广州市城市建设投资集团有限公司、广州新中轴建设有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终16032号

上诉人（一审原告、反诉被告）：广州市城市建设投资集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区中山四路228号5-7楼11-12楼。

法定代表人：朱志刚，该公司董事长。

上诉人（一审原告、反诉被告）：广州新中轴建设有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼。

法定代表人：赵晓川，该公司董事长。

上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。

上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：苏畅，广东经纶律师事务所实习律师。

被上诉人（一审被告、反诉原告）：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司。住所地：广东省广州市越秀区中山三路33号六层A、B塔楼中间位置。

法定代表人：王毅青，该公司董事长。

被上诉人（一审被告、反诉原告）：北京仲量联行物业管理服务有限公司。住所地：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦11层18单元。

法定代表人：王毅青，该公司董事长。

上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：向春兰，广东胜伦律师事务所律师。

上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师。

上诉人广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城建公司）、广州新中轴建设有限公司（以下简称新中轴公司）因与被上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称仲量联行广州分公司）、北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量联行公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

上诉人城建公司、新中轴公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令仲量联行广州分公司向城建公司、新中轴公司退还周转金813132.6元及支付自2013年4月1日起至实际付清之日止的利息；3.判令仲量联行公司对第二项请求与仲量联行广州分公司承担连带责任；4.判令驳回仲量联行公司、仲量联行广州分公司的反诉请求；5.判令仲量联行公司、仲量联行广州分公司承担本案一审本诉、反诉、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决没有查清案件事实，主观臆断，因而作出了完全错误的判决。一、案涉项目的“其他物业管理费”是预算的费用。（一）双方在《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）中明确约定“其他物业管理费”是预算的费用，并不是包干给仲量联行公司、仲量联行广州分公司的。（二）合同实际履行是仲量联行广州分公司提出“其他物业管理费”预算款项的申请，城建公司根据实际情况审批仲量联行广州分公司的预算款项后再支付，是典型的预算模式。2011年12月的“其他物业管理费”预算，仲量联行广州分公司没有申请，没有支付。（三）《北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司专项审计报告》（以下简称《审计报告》）中关于预算与实际支出的审核，证明案涉“其他物业管理费”是预算制。第四部分“支出预算完成情况”，对2011年2-12月、2012年度、2013年1-8月支出预算完成进行了审核。从该《审计报告》内容亦能充分说明涉案“其他物业管理费”是预算制。二、城建公司向仲量联行广州分公司支付了150万周转金、7313066.5元其他物业管理费，项目2011年2月至2013年8月其他物业管理费实际总支出7657057.16元，仲量联行广州分公司代付水费342876.74元，两者相抵后，仲量联行广州分公司应退回剩余的周转金。仲量联行广州分公司受城建公司、新中轴公司的聘请，为广州市天河区珠江新城核心区经营性项目（包括地下商场和负二层停车场）物业和相关设施进行管理和服务。按照《物管服务合同》第二十条及附件2，物业管理服务费包括三部分，第一部分是工资及福利支出，第二部分是管理服务酬金，第三部分是其他物业管理费（包括维护保养费、清洁消杀费、行政办公费、保险费、保安费用、不可预见费用、仲量联行法定营业税费及建隆公司营业税费）。2013年3月31日物管合同期满，2014年7月，仲量联行广州分公司曾就第一部分和第二部分的费用提起诉讼，2016年10月25日法院作出判决，判决后双方已履行了该判决，双方对第一部分工资及福利支出、第二部分管理服务酬金已不存在争议。对于第三部分其他物业管理费，根据《物业服务合同》第二十条至二十四条、附件2和附件3，仲量联行广州分公司先提交经城建公司审批的预算，城建公司再向项目支付预算的费用。而《物业服务合同》履行期间，城建公司除付清了管理服务酬金及员工工资外，向仲量联行广州分公司支付了150万元周转金，共支付了其他物业管理费7313066.5元。根据涉案《审计报告》第四点支出预算完成情况可知，项目2011年2-12月其他物业管理费实际支出为1634326.24元（3274179.86元－工资及福利支出费用1639853．62元），2012年其他物业管理费实际支出为4788463.4元（5996697.77元－工资及福利支出费用1208234.37元），2013年1-8月其他物业管理费实际支出为1234267.52元（1477162.29元－工资及福利支出费用242894.77元），即2011年2月至2013年8月其他物业管理费实际总支出为7657057.16元。城建公司、新中轴公司也认可仲量联行广州分公司代付了水费342876.74元（《其他应付款-发展商-周转金明细调整表》第一项应收水费转回城投-342876.74元）。相抵后，仍剩余813132.6元周转金，剩余的周转金仲量联行广州分公司应按合同约定退回给城建公司。三、一审法院没有查明其他物业管理费属于预算的事实，主观臆断，完全不顾“城建公司、新中轴公司已向仲量联行广州分公司支付了7313066.5元其他物业管理费，支付了150万周转金，而项目2011年2月至2013年8月其他物业管理费实际总支出7657057.16元，城建公司、新中轴公司支付给仲量联行广州分公司的费用已超过其他物业管理费实际总支出”的事实，仅凭单独的《补充协议二》和《城投集团支付仲量联计各项费用明细表》中“其他物业管理费”均为固定金额，就认为城建公司应支付2013年1月—2013年3月“其他物业管理费”1339893元，作出驳回城建公司、新中轴公司的诉讼请求、支持仲量联行广州分公司、仲量联行公司的反诉请求，一审判决是完全错误的。综上，一审判决对案件事实没有查清，作出完全错误判决。请求法院依法查明案件事实，依法作出公正的判决。

