某某、某某等与某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

成都市双流区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0116民初4080号

原告：**，男，1972年11月27日出生，汉族，住四川省成都市双流区。

原告：贾志彬，女，1970年3月27日出生，汉族，住四川省成都市双流区。

委托诉讼代理人：史俊海，成都市天府新区华阳法律服务所法律工作者。

被告：**，女，1952年12月25日出生，锡伯族，住四川省攀枝花市**。

被告：但启云，男，1945年8月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。

被告：攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司，住所地四川省成都市双流区公兴街道草坪街**。

负责人：但启云，经理。

上列三被告共同的委托诉讼代理人：董德，四川民慷律师事务所律师。

被告：攀枝花金憧建筑有限责任公司，，住所地四川省攀枝花市**陶家渡

法定代表人：张仕敏，职务不详。

原告**、贾志彬与被告**、但启云、攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司（以下简称金憧成都分公司）、攀枝花金憧建筑有限责任公司（以下简称金憧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及**与贾志彬共同的委托诉讼代理人史俊海，被告**、但启云及**、但启云及金憧成都分公司共同的委托诉讼代理人董德到庭参加了诉讼。被告金憧公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**、贾志彬向本院提出诉讼请求：1.判令**购买位于成都市双流区××街道××街××号××号商铺房屋无效；2.判令位于成都市双流区××街道××街××号××号商铺房屋归**和贾志彬所有；3.判令**、但启云、金憧成都分公司为**、贾志彬办理位于成都市双流区××街道××街××号××号商铺房屋的不动产产权证，并承担办理商铺房屋产权证的费用。诉讼中，**、贾志彬撤回上述第三项诉请中关于**、但启云、金憧成都分公司承担办理商铺房屋产权证费用的诉讼请求。事实与理由：**与贾志彬系合法夫妻关系，**与但启云系合法夫妻关系。2006年11月20日，**与金憧成都分公司签订购买商铺协议书，约定**购买金憧成都分公司开发修建的商铺，**、贾志彬多次向金憧成都分公司支付了商铺购房款。后因修建商铺位置规划变动，将**购买的商铺位置变动到位于现在的草坪街。金憧成都分公司在商铺房屋修建竣工以后，将××街××号、16号、18号、20号共计四个铺面房屋交付给**、贾志彬居住使用至今。根据双方的约定，金憧成都分公司应当为**、贾志彬办理以上四个商铺房屋的不动产产权证，金憧成都分公司也承诺为**、贾志彬办理商铺产权证。但金憧成都分公司却以**、贾志彬只享有三个商铺房屋为由，拒绝办理以上四个商铺房屋的不动产产权证。经多次协商，金憧成都分公司拒绝为**、贾志彬办理商铺房屋产权证，导致以上房屋一直不能办理不动产权证。后经查询，以上商铺房屋已经登记至**名下。**、贾志彬认为，但启云、**及金憧成都分公司将**、贾志彬购买的房屋恶意登记在**名下，严重侵犯了**、贾志彬的合法权益。

但启云、**、金憧成都分公司辩称，1.金憧成都分公司在商铺竣工后将××街××号、16号、18号、20号四个商铺交付给**、贾志彬属实。但根据双方于2017年6月28日签订的协议书，金憧成都分公司应当协助为**、贾志彬办理14号、16号、18号商铺产权证。协议书签订后，贾志彬未按照约定及不动产登记中心的要求本人到达现场办理相关手续、缴纳各项费用导致未完成办证，并非金憧成都分公司拒绝协助办证。由于贾志彬未积极履行办证义务，金憧成都分公司接到税务局及不动产登记中心的通知，如再不及时办证，将涉及到税收的增加；且在办证期限内，金憧公司在四川省攀枝花市中级人民法院被立案受理破产案件，在金憧成都分公司多次通知贾志彬积极办证未果的情况下，为避免**、贾志彬购买的商铺被纳入破产财产损害其合法权益，经金憧成都分公司股东会决议，金憧成都分公司迫不得已将14号、16号、18号房屋登记至**名下，并由金憧成都分公司代贾志彬缴纳了相应的税费。因此，**、贾志彬所述金憧成都分公司将案涉房屋恶意登记在**名下不是事实，但启云、**、金憧成都分公司、金憧公司应当配合将14号、16号、18号房屋从**名下办理至**、贾志彬名下。2.对**、贾志彬关于判令××街××号商铺房屋归其所有的诉讼请求，但启云、**、金憧成都分公司、金憧公司均无异议，本来该商铺就属于**、贾志彬所有，金憧成都分公司及**也没有侵占的主观意思。3.对**、贾志彬关于办理不动产权证及承担相关费用的诉讼请求，金憧成都分公司及**仅具有协助办证的合同义务，且相关费用是**、贾志彬依法应当缴纳的费用，而不是由出卖方来承担。由于**、贾志彬因自身原因未积极履行办证义务导致房屋被登记至护卫名下，由此产生的相关费用和损失应当由**、贾志彬承担。

