后才签订了《三方协议》，协议约定35日内由有资质的单位出具改造方案，改造方案经甲方同意后，缴纳定金160万元。3、合同第7条明确约定由***司提供图纸等。对于第二组证据，真实性无异议，合法性、关联性、证明目的均有异议。对于第三组证据，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。租赁合同明确约定，改造的设计方案和施工进度须经双方的确认后进行电梯、消防通道及新增钢结构的施工安装。设计方案由***司提供并作为合同附件，祥盛公司依照租赁合同所附方案和图纸进行施工，不存在祥盛公司违约的情况。对于第四组证据，真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的有异议。该组证据证明新增钢结构属于宾馆的固定资产，即所有权人为***司。祥盛公司依据***司确认的改造方案对宾馆进行施工改造。对于第五组证据，真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议。行政复议的内容反映出，***司在宾馆实施改造前即向规划部门递交改造方案并申请规划审批，钢结构的行政审批工作由***司负责；施工图纸是由***司提供的，祥盛建材公司负责根据图纸施工建设。对于第六组证据，祥盛公司未收到过以上《告知函》。对于第七组证据，真实性、合法性没有异议，关联性、证明目的有异议。改造工程由于未取得规划许可证停止施工，与主体工程没有关联，况且祥盛公司按图纸施工并未更改主体结构。 祥盛公司为证实其主张，提交以下十六组证据：第一组证据***支付35***包费的转账记录和收条，证明2015年7月10日，***从实际控制的鸿盛商贸公司账户通过***向***司支付35万元的宾馆承包费。宾馆转让前期的交谈事宜均是***与***司商议。第二组证据《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》、**解除合同的申请、支付金40万的凭证。证明2015年7月6日，***通过其控制的鸿盛商贸公司法定代表人***向***司支付40万元的定金。2015年7月14日***司、祥盛建材公司、宾馆原承租人**签订了三方协议。三方协议约定，须在35日内由有资质的单位出具改造方案，若未出具，则终止改造。改造方案经甲方同意后，交纳定金160万元。第三组证据《转让合同》、支付520万转让费的凭证。（包括调解书与执行和解协议），证明2015年8月23日，祥盛建材公司法定代表人**与**签订《转让合同》；合同约定祥盛公司向**交纳转让费410万元后，***司与祥盛公司签订租赁合同。3、祥盛公司根据合同的约定支付了转让费520万元。第四组证据《阿阳宾馆租赁合同》及附件、祥盛建材公司支付160万保证金的凭证；证明2015年9月1日，***通过鸿盛商贸公司向**集团公司支付宾馆升级改造保证金160万元。2015年9月2日，**集团公司与祥盛建材公司签订《阿阳宾馆租赁合同》。新增钢结构建筑物的所有权人为**。合同附有改造方案和图纸，祥盛公司须按双方确认的设计方案和施工进度进行电梯、消防及新增钢结构的施工安装，祥盛公司须在六个月内完成改造并开业。改造的设计方案是经过***司确认并作为合同的附件。第一年免收租赁费；保证金在完成贵宾楼改造时退还50％；余款在全部改造完成时退还；房产税、土地税由甲方承担，但由乙方代付，税款充抵租金。甲方提前解除合同，应全额赔付乙方对阿阳宾馆及新增钢结构的全部投资和合同期间的租赁费损失。合同附件是合同的组成部分，与本合同具有同等法律地位，改造升级方案（说明及图纸）是合同的组成部分，改造方案是双方确认的。宾馆楼面积4797平方米，贵宾楼面积2001平方米，宾馆楼面积占整个租赁面积的2／3。第五组证据施工图纸及效果图，证明早在2015年7月改造方案和具体施工图已确定，三方是在改造方案和施工图确定后才签订的《三方协议》、租赁合同、转让合同的。改造升级须做外墙保温和真实漆。第六组证据《责令限期拆除决定书》、静宁县人民政府作出的《行政复议决定书》；证明2015年11月24日，静宁县住建局和静宁县城管执法局向**集团公司下发责令拆除钢结构的决定书，理由是未依法取得建设工程规划许可证。***司在宾馆实施改造前即向规划部门递交改造方案并申请规划审批，钢结构的行政审批工作***司负责。图纸是由***司提供的，祥盛公司负责根据图纸施工建设。第七组证据**出具的《说明》及**的身份证复印件、祥盛建材公司内资信息、***出具的《说明》及***身份证复印件、鸿盛商贸公司的内资信息、百盛房地产公司的内资信息。证明***是祥盛公司、鸿盛公司、百盛公司的实际控制人，租赁事项是由***负责协商和履行的。