上海毓灵实业有限公司与上海金工建设（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0118民初13464号

原告：上海毓灵实业有限公司，住所地上海市青浦区凤星路1588号2幢1层D区188室。

法定代表人：袁灵行，总经理。

委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。

被告：上海金工建设（集团）有限公司，住所地上海市宝山区顾北东路365号A区888。

法定代表人：郁永清，董事长。

委托诉讼代理人：张维熙，上海众华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。

原告上海毓灵实业有限公司与被告上海金工建设（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案受理后，依法适用简易程序。于2021年9月15日公开开庭进行公开开庭审理，原告上海毓灵实业有限公司的委托诉讼代理人陆永珍、被告上海金工建设（集团）有限公司的委托诉讼代理人张维熙、朱守侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上海毓灵实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.上海金工建设（集团）有限公司向上海毓灵实业有限公司支付2020年9月18日起至2021年4月17日期间的土地租金人民币（以下币种均为人民币）660,397元及逾期付款利息，利息的计算方式为，以本金660,397元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年9月18日起计算至实际清偿之日止；2.上海金工建设（集团）有限公司向上海毓灵实业有限公司支付2021年1月至3月的土地使用税5,131元。事实与理由：2008年5月8日，上海毓灵实业有限公司与上海鼎一仓储物流有限公司签订了一份《土地使用权及房屋租赁协议》，将上海毓灵实业有限公司所有的41.05亩土地（以下简称系争土地）出租给上海鼎一仓储物流有限公司。双方在协议中约定：租赁期限20年；租金每年每亩3万元，租金每三年递增一次，每次递增额为4%，租金每半年支付一次，先付后用，以《建设工程规划许可证》领取日为起算日，上海毓灵实业有限公司同意免除前三个月租金；租赁期满，上海鼎一仓储物流有限公司新建的建筑物、构筑物所有权无偿归上海毓灵实业有限公司所有，上海毓灵实业有限公司无须向上海鼎一仓储物流有限公司支付任何费用；在租赁期前10年内如遇政府动迁，属于上海鼎一仓储物流有限公司投资建设的地上建筑物、构筑物的补偿款全部归上海鼎一仓储物流有限公司所有，上海毓灵实业有限公司不得以任何理由占有；在租赁期的第11年起，如遇政府动迁，地上建筑物、构筑物补偿款的90%归上海鼎一仓储物流有限公司所有，10%归上海毓灵实业有限公司所有，以后每增加一年，上海鼎一仓储物流有限公司减少10%，上海毓灵实业有限公司增加10%，满20年全部归上海毓灵实业有限公司所有；涉及国家征收的土地使用税、费等双方各承担50%。2008年9月，上海毓灵实业有限公司与上海鼎一仓储物流有限公司签订了一份《补充协议》。该《补充协议》明确了土地租赁总面积为41.05亩，租金起付时间、首付时间为2008年9月18日，该补充协议还明确了租赁20年每年支付租金的具体金额。其中双方约定2020年9月18日起至2023年9月17日每年租金为1,440,680.80元。上海鼎一仓储物流有限公司承租上海毓灵实业有限公司土地后，出资在该土地上建造了27,450.29平方米房屋，2010年12月8日上海毓灵实业有限公司出面办理了该房屋的产权登记，产权证编号为：沪房地青字（2010）第015745号。2010年3月，上海毓灵实业有限公司、上海金工建设（集团）有限公司与上海鼎一仓储物流有限公司三方签订一份《三方合作协议》，约定从2010年3月8日起上海毓灵实业有限公司与上海鼎一仓储物流有限公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》《补充协议》中由上海鼎一仓储物流有限公司承担的所有权利与义务转移给上海金工建设（集团）有限公司。之前上海毓灵实业有限公司与上海鼎一仓储物流有限公司签订的所有合同与协议，上海金工建设（集团）有限公司均予以认可。从2010年3月8日起由上海金工建设（集团）有限公司向上海毓灵实业有限公司支付土地租金及相关费用。2020年10月20日，上海毓灵实业有限公司与华新镇产业结构调整办公室、青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室签订了一份《上海市征收非居住房屋补偿协议》，就上海毓灵实业有限公司出租给上海金工建设（集团）有限公司使用的上述土地及房屋被征收，总计获得补偿118,360,747元，其中上海毓灵实业有限公司得补偿款42,894,458.15元，上海金工建设（集团）有限公司得补偿款75,466,288.85元。2021年4月18日上海金工建设（集团）有限公司将上述土地房屋腾空后交还给上海毓灵实业有限公司。2021年4月19日，上海毓灵实业有限公司将上述土地房屋交付给青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室。从2020年9月18日起，上海金工建设（集团）有限公司未按约定向上海毓灵实业有限公司支付租金。经上海毓灵实业有限公司多次催讨，上海金工建设（集团）有限公司于2020年10月21日向上海毓灵实业有限公司支付租金18万元，剩余租金迟迟不肯支付。截至2021年4月18日上海金工建设（集团）有限公司尚欠上海毓灵实业有限公司2020年9月18日至2021年4月17日期间的租金660,397元，及2021年1月、2月、3月的土地使用税5,131元。上海毓灵实业有限公司一再催讨均无果，故诉至本院。