金憧公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：《购买商铺意向协议书》、证明、《协议书》、《关于办理商铺不动产权证的通知》、《通知》、房屋信息摘要、民事判决书，本院予以采信并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金憧成都分公司是金憧公司依法成立的分公司。2006年11月20日，金憧成都分公司（甲方）与**（乙方）签订《购买商铺意向协议书》，约定金憧成都分公司将位于双流县××镇××房商铺出售给**，商铺建筑面积为175平方米，以实际测绘面积为实售面积，铺面位置为3号楼①-⑤轴线铺面两间；铺面单价为3800元／平方米；付款方式为**预交定金100000元，交钥匙时一次付清（主体完工再预付50000元）。该协议书第五条约定，金憧成都分公司如未按协议交付**，应支付违约金利息，按规定最后交付在三个月内，按银行贷款利息计算，逾期超过三个月，则视为金憧成都分公司不履行协议，即终止协议；金憧成都分公司按**累计已付款的15%向**支付违约金，**实际经济损失超过金憧成都分公司支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由金憧成都分公司按实赔偿。

以上协议书签订当日，**向金憧成都分公司支付100,000元；2007年5月18日，贾志彬向金憧成都分公司支付50,000元；2007年7月26日，贾志彬向金憧成都分公司支付120,000元。2007年10月8日，贾志彬向金憧成都分公司支付110,000元，金憧成都分公司出具收条载明：“今收到贾志彬同志交来购买X号楼X楼商铺X#（第三、四卷帘门①-⑤轴线）预付订金110,000元。2007年12月31日付100,000元，余款交钥匙时付清。按2006年11月20日协议执行。”2008年10月9日，贾志彬向金憧成都分公司支付100,000元，金憧成都分公司出具收条载明：“收到贾志彬购买X#楼X单元X#门市款100,000元。甲乙双方按原购1#门市所签订的协议执行。甲方负责给乙方办理门市产权（1-2#门市）。”

2014年2月，金憧成都分公司出具证明，载明：“公兴镇政府、公兴场镇社区：兹有攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司在双流县公兴镇兴建的职工安置住房《云馨苑》X号楼，草坪街号商铺分配与**同志。该房大产权门牌号为草坪街X号，现分户产权正在办理。”

2017年6月28日，金憧成都分公司与贾志彬签订《协议书》载明：“经攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司与各方沟通，现在给各位产权人办理住房和商铺的不动产权证。因有职工现住房已住和商铺分到户，公司和不动产登记中心已开始办理商铺过户网签。一、现通知各位职工没有结清住房剩余房款的请准备资金，结清余款后现场发放产权证。二、商铺没有结清剩余房款请准备资金，结清余款。三、商铺的产权证在网签之前请业主交清以下费用：1.商铺评估费：90元/平方米；2.工本费：550元/本；3.维修资金：14.4元/平方米；4.以上三项资金必须先行付给公司，因公司已经垫付给相关部门；5.以上费用必须在2017年6月28日17:00时前付清；6.于2017年6月29日在双流区不动产登记中心现场办理，产权人必须亲自到场并携带身份证原件。四、分户税费由税务局核算后，应该公司负担由公司缴纳，应该个人负担的税务由自己向税务局缴纳（必须个人亲自到税务局窗口缴纳）。五、如因商铺产权人自身原因造成商铺不能网签过户的，一切损失及后果由产权人自行负责，与公司无关。如因公司原因不能过户的，由公司负责一切费用及法律责任。六、商铺产权证到户后，商铺的物业管理费从发证之日起按0.6元/平方米收取。”当日，贾志彬向云馨苑业主委员会交纳了X号、X1号、X2号铺面的评估费、维修基金及工本费，共计13,951元。

2017年8月12日，金憧成都分公司向贾志彬发送《关于办理商铺不动产权证的通知》，载明：“分公司正在为商铺购买人办理权证，目前已基本办理完结。由于存在非分公司原因的风险，为避免你的利益受损，请你履行下列义务，随后分公司协助你办理商铺权证。一、你的权利：根据你与分公司签署的各项合同、协议，结合你的实际付款情况，分公司决定给予你三间铺面（门牌号：草坪街X、X6、18，总面积117.84平方米），并按照三间铺面协助你办理权证。二、你的义务：1.补缴商铺评估费用117.84平方米×90元/平方米=10,605.6元、分户工本费550元/本×3本=1650元、维修资金117.84×14.4=1696.9元，合计13,925.5元。2.退还你占用的分公司铺面（门牌号：草坪街X号）。三、请于2017年8月31日前履行上述义务，分公司随后协助你办理权证手续，权证办理的费用及各项税费，按统一规定均由受益人自行承担。四、请将所有款项转入合伙人李世全邮政储蓄卡上。五、逾期不付款，分公司将另行处置你的商铺。”