第八组证据结算书，证明****装饰工程有限公司对阿阳宾馆装饰改造工程做了最后的结算，室内装饰部分的结算金额为6107621.074元。第九组证据《阿阳宾馆改建工程施工合同》、阿阳大酒店的企业内资信息、静宁县强达钢结构有限公司《关于阿阳宾馆钢结构工程说明》；证明阿阳大酒店是**的独资公司，钢结构是阿阳大酒店分包的，合同金额为540万元，工程欠款须按年利率24％计算利息。第十组证据消防工程施工图、消防工程预算书，证明消防工程费为813517.03元。第十一组证据土建、加固、拆除人工费结算单、***《证明》及身份证复印件；证明1、土建、加固、拆除人工费为1299313.6元；2、改造中还建了消防水池、化粪池、地沟、院坪。3、工程欠款须按年利率24％计算利息。第十二组证据户外广告制作合同二份，证明16到18年阿阳大酒店支付广告费19.6万元。第十三组证据阿阳宾馆改造实际支出凭证146张，证明自2015年至2016年，阿阳宾馆改造的实际支出费用最少为7553219.46元。改造工程包括彩绘（已付了22000元）。第十四组证据完税凭证18张、餐饮、住宿对账单3张；证明根据约定阿阳宾馆征税的费用，***司餐饮的费用抵销租赁费，计168885.05元。第十五组证据兰州市中院（2016）甘01民初748号民事调解书、兰州市中院（2016）甘01民初747号民事调解书、静宁县法院（2018）甘0826民初2925号民事判决书、平凉市中院（2018）甘08民初91号民事判决书、借款入账凭证、***给***出具的借据。证明***为转让、租赁、装饰改造阿阳宾馆，自2015年至2018年连续借贷，借款的利息为年利率24％以上。第十六组证据照片及影像资料，证明工程的现状，钢结构就在***司的办公楼前面，**称工程未经过其确认是虚假的。第十七组证人证言，证明****装饰有限公司对阿阳宾馆改造，其是设计方，应当由***支付设计费。 ***司对上述证据质证认为，对于第一组***支付35***包费的转账记录和收条质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。双方签订的《阿阳宾馆租赁合同》明确约定第一年免租，故***司不可能收取被告支付的35万元租赁费，且***司从未收到过35万租金。对于第二组《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》、**解除合同的申请、支付40万元的凭证质证意见：对该组证据的真实性无异议。对于第三组《转让合同》、支付520万元的凭证（包括判决与执行和解协议）质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。祥盛公司法人**与**签订《转让合同》系其真实意思表示，且祥盛公司按照合同约定支付520万元转让费的行为系其自愿承担因合同产生的商业风险，***司并非合同当事人，《转让合同》对***司不产生法律约束力。对于第四组《阿阳宾馆租赁合同》及其附件、祥盛公司支付160万元保证金的凭证质证意见：对《阿阳宾馆租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，但是***司并未收到附件4和5。对160万元的保证金凭证无异议。对该组证据的证明目的有异议，祥盛公司一直未按照合同约定提供图纸及未按照约定时间完成改造，故其存在违约行为，并非***司违约提前解除合同，故其无权要求***司赔付全部投资费用及合同期间的租赁费损失。对于第五组施工图纸及效果图质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，***司从未收到祥盛公司提供的施工图纸及效果图；其次，祥盛公司委托的设计公司没有建筑设计方面的资质，再者，在改造过程中，祥盛公司未取得***司的书面同意便擅自改变宾馆的主体结构，其已构成违约。对于第六组《责令限期拆除决定书》、静宁县人民政府作出的《行政复议决定书》质证意见：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。双方签订的《阿阳宾馆租赁合同》第四条明确约定“改造期间，所有涉及第三方事宜均由被告负责解决，改造费用由被告承担”，因此，涉及改造项目建设审批是祥盛公司应当履行的合同义务。对于第七组**出具的《说明》及**的身份证复印件、祥盛公司内资信息、***出具的《说明》及***身份证复印件、鸿盛商贸公司的内资信息、百盛房地产公司的内资信息质证意见：认可，无异议。对第八、十、十一、十二、十三、十五组的质证意见：对上述几组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据与本案无关，且合同约定改造费用是***公司承担。