被上诉人仲量联行广州分公司、仲量联行公司二审辩称，一、城建公司、新中轴公司在上诉状中通篇回避了本案认定“其他物业管理费”的最重要的因素：合同约定、交易习惯、诚实信用原则，从前述三方面分析可知，“其他物业管理费”是固定标准。本案二审阶段的争议焦点，仍然是“其他物业管理费”的计算标准。根据合同法第一百二十五条的规定，对于本案的争议焦点，应结合“合同所使用的词句”“交易习惯”“诚实信用原则”几方面分析进行判定。具体如下：1.“合同所使用的词句”。涉案合同第二十条第1款第1句明确约定“乙方物业管理服务费采取包干制”。从事物业服务行业的人员都知道，“包干制”不是普通的词语，而是物业服务行业的常用专业名词，其意思是业主支付的费用是按照合同约定的标准进行固定的，并且在固定包干的费用下由物管公司自负盈亏，如有亏损业主无需增加费用，如有盈余物管公司也无需退还费用。在订立涉案合同时，双方对于物业服务收费明确约定了采用“包干制”。城建公司、新中轴公司反复列举涉案合同的其他约定，但是实际上没有一个字、一个词或者一句话有改变到物业服务收费的“包干制”本质。城建公司、新中轴公司仅仅是通过一些自我认定的间接推测，就希望主张“其他物业管理费”是据实结算，却对于合同明确约定的“包干制”避而不谈，其观点显然无法成立。2.城建公司、新中轴公司在履行合同过程中从始至终都是按照合同约定的固定标准支付“其他物业管理费”，合同期间从来没有出现过据实结算而调整“其他物业管理费”的情况。首先，城建公司、新中轴公司在履行合同过程中自始至终都是按照合同约定的固定标准支付其他物业管理费。其次，如果按照城建公司、新中轴公司观点应当按照实际支出予以结算，为什么城建公司、新中轴公司在2011年结束时没有提出过对2011年进行按实结算，甚至在整个合同期间包括合同终止后，也没有提出过进行按实结算，反而是直到2016年12月才提出？根据前述分析可知，从交易习惯可以看出，城建公司、新中轴公司在履行合同过程中，知道并且同意按照合同约定固定标准来支付其他物管费。3.“诚实信用原则”在合同履行过程中、合同终止后等漫长的时间里，城建公司、新中轴公司从来没有提出过所谓的“据实结算”，直到2016年12月才提出该主张，也反映了城建公司、新中轴公司认可以往的固定标准结算方式。如果城建公司、新中轴公司认为“其他物业管理费”应当“据实结算”，城建公司、新中轴公司至少三次机会提出，即2011年结束时、合同终止时、《审计报告》出具时。然而现实情况是，城建公司、新中轴公司都没有提出过，而是经过数年的时间、在超过了诉讼时效后才提出该观点。根据诚实信用原则可以推理出，在合同履行期间、合同终止后的长时间里，城建公司、新中轴公司对于“其他物业管理费”按照合同约定的固定标准进行结算从来没有异议。