北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司与广州新中轴建设有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗天法民四初字第2171号

原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区中山三路33号六层A、B塔楼中间位置，组织机构代码71813666-0。

法定代表人：王毅青。

委托代理人：向春兰、陈倍锦，分别系广东胜伦律师事务所律师、律师助理。

被告：广州新中轴建设有限公司，住所地广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼，组织机构代码78606771-6。

法定代表人：郝玉龙，该司董事长。

被告：广州市城市建设投资集团有限公司，住所地广州市越秀区中山四路228号5-7楼11-12楼，组织机构代码68326080-4。

法定代表人：朱志刚，该司董事长。

上述被告的共同委托代理人：苏祖耀、周建森，均系广东经纶律师事务所律师。

原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称仲量联行公司）诉被告广州新中轴建设有限公司（以下简称新中轴公司）、广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仲量联行公司的委托代理人向春兰、陈倍锦，被告新中轴公司、城建公司的委托代理人周建森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告仲量联行公司诉称：被告委托原告就花城汇物业服务期限为2013年4月至2013年9月，被告支付顾问酬金及驻场员工工资。原告为被告提供2013年4月至6月的物业顾问服务，被告一直没有按照约定向原告支付2013年4月至6月的顾问服务酬金和驻场员工费用，共计352190.36元，原告多次催收，被告仍未支付。被告新中轴公司与城建公司共同委托原告提供物业顾问服务，对拖欠服务酬金及员工工资行为，两被告需承担连带责任。为维护己方的合法权益，原告起诉要求：1、两被告支付2013年4月至6月的顾问服务酬金165000元（55000元/月）及利息（以当月55000为本金，自次月10日起计至原告起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计）；2、两被告支付驻场两名员工工资187190.36元（2013年4月59106元、5月工资64004.68元、6月工资64079.68元）及利息13319.6元（以当月工资为本金，自次月10日起计至原告起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计）；3、两被告承担本案全部诉讼费。

被告新中轴公司、城建公司辩称：原告没有提供顾问服务，原告要求支付顾问服务报酬没有依据。物业服务合同期限届满后，双方就顾问服务事宜最终未能协商一致，被告最终决定不聘请原告作为顾问，双方没有签订顾问服务合同。花城汇是个十几万平方米的超大型商场，原告在物业管理服务期间仅派驻2名工作人员（总监），合同期满后需要移交的资料非常多，移交工作繁琐，从2013年4月起开始移交资料，现在还有大量物业管理资料未移交，移交工作至今未结束。2013年4月至6月原告所进行的是资料移交工作，原告要求支付顾问服务报酬没有事实依据。原告作为物管单位，服务期满后移交资料是原告的应尽义务，移交期间员工工资应由原告自行承担，要求被告承担没有依据。原告没有提供顾问服务，要求支付顾问服务报酬及员工工资没有依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。