对第九组《阿阳宾馆改建工程施工合同》、阿阳大酒店的企业内资信息、静宁县强达钢结构有限公司《关于阿阳宾馆钢结构工程说明》质证意见：2015年9月，***司已经将阿阳宾馆移交祥盛公司经营管理，2015年10月14日，***司已经协助祥盛公司将阿阳宾馆的法人变更为**，因此，阿阳宾馆钢结构工程发包人是**，而非***司。对第十四组：完税凭证18张；餐饮、住宿对账单的质证意见：完税凭证须与税务部门进行核对。餐饮、住宿对账单无法证实***司与祥盛公司达成抵消合意。2017年12月31日、2018年12月18日的对账单无***司**，且两份对账单中明确载明“住宿费5776元与阿阳大酒店协商免收”、“住宿费3336元与阿阳大酒店协商免收”。对第十五组兰州市中院（2016）甘01民初748号民事调解书、兰州市中院（2016）甘01民初747号民事调解书、静宁县法院（2018）甘0826民初2925号民事判决书、平凉市中院（2018）甘08民初91号民事判决书、借款入账凭证质证意见：对上述证据的关联性有异议，兰州市中院（2016）甘01民初748号民事调解书中明确载明借款发生在2011年7月19日，但是双方签订《阿阳宾馆租赁合同》是在2015年9月2日，借款时间与《阿阳宾馆租赁合同》的签订时间并不相符，因此，上述证据无法证明所涉借款用于阿阳宾馆的转让、租赁及装饰改造。对第十六组照片及影像资料质证意见：照片的真实性无异议，但是对证明目的有异议。该组证据中祥盛公司未提交影像资料。对第十七组催告函质证意见：对该证据的真实性无异议，***司已收到该催告函，且已书面进行了答复。对第十八组****装饰工程有限公司资质证明质证意见：真实性无异议，该证据证明****装饰工程有限公司的经营范围系装修装饰工程的施工。但是房屋改造属于建筑行业，****装饰工程有限公司并没有相应的建筑资质。对第十九组证人证言质证意见：证人与祥盛公司系借款、欠款关系，双方之间存在利害关系，而且无证据证明证人参与阿阳宾馆改造工程的设计。证人当某陈述“2015年8月20日借款200万给***用于交保证金”，但是从现有证据来看，祥盛公司是在2015年7月、9月交纳保证金共计200万元，与证人陈述的借款时间不符，因此对证人证言的真实性提出异议。 本院在审理过程中，依双方申请委托兰州中瑞工程造价咨询有限公司对双方的申请事项进行了鉴定。兰州中瑞工程造价咨询有限公司出具了静宁县阿阳宾馆改造修复（恢复原状）项目工程造价鉴定意见书、静宁县阿阳宾馆升级改造项目工程造价鉴定意见书。 ***司对静宁县阿阳宾馆改造修复（恢复原状）项目工程造价鉴定意见书意见如下：对该鉴定报告的真实性、关联性及证明目的没有异议，但该鉴定报告遗漏***司的重要鉴定事项，没有对维修加固费用进行评估鉴定。本案鉴定过程中，鉴定机构对维修加固费用的鉴定没有向***司释明，也没有要求补充维修加固方案，导致***司的重大鉴定权利未能实现。***司对静宁县阿阳宾馆升级改造项目工程造价鉴定意见书意见如下：一、鉴定机构关于祥盛公司7700250.17元工程总造价鉴定结论，缺乏证据支持，不能成立。二、关于宾馆楼投入改造资金的利息2737007元的鉴定结论没有事实根据，不能成立。三、7257034元可得利益损失的鉴定意见，无事实根据。四、鉴定报告中的部分鉴定资料与鉴定事项毫无关联，而《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）中纳入的大量资料与鉴定事项毫无关系，没有纳入鉴定报告的必要，与本案无任何关系，不应作为鉴定依据。综上，阿阳宾馆升级改造项目工程造价鉴定报告没有证据支持，明显错误，不能作为定案依据。 祥盛公司对静宁县阿阳宾馆改造修复（恢复原状）项目工程造价鉴定意见书意见如下：一、拆除、恢复不具有合理性、可操做性，不符合绿色、科学的法律原则。二、原鉴定未考虑原装修的折旧，按新置计价是错误的。**2003年承包经营，到2015年已达十三年，宾馆的装修及设施已非常陈旧，影响正常经营。按恢复成全新计价显属错误。祥盛公司对静宁县阿阳宾馆升级改造项目工程造价鉴定意见书意见如下：一、装修装饰部分：1．窗帘盒应单独计价。2．对未安装的窗户及钢筋、pvc管、桥架、钢结构层板、板材、配电箱、暖气片、壁纸等进场材料应当计入工程造价。二、消防部分，消费工程是单独设计，单独发包，承包人已按设计采购了全部材料，未安装部分材料应当计入工程造价。三、对宾馆楼升级改造投入资金的利息以及其他损失部分。将祥盛公司通过静宁县人民法院执行局支付的转让费50000元不计入已支付的转让费计算利息是错误的。按同期银行贷款利率计算利息损失是错误的。 根据以上已经确认的证据及当事人当某陈述，查明本案事实如下：2015年案外人**提出申请，要求终止与***司关于阿阳宾馆的经营合同。