2017年11月6日，金憧成都分公司向贾志彬发送《通知》，载明：“根据攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司二Ｏ一七年八月十二日通知及2017年7月30日合伙人向双流区人民法院提出的诉求精神，对于要求你们履行的付款及贾志彬退还分公司草坪街X号商铺的义务后，及给予你们办理商铺不动产权证等事宜，现你们均已超过时限，为不影响到这次分配给你们的商铺登记办证事宜。请你们务必在2017年11月10日之前缴清所有费用，并确定贾志彬退一间商铺后办证。并请你们自行委托冯锡成同志协助你们尽快办理后续事宜，否则分公司将按合伙人决议要求处置该不动产。鉴于攀枝花金憧建筑有限责任公司出现的经营风险，所有在分公司名下的资产将可能被冻结、拍卖，因此必须在今日内办理转移登记。否则由此造成的任何损失均由你们自行负责，并承担给合伙人造成的经济损失和法律责任，分公司及其他合伙人已多次告知，对此概不负责。”

2017年11月28日，金憧成都分公司再次向贾志彬发送书面材料，决定给予贾志彬三间铺面（门牌号：××街××号、X号、X号，总面积117.84平方米），要求贾志彬退还占用的草坪街X号铺面，并在2017年12月前履行各项义务，金憧成都分公司随后协助办理权证手续。

根据房屋信息摘要显示，2018年1月30日，××街××号房屋,因存量房买卖从金憧成都分公司名下变更登记至**名下，不动产权证号为双流区不动产权第0××7号；草坪街X号房屋（房屋唯一号：51X4，业务件号：X）从金憧成都分公司名下变更登记至**名下，不动产权证号为双流区不动产权第0××0号；草坪街X号房屋（房屋唯一号：51X5，业务件号：X1）从金憧成都分公司名下变更登记至**名下，不动产权证号为双流区不动产权第0××6号；草坪街20号房屋（房屋唯一号：51X6，业务件号：X2）从金憧成都分公司名下变更登记至**名下，不动产权证号为双流区不动产权第0××5号。以上过户的相关税费由金憧成都分公司缴纳。

另，2016年9月6日，董兴会向四川省攀枝花市中级人民法院申请对金憧公司进行破产清算，在四川省攀枝花市中级人民法院受理破产申请前，董兴会于2016年9月23日请求撤回对金憧公司进行破产清算的申请。2016年9月23日，四川省攀枝花市中级人民法院作出（2016）川04破申1号民事裁定书，裁定准许董兴会撤回对金憧公司的破产清算申请。

本院认为，**与金憧成都分公司所签订的《购买商铺意向协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。双方当事人均应按照约定履行合同义务。本案中，双方对位于双流区××街道××街××号房屋实际属于**、贾志彬购买；**与金憧成都分公司之间并非真实的房屋买卖关系，过户仅系为了避免该房因金憧公司破产案件列入破产财产；该房也已实际交付**、贾志彬占有、使用的事实无异议，且但启云、**、金憧成都分公司对协助**、贾志彬办理不动产权证无异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”就××街××号房屋，**与金憧成都分公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，过户仅系为了避免该房因金憧公司破产案件列入破产财产的虚假意思表示，故**、贾志彬关于**与金憧成都分公司之间的房屋买卖行为无效的理由成立，本院予以支持。

对**、贾志彬关于要求判令××街××号房屋属于其所有的诉讼请求，由于物权具有登记公示效力，而该房现尚登记在**名下。在变更登记前，物权尚未发生变动，**、贾志彬基于与金憧成都分公司的房屋买卖合同关系，对该房也仅享有合同权利，故本院对**、贾志彬的该项诉讼请求不予支持。结合双方合同的约定及本案中但启云、**、金憧成都分公司均对协助**、贾志彬将现**名下的××街××号房屋变更登记至**、贾志彬名下并协助办理不动产权证的主张不持异议，故本院对**、贾志彬关于**协助**、贾志彬办理××街××号房屋不动产权证的主张予以支持。此外，由于××街××号房屋现已登记至**名下，且**、贾志彬的合同相对方为金憧成都分公司，故**、金憧成都分公司、金憧公司应协助办理案涉房屋的不动产权登记至**、贾志彬名下。对于但启云，其仅为金憧成都分公司的负责人，**、贾志彬要求但启云协助办理过户的主张，于法无据，本院不予支持。

综上，**与金憧成都分公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，××街××号房屋过户至**名下仅系为了避免该房因金憧公司破产案件列入破产财产的虚假意思表示，因此，**与金憧成都分公司购买××街××号房屋的行为无效。**应当协助办理该房的不动产权登记至**、贾志彬名下。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认**与攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司购买位于成都市双流区××街道××街××号房屋的存量房买卖行为无效；

二、攀枝花金憧建筑有限责任公司成都分公司、攀枝花金憧建筑有限责任公司、**于本判决生效之日起十五日内协助**、贾志彬办理位于成都市双流区××街道××街××号房屋不动产权证至**、贾志彬名下；

三、驳回**、贾志彬的其他诉讼请求。

案件受理费1950元，由**、贾志彬负担975元，金憧成都分公司负担975元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　周　卫

二〇二〇年十一月十三日

书记员　陈思洁

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。