上海金工建设（集团）有限公司辩称，不同意上海毓灵实业有限公司的全部诉讼请求。2020年10月20日，双方当事人对租金已经进行了结算，结算金额为18万元，且上海金工建设（集团）有限公司已经全部付清。征收补偿协议已经于2020年10月20日生效，系争土地的使用权归属征收部门，上海毓灵实业有限公司无权主张租金及土地使用费。上海毓灵实业有限公司已经取得了超过合同约定的拆迁利益。

本院经审理认定事实如下：

2008年5月8日，上海毓灵实业有限公司（甲方）、上海鼎一仓储物流有限公司（乙方）签订了《土地使用权及房屋租赁协议》，第一条约定，甲方向乙方出租的土地总面积暂估44亩，该土地及房屋的房地产权证号为沪房地青字（2004）第0122**。第二条约定，本协议项下的土地使用权租赁期限为20年。第四条约定，租金为每亩人民币三万元整（含建筑物租金）。租金每3年递增一次，每次递增额为4%。第九条约定，涉及国家征收的土地使用税、费等双方各承担50%。2010年12月8日，上海毓灵实业有限公司取得青浦区华新镇凤中路399号房屋的产权证。后，双方有签订了《补充协议》，第二条约定，2020年9月18日起至2023年9月17日止的租金为1,440,680.80元。

2010年3月8日，上海毓灵实业有限公司（甲方）、上海金工建设（集团）有限公司（乙方）、上海鼎一仓储物流有限公司（丙方）签了《三方合作协议》，第一条约定，自2010年3月8日起，原甲方与丙方签订的合同、协议中由丙方承担的所有权利与义务全部转移至乙方，之前甲方同丙方签订的所有合同与协议，乙方均予以承认。第二条约定，乙方承诺将切实按照原甲、丙双方签订的合同以及协议履行约定的义务，同时享有其中规定的权利；第三条约定，乙方、丙方应当在规定的时间里办理权利、义务交接手续。甲方亦积极配合上述手续的办理。

2020年10月20日，上海毓灵实业有限公司（乙方）与青浦华新镇房屋土地征收补偿办公室（甲方）签订了《上海市征收非居住房屋补偿协议》，第十六条约定，本协议第十条未明确搬离时间的，搬离时间为乙方与甲方或甲方委托的拆房公司签订的《拆房协议》约定的房屋腾空时间。乙方确认在房屋交付期限届满之后，不再对本协议中所涉及的房地产及其附属物享有和行使任何权利，甲方有权在该期限届满之后依法办理相应的产权注销登记手续。第十三条约定，乙方搬离原址并向甲方交付全部房屋后，甲方在30个工作日内向乙方支付补偿款。

2021年4月18日，上海毓灵实业有限公司缴纳城镇土地使用税10,262.40元。2021年6月28日，上海毓灵实业有限公司办理了青浦区华新镇凤中路399号房屋的权利抛弃。2021年10月21日，上海金工建设（集团）有限公司向上海毓灵实业有限公司支付租金18万元。

2021年4月19日，上海毓灵实业有限公司将上海市青浦区华新镇凤中路399号交付给青浦华新镇房屋土地征收补偿办公室。

2021年7月26日，华新镇产业结构调整办公室、青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室出具《情况说明》，内容为：“2020年10月20日，上海毓灵实业有限公司与华新镇产业结构调整办公室、青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室签订了《上海市征收非居住房屋补偿协议》，对华新镇凤中路399号（原上海毓灵实业有限公司）的非居住房屋进行征收，各方对权利义务及各项补偿款进行了约定，协议自签订后生效。协议签订时，双方口头约定被征收人应在2020年12月31日前完成清场腾退工作，如遇特殊情况双方再议。根据补偿协议约定，镇产调办、镇征收办于2020年11月向上海毓灵实业有限公司、上海金工建设（集团）有限公司支付第一笔补偿款；区内6家承租人启动搬离清场工作，2021年4月19日上海毓灵实业有限公司完成空房移交后，镇产调办、征收办支付了协议上约定的第二笔补偿款。2021年6月28日，上海毓灵实业有限公司办理了不动产权利抛弃。2021年5月25日，镇征收办、上海华新工业园区经济发展有限公司、上海华新村镇资产管理有限公司三方签订《交接协议》，将华新镇凤中路399号（原上海毓灵实业有限公司）的房屋、场地及附属设施移交给上海市华新村镇资产管理有限公司进行管理。”