2015年7月14日，甲方***司、乙方**、丙方**签订《阿阳宾馆改造升级相关事项的三方协议》，约定因阿阳宾馆设施陈旧，存在安全隐患，应**要求，解除原承包经营合同，由乙方提出方案，组织实施宾馆的改造升级，并与甲方签订承包经营合同。三方协议签订后35日内，由乙方提出科学合理、切实可行、符合建设管理要求和具备改造加固资质的设计单位出具的改造方案。乙方提出改造方案经甲方同意后，乙方上缴甲方200万元作为改造保证金，在改造方案实施过程中逐步退给乙方。2015年7月6日**向***司缴纳保证金40万元。2015年7月10日***向***给付2015年10月1日至2016年9月30日阿阳宾馆租赁费35万元。2015年8月23日**与**签订《转让合同》，约定**将阿阳宾馆（包括贵宾楼）的承租权及宾馆现有的装潢装饰、床品家具、办公用品、餐厨工具及设备设施交给**经营。双方商定转让费520万元，该转让合同签订以后，**向**支付转让费520万元。2015年9月2日甲方***司与乙方祥盛公司签订了《阿阳宾馆租赁合同》约定甲方***司将自己所拥有的阿阳宾馆、贵宾楼及附属设施出租给乙方祥盛公司进行宾馆业务经营，租赁范围包括：一、阿阳宾馆二楼以上所有客房、会议室、舞厅等设施；二、阿阳宾馆一楼大厅；三、贵宾楼所有房间及设施；四、停车场，大门通道、门房、院内车库两间；五、新增钢结构建筑物。租赁期限20年，自2015年10月1日至2035年9月30日。租赁费前10年每年是35万元，第一年免收租赁费，10年以后租赁费可根据租赁市场行情变化双方协商增减，但增减幅度不得超过上期年租金的10％。乙方祥盛公司按双方确认的设计方案和施工进度进行电梯、消防通道及新增加的钢结构房间施工安装。安装完成的电梯、消防通道及新增加的钢结构房间属于宾馆的固定资产。2015年9月8日祥盛公司法定代表人**向***司缴纳宾馆升级改造保证金160万元，合同签订***公司开始对阿阳宾馆进行升级改造。2015年9月20日静宁县阿阳宾馆（阿阳大酒店）与静宁县强达钢结构有限公司签订了《阿阳宾馆改造施工合同》承包范围为钢结构制作、安装、土建工程施工及装修。2015年8月阿阳宾馆与***签订了消防工程施工合同，合同价款为81.3万元。2018年10月23日、11月12日阿阳大酒店与平凉市亚东装饰有限公司签订了户外广告合同。祥盛公司先后缴纳涉案房屋城镇土地使用税和房产税共计108375.05元。***司用餐费和住宿费抵顶租赁费60510元。2015年11月24日静宁县住房和城乡规划建设局及静宁县城市管理行政执法局作出了静城执拆［2015］001号责令限期拆除决定书，以阿阳大酒店修建的钢结构房屋未依法取得建设工程规划许可证，属于违法建设，责令***司停止违法建设行为，***司不服上述责令限期拆除决定书，向静宁县人民政府申请行政复议。2016年3月2日静宁县人民政府作出静政复决字［2016］第3号行政复议决定书，维持了上述责令限期拆除决定书，***公司停止了涉案阿阳大酒店的升级改造工程。2021年9月17日祥盛公司的法定代表人**出具说明，祥盛公司的实际控制人为***，2021年9月19日***出具说明，证***商贸公司的实际控制人是***。2021年7月2日***司向本院提出起诉，同年8月5日祥盛公司提出反诉，本院进行了合并审理。在审理过程中***司提出鉴定申请书，要求对阿阳宾馆的维修加固（恢复原状）损失进行鉴定。祥盛公司也提出评估申请，要求对阿阳宾馆升级改造（室内装修工程、钢结构、消防工程、消防水池、化粪池、地沟、院坪工程、外墙保温工程、彩绘、琉璃瓦、屋脊更换工程）进行评估，对阿阳宾馆升级改造的投入资金（包括转让费520万元和各项工程）的利息以及其他损失进行评估，对阿阳宾馆可得利益损失进行评估。本院委托兰州中瑞工程造价咨询有限公司对双方的鉴定申请进行了评估鉴定，2022年9月23日兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出了***咨字（2022）63号工程造价鉴定意见书：静宁县阿阳宾馆楼修复（恢复原状）费用为4345497.87元。***司与祥盛公司提出异议，兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出了***咨字（2022）52号异议答复。2022年9月23日兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出了***咨字（2022）64号工程造价鉴定意见书：1．静宁县阿阳宾馆升级改造项目造价为7722250.17元；2．阿阳宾馆的升级改造投入资金（包括转让费520万元和各项工程款）的利息为2737007.00元；3．阿阳宾馆楼的可得利益损失为7257034元；4．以上三项合计造价为17694291.17元。