异议人某某建设工程合同纠纷一案一审执行裁定书

山西省芮城县人民法院 执行裁定书 （2017）晋0830执异2号 案外人：***，女，1962年11月15日生，汉族，住运城市盐湖区凤凰北路***号。 委托代理人：**，男，山西法实威律师事务所律师。 委托代理人：***，男，1960年9月18日生，汉族，运城市盐湖区凤凰北路***号，系案外人丈夫。 申请执行人：山西超时代装饰设计工程有限公司（以下简称装饰工程公司）。地址：运城市盐湖区禹都大道百合公寓**层****号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，男，***航律师事务所律师。 被执行人：运城市风陵渡开发区博大房地产开发有限公司（以下简称博大房产公司）。地址：风陵渡开发区商业北街苏晋花园*号楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，男，运城市正天法律服务所，法律工作者。 在本院执行装饰工程公司与博大房产公司装饰装修合同纠纷一案中，案外人***对本院（2017）晋0830执244号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年8月18日举行了听证，案外人***及委托代理人**、***，申请执行人装饰工程公司法定代表人***及委托代理人***、被执行人博大房产公司委托代理人***出庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人***称，法院（2017）晋0830执244号执行裁定书所查封的财产（风陵渡开发区爱华时代广场的1层1-1-101面积为1906.8平方米商铺和负一层1-1-001面积为1944.15平方米商铺）属案外人***及众商户所有，故提出异议，要求撤销（2017）晋0830执244号执行裁定书。事实和理由为：案外人***为爱华学校的土地使用权人，2011年将爱华学校临街土地变更为商住用地，使用权人登记为***。因案外人缺乏开发资质，便与博大房产公司协商共同开发并签署了《土地联合开发协议书》。在联合开发过程中，因资金困难，双方于2014年6月16日达成新合作协议，对爱华时代广场产权归属重新进行了分配，2015年8月31日双方再次对协议内容进行了完善确认。根据以上协议内容，爱华时代广场一层商铺（1906.8平方米）和负一层商铺（1944.15平方米）均归属于案外人所有，但是为了向银行办理贷款，双方协商爱华时代广场在办理房产初始登记时，产权人登记为博大房产公司单独所有。后因商场经营亏损，案外人***无力缴纳房产过户手续费用，也一直未与博大房产公司办理房产过户手续，因此案外人才是所查封房产的实际所有权人。再者，在爱华时代广场建设过程中，案外人已对自己所有的商铺进行了预售，为了方便对爱华时代广场的管理，案外人***还与博大房产公司法定代表人***共同出资成立了运城市风陵渡开发区博运商贸有限公司，对爱华时代广场进行统一经营管理，当时双方协商装修费用各承担一半，案外人用博大公司拖欠的340万元抵作装修款，后又支付470余万元装修费。还有法院所查封的商铺中也包含我已出售的85家业主已购置的商铺，但是还没有办理产权过户登记，所以案外人具有提起异议的资格。第三，法院查封的商场商铺面积近4000平方米，以市价单价3500元/平方米计算，所查封的房产价值1400万元左右，远远超过执行标的额。综合上述事实和理由，要求依法撤销原执行裁定。 案外人递交的证据有： 1、**开管办发（2011）40号文件复印件一份（1页）； 2、**开国用（2011）第012号国有土地使用权证复印件一份（3页）； 3、土地联合开发协议书复印件一份（2页）； 4、**开管办发（2013）6号文件复印件一份（1页）； 5、建设工程规划许可证副本（编号2013**建规证字02号）复印件一份（1页）； 6、2014年6月16日合作协议书复印件一份（2页）； 7、2015年8月31日合作协议书复印件一份（2页）； 8、***复印件一份（1页）； 9、**房权证（2015）字第1020**号、102067号房屋所有权证复印件各一份（7页）。 经被执行人博大房产公司质证，对证据1、2、3、4、5、8、9无异议，对证据6、7涉及的两份协议中双方的签名和印章予以认可，其主张两份协议均是为了办理贷款而签订的假协议，但被执行人未能提供任何证据予以证明其主张。对证据8、9，被执行人认为其恰好能证明案外人同意将争议标的登记在被执行人名下，其所有权应以登记为准，归属于被执行人。经申请执行人超时代装饰公司质证，对证据1、2、3、4、5、8、9无异议，对证据6、7的真实性提出异议，但其未能提供相关证据证明其主张。综上，本院对案外人递交的证据1-9予以采纳。 申请执行人装饰工程公司称，第一，案外人***并非适格的异议人。根据其陈述，查封房产属***本人和众商户所有，那么针对已出售的商铺，***没有权利提出异议。申请执行人认为如果***有权利提出，另外85个商户也应具有提起异议的资格。第二，法院查封并无不当。根据我国《物权法》的相关规定，不动产的设立变更，经依法登记发生法律效力。现法院查封的爱华时代广场负一层和一层属于不动产，登记在被执行人博大房产公司名下，应属于博大房产公司的财产，案外人提出的与博大房产公司的合作协议系债权，不能对抗物权。综上，案外人的异议不能成立，请求人民法院依法驳回案外人的异议。申请执行人装饰工程公司未向本院提供证明材料。 被执行人博大房产公司称，第一，案外人***与我公司签订的合作协议约定法院查封的财产归案外人所有，但该协议并不是双方的真实意思表示，当时是为了到银行贷款才签订的协议。第二，即便是根据合作协议约定，爱华时代广场的装饰等投资也应该由我公司与***均摊，本案中申请执行人申请执行款项恰为装饰装修工程欠款，案外人对该笔款项也负有给付义务，故法院查封并无不当。