二、城建公司、新中轴公司列举的相关合同条款，背景是在“其他物业管理费”每年固定不变的标准下，每一年结束会统计上一年的实际物业服务工作量，可能会在下一年调整标准，所以需要核算年度开支。1.城建公司、新中轴公司主张“预算费用，据实结算”，负有举证责任，但无论是合同约定还是实际履行，均是固定标准，没有任何合同条款或者证据反映出“预付费用，据实结算，多退少补”。在合同第二十条第1款第一句明确约定物业管理服务费采取包干制的情况下，城建公司、新中轴公司主张属于“预算制”，负有举证责任。在举证的时候，绝不可能是因为合同出现了一些“预算”的字样，就主张双方是“预算制”，而必须有明确的合同内容反映出“预付费用，据实结算，多退少补”。从城建公司、新中轴公司引述的各条条款来看，只看到了“乙方要向甲方汇报收支情况”的约定，没有“预付费用”“据实结算”“多退少补”等约定，这是绝不可能推导出“预算制”的结论的。每一个项目肯定都有预算，不同的是，包干制下，实际收支与预算有出入也不作任何退还或者补偿，而预算制下，实际支出与预算的出入将会多退少补。2.城建公司、新中轴公司列举的相关合同条款的背景是，在“其他物业管理费”每年固定不变的标准下，统计上一年的实际物业服务工作量，并可能会在下一年调整下一年的固定标准。订立主合同时，项目未实际开业，在实际开业后仲量联行广州分公司、仲量联行公司提供的物业服务工作量有可能会产生变化，所以虽然其他物业管理费每年都是固定不变的标准，但是每一年结束，甲乙双方统计上一年的实际物业服务工作量，可能会在下一年调整这个标准。所以才会在主合同约定，第一年的其他物业管理费每月205631元，到了补充协议（二）签订后，变成了每月446631元。为了做好年度之间费用标准变更，需要有具体的数据作为支撑，否则作为国有企业，其变更合同将缺乏依据支撑，可能面临审计风险，所以城建公司、新中轴公司与我方协商合同条款的时候，特地提出了该部分“乙方定期提交收支报表”等相关约定。需要特别指出的是，这里的调整标准是指固定金额的金额调整，每一年里，每月的其他物业管理费还是固定不变的，这就反映了包干制的“费用包干，自负盈亏，多不退少不补”的性质。综上所述，合同明确约定物业服务收费采取“包干制”的模式，双方实际履行合同时也从始至终都是按照合同约定的固定标准支付“其他物业管理费”，城建公司、新中轴公司在合同期间每年结束时、合同终止时、《审计报告》出具时均未提出过异议，应认定“其他物业管理费”的固定标准是毫无争议的。城建公司、新中轴公司列举种种间接的条款、表述，均未直接反映出“预付费用，据实结算，多退少补”，而是仅凭一些主观的推断来主张观点，显然不能成立，请求二审法院驳回城建公司、新中轴公司的上诉请求。