2021年9月15日，华新镇产业结构调整办公室出具《情况说明》，内容为：“本单位与上海毓灵实业有限公司在2020年10月20日就沪房地青字（2010）第015745号房屋签订的《上海市征收非居住房屋补偿协议》第十条虽未约定上海毓灵实业有限公司明确的搬离时间，但在商洽时，本单位曾口头要求上海毓灵实业有限公司在2020年12月31日前搬离。”

上述事实由以下证据证明：各方当事人的陈述，当事人提供的《土地使用权及房屋租赁协议》《补充协议》《三方合作协议》、微信记录等，上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：

双方争议的事实一，上海金工建设（集团）有限公司是否知晓上海毓灵实业有限公司应在2020年12月31日前搬离。上海金工建设（集团）有限公司庭后向法庭提交的书面意见中表示，上海毓灵实业有限公司口头要求上海金工建设（集团）有限公司于2020年12月31日前腾空房屋交房。结合上海金工建设（集团）有限公司曾全程参与了《上海市征收非居住房屋补偿协议》磋商、签订的过程。本院有合理的理由相信上海金工建设（集团）有限公司知晓应在2020年12月31日前腾空房屋交房。在2021年9月28日本院组织双方进行谈话时，上海金工建设（集团）有限公司虽表示其自始不知晓应在2020年12月31日前腾空交房，显然不符合常理，且与之前的陈述相悖，本院不予采信。

双方争议的事实二，上海金工建设（集团）有限公司与上海毓灵实业有限公司之间的租金是否已经结清。上海金工建设（集团）有限公司表示其于2020年10月21日向上海毓灵实业有限公司支付18万元，双方就租金已经结清。为此提供了上海金工建设（集团）有限公司的法定代表人郁永清与上海毓灵实业有限公司的法定代表人袁灵行的微信聊天记录，袁灵行于2020年10月20日向郁永清发微信，内容为“郁董，这个土地租赁费再算一个半月（9月18日起算）18万元可以伐，我们的账还是我们俩说好，我抽时间就去华新把该签的签掉。”袁灵行于2020年10月21日向郁永清发微信，内容为“你好郁董，财务打给我的租费18万元已经收到。”郁永清回复为“应该的，合作愉快。”上海毓灵实业有限公司表示，微信聊天记录所说的再算一个半月18万元只是指某一个时间段内的土地租金，并非结清双方之间的所有土地租金。结合双方当事人均知晓应在2020年12月31日前腾空房屋交房，故本院认定，支付的18万元应为结清2020年12月31日前租金。

袁灵行于2020年12月3日郁永清发微信，内容为：“郁董，听说你公司的租户要拖到明年三月份搬迁，你这样拖着，我一没租金、二又拿不到政府征迁款，这损失大了，请你多考虑一下我一方别只顾自己。”袁灵行于2021年1月27日向郁永清发微信，内容为：“郁董，我这块地方你要拖到春节后再搬是伐，政府没付清征迁款和灭证前，现在还是属于我公司产权，你要继续付我租金的。”上述微信内容难以证明上海金工建设（集团）有限公司所述的租金已经结清的观点。

双方争议的事实三，上海毓灵实业有限公司表示上海金工建设（集团）有限公司于2021年4月18日才腾空房屋并交房，上海金工建设（集团）有限公司虽表示在2021年3月下旬小租户已经陆续腾退，但没有提供其已经将房屋返还给上海毓灵实业有限公司。本院采信上海毓灵实业有限公司的陈述。

本院认为，双方就系争土地签订的相关协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。上海金工建设（集团）有限公司占用使用土地至2021年4月18日，应当支付相应的租金，考虑签订《上海市征收非居住房屋补偿协议》对上海金工建设（集团）有限公司使用系争土地造成的影响等因素，本院酌情确定，上海金工建设（集团）有限公司向上海毓灵实业有限公司支付租金48万元，逾期付款利息的起算日期为2021年1月28日。上海毓灵实业有限公司主张的土地使用税，具有合同依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、被告上海金工建设（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毓灵实业有限公司支付租金480,000元及逾期付款利息（以本金480,000元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2021年1月28日起至实际清偿之日止）；

二、被告上海金工建设（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毓灵实业有限公司支付2021年1月至3月土地使用税5,131元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,455.30元，减半收取计5,227.65元，由原告上海毓灵实业有限公司负担680元，被告上海金工建设（集团）有限公司负担4,547.65元；保全费3,845元，由原告上海毓灵实业有限公司负担500元，被告上海金工建设（集团）有限公司负担3,345元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　邸素琴

二〇二一年十月二十二日

书记员　　陈逸玮

附：相关法律条文