经审理查明：2011年9月20日，新中轴公司（委托方/甲方）与案外人北京仲量联行物业管理服务有限公司（受托方/乙方）及城建公司（付款方/丙方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定：项目名称为广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务，项目类型为商用物业；乙方物业管理期限自2011年2月15日起至2012年12月31日止；甲乙双方约定，本物业的地下商场及负二层停车场（不包括地面广场，下沉广场，隧道及公交车站）由乙方统一实施物业管理；乙方主要工作范围，在上述所规定的责任前提下，乙方将按以下几个方面的工作范围，履行管理服务责任：1.项目入伙前物业管理服务，2.项目接管验收，3.项目日常管理及维护，4.项目装饰装修管理及维护服务，5.员工管理，6.本项目有关的财务管理，7.定期或不定期提供物业管理工作报告，8.合同和招标文件规定的其他工作；乙方将对本项目的管理承担全面执行责任，行使本合同中赋予乙方的管理权，包括对本项目进行日常管理、运作监督、服务、环境卫生、维修保养和投购公众责任保险等（乙方只购买公众责任险，其它保险项目由甲方和/或丙方自行购买）；乙方所负责的开支包括乙方派驻现场所有员工及广州市建隆物业管理有限公司为履行本合同所聘请的所有人员的薪酬福利，各设备设施系统维护保养费用、清洁除四害费用、商场内部室内绿化费用、行政费用、公众责任险费用、保安及日常运作器材费用及法定营业税费（所含项目见附件2预算及附件3地下商场预算说明表），上述开支并不包括水、电、煤、电话、宽带网络、柴油等能源燃料费、财产一切险等其它保险费用，资本性或更换、更新工程及物业改造或升级基金（不包含项目详细参阅附件3地下商场预算说明表）；物业管理费和其它合理相关费用的收取和管理：1.甲方委托乙方以甲方名义向商场承租人催交物业管理费和其它合理相关费用，2.物业管理费和其它合理相关费用须进入甲方指定的专用账户，乙方对物业管理费没有所有权；乙方物业管理服务费采取包干制，第一年不高于13046693元，第二年不高于25114512元，具体支出方式如下：（1）工资及福利支出，本合同附件2的预算表中，第三项第一款仲量联行员工工资及福利支出费用实报实销（若未发生员工解聘事项，首年预留的终止合同赔偿金将不予支付），即由乙方根据每月到职的人员，于每月5日前向甲方提供上月到职人员的工资及福利费用表，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付，甲方和丙方必须在每月10日前完成审核并支付乙方有关费用，乙方的人员编制数量及薪酬水平应不高于附件2中预算数额……（2）乙方管理服务酬金，本合同附件2的预算表中，第八项仲量联行管理服务酬金按每月160000元人民币计算，由乙方每月5日前提出支付申请，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付当月的管理服务酬金；甲方和丙方必须在每月10日前完成审核并支付乙方当月的管理服务酬金；（3）其他物业管理费，本合同附件2预算表中第一项、第二项及第四至第七项、第九项仲量联行的管理服务费，按照第一年平均每月205631元，第二年平均每月710461元计算，具体由乙方每月1日前提出支付申请，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付当月的管理服务费，甲方和丙方必须在每月5日前完成审核并支付乙方有关费用；乙方应根据项目实际进度设定人员配置，有关人员数量及金额应先得到甲方同意后方可实施（附件2预算表中的人员配置表是根据附件3预算说明表设定，如实际情况不同，人员配置及所需金额需作调整，如金额有差别，须经甲方同意后安排支付）；乙方权利义务：……13.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料……19.乙方负责辖区区域内的安全保卫工作，包括维护公共秩序、保护甲方财产物资、安全监控、门岗执勤、治安突发事件的应急方案及处理……21.乙方负责制定管理区域内合理的公众责任保险投保计划和预算方案，并负责购买……；甲方及丙方的付款义务，甲方和丙方在此陈述并承诺由甲方直接履行向乙方支付本合同约定的管理服务费用的义务，如果丙方未按合同约定支付相应的管理服务费超过一个月的，乙方有权向丙方要求支付；本合同提前终止或合同期满终止时，乙方应在合同终止后五天内，向甲方或甲方指定单位无条件进行移交，1.移交范围包括但不限于物业、与物业相关的所有机械设备仪表、办公用品、工具、用具、器材、日常使用的且完整的计算机软件系统及全部电子文件、物业管理手册、管理记录、维修记录、移交记录、设计图纸、财务账目、账册与凭证、说明书、文件、管理制度、规范、规程、计算机管理程序和其他材料等，乙方的移交必须使甲方或甲方指定单位能够直接继续实施正常的物业管理活动而不存在任何障碍；2.乙方应在移交日将届时使用的物业管理所需要的所有属于本项目的电脑软件及全部电子档案资料无偿移交给甲方或甲方指定单位；3.上述移交范围的资产、资料和权利在向甲方或甲方指定单位移交时应不存在任何被查封、扣压、留置权、抵押、担保物权或任何种类的其它请求权或权利负担；（第四十六条）自移交日开始，乙方在本合同项下物业管理权即应终止，本合同约定的乙方应尽的义务及于移交日之前发生及未付的债务乙方仍应继续履行；在本合同上述所有内容的基础上，于本合同终止之日或双方协商解除本合同之日甲乙双方就可能存在的应付、应收款项约定如下：1.乙方按照本合同应得的费用甲方尚未付清的，丙方应于乙方按照合同的约定向甲方或甲方指定单位完成移交之日起计三十（30）个工作日内结算给乙方，逾期不付的，乙方有权诉诸法律并追索违约金；2.对于管理费账户的全部物业管理人应收账款，于移交日次日起追索权属于甲方或甲方指定单位；乙方违反本合同的约定，未能尽职尽责完成乙方责任义务，或未能达到约定的管理目标的，乙方应根据甲方发出的整改通知书在甲方要求的期限内整改完毕，如乙方逾期未能完成整改，甲方有权终止合同，造成甲方的实际直接经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿；在物业管理过程中，如因乙方或其工作人员的原因导致甲方直接经济损失的，乙方必须承担相应的责任，如因甲方或其工作人员的原因导致乙方直接经济损失的，甲方必须承担相应的责任；任何一方提前终止合同的，违约方应赔偿受影响方壹个月管理服务费作违约金，同时如非因乙方违约或乙方提出提前终止合同的，丙方应及时支付乙方已经提供的相关服务费；乙方未按合同约定派出驻场高级管理人员的（总物业经理及各部门总监），未能按时到位或乙方未能于总部派驻人员暂代的，每逾期两个月，乙方应向甲方支付两个月该人员薪酬为违约金，未到位逾期超过三个月的，甲方有权终止合同；乙方不得擅自收取任何应由甲方收取的收入或其他与项目有关的任何收入，或隐瞒私吞代收的项目收入，如果乙方违约收取的，乙方应立即将项目收入转交给甲方，每迟延一天，应按所收项目收入额向甲方支付利息，情节严重的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任和刑事责任；（第六十五条）各方在合同到期前提前三个月就是否延续进行协商，合同到期未作任何协商或书面通知或协商未达一致协议的，则本合同期满终止；合同终止时，乙方必须按照本合同关于移交的约定将本项目全部档案、文件、各类图纸，一切已签署合同文本、记录和财务账簿的原件、复印本移交给甲方或甲方指定的接收方等。附件2乙方提交及经甲方审批之首年及次年的开支预算载明，仲量联行管理服务酬金2011年2月15日至2011年12月期间首年支出月度预算为152727元/月，2012年1月至2012年12月期间次年支出月度预算为160000元/月等。