城建公司、新中轴公司向一审法院起诉请求：1.仲量联行广州分公司向城建公司退还周转金813132.6元及支付相应利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年9月27日起计至周转金实际退还之日止）；2.仲量联行公司对第一项请求与仲量联行广州分公司承担连带责任；3.仲量联行广州分公司、仲量联行公司承担本案全部诉讼费用。

仲量联行广州分公司、仲量联行公司向一审法院提起反诉请求：1.城建公司支付182643.38元及利息（按中国人民银行制定的同期贷款基准利率，自2013年4月1日起计至清偿之日止）；2.新中轴公司对第一项反诉请求承担连带责任；3.城建公司、新中轴公司承担本案全部诉讼费。

一审法院认定事实如下：2011年9月20日，新中轴公司（甲方、委托方）、仲量联行公司（乙方、受托方）与城建公司（丙方、付款方）签订《物业服务合同》，约定：项目名称“广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务”，项目东起冼村路，西至华夏路，北靠黄埔大道，南临珠江，总占地面积约58万平方米，总建筑面积约50万平方米。商业面积约1.5万平方米，小汽车停车位约1700个等。乙方物业管理期限自2011年2月15日起至2012年12月31日止。本物业的地下商场及负二层停车场（不包括地面广场，下沉广场，隧道及公交车站），由乙方统一实施物业管理。甲乙双方按照现状进行物业移交接管验收。在乙方物业管理服务期限内，甲、丙方同意乙方与广州市建隆物业管理有限公司（简称建隆物业公司）合作，具体合作方式及合作内容由乙方、丙方和建隆物业公司另行签订“广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理专项服务合同”，该合同内容不得与本合同抵触。（第二十条）乙方负责本项目的管理费收支控制，详细规定如下：1.乙方物业管理服务费采取包干制。第一年不高于13046693元，第二年不高于25144512元。具体支出方式如下：（1）工资及福利支出。本合同附件2的预算表（即《乙方提交及经甲方审批之首年及次年的开支预算》）中，第三项第一款仲量联行员工工资及福利支出费用实报实销（若未发生员工解聘事项，首年预留的终止合同赔偿金将不予支付）。即由乙方根据每月到职的人员，于每月5日前向甲方提供上月到职人员的工资及福利费用表，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付；甲方和丙方必须在每月10日前完成审核并支付乙方有关费用。乙方的人员编制数量及薪酬水平应不高于附件2中预算数额。第二款建隆员工工资的支付方式按城建公司、仲量联行公司、建隆物业公司签订的“广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理专项服务合同”支付。（2）乙方管理服务酬金。本合同附件2的预算表中，第八项仲量联行管理服务酬金按每月160000元计算，由乙方每月5日前提出支付申请，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付当月的管理服务酬金；甲方和丙方必须在每月10日前完成审核并支付乙方当月的管理服务酬金。（3）其他物业管理费。本合同附件2预算表中第一项（即维护保养费）、第二项（即清洁消杀费）及第四项（行政办公费）、第五项（保险费）、第六项（保安费用）、第七项[不可预见费用（预提）]、第九项（仲量联行法定营业税费）仲量联行的管理服务费，按照第一年平均每月205631元，第二年平均每月710461元计算，具体由乙方每月1日前提出支付申请，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付当月的管理服务费；甲方和丙方必须在每月5日前完成审核并支付乙方有关费用。2.本项目所有的物业管理支出由支出账户支付，支出账户由乙方专为本项目费用支出设立一专门的银行账户，乙方为本项目支付的费用都将从该支出账户支出。3.乙方需于每月14日前把上月的实际开支报表（包括各种费用开支、与物业管理相关的合同、驻场人员的福利薪金、考勤表等）、有关开支预算及盈余报表交予甲方审核后报丙方。如该月有盈余，盈余金额应留于乙方为此项月开设的专用账户，甲乙双方均不能提取盈余金额。每年双方对结余进行结算。4.丙方需于本合同签订后30日内预支乙方150万元整作为乙方的周转金，该周转金在本合同到期终止后由乙方无息退还丙方。5.乙方应根据项目实际进度设定人员配置，有关人员数量及金额应先得到甲方同意后方可实施（附件2预算表中的人员配置表是根据附件3预算说明表设定，如实际情况不同，人员配置及所需金额需作调整，如金额有差别，须经甲方同意后安排支付）。6.在每年的10月31日前完成下一财务年度预算报告的编制，预计下一年度各方面支出的费用，并提交甲方审批。此年度预算报告包括日常服务开支、人员预算、维修保养、行政开支等项目。乙方应在甲方批准后的预算范围内执行。7.预计下一年度各方面的收入并制定各项收费性质、水平及标准。此收费水平、标准应报甲方审批。甲方对收费的项目、性质、标准有自主决定权和调整权，乙方应依照甲方的决定执行。8.如乙方在发现每月开支费用没有包括一些必须开支时，可提出有关支出修改预算并提交甲方审批，乙方需提供足够证明说明有关额外开支的合理性；经甲方批准后，乙方可执行新增预算。9.乙方应提交经甲方审批的首年及次年开支预算，详见附件2及附件3。（第二十三条）乙方每年有关本项目费用收支的账目及记录须由一家符合资质的注册会计师事务所进行审计。会计师事务所由甲方委聘。相关审计费用应从管理费账户中支出。（第二十四条）乙方应于每月14日前提交上月物业管理费用收支财务报表给甲方审核，甲方审核后向丙方报告。甲、丙方认为有必要时有权审查原始单证，乙方应予提供并配合等。

