某某、广东省云浮市第三建筑工程公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省罗定市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤5381执异4号

异议人（案外人）：***，男，汉族，1977年8月6日出生，身份证住址：阳西县。

委托代理人：郭洁凤，广东循法律师事务所律师。

委托代理人：黄伟，广东循法律师事务所实习律师。

申请执行人：广东省云浮市第三建筑工程公司，住所地：云浮市，统一社会信用代码：。

法定代表人：彭俊奕，该公司总经理。

委托代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师。

委托代理人：廖梓宇，广东百润律师事务所律师。

被执行人：罗定市恒晖苑房地产开发有限公司,住罗定市工业大道，统一社会信用代码：,

法定代表人：梁炳齐，总经理。

委托代理人：张天培，该公司副经理。

本院在执行广东省云浮市第三建筑工程公司（以下简称：“三建公司”）与罗定市恒晖苑房地产开发有限公司（以下简称“恒晖苑公司”）建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2021）粤5381执173号】的过程中，异议人***于2022年1月7日对本院作出的（2021）粤5381执173号之一执行裁定书不服，书面提出执行异议。异议请求：请求撤销（2021）粤5381执173号之一执行裁定书中第二项拍卖或变卖被执行恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市的裁定，并立即解除法院对该幼儿园的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年1月13日举行听证。异议人（案外人）***的委托代理人郭洁凤律师、黄伟实习律师，申请执行人云浮三建公司的委托代理人陈伟国律师，被执行人恒晖苑公司委托代理人张天培到庭参加听证。本案现已审查终结。

异议人***称：申请执行人三建公司与被执行人恒晖苑公司建筑工程施工合同执行纠纷一案［（2021）粤5381执173号，罗定市人民法院对被执行人采取执行措施过程中将异议人***向被执行人恒晖苑公司认购的位于罗定市予以执行，异议人***对该执行措施不服，提出异议。2021年11月份，异议人***通过网络查询了解到罗定市。原因是在（2021）粤5381执173号之一执行案件中，异议人***的出卖方（恒晖苑公司）为该案的被执行人。异议人***对罗定市人民法院对幼儿园所采取的的执行措施提出异议，理由是:罗定市人民法院所查封的恒晖幼儿园的所有权人为异议人***。异议人***于2018年1月16日与本案被执行人恒晖苑公司订立《商品房认购书》，恒晖苑公司将幼儿园出卖给异议人***，异议人***已经支付53%的合同金额，已经将幼儿园投入使用，但因出卖人的原因尚未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人认为，异议人均满足以上条件，罗定市人民法院所采取的执行措施不当，故请求罗定市人民法院撤销（2021）粤5381执173号之一《执行裁定书》第二项裁定中对异议人***位于罗定市的查封措施，恳请批准。

