罗定市恒晖苑房地产开发有限公司、广东省云浮市第三建筑工程公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省罗定市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤5381执异6号

异议人（被执行人）：罗定市恒晖苑房地产开发有限公司,住罗定市工业大道，统一社会信用代码：,

法定代表人：梁炳齐，总经理。

委托代理人：张天培，该公司副经理。

申请执行人：广东省云浮市第三建筑工程公司，住所地：云浮市，统一社会信用代码：。

法定代表人：彭俊奕，该公司总经理。

委托代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师。

委托代理人：廖梓宇，广东百润律师事务所律师。

本院在执行广东省云浮市第三建筑工程公司（以下简称：“三建公司”）与罗定市恒晖苑房地产开发有限公司（以下简称“恒晖苑公司”）建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2021）粤5381执173号】的过程中，异议人恒晖苑公司于2022年1月7日对本院作出的（2021）粤5381执173号之一执行裁定书不服，书面提出执行异议。异议请求：请求对被执行人恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市，房屋中止拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年1月13日举行听证。异议人（被执行人）恒晖苑公司委托代理人张天培，申请执行人三建公司的委托代理人陈伟国律师到庭参加听证。本案现已审查终结。

异议人恒晖苑公司称：异议人恒晖苑公司与被执行人三建公司之间因建设工程施工合同产生纠纷，法院已作出判决并进入执行阶段（具体案情详见判决）。现申请执行人三建公司申请罗定市人民法院查封拍卖的标的物是异议人恒晖苑公司恒晖翰林苑小区二期的商铺、楼房和车位。但异议人恒晖苑己将恒晖翰林苑的以下商铺、楼房等出让给以下业主;1.29号商铺已出让给岑永健;2.31号商铺已出让给谭明辉和陈肖梅;3.35号商铺、36号商铺己出让给何烨;4.37号商铺己出让给覃尚斌；5.39号商铺己出让给覃裕富：6。A座302号房已出让给傅友；7.A座1502号房已出让给王永健;8.A座2103号房己出让给杨翠贤；9.B座2603号房己出让给吴苑婷。异议人恒晖苑公司已与上述受让人签订了《商铺认购书》或《商品房认购书》，受让人也依约支付了款项。异议人已将商铺交付给受让人使用；至于商品房因末办理网签手续，故暂木使用。上述商铺和商品房由于多方面原因，暂未办理过户登记手续。异议人恒晖苑公司认为，罗定市人民法院的拍卖存在严重低价贱卖的情形，严重损害异议人恒晖苑公司的合法权益。因为：1.29号商铺的合同价是1220076元，而起拍仅为482440元，两者相差737636元；2.31号商铺的合同价是1083730元，而起拍价仅为407610元，两者相差676120元;3.35号商铺的合同价为1905785元，而起拍价仅为1103400元，两者相差802385元;36号商铺的合同价为1815090元，而起拍价仅为1050840元，两者相差764250元;4.37号商铺的合同价为537880元，而起拍价仅为296380元，两者相差241500元;5.39号商铺的合同价为436720元，而起拍价仅为272790元，两者相差163930元；6.A座302号房的合同价为710900元，而起拍价仅为414820元，两者相差296080元；7.A座1502号房的合同价为805592元，而起拍价仅为473550元，两者相差332042元;8.A座2103号房的合同价为970352元，而起拍价仅为574910元，两者相差395442元；9.B座2603号房的合同价为738749元，起拍价仅为561680元，两者相差177069元。综上所达，异议人恒晖苑公司将上述商铺、楼房销售给业主的价值为10224871元，而起拍价总值仅5076740元，给异议人恒晖苑公司造成5148134元的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人法院申请复议。”综上所述，异议人恒晖苑公司认为罗定市人民法院低价贱卖的行为严重损失异议人恒晖苑公司的合法权益，依法提出异议，恳请罗定市人民法院依法支持异议人恒晖苑公司的异议请求，对相关商铺、楼房终止拍卖。