新中轴公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行广州分公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲乙丙三方在2011年2月15日签署了物管合同，由乙方向甲方提供物业管理服务，现乙方将其在合同下的一切事务授权丁方代其处理，丁方同意本授权并将代理乙方处理在合同中一切事务（包括但不限于收款事务），甲方和丙方知悉并同意乙方和丁方之间的这个授权代理……本补充协议自2011年2月20日由四方签署并加盖公章后生效。

新中轴公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行广州分公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定：甲乙丙丁四方经协商同意对主合同中“其他物业管理费”进行变更，四方同意2012年该项目的管理服务费按照共5638960元，即平均每月469913元的标准执行（具体明细详见附件《仲量联行【花城汇】物业管理处2012年每月支出预算-2012年5月31日定稿》）……本补充协议自2012年6月1日由四方签署并加盖公章后生效。

新中轴公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行广州分公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（三）》（以下简称《补充协议三》），约定：甲乙丙丁四方经协商一致，同意对原合同约定的乙方物业管理服务期限延长至2013年3月31日，2013年1至3月期间项目的“其他物业管理费”仍按2012年的标准即平均每月45.21万元的标准执行……本补充协议自2012年12月1日由四方签署并加盖公章后生效。

2012年12月12日，仲量联行广州分公司发出函件，向新中轴公司申请支付2012年10至12月其他物业管理费1339893元、2012年11至12月管理服务酬金320000元、2012年10至11月仲量联行员工工资及福利支出113210.5元。其中2012年其他物业管理费预算为每月452068元，根据城投财务要求扣除固定资产折旧费预算5437元，其他物业管理费预算调整为每月446631元。三项费用共计1773103.5元。

2013年3月13日，城建公司向仲量联行广州分公司支付了1773103.5元。

2013年3月28日，仲量联行广州分公司发出函件，向新中轴公司申请支付2013年1至3月其他物业管理费1339893元、2013年1至3月管理服务酬金480000元、2012年12月至2013年2月仲量联行员工工资及福利支出225956.52元。其中其他物业管理费预算为每月452068元，根据城投财务要求扣除固定资产折旧费预算5437元，其他物业管理费预算调整为每月446631元。三项费用共计2045849.52元。

2013年9月5日，仲量联行广州分公司向广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司发出《关于花城汇移交文件、供应商押金退款及应收发展商款项事宜》，称截至今天仍未支付2012年12月至2013年6月的我司员工工资、我司员工经济补偿金71725.5元、2013年1月至3月的我司管理酬金160000元/月、2013年1月至3月的物业服务费446631元/月，合计2304765.38元。