祥盛公司与***司提出异议，兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出了***咨字（2022）54号异议答复。庭审中，兰州中瑞工程造价咨询有限公司的鉴定人针对双方提出的异议当某接受了质询。***司支付鉴定费125000元，祥盛公司支付鉴定费290000元。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一是本案《阿阳宾馆租赁合同》应否解除问题；二是本案的违约责任如何认定；三是***司主张的租赁费如何界定；四是***司主张的维修加固（恢复原状）费用如何承担；五是祥盛公司主张的保证金应否返还；六是祥盛公司主张的损失如何界定。 关于本案《阿阳宾馆租赁合同》应否解除问题。本案中，双方签订的租赁合同包括阿阳宾馆、贵宾楼所有房间及设施、停车场、大门通道、门房、院内车库两间、新增钢结构建筑物，其中贵宾楼所有房间及设施、停车场、大门通道、门房、院内车库两间，合同签订以后***司交付祥盛公司一直使用至今，阿阳宾馆主体因升级改造项目被静宁县住房和城乡规划建设局及静宁县城市管理行政执法局责令拆除，导致***司不能***公司交付使用，合同目的不能实现，但并不影响合同约定的其余部分继续履行。故***司要求解除涉案合同的请求不予支持。 关于本案违约责任认定问题。本案中***司与祥盛公司签订的租赁合同第一条约定，******盛公司租赁的阿阳宾馆范围包括：一、阿阳宾馆二楼以上所有客房、会议室、舞厅等设施；二、阿阳宾馆一楼大厅；三、贵宾楼所有房间及设施；四、停车场，大门通道、门房、院内车库两间；五、新增钢结构建筑物。其中前四项系***司所有的阿阳宾馆固有设施，第五项新增钢结构建筑物系添附设施。根据双方约定，新增钢结构建筑物***公司出资修建，合同期满以后，归***司所有。祥盛公司在履行合同义务安装电梯、消防通道及新增钢结构房屋施工过程中，静宁县住房和城乡规划建设局以及静宁县城市管理行政执法局以修建的钢结构房屋未取得房屋建设规划许可证，属违法建筑为由，责令限期拆除。根据***司在静宁县人民政府静政复决字［2016］第3号行政复议决定书中的述称，阿阳宾馆在租赁后实施的装饰、装修及钢结构建设事宜，经过合法设计，对阿阳宾馆的消防等安全设施更加完善，且在实施改造时，就将改造方案呈交县规划部门审批，没有任何证据证明阿阳宾馆附属建设的钢结构违反静宁县城镇规划。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府确定的镇人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。静宁县住房和城乡规划建设局在行政复议书中称，***司在复议申请书上提出向规划部门递交改造方案并申请规划审批的说法与事实不符，静宁县住房和城乡规划建设局规划办公室从未收到***司提交的相关规划申请资料。从以上事实足以说明，第一，根据法律规定，作为涉案钢结构建筑物的建设单位和所有单位，向相关行政部门申请规划许可的责任单位是***司；第二***司自始至终未向静宁县城乡规划部门递交过规划审批申请资料，在未取得静宁县规划部门的审批手续的情况下，***司即授意祥盛公司对阿阳宾馆安装电梯、消防通道以及钢结构房屋进行施工改造，导致钢结构建筑物施工被责令拆除，对此，***司应负全部责任，由此造成***司不能***公司交付主要租赁物阿阳宾馆，违反了合同约定的主要义务，对造成双方签订的阿阳宾馆租赁合同不能履行的后果，***司构成根本性违约，应承担相应的违约责任。 关于***司主张的租赁费如何界定问题。如前所述，由于***司的违约，造成双方签订的阿阳宾馆租赁合同中的租赁物不能交付使用，***盛公司给付全部租赁费明显显失公平，但该租赁合同中租赁财产还包括贵宾楼、停车场、大门通道、门房、院内车库两间，祥盛公司自合同签订后一直租赁使用，该部分租赁物应当给付租赁费。对***司未交付的阿阳宾馆主楼，由于祥盛公司未实际使用，不应缴纳租赁费。根据兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出了***咨字（2022）64号工程造价鉴定意见书记载，阿阳宾馆主楼占整个租赁物的66.4％，故祥盛公司应当缴纳的租赁费的比例为33.6％，该部分租赁费计算至2022年9月30日为：35万元×7年×33.6％＝823200元。其中***司在对账单中约定用完税证和餐饮费抵消租赁费168885元，祥盛公司已付35万元，扣除以***公司实际应付***司租赁费为：823200元-168885元-350000元=304315元。 关于**司主张的维修加固（恢复原状）费用如何承担问题。