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，对案外人的异议，人民法院按下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产判断。本案中被查封的不动产登记在我公司名下，应依法认定我公司是查封房产的权利人。第四，根据案外人***与我公司签订的《土地联合开发协议书》第三条约定“商品房交付后地下室、地面一、二层由乙方（博大房产公司）销售，利润归乙方。三四层归甲方所有”，依据该约定，法院查封的负一层和一层均属于我公司所有，其查封行为并无不当。综上所述，案外人不是法院查封房产的权利人，其异议申请应依法予以驳回。被执行人博大房产公司未向本院递交证明材料。 本院查明，2011年9月，案外人***依据**开管办发（2011）40号文件办理了国有土地使用证，土地使用权人登记为***。后以***为甲方与博大房产公司为乙方签订了《土地联合开发协议书》，其中第三条内容为“商品房交付后地下室、地面一、二层由乙方销售，利润归乙方。三、四层归甲方所有”。爱华时代广场项目于2013年正式开工建设，2014年6月16日，双方另行签订了《合作协议书》，变更协议内容。2014年9月29日，双方在办理爱华时代广场房产初始登记时，向风陵渡开发区房管所出具了一份***，承诺协商一致将产权暂登记在博大房产公司名下。2015年8月31日，案外人***与博大公司对2014年6月16日的协议书进行了补充完善，并再次以***为甲方、博大房产公司为乙方签订新的《合作协议书》,详细、细致的对房产进行了分配，其中第一条内容为“爱华时代广场一共五层（含地下负一层）。一层西边四间门面房170.17平方米；二层西832.245平方米（含火锅店）；三层全部面积1846.12平方米；四层全部面积1846.12平方米；屋面面积78.52（含屋面两间机房及楼梯），共计4773.175平方米。经双方作价每平方米2250元，门面房每平方米5500元，共计1129万元归乙方所有。地下负一层1944.15平方米；一层东边面积1736.63平方米（含4间门面房176.41平方米），二层东1013.875平方米，屋面面积78.52平方米（含屋面两间机房及楼梯），共计4773.175平方米归甲方所有。”第三条内容为“为了方便贷款，土地证办到乙方公司名下，税、费各自承担一半，土地使用权双方共同所有。” 另查明，爱华时代广场1幢1-1**1层-001号（地下室1944.15平方米）和1幢1-1**1层101号（一层1906.80平方米）房权现经由**房权证（2015）第1020**号、102067号登记确认，登记时间为2015年5月12日，房屋所有权人为运城市风陵渡博大房地产开发有限公司。 再查明，根据案外人***申请，本院依法到山西芮城农村商业银行股份有限公司营业部调取了运城市风陵渡开发区博运商贸有限公司贷款记录。经查实，该公司于2015年7月3日贷款22000000元。 以上事实，有案外人递交的证据和执行卷宗中的证据予以佐证，本院对上述事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有以下两个：第一，案外人***是否具备提起执行异议的资格，即其主体是否适格？第二，在焦点一明确的基础上审查其理由和证据能否排除执行，即其异议能否成立？关于争议焦点一：第一，本院依据听证认定的事实，能够确定案外人***和被执行人博大房产公司就爱华时代广场项目确有共同投资开发行为和产权分配协议，且双方基于某种目的在产权登记时做出了一定选择。听证中，案外人主张最后签署的合作协议书有效，被执行人主张土地联合开发协议书有效，由此可见双方对存在产权分配行为无争议，争议仅仅是哪一份产权分配协议书有效。本院认为通过确认存在产权分配行为这一基本事实，能够确认案外人***与涉案房产存在权利利害关系，属对执行标的主张所有权的利害关系人。第二，关于案外人能否对已出售的商铺提起异议，本院认为案外人依据协议内容主张享有涉案房产实际产权，并对部分产权进行了处分，但其处分行为并未生效，所有权尚未转移，而要实现该所有权转移也必须依赖于案外人首先对争议房产权属关系的明晰和确认。综上，本院认为案外人***具有提起执行异议的资格，是适格的主体。关于争议焦点二，第一，经本院听证审查，案外人递交的九组证据合法真实并能基本组成证据链，形成相对证据优势，对案外人应该真实合法享有实体权利起到了一定的证明作用，达到了可以阻止执行标的转让、交付的证明效力。第二，在听证中经询问案外人和被执行人，案外人在爱华时代广场建设过程中对归属己方的房产一直进行管理，对部分商铺进行公开出售，被执行人对案外人的管理行为和出售行为不干涉、不作为，放任他人对自己所有物占有、使用、收益和处分的行为不符合常理。再者，案外人***与被执行人博大房产公司向风陵渡开发区房管所出具的《***》中载明“产权人暂时办为运城市风陵渡开发区博大房地产开发有限公司”，此后，案外人又与被执行人签订了新的房产分配协议。亦能说明双方对争议房产的产权存在约定。综上，本院认为结合民事诉讼法证据规则和日常经验法则，可以使法官达到一种“内心确信”，即确信涉案不动产的登记簿记载与真实权利状态存在争议出入，但最终涉案不动产的归属和真实权利人的明晰，还需利害关系人经民事诉讼程序予以确认解决，本案不予处理。综上所述，本院认为案外人***对涉案房产已享有足以排除强制执行的权益，故对案外人***的异议，本案予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院对风陵渡开发区爱华时代广场的1层1-1-101面积为1906.8平方米商铺和负一层1-1-001面积为1944.15平方米商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一七年九月二十六日 书记员***