2013年10月31日，城建公司印发《关于花城汇及新中轴公益性项目工作协调会议纪要》，纪要载明：新中轴公司、仲量联行、建广公司及建隆公司参加了会议，纪要如下：一、花城汇物业管理工作移交的遗留问题……（三）4月份水电费。1.2013年4月的13万元电费由仲量联行在10月10日前转至建隆公司账户。2.4月电费及部分商家仍未缴纳但已支付给供水公司的水费，由仲量联行在城投集团给的150万周转金中扣除，剩余部分的周转金转回城投集团账户。

2013年11月27日，经仲量联行广州分公司委托，广州中信诚会计师事务所有限公司作出无保留意见的《审计报告》，对仲量联行广州分公司花城汇管理处2011年2月1日至2013年8月31日的财务状况收支进行审计。审计报告其中载明：截至2013年8月31日，具体项目审核如下：……2、应收账款账面余额1565849.52元，经审核，无调整事项，审核数为1565849.52元，为按合同规定计提2013年1至3月的其他物业管理费收入1338993元，2012年12月至2013年3月工资成本收入225956.52元。……其他应付款-发展商-周转金明细调整表显示，应收水费转回城投-342876.74元；付城投水果捞转入管理费15600元；代收保险赔款转城投86856元；城投收水果捞水电费缴费调整-1257.75元；城投收水果捞水费调整126.36元，合计-241552.13元。

2016年12月26日，城建公司向仲量联行广州分公司发出《城投集团关于请退回项目周转金的函》，函称关于周转金抵扣水电费和2013年1至3月物业服务费在审计报告中均不明确，也没有相关支付凭证支持。如确实将该150万元周转金代垫了相关费用（需经我方管理单位确认），请提供相关凭证，否则应退回150万元。

2017年2月21日，仲量联行广州分公司发出《关于花城汇项目城投集团关于请退回项目周转金的复函》，函称根据《审计报告》列示的“其他应付款明细表”中发展商-周转金1258447.87元，一、收项目周转金1500000元；二、扣减水费342750.38元；三、收到租户水果捞转入管理费、水电费等14342.25元；四、收到保险赔款86856元；合计1258447.87元。根据穗建中轴分函【2012】008号文件列示，允许我司在周转金中列支水费，相关的支付凭证原件全部附在会计凭证后存放在花城汇管理处，贵司委派的会计事务所的审计人员也查核过凭证原件，对花城汇的收支情况真实、合法、完整出具了专项审计报告。我司己多次发函要求将凭证原件及附件全部移交回我司，但均不同意交回，如需要相关的支付凭证，请直接与花城汇管理处交涉。《附表一》中列示的第三、四项所列示的金额，共计101198.25元，我司己在2016年11月根据判决书支付。目前，周转金的余额为1157249.62元。根据合同约定，应付我司2013年1月至2013年3月的其他物业管理费共1339893元。综上所述，贵司欠我司2013年1月至2013年3月的其他物业管理费共1339893元，周转金的余额为1157249.62元，两项相抵，贵司应付我司182643.38元。

2018年5月2日，城建公司、新中轴公司委托律师通过EMS邮政快递（均于2018年5月3日妥投）向仲量联行广州分公司两个地址寄出律师函，要求仲量联行广州分公司在2018年5月10日前退回周转金813132.6元，否则将追究法律责任等。

本案中城建公司、新中轴公司与仲量联行广州分公司、仲量联行公司双方均确认：城建公司按照合同约定向仲量联行广州分公司支付周转金150万元。

城建公司、新中轴公司提交《城投集团支付仲量联行各项费用明细表》（简称《各项费用明细表》）。该表显示：2011年2月至2013年3月支付物业管理服务费合计7313066.5元，其中2011年2月物业管理服务费102815.5元，2011年3月至2011年12月物业管理服务费205631元/月，2012年1月至2012年12月支付446631元/月。2013年1月至2013年3月物业管理服务费支付金额处为空白。