根据兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出的***咨字（2022）63号工程造价鉴定意见书：静宁县阿阳宾馆楼修复（恢复原状）费用为4345497.87元。本案中，祥盛公司在改造前向***司提交了改造方案并经***司同意祥盛公司按照改造方案进行施工，祥盛公司实施的所有改造项目经过了***司的认可同意，由于***司未向静宁县行政规划部门报批行政规划手续导致祥盛公司的升级改造项目被责令拆除，责任在***司，故对升级改造停工以后造成阿阳宾馆楼体因该工程的改造造成的楼体损害应由***司自己承担，其要求***公司承担维修加固费用与本案事实不符，其请求不予支持。 关于祥盛公司主张的保证金应否返还问题。根据双方签订的《阿阳宾馆租赁合同》第四条约定：乙方祥盛公司实施改造而缴纳的200万元，在乙方完成实施改造后退还50％，余款在改造完成后一次性退清，如乙方中途停止改造或不能按约定期限开业，乙方所缴保证金不能退还。本案中，阿阳宾馆升级改造项目现被静宁县住房和城乡规划建设局以及静宁县城市管理行政执法局责令拆除，造成该部分合同内容不能履行，双方约定的合同目的不能实现，对祥盛公司缴纳的该部分保证金应由***司予以退还。 关于祥盛公司主张的损失如何确定问题。本案中，由于***司的违约行为造成合同约定的阿阳宾馆不能按时交付使用，对祥盛公司因此遭受的经济损失应由***司承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同依法不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括不履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于具体损失的认定，根据兰州中瑞工程造价咨询有限公司作出的***咨字（2022）64号工程造价鉴定意见书认定：1．静宁县阿阳宾馆升级改造项目造价为7722250.17元；2．阿阳宾馆的升级改造投入资金（包括转让费520万元和各项工程款）的利息为2737007.00元；3．阿阳宾馆楼的可得利益损失为7257034元；4．以上三项合计经济损失为17694291.17元。另外，祥盛公司支出转让费520万元、广告费12.8万元均系祥盛公司的直接经济损失，也应列入赔偿的损失范围。以上共计23022291.17元，应由***司予以赔偿。本案事实发生在2021年1月1日以前。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用合同法的相关规定。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十三条第一款之规定，判决如下： 一、静宁县祥盛建材装饰有限公司给付甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司租赁费304315元； 二、甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司退还静宁县祥盛建材装饰有限公司保证金200万元； 三、甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司赔偿静宁县祥盛建材装饰有限公司经济损失23022291.17元； 四、驳回甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回静宁县祥盛建材装饰有限公司的其他反诉请求。 上述执行内容限判决生效后十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司预交的案件受理费100100元，由甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司负担89757元，静宁县祥盛建材装饰有限公司负担10343元；静宁县祥盛建材装饰有限公司预交的反诉案件受理费262619元，由甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司负担166911元，静宁县祥盛建材装饰有限公司负担95708元。甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司支出的鉴定费125000元，由甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司负担；静宁县祥盛建材装饰有限公司支出的鉴定费290000元，由甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　艳 二〇二二年十一月三日 法官助理　*** 书 记 员　***