新中轴公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲乙丙三方在2011年2月15日签署了《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》（“合同”），由乙方向甲方提供物业管理服务，现乙方将其在合同下的一切事务授权丁方代其处理，丁方同意本授权并将代理乙方处理在合同中一切事务（包括但不限于收款事务），甲方和丙方知悉并同意乙方和丁方之间的这个授权代理……本补充协议自2011年2月20日由四方签署并加盖公章后生效。

新中轴公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定：甲乙丙丁四方经协商同意对主合同中“其他物业管理费”进行变更，四方同意2012年该项目的管理服务费按照共5638960元，即平均每月469913元的标准执行……本补充协议自2012年6月1日由四方签署并加盖公章后生效。

新中轴公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（三）》（以下简称《补充协议三》），约定：甲乙丙丁四方经协商一致，同意对原合同约定的乙方物业管理服务期限延长至2013年3月31日，2013年1至3月期间项目的“其他物业管理费”仍按2012年的标准即平均每月45.21万元的标准执行……本补充协议自2012年12月1日由四方签署并加盖公章后生效。

2013年3月28日，仲量联行公司向新中轴公司发出《关于支付珠江新城核心区经营性项目物业管理费的函》，向该司申请支付2013年1月至3月其他物业管理费1339893元、2013年1-3月管理服务酬金480000元、2012年12月-2013年3月仲量联行员工工资及福利支出225956.52元，其中，其他物业管理费预算为每月452068元，根据城投财务要求扣除固定资产折旧费预算5437元，其他物业管理费预算调整为每月446631元，三项费用共计2045849.52元。

2013年9月5日，仲量联行公司向广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司发出《关于：花城汇移交文件、供应商押金退款及应收发展商款项事宜》（以下简称2013年9月5日函件），函称仲量联行公司已根据广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司的要求完成了与建隆物业的所有移交文件，关于花城汇项目应收发展商款项，截至今天，广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司仍未支付2012年12月至2013年6月的仲量联行公司员工工资、员工经济补偿金、2013年1月至3月的管理酬金、以及2013年1月至3月的物业服务费，合计2304765.38元，请尽快批示并完成上述款项支付。

2014年6月18日，仲量联行公司委托广东胜伦律师事务所向新中轴公司及城建公司发出《律师函》，要求在收到函件之日起十五天内一次性向仲量联行公司支付2013年1月至2013年3月的管理服务酬金、2012年12月至2013年3月的员工工资及解约赔偿金、2013年4月至2013年6月的顾问服务酬金和2013年4月至2013年6月的驻场员工费用，共计1129872.38元等。