申请执行人三建公司辩称：一、异议人恒晖苑公司的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的相关情形，异议人恒晖苑公司提供的商铺及商品房购买人并不享有足以排除强制执行的民事权益。(一）异议人恒晖苑公司仅提供了商铺或商品房认购协议，各份认购协议不能被认定为合法有效的商品房买卖合同。（二）异议人恒晖苑公司提供的证据不能证实其所陈述的商铺购买人已经在查封之前合法占有案涉商铺。（三）异议人恒晖苑公司提供的证据不能证实案外人傅友等人所见商品房用于居住且其名下无其他用于居佳的房屋。(四）异议人恒晖苑公司提供的证据不能证实案外人支付的购买价款达到了法律规定的价款标准。（五）案外人岑永健、谭明辉、陈肖梅、何烨、覃尚斌、覃裕富对于案涉商铺未办理过户登记显然具有过错。二、根据二十七条的相关规定，案外人岑永健、谭明辉、陈肖梅、何烨、覃尚斌、覃裕富的权利并不能对抗答辦人的建设工程优先受偿权。三、申请执行人三建公司认为，异议人恒晖苑公司在法院对笨涉商铺查封后仍然对外出售案涉商铺，其行为已经明显违反相关法律规定。

申请执行人三建公司补充的答辩意见：在申请执行人三建公司收到罗定市人民法院以及云浮市中级人民法院的生效判决后，申请执行人三建公司依法向罗定市人民法院申请执行，罗定市人民法院依据相关法律规定对异议人恒晖苑公司有关财产进行评估拍卖，符合法律的规定，异议人在收到相关标的物的评估报告后在法院给予的时间内并未提出异议，应当视为异议人恒晖苑公司同意法院委托的评估机构作出的报告结论。

本院查明：本院于2019年5月15日依据申请执行人三建公司的申请，作出（2019）粤5381财保31号民事裁定书，对被执行恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市房屋予以查封。

本院于2020年4月29日对三建公司与恒晖苑公司、郑周雄建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2019）粤5381民初1623号】作出了判决，判决如下“一、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付罗定市恒晖翰林苑（一期）工程款27083348.37元（其中包含消防工程款992544.11元）并支付该款从2019年6月11日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清工程款之日止的利息给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。二、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司最迟于2021年6月25日支付罗定市恒晖翰林苑（一期）工程预留的工程款质保金3615305.49元给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。三、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司最迟于2022年4月10日前支付罗定市恒晖翰林苑（一期）消防工程预留的工程款质保金73291.80元给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。四、原告广东省云浮市第三建筑工程公司在对被告所欠的工程款30771945.66元就罗定市恒晖翰林苑（一期）工程在拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。五、驳回本诉原告广东省云浮市第三建筑工程公司的其他诉讼请求。六、反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司与反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司于2016年1月8日签订的《消防施工承包合同》，自2020年3月12日解除。七、由反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金125404.63元给反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司。八、驳回反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费285530元（原告已预交），由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担180247.11元，由原告广东省云浮市第三建筑工程公司负担105282.89元。诉讼保全费5000元由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费9717元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担8967.62元，由反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司承担749.38元。”申请执行人三建公司和被执行人恒晖苑公司不服该判决，向云浮市中级人民法院提起了上诉，该院作出了（2020）粤53民终894号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已生效，因被执行人未履行生效文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2021）粤5381执173号。本院于2021年4月11日依法作出（2021）粤5381执173号之一执行裁定，裁定如下“一、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市。二、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市。三、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市的1号-5号车位、7号-12号车位、14号-17号共15个车位。四、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市，共14套房屋。”本院委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。2021年7月30日,该评估公司作出估价报告［报告编号:］。2021年8月10日，本院向异议人恒晖苑公司送达了该份评估报告。2022年1月7日，异议人恒晖苑公司向本院书面提出异议。

本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、二十四条规定，当事人对评估报告有异议的,可以在收到报告后五日内提出书面异议。逾期提出异议的,人民法院不予受理。本案中,异议人恒晖苑公司主张起拍价格极低，而起拍价是参考评估价格而确定。若异议人恒晖苑公司对评估报告的评估结果提出书面异议的应在收到评估报告五日内提出异议,而异议人恒晖苑公司向本院提出书面异议已超出五日的异议期限,根据前述司法解释第二十三条关于对评估结果提出书面异议的,人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明的规定,该异议事由应由执行实施部门依法处理,不属于执行异议审查的范围,本院亦不予审查。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定,裁定如下:

驳回异议人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向云浮市中级人民法院申请复议。

审判长　　陈肖容

审判员　　赵海坚

审判员　　廖伟承

二〇二二年一月二十四日

书记员　　陈柳利

附相关法律条文：

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》

第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的,人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的,人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审,并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。

当事人、利害关系人提出前款异议,同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的,按照前款规定处理;同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的,按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查,异议成立的,应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回,另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估;异议不成立的,按照前款规定处理。

第二十四条当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的,人民法院不予受理。

当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的,人民法院不予受理。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。

执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。

异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。