申请执行人三建公司辩称：一、***的主张并不符合执行异议规定第二十八条的相关规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。1.异议人***仅与被执行人恒晖苑公司签订了案涉商品房的商铺认购协议书，并未签订商品房买卖合同，并且从该份协议书的内容来看，不能视为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同除应当明确当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间应当明确包括交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等多项内容，但是，异议人***仅与被执行人恒晖苑公司签订了认购协议，并未签订正式的买卖合同，并且该认购协议并没有具备商品房销售管理办法规定的主要内容，而且，被执行人恒晖苑公司并未按照约定收受购房款，因此，该商铺认购协议书不能被认定为商品房买卖合同，因此，在本案中，异议人***在案涉商铺被查封前并没有与被执行人恒晖苑公司签订合法有效的书面合同。2.异议人***并未提供任何证据证明其在查封前已合法占有案涉商铺。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条及其司法解释第九十的相关规定，当事人应当对其主张的事实承担举证责任。在本案中，异议人***并没有提供任何证据证明其在查封前已合法占有案涉商铺，应当承担举证不能的责任。3.从异议人***提供的证据不能证实其已经支付了案涉商铺的全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。异议人***的转账凭证仅能证明其向卓建增转账了900万元，不能证明该款项就是购买案涉商铺的价款，而且，该转账是直接支付至卓建增个人账户，并未按照相关规定支付至被执行人恒晖苑公司的销售款监管账户或其他对公账户，即使执行人恒晖苑公司出具有关收据，但该款项是否为购房款存疑。另外，根据认购协议书的约定，异议人***购买案涉商铺的价款为17168802元，但其提供的证据仅能证明其向卓建增转账90O万元，退一步而言，即使该900万为购房款，但是，其并没有证据证明已经支付了案涉商铺的全部价款，而且，异议人***在其执行异议书也承认仅支付了53%的价款而非全部价款，显然，异议人***的转账行为并不符合法律的相关规定。4.结合本案的证据，申请执行人三建公司认为应当认定异议人***对案涉商铺未办理过户登记具有过错。根据协议约定，其应当从2019年1月1日起分六年支付完毕，但是，根据其提供的证据，***仅在2018年向卓建增转账900万元，此后并没有向被执行人恒晖苑公司支付过任何购房款，因此，从异议人***怠于支付购房款的行为可知，其对于案涉商铺未办理过户登记显然具有过错。二、根据二十七条的相关规定，异议人***的权利并不能对抗申请执行人三建公司的建设工程优先受偿权。在本案中，异议人***的权利不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》）相关规定的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》对于商品房消费者生存利益排除强制执行具有特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭白常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。因此，本案异议人***购买的案涉房产为商铺，不应当优先于申请执行人三建公司的建设工程价款优先受偿权。根据《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。异议人***对于案涉房屋的权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，而且，根据建设工程司法解释，建设工程价款优先受偿权具有优先于抵押权等担保物权的效力，因此异议人***的权利不能对抗申请执行人三建公司建设工程价款优先受偿权。三、申请执行人三建公司认为，异议人***与被执行人恒晖苑公司可能存在关联关系，其向卓建增的转账行为实际系其与被执行人恒晖苑公司的关联交易，并非真实的购房行为。根据申请执行人三建公司提供的企查查企业信息可知，由异议人***作为法定代表人经营的罗定市裕景石材投资有限公司(以下简称裕景公司)与被执行人恒晖苑公司公司存在疑似关联关系，因此，恳请法院查明异议人***与被执行人恒晖苑公司是否存在关联关系，若查明共与被执行人恒晖苑公司存在关联关系，那么申请执行人三建公司认为，其提起的执行异议可能存在虚假诉讼的可能，若异议人***存在虚假诉讼故意拖延法院执行的行为，恳请法院在查明相关事实后根据有关法律对异议人***作出处理。综上所述，申请执行人三建公司认为，异议人***所陈述的购买商铺行为并不符合相关法律规定，不具有足以排除本案执行的权利，并且，其提起执行异议拖延执行的行为可能涉嫌虚假诉讼，因此，申请执行人三建公司恳请法院在查明本案事实后，全部驳回异议人***异议请求，以维护申请执行人三建公司的合法权益。

申请执行人三建公司补充的答辩意见:根据申请执行人三建公司从企查查信息查询可知，异议人***所经营的罗定裕景石材投资有限公司曾经在多个案件中与被执行人恒晖苑公司的实际控制人梁炳健、原法定代表人卓建增共同作为被告或被上诉人、被执行人被人民法院立案，其中有三个案件是有罗定市人民法院受理，另外，通过查询异议人***所经营的罗定市裕景石材投资有限公司的变更信息可知，被执行人原法定代表人卓建增曾经是该公司的监事，所以结合申请执行人三建公司提交的证据及答辩意见，申请执行人三建公司认为异议人***转账给卓建增的900万元是存在关联交易的可能性。