双方就《服务合同》的续约未达成一致；仲量联行公司称虽无合同依据，但其于2013年4月至6月对案涉项目已实际提供管理服务，故要求相应顾问服务报酬和员工工资及利息，对此提交：证据1.《关于花城汇物业管理顾问服务事宜的请示》；证据2.2013年5月8日《物管例会会议纪要》、2013年5月15日《物管例会会议纪要》、2013年5月9日《关于花城汇现场服务质量的核查报告》、2013年6月13日《关于花城汇现场服务质量的核查报告》、《花城汇2013年车场预算表》、《花城汇2013年车场能耗预算表》；证据3.《花城汇全面物业管理交接工作及2013年4月-6月物业顾问工作总结报告》（以下简称总结报告，其为三部分，一部分为花城汇移交情况说明，一部分为4至6月驻场人员工作说明，该部分记载4月工作为移交资料准备整理，参加各大租户的界面会议，参加业主方组织的各项会议，定期参加业主方的巡场核查工作等，第三部分为驻场人员薪酬与赔偿金及管理酬金的构成和收取说明，该报告的落款时间为2013年7月4日，其中附件一花城汇项目物业管理工作交接记录表，移交人落款时间为2014年4月3日）及其签收函，证据2和证据3拟共同证明仲量联行公司依照约定履行物业顾问义务；证据4、《花城汇客户服务中心事项呈批表》，拟证明新中轴公司、城建公司同意支付仲量联行公司2013年4月驻场员工费用59106元申请；证据5.《关于花城汇移交文件、供应商押金退款及应收发展商款项事宜》，拟证明仲量联行公司多次向新中轴公司、城建公司催收款项、《律师函》及EMS快递邮寄单，证明原告委托律师向两被告发《律师函》进行催告；上述证据均为复印件。新中轴公司及城建公司对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，关联性有异议，该函是请示函，城建公司并没有批准，双方并未实际履行该合同；证据2无原件，为原告单方制作，对其真实性有异议；证据3已收到该函件，但没有收到相关的物业管理资料，双方实际没有办理物业资料的移交手续，即使有员工签名也是为物业资料移交；对于证据4真实性不予确认；证据5确已收到上述函件，但不确认函件的内容。

本院认为：新中轴公司、城建公司和仲量联行公司各方分别签订《服务合同》、《补充协议》、《补充协议二》和《补充协议三》，上述合同约定的合同期限截止日为2013年3月31日。本案中，仲量联行公司称虽无合同依据，其于2013年4月至6月对案涉项目已实际提供管理服务，故要求相应顾问服务报酬和员工工资及利息；新中轴公司及城建公司称2013年4月至6月仲量联行公司所进行的是资料移交工作；原告作为原物管单位，服务期满后移交资料是原告的应尽义务，移交期间员工工资应由原告自行承担，要求被告承担没有依据；仲量联行公司没有提供顾问服务，要求支付顾问服务报酬及员工工资没有依据。

本案争议关键在于仲量联行公司是否于2013年4月至6月向新中轴公司、城建公司提供相应的物业顾问服务。一方面，双方均确认《服务合同》未续约，但《服务合同》明确约定仲量联行公司负有相应的物品移交义务，并在第四十六条约定“自移交日开始，仲量联行公司在本合同项下物业管理权即应终止”，而仲量联行公司提交的总结报告中的附件一记载移交人落款为2013年4月3日；另一方面，仲量联行公司为证明其主张提交的相关证据均为复印件，新中轴公司、城建公司对其亦提出异议；其中新中轴公司、城建公司确认收到的总结报告中所提及的2013年4月至6月的工作说明并无其他佐证；结合仲量联行公司2013年9月5日函件中其述明交接事项后却并未明确对本案相关诉请的主张权利；综上仲量联行公司对其相关诉请提交证据无法形成完整证据链，故本院对仲量联行公司要求顾问服务报酬和员工工资及利息的诉请不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司的全部诉讼请求。

本案受理费6960元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　龙　帅

人民陪审员　　刘道桂

人民陪审员　　何梅英

二〇一六年十月十四日

书　记　员　　梁怡筠

李艾潼

本判决书已于2016年月日送达