城建公司、新中轴公司认为：根据上述《审计报告》《各项费用明细表》，物管合同履行期间，城建公司向仲量联行广州分公司支付了150万元周转金，支付了其他物业管理费7313066.5元，并按合同约定付清了管理酬金及员工工资及福利；根据《审计报告》，2011年2月至2013年8月项目实际发生的其他物业管理费7657057.16元，仲量联行广州分公司代付水费342876.74元，相抵后，仍剩余813132.6元周转金，剩余的813132.6元，仲量联行广州分公司应按合同约定退回给城建公司。对此，仲量联行广州分公司、仲量联行公司表示：《各项费用明细表》物业管理服务费一栏体现了两个信息，2012年1月至12月全部是按照合同约定的固定标准，每个月支付的金额都分毫不差均是446631元，并非城建公司、新中轴公司所主张按实际支付来计付；2013年1月至3月是空白的，印证了城建公司、新中轴公司未付2013年1月至2013年3月其他管理费1339893元的事实，2011年2月至2011年12月城建公司、新中轴公司也是按照合同约定的固定标准来支付其他管理费，如果城建公司、新中轴公司主张该部分合同约定的费用只是预算，为何2011年2月至2011年12月的费用全是按合同约定的标准来支付，从来没有做过任何的调整；在整个合同履行期间所支付费用也明确反映出物业管理费按照包干制进行支付的合同精神。

另查明：一、2014年7月30日，仲量联行广州分公司向一审法院提起诉讼[案号（2014）穗天法民四初字第2170号（简称2170号案）]，要求新中轴公司、城建公司支付2013年1月1日至2013年3月31日期间的管理酬金480000元及利息，2012年12月1日至2013年3月31日期间的员工工资225956.52元、解约赔偿金及利息等。新中轴公司、城建公司反诉要求仲量联行广州分公司支付保管财产损失、违约金、返还押金及利息、返还物管费、完整移交物业管理资料等。2170号案审理过程中，新中轴公司及城建公司同意向仲量联行公司支付管理酬金480000元和2012年12月1日至2013年3月31日期间的员工工资225956.52元，仲量联行公司同意向新中轴公司及城建公司返还押金、保证金共219300元、保险赔偿款86856元和代收物管费14342.25元（已扣减水电费1257.75元），故一审法院在判决中对此予以照准，并于2016年10月25日据此作出了（2014）穗天法民四初字第2170号民事判决，同时驳回了双方的其他诉讼请求。二、2016年11月23日，仲量联行广州分公司向城建公司返还了保证金共219300元、保险赔偿款86856元和代收物管费14342.25元，合计320498.25元。三、2016年11月25日，城建公司向仲量联行广州分公司支付了管理酬金480000元和2012年12月1日至2013年3月31日期间的员工工资225956.52元，合计705956.52元。

一审法院认为：新中轴公司、城建公司与仲量联行公司、仲量联行广州分公司签订的《服务合同》《补充协议》《补充协议二》和《补充协议三》是各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

根据《补充协议三》，双方合同期限已于2013年3月31日届满，仲量联行公司、仲量联行广州分公司亦已撤场，上述《服务合同》《补充协议》《补充协议二》和《补充协议三》已终止，现双方当事人对合同结算事宜产生争议，遂成本讼。本案的争议焦点在于新中轴公司、城建公司应否支付仲量联行公司、仲量联行广州分公司2013年1月至2013年3月的“其他物业管理费”及结算标准。对此，第一，根据《补充协议二》，每月的“其他物业管理费”为固定金额。从实际履行情况看，新中轴公司、城建公司自身提供的《各项费用明细表》显示2011年3月至2012年12月期间“其他物业管理费”均为固定金额，其中2012年1月至2012年12月期间446631元/月，说明双方亦是按每月固定金额计付“其他物业管理费”。本案中仲量联行公司、仲量联行广州分公司主张“其他物业管理费”按446631元/月计付，并无不当。第二，新中轴公司、城建公司作为付款义务方未举证证实其向仲量联行公司、仲量联行广州分公司支付了2013年1月至2013年3月的“其他物业管理费”，新中轴公司、城建公司自身提供的《各项费用明细表》也显示2013年1月至2013年3月“其他物业管理费”为空白，仲量联行公司、仲量联行广州分公司在其2013年3月28日函件中主张新中轴公司、城建公司应支付上述费用，现仲量联行公司、仲量联行广州分公司反诉要求新中轴公司、城建公司支付2013年1月至2013年3月“其他物业管理费”1339893元（446631元/月×3个月），理据充分，一审法院予以支持。