被执行人恒晖苑公司辩称：对异议人董杰强提出的异议没有意见。

本院查明：本院于2019年5月15日依据申请执行人三建公司的申请，作出（2019）粤5381财保31号民事裁定书，对被执行恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市房屋予以查封。

本院于2020年4月29日对三建公司与恒晖苑公司、郑周雄建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2019）粤5381民初1623号】作出了判决，判决如下“一、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付罗定市恒晖翰林苑（一期）工程款27083348.37元（其中包含消防工程款992544.11元）并支付该款从2019年6月11日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清工程款之日止的利息给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。二、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司最迟于2021年6月25日支付罗定市恒晖翰林苑（一期）工程预留的工程款质保金3615305.49元给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。三、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司最迟于2022年4月10日前支付罗定市恒晖翰林苑（一期）消防工程预留的工程款质保金73291.80元给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。四、原告广东省云浮市第三建筑工程公司在对被告所欠的工程款30771945.66元就罗定市恒晖翰林苑（一期）工程在拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。五、驳回本诉原告广东省云浮市第三建筑工程公司的其他诉讼请求。六、反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司与反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司于2016年1月8日签订的《消防施工承包合同》，自2020年3月12日解除。七、由反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金125404.63元给反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司。八、驳回反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费285530元（原告已预交），由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担180247.11元，由原告广东省云浮市第三建筑工程公司负担105282.89元。诉讼保全费5000元由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费9717元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担8967.62元，由反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司承担749.38元。”申请执行人三建公司和被执行人恒晖苑公司不服该判决，向云浮市中级人民法院提起了上诉，该院作出了（2020）粤53民终894号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已生效，因被执行人未履行生效文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2021）粤5381执173号。本院于2021年4月11日依法作出（2021）粤5381执173号之一执行裁定，裁定如下“一、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市。二、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市。三、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市的1号-5号车位、7号-12号车位、14号-17号共15个车位。四、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市，共14套房屋。”异议人***对此提出异议。

另查明：于2018年1月16日，异议人***与被执行人恒晖苑公司签订《商铺认购协议书》，双方约定，异议人***向被执行人恒晖苑公司认购位于罗定市工业大道三路68号的罗定市，总房价款为17168802元，折后总房价为17160000元；异议人***选择分期付款方式付款：异议人***需于2018年1月16日前支付2000000（含定金），于2018年2月28日前支付7000000元，余下的幼儿园购房款项从2019年1月1日起至2024年12月30日止分六年内支付清。该认购书有异议人***签名，被执行人恒晖苑公司盖章确认。异议人***在2018年1月16日与2018年2月6日共转账三次，金额共900万元给卓建增（被执行人恒晖苑公司原法定代表人），被执行人恒晖苑公司分别出具三张收据给异议人***收执。异议人***与被执行人恒晖苑公司于2018年1月16日签订《协议书》，该协议书第2条约定：异议人***同意在未全部付清幼儿园的房款前，其委托同意由被执行人恒晖苑公司将幼儿园对外招商出租，收益所得出租的租金归被执行人恒晖苑公司所有，被执行人恒晖苑公司并承担在此时间经营出租所产生的一切费用及财产安全等法律责任。

在听证过程中，异议人***方确认案涉商铺还没有交付给异议人***使用。被执行人恒晖苑公司也确认幼儿园至今没有交付给买受人***使用，是被执行人恒晖苑公司出租给承租人使用的。在听证后，异议人未将剩余价款交到到本院执行。

本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,被执行人恒晖苑公司未将案涉商铺交付给异议人***使用即异议人***未合法占有案涉商铺，且异议人***只向被执行人恒晖苑支付了900万元购房款，剩余价款未按照人民法院的要求交付到法院执行,故其请求排除案涉房屋的执行,不符合上述规定的情形。因此，对于异议人***的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回异议人***的异议请求

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　陈肖容

审判员　　赵海坚

审判员　　廖伟承

二〇二二年一月二十四日

书记员　　陈柳利

附本案相关的法律条文：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。