综上，新中轴公司、城建公司已付的1500000元水电周转金，扣除仲量联行广州分公司代付的水费342750.38元、2013年1月至3月的其他物业管理费1339893元后，城建公司还应向仲量联行广州分公司支付182643.38元（1500000元－342750.38元－1339893元）。新中轴公司、城建公司本诉请求无理，一审法院依法予以驳回。仲量联行公司、仲量联行广州分公司反诉要求新中轴公司、新城建公司支付上述182643.38元的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年4月1日起计至清偿之日止），并无不当，一审法院予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，城建公司、新中轴公司支付仲量联行广州分公司、仲量联行公司182643.38元及利息（以182643.38元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年4月1日起计至清偿之日止）。二、驳回城建公司、新中轴公司的全部本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13830元、反诉受理费2050元，均由城建公司、新中轴公司负担。

二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。二审另查明，根据涉案《物业服务合同》约定，涉案物业的商业面积约15万平方米，一审法院对此记载有误，本院予以纠正。一审期间，城建公司、新中轴公司提交《补充协议二》（原证据3），后又补充提交另外一份《补充协议二》（原证据41），双方均确认后一份《补充协议二》（原证据41）取代前一份《补充协议二》（原证据3）。根据《补充协议二》（原证据41）显示，各方当事人协议同意对主合同第二十条第1款第（3）项“其他物业管理费”进行变更：四方同意2020年该项目的管理服务费按照共542.48万元，即平均每月45.21万元的标准执行（具体明细详见附件《仲量联行【花城汇】物业管理处2012年每月支出预算-2012年5月31日定稿》）。除上述事实外，一审查明的其他事实有相关的证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案其他物业管理费是据实结算还是定额按月支付。对此，本院分析如下：

从合同约定内容来看，根据《物业服务合同》第二十条第1款的规定可知，仲量联行公司的物业管理服务费采取包干制，包括工资及福利支出、管理服务酬金、其他物业管理费；其中其他物业管理费按照第一年平均每月205631元、第二年平均每月710461元计算，具体由仲量联行公司每月1日前提出支付申请，新中轴公司负责初审，报城建公司审核同意后由城建公司向仲量联行公司支付当月的管理服务费，新中轴公司、城建公司必须在每月5日前完成审核并支付仲量联行公司有关费用等。此后，四方当事人签订的《补充协议二》《补充协议三》均明确约定，“其他物业管理费”按平均每月45.21万元的标准执行。由此可见，各方当事人在合同中约定的“其他物业管理费”为固定金额。

从实际履行情况来看，新中轴公司、城建公司主张其他物业管理费是每月据实结算，但是从合同开始履行至合同终止时，双方实际并未按照每月据实结算的方式来支付，反而从已支付的金额来看，城建公司、新中轴公司实际是按照每月固定金额的标准来支付。由此可见，各方的实际履行行为亦符合上述合同约定。

综上所述，城建公司、新中轴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15880元，由上诉人广州市城市建设投资集团有限公司、广州新中轴建设有限公司共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王碧玉

审判员　　李志明

审判员　　俞　颖

二〇二〇年九月二十七日

书记员　　王　涵

陈晓君

王嘉宝